Mua vàng hay bất động sản khi có tiền nhàn rỗi - cách phân biệt rõ

Chị Thanh nhắn tin cho Hoàn vào tối Chủ Nhật. Chị 44 tuổi, chủ cửa hàng tạp hoá ở Hà Đông, cầm trong tay 1 tỷ 6 tiền mặt vừa bán xong một mảnh đất của bố mẹ chia cho. Chị gõ một câu dài: “Em ơi, chị đang phân vân. Nhà chị cả đời tin vàng, mẹ chị bảo cứ mua vàng cất đi là chắc nhất. Nhưng chồng chị bảo tiền đó mua đất mới tăng, vàng chỉ giữ chứ không đẻ ra tiền. Em giúp chị, chị nên mua vàng hay bất động sản?”

Hoàn trả lời chị một câu ngắn. “Chị cho em biết trước đã, chị cần tiền này làm gì cho chị trong 5 đến 10 năm tới?” Chị im lặng một lúc. Rồi chị bảo: “Chị chưa nghĩ kỹ. Chị chỉ sợ để tiền mặt thì mất giá.”

Câu chuyện của chị Thanh là câu chuyện của hàng trăm nghìn gia đình miền Bắc đang có tiền nhàn rỗi lần đầu tiên trong đời. Và câu hỏi mua vàng hay bất động sản là câu hỏi lớn nhất họ phân vân mất nhiều tháng. Hoàn ngồi lại với chị Thanh trong một buổi tối, bóc từng điểm. Hôm nay Hoàn bóc lại cho anh chị.

Mua vàng hay bất động sản – ba điểm khác nhau cốt lõi

Mua vàng hay bất động sản không phải là câu hỏi cái nào tốt hơn. Vì chúng là hai loại tài sản khác hẳn nhau, phục vụ hai nhu cầu khác nhau. Trả lời được ba điểm dưới đây thì anh chị tự chọn được.

Điểm thứ nhất: khả năng rút tiền mặt khi cần. Vàng rút tiền mặt nhanh. Sáng đi bán, chiều có tiền. Chỉ cần có tiệm vàng uy tín. Giá bán ra chỉ chênh với giá niêm yết 100 nghìn đến 300 nghìn một chỉ, không đáng kể. Bất động sản không như vậy. Bán một mảnh đất nhanh thì mất 2 đến 3 tháng, chậm thì mất 6 tháng đến 1 năm. Trong giai đoạn thị trường chậm, có khi 1 năm không bán được. Nếu anh chị cần tiền gấp mà bất động sản chưa ra, không có cách nào ngoài hạ giá cắt lỗ.

Điểm thứ hai: khả năng tạo thêm thu nhập. Vàng nằm im. Mua 1 lượng vàng cất tủ, 10 năm sau vẫn là 1 lượng vàng đó. Nếu giá vàng tăng, anh chị có lời. Nếu không tăng, anh chị không có gì ngoài 1 lượng vàng. Bất động sản khác. Nếu là nhà, căn hộ, đất có người thuê, mỗi tháng anh chị có một khoản tiền thuê về. Khoản đó không phải phần lời, nó là bằng chứng có người cần chỗ đó thật. Nhưng cộng dồn 10 năm thì không nhỏ.

Điểm thứ ba: khả năng tăng giá chủ động. Giá vàng lên xuống theo thị trường thế giới, anh chị không kiểm soát được, không dự đoán được. Giá vàng có năm tăng 20%, có năm giảm 15%. Bất động sản khác. Giá bất động sản phụ thuộc vào vị trí, hạ tầng, dân cư ở khu đó. Nếu anh chị chọn đúng chỗ đang có người thật về ở thật, có đường mới mở tới, có khu công nghiệp vào, thì giá đất ở đó tăng theo cách đo được. 3 đến 5 năm sau, một mảnh đất ở khu đúng chu kỳ có thể tăng 50 đến 100%. Một mảnh ở khu sai thì nằm yên 10 năm.

Ba điểm đó. Ba điểm hoàn toàn khác nhau. Và không có cái nào thắng cái nào ở cả ba điểm. Vàng thắng ở điểm thanh khoản. Bất động sản thắng ở hai điểm còn lại nếu chọn đúng. Chọn cái nào tuỳ anh chị cần gì nhất.

Mua mía ven quốc lộ - mua vàng hay bất động sản là chọn cái phù hợp hoàn cảnh của mình — Mua mía ven quốc lộ – mua vàng hay bất động sản là chọn cái phù hợp hoàn cảnh của mình

Chị Thanh cuối cùng chọn gì

Hoàn hỏi chị Thanh thêm. Chị cần tiền này trong bao lâu? Chị nói: “Chị chưa cần dùng ngay, nhưng 5 đến 7 năm nữa con chị vào đại học, lúc đó có thể cần. Trước mắt chị chỉ muốn tiền đừng mất giá, nếu có thêm chút thu nhập thì tốt.”

