Chính sách tín dụng và nhịp thị trường nhà đất: hiểu để không lỡ nhịp

Tháng 3 vừa rồi, anh Đạt bay từ Hà Nội vào ngồi với Hoàn ở một quán cà phê nhỏ đường Nguyễn Huệ. Anh Đạt 40 tuổi, làm sản xuất linh kiện ở Bắc Ninh, cầm sẵn 8 tỷ tiền mặt sau khi bán một xưởng nhỏ. Anh mở đầu bằng đúng một câu. “Hoàn ơi, giờ vào Nam có kịp không, hay lãi suất còn hạ nữa tôi chờ thêm?” Hoàn nhìn anh, không trả lời ngay. Chỉ hỏi lại một câu. “Anh có nhớ đợt tháng 6 năm ngoái ngân hàng bơm room tín dụng đợt hai không?” Anh Đạt gật. “Thì đó chính là câu trả lời cho anh về nhịp thị trường.”

Câu chuyện đó là lý do Hoàn viết bài này. Vì rất nhiều nhà đầu tư miền Bắc vào Nam đang chờ một tín hiệu duy nhất là “giá xuống thêm”. Nhưng cái tín hiệu thật sự đáng chờ lại nằm ở chỗ khác. Nó nằm ở nhịp tín dụng.

Chính sách tín dụng là gì và vì sao nó quyết nhịp nhà đất

Chính sách tín dụng là bộ quy định của Ngân hàng Nhà nước về việc các ngân hàng thương mại được cho vay bao nhiêu, cho vay ai, với lãi suất bao nhiêu. Nghe khô khan nhưng nó chính là cái van bơm tiền vào thị trường bất động sản. Van mở to thì tiền chảy ra, giá tăng, thanh khoản cao. Van khóa lại thì tiền tắt, giá đứng hoặc rơi, người bán không tìm được người mua.

Có ba con số Hoàn hay theo dõi mỗi tháng. Thứ nhất là lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của bốn ngân hàng lớn Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank. Thứ hai là room tín dụng cả năm mà Ngân hàng Nhà nước cấp cho toàn hệ thống. Thứ ba là tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ.

Ba con số này gộp lại cho ra một bức tranh. Lãi suất thấp cộng room rộng cộng tỷ trọng vay bất động sản còn dư địa nghĩa là thị trường sắp có sóng. Ngược lại, lãi suất cao cộng room siết cộng tỷ trọng đã đụng trần nghĩa là thị trường sắp lặng. Hoàn không nói lý thuyết. Đây là ba con số Hoàn dùng để tư vấn cho khách suốt 15 năm nghề.

Anh Trần Quốc Hoàn tại KCN Đại Đăng Bình Dương, minh họa chính sách tín dụng ảnh hưởng đến nhịp thị trường bất động sản

Vì sao NĐT miền Bắc hay đọc sai nhịp tín dụng khi vào Nam

Ở đây có một chuyện anh chị ít để ý. Nhịp tín dụng miền Bắc và miền Nam không hoàn toàn khớp nhau. Cùng một chính sách nới lỏng, Hà Nội thường phản ứng nhanh hơn Sài Gòn từ 3 tới 6 tháng, vì Hà Nội đã tăng x2 tới x3 từ 2023, thanh khoản dày, người mua sẵn tiền chờ tín hiệu là ra tay. Sài Gòn đã trầm lâu hơn, giá chưa tăng nên phản ứng chậm hơn nhưng biên tăng thường mạnh hơn khi sóng nổ.

Anh chị đang cầm 5 tới 15 tỷ ngoài Bắc, nếu chờ Sài Gòn giảm thêm rồi mới vào thì thường trễ nhịp. Vì lúc chính sách tín dụng nới, Hà Nội chạy trước, một số nhà đầu tư Bắc thấy “Hà Nội đã lên rồi, giờ mới quay lại Nam thì muộn”. Đây là một sai lầm dai dẳng của tệp Bắc.

Càng đọc, anh chị càng thấy vì sao Hoàn nói ở Nam có một cửa sổ 6 tháng hiếm gặp mỗi khi tín dụng nới lại. Cửa sổ đó không kéo dài. Ai vào trong khoảng đó sẽ mua được giá gốc rẻ hơn, còn sau khi thị trường Sài Gòn bắt đầu ấm lên, giá sẽ nhảy nhanh trong 3 tới 4 tháng.

