Chị Mai gọi cho Hoàn một tối thứ Năm, giọng mệt. “Em ơi, chị ngồi cả tối trước cái sổ tiết kiệm, mở ra đóng lại. Để tiền thì chị tiếc vì thấy nó không lớn lên. Nhưng chốt mua một miếng đất thì chị sợ. Chị kẹt giữa đúng không em?”
Hoàn nghe xong, hiểu ngay chị không cần ai bảo chị “cứ mạnh dạn đi”. Chị cũng không cần ai bảo chị “an toàn là trên hết”. Cả hai câu đó đều vô dụng với người đang kẹt giữa hai bờ. Anh chị cũng đang mắc kẹt như chị Mai đúng không – ngồi nhìn tiền trong sổ, mỗi tháng trôi qua một tháng, mà không dám bước ra?
Để tiền thì tiếc, đầu tư thì sợ – câu nói này Hoàn nghe mỗi tuần, từ người có 2 tỷ cho tới người có 20 tỷ. Hôm nay Hoàn chỉ anh chị cách Hoàn ngồi với chị Mai, để chị gỡ được bế tắc, bước đi bước đầu tiên mà vẫn ngủ ngon.
Để tiền thì tiếc đầu tư thì sợ – gốc rễ bế tắc nằm ở đâu
Để tiền thì tiếc đầu tư thì sợ – câu này nghe tưởng là lưỡng lự giữa hai lựa chọn, nhưng thật ra là triệu chứng của một vấn đề sâu hơn. Anh chị đang thiếu một cái thước. Thiếu thước nên không biết chỗ nào an toàn, chỗ nào rủi ro. Thiếu thước nên mọi lựa chọn đều đáng sợ như nhau.
Người có thước trong tay không bị bế tắc. Nhìn vào một miếng đất, chạy qua thước, qua thì cân nhắc, không qua thì bỏ. Không có cái cảm giác “nghe hay quá nhưng chẳng biết thật hay giả”. Không có cái cảm giác “sợ chọn sai nên không chọn gì”.
Nên gỡ bế tắc không phải bằng cách dũng cảm hơn, cũng không phải bằng cách thận trọng hơn. Gỡ bằng cách xây một cái thước. Thước xong, lưỡng lự tự biến mất.
Chị Mai sợ cái gì cụ thể – Hoàn hỏi để tách ra
Hoàn hỏi chị Mai một câu. “Chị sợ cái gì cụ thể nhất? Sợ mua xong giá rớt, hay sợ mua xong không bán được, hay sợ bị môi giới lừa, hay sợ chọn sai chỗ chôn vốn nhiều năm?”
Chị im lặng một lúc. “Chị sợ nhất là chôn vốn. Mua xong, năm năm sau miếng đó vẫn chỉ bằng giá cũ, mà tiền chị thì mắc kẹt ở đó, không rút ra làm gì được.”
Hoàn gật. “Vậy chị không sợ đầu tư nói chung. Chị sợ một thứ cụ thể: chôn vốn. Mà cái sợ đó, Hoàn có cách tránh. Nó không mơ hồ như chị tưởng.”
Anh chị thấy chưa? Khi chị Mai gọi tên được nỗi sợ, nỗi sợ nhỏ lại. Trước đó chị sợ “đầu tư” – nghe như sợ cả một ngành. Sau khi gọi tên, chị chỉ sợ “chôn vốn” – một thứ cụ thể có thể xử lý.
Anh chị thử làm vậy đi. Ngồi với mình, tự hỏi: tôi sợ cụ thể cái gì? Không nói “sợ đầu tư”. Nói rõ sợ mất bao nhiêu, sợ mất vào trường hợp nào. Nỗi sợ cụ thể dễ xử. Nỗi sợ mơ hồ không bao giờ xử được.
Ba câu phải trả lời để gỡ sợ
Hoàn đưa chị Mai ba câu. Trả lời xong, nỗi sợ chôn vốn giảm hẳn.
Câu một: Nếu chôn vốn thật, bao lâu chị chịu được? Chôn một năm chị có hoảng không? Hai năm? Năm năm? Mỗi người một ngưỡng. Người có thu nhập ổn định chịu lâu hơn người phụ thuộc tiền tiết kiệm.
Câu hai: Nếu mua xong giá đứng im ba năm, có người thuê trả tiền hằng tháng, chị thấy đó là chôn vốn hay là giữ của? Câu này tách người sợ chôn vốn với người sợ không có dòng tiền. Hai cái sợ khác nhau. Người có dòng tiền thuê về mỗi tháng thường không gọi đó là chôn vốn, dù giá chưa chạy.
Câu ba: Chị có bao nhiêu chỗ bán lại được trong ba tháng nếu cần tiền gấp? Người đã có nhà ở, có thu nhập đều, không cần đụng tới tài sản vừa mua – không có lý do sợ chôn vốn ngắn hạn. Người sống nhờ vào khoản tiền vừa mua – không nên dồn hết, phải chia ra.