Hoàn nói với chị. Nếu chị dồn hết 1 tỷ 6 vào vàng, chị được an toàn thanh khoản, nhưng chị không có thu nhập, chị cũng không có khả năng tăng vốn chủ động, chị phải trông đợi vào giá vàng thế giới mà không ai dự đoán được. Nếu chị dồn hết 1 tỷ 6 vào một mảnh đất, chị có thể có lời lớn nếu chọn đúng, nhưng chị mất khả năng rút tiền nhanh. Nếu 5 năm nữa con chị vào đại học mà thị trường đang chậm, chị phải cắt lỗ 10 đến 15% để bán. Mỗi lựa chọn có cái được cái mất.

Hoàn tư vấn chị chia tiền. Khoảng 400 triệu để vàng. Khoảng 1 tỷ 2 vào một bất động sản vừa tầm, ở khu đã có người ở thật, có người thuê sẵn, pháp lý sạch, bán ra 5 năm sau không bị kẹt. Chia như vậy chị vừa có thanh khoản dự phòng, vừa có tài sản sinh lời chủ động. Không mạnh ở cái gì nhất, nhưng đủ cho mục tiêu của chị.

Chị Thanh suy nghĩ một tuần. Chị gọi lại Hoàn báo chị quyết chia 500 triệu vào vàng, 1 tỷ 1 vào một căn nhà cấp 4 có người thuê sẵn ở khu công nghiệp mà con chị học cấp hai gần đó. Hoàn hỏi tại sao chị để nhiều vàng hơn Hoàn gợi ý. Chị cười: “Vì mẹ chị bảo thế. Và vì chị sợ hãi. Chị không giỏi đầu tư, chị cần cảm giác an toàn. Mất ngủ không đáng tiền đâu em.”

Hoàn gật đầu. Chị Thanh đúng. Vì mục tiêu của chị không chỉ là tối ưu lợi nhuận, mà là ngủ ngon. Và cái gì giúp chị ngủ ngon thì cái đó đúng cho chị, dù trên giấy có thể chưa phải tối ưu.

Trường hợp nào vàng đúng, trường hợp nào bất động sản đúng

Hoàn không nói vàng dở, không nói bất động sản dở. Hoàn chỉ nói cái nào đúng với anh chị trong hoàn cảnh của anh chị.

Vàng đúng khi: anh chị cần tiền có thể rút ra bất cứ lúc nào, số tiền nhỏ chỉ vài trăm triệu, không có thời gian theo dõi thị trường, không có kiến thức về khu vực nào đang lên, chưa có nghề để kiếm bù vào nếu lỡ chôn vốn. Vàng cũng đúng khi anh chị đã có bất động sản rồi, muốn chia một phần sang tài sản dễ mang theo nếu có biến động lớn.

Bất động sản đúng khi: anh chị có số tiền từ 1 tỷ trở lên, không cần dùng trong 3 đến 5 năm tới, chịu khó học một chút về khu vực mình nhắm, có thu nhập chính ổn định đủ sống không phụ thuộc vào khoản tiền này, chấp nhận chôn vốn trong giai đoạn đầu. Và quan trọng nhất, anh chị tìm được người đi trước đáng tin để dẫn, không mua một mình khi chưa biết thị trường.

Trong một bài trước Hoàn đã bóc rõ: BĐS không tăng vì chủ đầu tư lớn, BĐS tăng khi có người thật về ở thật. Đó là nguyên tắc duy nhất đúng với bất động sản dài hạn. Nếu anh chị mua ở khu không có người thật, dù chủ đầu tư là ai, dù dự án có đẹp cỡ nào, giá cũng chỉ tăng ảo trong năm đầu rồi quay về mặt đất.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm thứ nhất: dồn hết tiền vào một loại tài sản. Dồn hết vào vàng thì mất khả năng tăng vốn chủ động. Dồn hết vào bất động sản thì mất khả năng rút tiền khi cần. Chia hợp lý theo nhu cầu của mình, không dồn hết một chỗ.

Sai lầm thứ hai: nghe người thân mà không hỏi lại hoàn cảnh của mình. Mẹ chị Thanh sinh năm 1960, cả đời sống qua chiến tranh và lạm phát phi mã, bà tin vàng là đúng với thế hệ bà. Nhưng chị Thanh 44 tuổi, có nghề, có con sắp vào đại học, hoàn cảnh khác hẳn. Nghe lời mẹ là tốt, nhưng không phải lúc nào cũng áp y vào mình.