Ba tín hiệu tín dụng đáng chờ hơn cả “giá giảm”

Anh Đạt hỏi Hoàn chờ giá giảm. Hoàn nói thẳng, giá giảm là tín hiệu yếu nhất. Vì khi anh chị thấy giá giảm rõ trên báo, thị trường đã đi hết đoạn xấu và đang bò lên đáy. Người mua giỏi không đợi giá giảm. Họ đọc nhịp tín dụng.

Tín hiệu thứ nhất là lãi suất huy động 12 tháng dưới 5,5%. Khi bốn ngân hàng lớn cùng đưa lãi huy động về dưới mốc này, tiền gửi ngân hàng không còn hấp dẫn. Dòng tiền tiết kiệm sẽ dịch chuyển sang bất động sản hoặc chứng khoán. Đây là dấu hiệu cầu bất động sản sắp bung.

Tín hiệu thứ hai là room tín dụng cả năm được cấp trên 14%. Con số này Ngân hàng Nhà nước công bố đầu năm, hoặc điều chỉnh giữa năm. Room 14 tới 16% nghĩa là hệ thống được bơm thêm khoảng 2 triệu tỷ tiền cho vay mới trong năm. Một phần lớn số đó sẽ chảy vào nhà đất, dù trực tiếp hay gián tiếp.

Tín hiệu thứ ba là các gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở. Ví dụ gói 120.000 tỷ cho nhà ở xã hội, hoặc gói vay mua nhà thứ nhất với lãi suất cố định 24 tháng đầu dưới 8%. Khi các gói này được tung ra, có nghĩa là chính phủ đang muốn kích cầu nhà ở. Đây là bước dọn đường cho một chu kỳ tăng.

Ba tín hiệu này Hoàn đọc mỗi tuần. Anh chị không cần đọc chi tiết đến vậy. Nhưng ít nhất phải biết ba con số hiện đang ở mức nào trước khi quyết xuống tiền.

Sai lầm thường gặp

Chờ giá giảm thêm sau khi đã thấy giá giảm rõ trên báo. Lúc báo đăng là lúc thị trường đã bò khỏi đáy. Anh chị chờ thêm là mất đúng cửa sổ 6 tháng đẹp nhất.

Nghĩ lãi suất giảm là tự khắc giá bất động sản tăng ngay. Không phải. Có độ trễ từ 6 tới 12 tháng. Lãi suất giảm trước, người dân gửi rút tiền sang mua bất động sản sau, giá tăng sau nữa.

Chỉ nhìn lãi suất cho vay mà không nhìn lãi suất huy động. Lãi suất huy động giảm mới là gốc. Cho vay là ngọn. Ngân hàng chỉ hạ lãi cho vay khi đã hạ được lãi huy động.

Bỏ qua room tín dụng. Nhiều nhà đầu tư chỉ nhìn lãi suất, quên rằng ngân hàng có thể có lãi suất tốt nhưng hết room không cho vay được. Đợt Q4 2023 nhiều người đã trải qua chuyện này. Có tiền không vay được vì hết room.

Ôm tiền chờ “đúng đáy”. Không có ai bắt được đáy tuyệt đối. Người khôn ngoan bắt được đáy tương đối, tức là mua trong đoạn tín dụng đang nới nhưng thị trường chưa nóng lên. Đọc thêm cách Hoàn phân tích ở bài về dấu hiệu đáy bất động sản.

Nhìn nhịp tín dụng cho bốn vùng NĐT Bắc hay hỏi

Vùng Đông từ Thủ Đức ra Long Thành phản ứng nhanh nhất với nhịp tín dụng nới. Vì đây là vùng có tỷ lệ vay mua cao, nhiều dự án chung cư và nhà phố mới. Khi tín dụng nới, chỗ này chạy đầu tiên. Giá hẻm Thủ Đức Tam Bình đang 45 tới 65 triệu một mét vuông theo giá rao, giá giao dịch thật thường thấp hơn 5 tới 10%.

Vùng Bắc là Bình Dương Thủ Dầu Một, Tân Uyên, Bến Cát phản ứng chậm hơn nhưng biên tăng mạnh hơn. Vì đây là vùng công nghiệp, giá còn thấp, 10 tới 25 triệu một mét vuông cho nhà phố trung tâm huyện, dư địa tăng còn lớn.

Vùng Nam là Quận 7 và Nhà Bè phản ứng vừa vì phân khúc đã cao, nhà phố nội khu Phú Mỹ Hưng 200 tới 260 triệu một mét vuông. Nhóm này chạy sau, chạy chậm nhưng ổn định.