Chị Mai trả lời xong ba câu. Chị bảo: “Em ơi, hóa ra chị không sợ chôn vốn ba năm. Chị có thu nhập đều, nhà ở có rồi. Chị chỉ sợ chôn vốn mười năm ở chỗ không ai thuê được.” Hoàn gật. “Vậy chị chỉ cần tránh chỗ đó. Còn lại không có gì phải sợ.”
Thước đơn giản chọn chỗ không bị chôn vốn
Để tránh chôn vốn dài hạn ở chỗ không ai thuê được, Hoàn đưa chị Mai một thước ba lớp.
Lớp một là nhìn vào ban đêm. Lái xe tới khu đó lúc 7 giờ tối. Đếm cửa sổ sáng đèn. Khu nào đèn sáng đều, có người cơm nước, có xe máy đi về – khu đó sống thật. Khu nào tối om, chỉ có vài căn mẫu sáng – bỏ qua.
Lớp hai là thử tìm người thuê. Chưa cần mua, trước hết đóng vai người đi thuê, lên các trang rao vặt gọi vài căn tương tự. Hỏi: “Em muốn thuê ở đây, nhà anh/chị cho thuê bao nhiêu?” Nếu có ba, bốn chủ sẵn sàng cho thuê, giá rõ ràng – chỗ đó có thị trường thuê. Nếu gọi mười chỗ chỉ có một hai chỗ trả lời, giá mơ hồ – chỗ đó không có người cần.
Lớp ba là hỏi chủ nhà cũ. Khu nào có người đã mua rồi, Hoàn thường bảo khách thử gặp họ. Hỏi: “Anh/chị mua được bao lâu rồi? Giờ muốn bán có người hỏi không? Mỗi năm giá lên hay xuống?” Nhận được câu trả lời cụ thể là chỗ sống. Nhận được câu lưỡng lự, lảng tránh – bỏ.
Chạy đủ ba lớp này, nỗi sợ chôn vốn giảm hẳn. Vì anh chị đã biết chỗ đó có người cần hay không. Chỗ có người cần, giá có thể đứng im một thời gian, nhưng không bao giờ chết hẳn.
Lý do nỗi sợ không mất đi nếu chỉ nghĩ
Chị Mai nghe xong, nói một câu Hoàn nhớ mãi. “Em ơi, chị nghĩ về chuyện này sáu tháng nay. Nghĩ càng nhiều càng sợ.”
Hoàn hiểu. Nỗi sợ không mất đi bằng cách nghĩ. Nó mất đi bằng cách đi làm. Người ngồi nhà đọc tin tức bất động sản sẽ càng ngày càng rối. Người ra tận nơi, đứng dưới hàng cây một khu dân cư, hỏi hàng xóm vài câu – người đó bắt đầu có cảm giác thật. Cảm giác thật đánh bại nỗi sợ mơ hồ.
Nên Hoàn hẹn chị Mai một ngày thứ Bảy. “Chị đi với Hoàn hai khu, Hoàn chỉ cho chị thấy chỗ nào Hoàn gọi là sống, chỗ nào Hoàn gọi là chết. Đi xong rồi tính tiếp.” Chị đồng ý. Sau buổi đó, chị gọi lại một tuần sau. “Em ơi, chị không nghĩ nó khác nhau rõ như vậy. Lần đầu tiên trong sáu tháng chị thấy mình không sợ nữa.”
Và chỗ này Hoàn muốn anh chị khắc vào đầu, câu Hoàn nói với chị Mai hôm đó: Tiền thuê không phải là phần lời – nó là bằng chứng có người cần chỗ đó thật. Phần lời nằm ở giá vốn, và giá vốn chỉ tăng khi mua đúng chỗ đúng lúc.
Nghĩa là anh chị không mua để sống bằng tiền thuê. Nhưng chỗ cho thuê được là chỗ không bao giờ chôn vốn hoàn toàn. Có người thuê là có dòng tiền nhỏ chảy về mỗi tháng, có thanh khoản bán lại khi cần. Đó là lớp bảo hiểm cho người sợ chôn vốn.
Sai lầm khi cố gỡ bế tắc sai cách
Hoàn gặp mấy sai lầm hay gặp của người đang kẹt giữa tiếc và sợ.
Sai lầm đầu tiên là cố ép mình “mạnh dạn hơn”. Dũng cảm giả tạo không gỡ được sợ. Nó chỉ tạm che. Khi sóng gió tới, sợ bật dậy, anh chị bán tháo.
Sai lầm thứ hai là đi hỏi quá nhiều người. Mỗi người cho một lời khuyên khác nhau. Càng hỏi càng rối. Nên hỏi tối đa hai người: một người làm nghề thật, một người có kinh nghiệm thực tế đã mua và bán được. Không hỏi bạn bè chưa từng mua.
Sai lầm thứ ba là tìm chỗ “chắc chắn 100 phần trăm”. Không có chỗ đó. Chỗ nào hứa chắc chắn là chỗ đang bán lời hứa, không bán tài sản. An toàn thật là chọn chỗ ít rủi ro nhất, không phải chỗ không có rủi ro nào.
