Vợ chồng trẻ Nam tiến gom vốn mua căn nhà đầu tiên ở Sài Gòn

Tối thứ Sáu tuần trước, em Huy 36 tuổi cùng vợ nhắn Hoàn qua Zalo, gửi ảnh cuốn sổ tay ghi tài chính gia đình. Hai vợ chồng em cày ở Hà Nội 8 năm, gom được 5 tỷ, quyết định Nam tiến vì công ty vợ chuyển văn phòng vào Q7. Em Huy hỏi thẳng: “Anh Hoàn, hai vợ chồng em vốn 5 tỷ, hai đứa nhỏ 6 với 4 tuổi, nên mua căn hộ Q7 cho tiện, hay nhà phố ven cho sau này bán lời? Em đang phân vân giữa hai đường.” Câu này Hoàn đã nghe từ ít nhất 20 cặp vợ chồng trẻ trong tệp 35 tới 40 tuổi trong 3 năm gần đây. Và câu trả lời không phải một trong hai, mà có ba đường, mỗi đường hợp với một loại gia đình khác nhau.

Anh chị đã từng nghe cặp vợ chồng nào Nam tiến với vốn 5 tỷ mà sau 5 năm chốt được cả căn nhà tự ở lẫn dòng thuê ổn định chưa? Câu trả lời nằm ở đường thứ ba, Hoàn để ở phần 3 bài này.

Vợ chồng trẻ mua nhà đầu tiên ở Sài Gòn là gì

Vợ chồng trẻ Nam tiến mua căn nhà đầu tiên là quyết định lớn nhất trong 5 năm đầu của cặp 35 tới 40 tuổi, khi chuyển gia đình từ Bắc vào Nam theo công việc, gom hết tiết kiệm dùng cho một hoặc hai tài sản đầu tiên. Nó khác đầu tư đơn thuần ở hai chỗ. Đầu tư chỉ đo bằng lời lỗ, mua nhà đầu tiên đo bằng cả chất lượng sống của con và an toàn tài chính 10 năm. Đầu tư có thể lệch khu, lệch loại, nhưng mua nhà đầu tiên phải cân bằng ba yếu tố: gần chỗ làm của vợ chồng, gần trường tốt cho con, và có dư địa tăng giá vốn dài hạn.

Ba yếu tố này không phải lúc nào cũng cùng nằm ở một khu. Q7 Phú Mỹ Hưng gần trường quốc tế nhưng xa các khu công nghiệp phía đông. Thủ Đức gần trung tâm và có Metro nhưng ít trường quốc tế. Bình Dương giá tốt và có trường song ngữ nhưng xa Q1 quá xa. Lộ trình đúng phải chọn theo công việc gốc của vợ chồng đang ở khu nào.

Hoàn tư vấn 3 đường mua nhà đầu tiên cho vợ chồng trẻ Nam tiến vốn 5 tỷ

Ba đường cho vợ chồng trẻ vốn 5 tỷ

Với 5 tỷ của gia đình em Huy, Hoàn đưa ra ba đường theo bối cảnh công việc và ưu tiên gia đình.

Đường A, mua một căn hộ để tự ở luôn. Chọn căn hộ Q7 khu Sunrise City hoặc PMH cũ 2 phòng ngủ, giá rao 40 tới 60 triệu một mét vuông cho 75 mét, ra tay 37 tới 55, tổng 2,8 tới 4,1 tỷ. Chọn căn 3,5 tỷ. Còn 1,5 tỷ giữ tiền mặt và dự phòng sửa chữa. Ưu điểm: ở luôn từ ngày đầu, con vào học Vinschool hoặc trường song ngữ gần đó, vợ đi làm 15 phút. Nhược điểm: TSSH thô nếu cho thuê chỉ 2,3%, tài sản có khấu hao đất, 10 năm sau chỉ tăng giá vốn 30 tới 40%.