Sai lầm thứ ba: mua vàng tích trữ ở nhà. Nếu anh chị quyết mua vàng, phải chọn vàng SJC niêm yết, mua tại tiệm có hoá đơn, không mua vàng không rõ nguồn gốc. Cất giữ an toàn, không để nhiều ở nhà, không khoe. An toàn vật lý của vàng là một việc riêng cần tính đến.

Sai lầm thứ tư: mua bất động sản mà không kiểm tra pháp lý. Vàng không có vấn đề pháp lý. Bất động sản thì khác hẳn. Một mảnh đất đẹp giá rẻ không có sổ, không rõ quy hoạch, dù rẻ cỡ nào cũng không phải món hời. Pháp lý sạch là điều kiện cứng trước khi xét giá.

Sai lầm thứ năm: so sánh lãi suất của hai loại tài sản mà không so khả năng rút tiền. Có người so vàng 10 năm tăng 150%, đất 10 năm tăng 200%, kết luận đất tốt hơn. Nhưng đất đó bán được ra tiền mặt trong 6 tháng không là chuyện khác hẳn. So sánh phải đủ ba điểm: thanh khoản, dòng tiền, khả năng tăng giá.

Kết

Trước khi quyết mua vàng hay bất động sản, trả lời bốn câu đơn giản này:

Một. Tôi có bao nhiêu tiền nhàn rỗi thật sự, không cần dùng trong 3 năm tới?

Hai. Tôi cần một phần dự phòng rút nhanh khi có việc gấp, số đó khoảng bao nhiêu?

Ba. Phần còn lại tôi muốn làm việc gì: giữ nguyên không mất giá, hay tự lớn dần theo thời gian?

Bốn. Tôi có người đi trước đáng tin để dẫn tôi vào bất động sản không? Nếu không, tôi có sẵn sàng dành thời gian học không?

Trả lời bốn câu, anh chị biết nên để bao nhiêu phần vàng, bao nhiêu phần bất động sản. Có khi câu trả lời là 100% vàng, có khi là 20% vàng 80% bất động sản. Mỗi người một kết quả.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Em có 500 triệu, nên mua vàng hay bất động sản?

Trả lời: 500 triệu khó mua bất động sản tốt ở khu đáng mua, trừ khi anh chị chấp nhận đi khu xa hoặc vay thêm. Nếu không muốn vay, vàng và tiết kiệm sẽ hợp lý hơn cho tới khi anh chị gom đủ 1 tỷ trở lên.

Hỏi: Em sợ bất động sản bây giờ cao quá, có nên chờ vàng tiếp tục tăng không?

Trả lời: Hai câu hỏi khác nhau. Chờ bất động sản xuống là một chiến lược có rủi ro riêng, vì không ai biết khi nào xuống hay có xuống không. Chờ vàng tăng tiếp là đoán giá tương lai, cũng không ai dự đoán được. Thay vì chờ, hãy chọn cái phù hợp với nhu cầu của mình bây giờ.

Hỏi: Mua vàng online có an toàn không?

Trả lời: Vàng vật chất Hoàn khuyên mua tại tiệm có hoá đơn, có thể cầm được. Vàng online có nhiều hình thức khác nhau, một số là chứng chỉ, một số là hợp đồng tương lai, rủi ro khác hẳn vàng vật chất. Nếu chưa hiểu rõ thì không nên mua.

Hỏi: Có loại bất động sản nào dễ bán ra tiền mặt như vàng không?

Trả lời: Có, nhưng không bằng vàng. Chung cư ở lõi thành phố cũ, giá vừa tầm 1,5 đến 2 tỷ, có thể bán trong 1 đến 2 tháng ở thị trường bình thường. Đất ở khu đã có người thật ở, pháp lý sạch, cũng bán được trong 3 đến 6 tháng. Nhưng không có bất động sản nào bán trong 1 ngày như vàng.

Nếu anh chị muốn Hoàn gửi tài liệu cách kiểm tra một món trước khi xuống tiền mà Hoàn đang dùng với khách thật, anh chị để lại bình luận KIỂM TRA bên dưới. Hoàn gửi tận tay vào tin nhắn.

Bài liên quan: Để tiền trong ngân hàng mất giá bao nhiêu mỗi năm, Tiền nhàn rỗi nên chia làm mấy phần trước khi đầu tư, Giữ của hay tích sản – tiền của anh chị đang làm việc gì.

P.S. Chị Thanh gọi lại Hoàn một năm sau. Mảnh đất chị mua ở khu công nghiệp đã lên giá khoảng 15%, có người thuê đều, mỗi tháng chị nhận 4 triệu rưỡi tiền thuê. Vàng chị cất thì vẫn nằm đó, chưa động vào. Chị bảo quyết định hôm đó của chị là quyết định đúng nhất trong 20 năm chị buôn bán. Không phải vì chị lãi nhiều, mà vì chị ngủ ngon.