Sai lầm thứ tư là chờ “lúc thị trường rõ hơn”. Thị trường không bao giờ rõ. Người chờ rõ sẽ chờ suốt 10 năm, trong lúc chờ tiền trong sổ mất giá đều.
Sai lầm cuối là dồn hết tiền vào một miếng để “quyết một lần cho xong”. Quyết một lần như vậy càng khiến anh chị sợ. Chia nhỏ, mua một phần trước, chạy xong một chu kỳ, cảm giác tự lớn lên, mới mua phần tiếp theo.
Vậy chị Mai bước ra bằng cách nào
Hoàn không bảo chị mua ngay. Hoàn bảo chị làm ba việc nhỏ trong hai tháng.
Việc một: dành ba buổi đi khảo sát khu Hoàn chỉ. Không mua, chỉ đi. Mục đích là làm quen với cảm giác thật.
Việc hai: gọi năm chủ nhà đang cho thuê trong khu đó, hỏi giá thuê, hỏi thị trường. Mục đích là thấy khu đó có thị trường thuê sôi động hay không.
Việc ba: chọn một miếng vừa túi, chạy qua ba lớp thước, đặt lên bàn với Hoàn. Hoàn mổ xẻ cùng chị. Chị quyết cuối cùng.
Hai tháng sau chị Mai chốt một lô 72m² ở khu đã có dân, cách TP.HCM gần một giờ xe. Giá 2,3 tỷ, trong tay chị có 4 tỷ, chị chừa lại phần phòng thân. Chị nhắn Hoàn một dòng: “Em ơi, lần đầu tiên trong hai năm chị ngủ ngon ba đêm liên tiếp. Hóa ra sợ là do không biết, không phải do không nên.”
Câu hỏi thường gặp
Để tiền thì tiếc đầu tư thì sợ là tâm lý bình thường hay dấu hiệu gì? Là tâm lý rất bình thường của người có tiền nhưng chưa có thước đo. Nó không phải vấn đề cá tính, mà là vấn đề thiếu công cụ. Xây thước xong, nỗi sợ tự giảm.
Có cách nào vừa an toàn vừa sinh lời cao không? Không. An toàn và sinh lời cao luôn đi ngược chiều. Nhưng có cách sinh lời vừa phải mà rủi ro thấp – đó là mua tài sản ở khu đã sống thật, có người thuê, có dư địa tăng giá hợp lý. Không mơ lời 20 phần trăm một năm, mơ lời 8 tới 12 phần trăm một năm là mức bền.
Nên bắt đầu với bao nhiêu tiền để không sợ? Không có con số chung. Nên bắt đầu với mức mà nếu mất hoàn toàn, cuộc sống anh chị không bị ảnh hưởng. Với người có 5 tỷ, mức đó thường là 1,5 tới 2 tỷ cho món đầu tiên. Mua xong, chạy một chu kỳ, hiểu nhịp thị trường, mới nâng dần.
Sợ bị môi giới lừa thì làm thế nào? Chỉ làm việc với người đã có nhiều khách cũ nhắc tên. Hỏi tên khách cũ, gọi thẳng khách đó. Người làm nghề thật không ngại cho tên khách. Người từ chối là người có vấn đề.
Anh chị muốn gỡ bế tắc của mình bắt đầu từ đâu
Đọc tới đây, anh chị đã gọi tên được nỗi sợ cụ thể của mình chưa? Không nói “sợ đầu tư” – nói rõ sợ cái gì nhất.
Nếu anh chị muốn có thước đo riêng để tự kiểm một món trước khi xuống tiền, Hoàn có một tài liệu ngắn gom đủ việc phải làm, từ bước đi khảo sát tới bước đọc giấy. Nhắn cho Hoàn, Hoàn gửi tận tay.
P.S. Chị Mai sáu tháng sau nhắn Hoàn kèm ảnh chị đứng trước lô đất, cười. “Em ơi, chị mới nhận được tin một người cách đó hai căn vừa bán ra, lời 180 triệu sau tám tháng. Chị vui, nhưng vui nhất là chị không còn sợ nữa. Chị đã bước ra khỏi cái vòng ngồi nhìn sổ tiết kiệm.” Hoàn mong anh chị cũng bước ra được, đừng để thêm sáu tháng, một năm, hai năm nữa trôi qua trong lưỡng lự.
Bài viết liên quan
- Bài trụ nên đọc: Lập bảng so sánh trước khi mua nhà: bí quyết dạy anh Bình chọn 1 trong 5 căn nhà phố Sài Gòn
- Có tiền nhưng chưa biết đặt vào đâu cho đúng
- Tỷ trọng tiền đầu tư trên tổng tài sản bao nhiêu là vừa
- Tiền này được phép nằm bao lâu – câu hỏi chọn loại tài sản
- Có 2 tỷ nhàn rỗi: câu hỏi đầu tiên không phải mua ở đâu
- Vợ chồng trẻ Nam tiến gom vốn mua căn nhà đầu tiên ở Sài Gòn
Bài viết bởi Trần Quốc Hoàn — 15 năm trong nghề bất động sản, đồng hành cùng nhà đầu tư miền Bắc vào Nam.