Vùng Trung tâm là Q1, Q3, Phú Nhuận, Bình Thạnh phản ứng đầu tiên khi nhóm khách ngoại và Việt kiều quay lại. Đây là nhóm nhạy tín dụng quốc tế, không phải chỉ tín dụng nội địa.

Đọc kỹ chu kỳ bất động sản bốn giai đoạn sẽ hiểu vì sao mỗi vùng có nhịp riêng dù chung một chính sách.

Anh Đạt cuối cùng đã làm gì

Sau buổi cà phê, Hoàn không giục anh Đạt xuống tiền. Hoàn gửi anh ba con số Hoàn theo dõi mỗi tháng, dặn anh đọc trong ba tháng, mỗi tháng một lần. Đến tháng thứ hai, lãi suất huy động của Vietcombank kỳ hạn 12 tháng chạm 5,3%. Anh Đạt nhắn “Hoàn ơi, có phải giờ là lúc rồi không”. Hoàn gật.

Ba tuần sau, anh xuống tiền vào một căn nhà phố khu Bình Chuẩn Thuận An, 60 mét vuông, 3 tỷ 3, dòng tiền thuê 15 triệu tháng. Không phải deal đỉnh. Nhưng vào đúng nhịp tín dụng. Ba tháng sau, mấy căn tương tự đã bị đẩy giá lên 3 tỷ 8. Anh Đạt lời trên giấy 500 triệu chỉ vì vào sớm hơn thị trường một quý.

Anh chị thấy đấy. Đọc nhịp tín dụng không cần thần thánh. Cần đúng ba con số và một cái đầu tỉnh táo.

Câu hỏi thường gặp

1. Lãi suất giảm rồi có phải xuống tiền ngay không anh Hoàn?

Không. Anh chị cần chờ thêm 2 tới 3 tháng để xác nhận đây là xu hướng, không phải đợt hạ tạm thời. Ngân hàng có thể tăng lại nếu USD lên hoặc lạm phát tăng. Cứ chờ ít nhất 2 lần công bố lãi suất huy động giảm liên tiếp mới tin.

2. Em có 8 tỷ, đang cầm tiền gửi ngân hàng, giờ nên rút hay giữ?

Câu này Hoàn không trả lời chung chung được. Nó phụ thuộc vào anh chị định mua để giữ dài hạn hay lướt sóng, cần dòng tiền hay ưu tiên tăng giá. Anh chị đọc thêm bài về cách giữ tiền mặt trong chu kỳ xuống để tự đọc được tình huống của mình.

3. Room tín dụng bị siết thì giá nhà có giảm ngay không?

Không giảm ngay. Có độ trễ 4 tới 8 tháng. Vì các giao dịch đã ký hợp đồng, đã xuống cọc vẫn tiếp tục. Nhưng thanh khoản giảm trước, giá đứng, rồi mới giảm dần. Nhìn thanh khoản trước, đừng nhìn giá.

4. Em ở Hà Nội mà vào Nam mua, có được vay ngân hàng miền Nam không?

Được. Anh chị hoàn toàn có thể vay ngân hàng ở Sài Gòn dù hộ khẩu Hà Nội, miễn là chứng minh được thu nhập. Nhiều ngân hàng còn có chương trình cho nhà đầu tư ngoài tỉnh với lãi suất bằng người bản địa. Cái này Hoàn hướng dẫn khách khi vào tư vấn cụ thể.

Anh chị muốn Hoàn làm gì tiếp theo cho anh chị

Anh chị muốn Hoàn gửi bản tóm tắt ba con số tín dụng cập nhật tuần này để tự đọc, hay muốn Hoàn phân tích trực tiếp trường hợp cụ thể của anh chị dựa trên số vốn và mục tiêu đang có.

Nếu chọn phương án tự đọc, nhắn cho Hoàn một chữ “TÍN DỤNG” qua fanpage. Hoàn gửi trong ngày.

P.S. Anh chị mà bỏ qua bài này, điều Hoàn lo nhất không phải mất một khách hàng. Điều Hoàn lo là 6 tháng nữa anh chị nhìn lại thị trường Nam đã ấm lên, giá đã nhảy 15 tới 20%, rồi tiếc vì đã chờ một tín hiệu sai. Ba con số Hoàn nói ở trên là để anh chị không rơi vào cái tiếc đó.