Đường B, mua nhà phố ven cho thuê, gia đình đi thuê tạm. Chọn nhà phố Thủ Đức Hiệp Bình Chánh hoặc Dĩ An Đông Hòa 100 mét, giá rao 65 tới 85 triệu một mét, ra tay 60 tới 80, tổng 6 tới 8 tỷ. Vay ngân hàng 1,5 tỷ, thế chấp bằng chính căn đó. Cho thuê 10 tới 15 triệu một tháng, TSSH thô 1,8% tới 2,2%. Gia đình đi thuê một căn hộ Q7 giá 15 triệu mỗi tháng để tiện đi làm. Dòng thuê thu về đủ trả lãi vay và tiền thuê nhà chênh khoảng 2 tới 5 triệu. Ưu điểm: tài sản là đất, 10 năm sau tăng giá vốn 60 tới 90%. Nhược điểm: 5 năm đầu chưa có nhà riêng để ở, phải chuyển nhà thuê 2 tới 3 lần.

Đường C, đường lai — kết hợp cả hai. Đây là đường Hoàn khuyên em Huy chọn. Chia 5 tỷ thành 3,2 tỷ mua một căn hộ nhỏ hơn 60 mét ở Q7 khu Sunrise Riverside hoặc căn hộ Nam Sài Gòn, tự ở luôn. 1,3 tỷ vay ngân hàng thêm 1 tỷ để mua một lô đất nền Bình Dương Bến Cát hoặc Long An Đức Hòa 90 mét, giá rao 15 tới 25 triệu một mét vuông, tổng 1,3 tới 2,3 tỷ. Chọn lô 2 tỷ. Còn 500 triệu giữ tiền mặt. Ưu điểm: ở luôn từ ngày đầu, đồng thời có tài sản đất nền tăng giá vốn 25 tới 40% trong 4 năm ăn theo vành đai 4. Sau 4 năm bán đất nền được 2,5 tới 2,8 tỷ, lời 500 tới 800 triệu, đủ để nâng cấp căn hộ nếu muốn hoặc mua thêm căn thứ hai.

Đường C có nhược điểm là quản lý hai tài sản cùng lúc và cần thời gian đi thẩm định đất nền định kỳ, nhưng cân bằng được chất lượng sống ngay và tài sản đất trường tồn. Đúng cho vợ chồng trẻ có con nhỏ và muốn xây dài hơi.

Vì sao đường C là lựa chọn tốt nhất cho tệp 35 tới 40

Anh chị đang nghĩ: “Đường A đơn giản, sao Hoàn không khuyên?” Vì đường A khóa toàn bộ vốn vào một tài sản có khấu hao đất, thiếu dư địa tăng vốn dài hạn. Sau 10 năm nhìn lại, căn hộ 3,5 tỷ lên 5 tỷ, chỉ nhân 1,43 lần. Trong khi đường C ra 6 tới 7 tỷ, nhân 1,4 tới 1,55 lần cùng cột thời gian, nhưng có thêm dư địa mua căn thứ hai.

Đường B quá nặng cho vợ chồng có con nhỏ. Chuyển nhà thuê 2 tới 3 lần trong 5 năm là mệt cho con đang trong độ tuổi hình thành thói quen, không tốt cho ổn định tinh thần gia đình. Đường B chỉ hợp với cặp vợ chồng chưa có con hoặc con đã lớn.

Đường C cân bằng vì giữ được nhà riêng cho gia đình ổn định đồng thời có tài sản đất tăng giá vốn. Nó không tối ưu tuyệt đối, nhưng là điểm cân đối tốt nhất cho tệp 35 tới 40 tuổi có con nhỏ và vốn 5 tỷ.

Càng đọc, anh chị càng thấy vì sao không có “đường đúng chung”, chỉ có đường hợp với giai đoạn gia đình đang ở.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm thứ nhất, dồn hết vào một căn hộ đẹp. Nghe lời môi giới “căn này ngon lắm”, đưa cả 5 tỷ vào một căn hộ 3 phòng ngủ ở dự án cao cấp Q7 giá 5 tỷ. Hết vốn dự phòng, không mua thêm được đất, 10 năm sau tài sản chỉ nhân 1,3 lần, con đường tài chính chững lại.

Sai lầm thứ hai, ép đi thuê để mua nhà phố ven cho thuê. Với con 4 tuổi và 6 tuổi, chuyển 2 lần trong 5 năm là quá nhiều. Nghe hợp lý toán học nhưng thất bại về mặt gia đình, dẫn tới xung đột vợ chồng và bỏ dở lộ trình sau 18 tháng.

Sai lầm thứ ba, chọn khu xa chỗ vợ đi làm. Mua nhà ở Bình Dương giá tốt, cách văn phòng vợ 40 km. Vợ đi làm 2 tiếng mỗi ngày, sau 12 tháng kiệt sức. Chất lượng sống của gia đình giảm, không đáng để đổi lấy giá tài sản tốt hơn 20%.

Sai lầm thứ tư, không tính chi phí sinh hoạt Sài Gòn. Vợ chồng Hà Nội quen chi tiêu 40 triệu mỗi tháng, vào Sài Gòn giữ nguyên khung nhưng thực tế chi phí học phí trường quốc tế cao hơn 30%, chi phí đi lại và giải trí cao hơn 20%. Sau 6 tháng thấy tiết kiệm hết, không đủ vốn cho tài sản thứ hai. Phải cộng 25% chi phí sinh hoạt vào kế hoạch tài chính khi Nam tiến.

Câu hỏi thường gặp

Vốn 4 tỷ có Nam tiến với con nhỏ được không?

Được, nhưng đường C rút xuống thành mua căn hộ ven Thủ Đức 3,2 tỷ, không mua thêm đất nền. Chờ 3 năm dòng tiết kiệm thêm để bổ sung mốc 2. Không nên vay quá 20% giá trị tài sản ở giai đoạn có con nhỏ.

Có nên thuê nhà trước 2 năm để nghe thị trường không?

Có, nếu chưa chắc chắn về khu và trường học cho con. Thuê 2 năm mất khoảng 500 triệu tiền thuê, nhưng đổi lại quyết định mua đúng khu và tránh phải bán chuyển sau 3 năm. Chi phí học được coi là “học phí thị trường”.

Chọn trường Vinschool hay trường công cho con?

Đây là quyết định gia đình, không phải quyết định đầu tư. Nhưng khi chọn khu ở, nên chọn khu có cả trường công tốt lẫn trường tư uy tín trong bán kính 3 km, để linh hoạt đổi theo tình hình học phí và chất lượng dạy.

Có nên vay ngân hàng ngay từ căn đầu tiên không?

Chỉ vay khi tổng đòn bẩy dưới 25% giá trị tài sản và dòng thuê đủ trả lãi. Với đường C, vay 1 tỷ trên tổng vốn 5 tỷ là 20%, an toàn. Vay quá 30% ở tuổi có con nhỏ là rủi ro cao, một sự cố công việc là mất căn.

Việc tiếp theo

Em Huy và vợ sau buổi tư vấn quyết định chọn đường C, đang thẩm định căn hộ Q7 Sunrise Riverside và lô đất Bến Cát. Kế hoạch 4 năm của gia đình đã có khung rõ. Còn vợ chồng anh chị đang đứng ở đâu?

Anh chị muốn Hoàn gửi 3 đường lựa chọn để tự cân nhắc theo vốn và bối cảnh gia đình, hay muốn Hoàn phân tích cụ thể theo công việc và tuổi con của anh chị? Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.

Đọc thêm: Có 5 tỷ mua bất động sản Nam và Chiến lược tích sản bất động sản và Lộ trình xây danh mục bất động sản.

P.S. — Anh chị mà bỏ qua bài này, điều Hoàn lo nhất không phải chuyện chọn sai căn nhà đầu tiên. Điều Hoàn lo là 5 năm nữa nhìn lại, thấy vợ chồng đã dồn hết 5 tỷ vào một căn hộ đẹp nhưng không tăng giá vốn, con đã lớn hơn nhưng gia đình chưa có tài sản đất nào ở Nam, cơ hội chu kỳ đầu đã qua. Vợ chồng trẻ Nam tiến không có nhiều lần thử lại, lần đầu cần được suy nghĩ kỹ.