Số tiền đầu tư bất động sản nhỏ nhất đủ để bắt đầu ở miền Nam

Kiên nhắn Hoàn qua Zalo. Em 38 tuổi, kỹ thuật viên nhà máy ở Hưng Yên, đi làm 15 năm, mới gom được 1 tỷ 1 tiền nhàn rỗi thật. Em viết: “Anh ơi, em nghe nhiều người bảo muốn vào Nam đầu tư bất động sản phải có 2 đến 3 tỷ. Em có 1 tỷ 1, không đủ, có nên gom thêm 2 năm nữa không anh?”

Hoàn trả lời em một câu trước. “Em có thể bắt đầu được với 1 tỷ 1, nhưng không phải mua được mọi sản phẩm. Trước khi quyết chờ hay bắt đầu, em cần biết số tiền của em tương ứng với sản phẩm nào, khu nào, và nó phục vụ mục tiêu gì.”

Hôm nay Hoàn bóc rõ số tiền đầu tư bất động sản cần tối thiểu bao nhiêu để bắt đầu, chia theo ba mức, có sản phẩm cụ thể, có khu vực cụ thể. Không nói chung chung.

Số tiền đầu tư bất động sản – ba mức vốn khởi điểm

Số tiền đầu tư bất động sản nhỏ nhất để bắt đầu ở miền Nam phụ thuộc vào ba thứ: anh chị có vay ngân hàng hay không, anh chị chọn ngả giữ của hay tăng vốn, và anh chị chịu được chôn vốn bao lâu. Dưới đây là ba mức vốn thực tế mà Hoàn đã làm việc trong 15 năm nghề.

Mức 1: 500 đến 800 triệu tiền tự có, không vay. Mức này mua được đất nền ở các khu vùng ven, cách lõi thành phố 25 đến 40km. Thường là đất nhỏ, 60 đến 80 mét vuông, pháp lý sổ hồng riêng đã có, nhưng khu chưa có nhiều người ở. Phục vụ ngả giữ của là chính, tăng vốn chậm. Thời gian chôn vốn 5 đến 8 năm. Rủi ro lớn nhất ở mức này là mua phải khu không có hạ tầng cứng đi tới, chôn vốn 10 năm không ra được. Mức này không khuyên người lần đầu mua, trừ khi có người đi trước đáng tin dẫn đường.

Mức 2: 1 đến 1,8 tỷ tiền tự có, không vay. Đây là mức vốn khởi đầu đáng kể, mua được nhà cấp 4 có đất ở các khu đã có dân về ở thật ở Bình Dương, Đồng Nai, một số khu vùng ven TP.HCM. Có thể cho thuê được, dòng tiền thuê 3 đến 5 triệu một tháng. Giá đất tăng chậm nhưng đều. Thời gian chôn vốn 3 đến 5 năm. Mức này an toàn hơn nhiều so với mức 1 vì có người thuê thật, có cộng đồng dân cư đã hình thành, bán ra dễ hơn.

Mức 3: 2 tỷ trở lên tiền tự có, hoặc 1,5 tỷ tự có cộng với vay 1 tỷ. Mức này mở ra rất nhiều lựa chọn. Mua được nhà phố nhỏ ở khu đã đông dân, chung cư ở lõi thành phố mới, nền đất lớn ở khu đang trong chu kỳ tăng. Có thể cho thuê 6 đến 10 triệu một tháng. Giá đất ở các khu đúng chu kỳ tăng 10 đến 15% một năm. Thời gian chôn vốn 2 đến 4 năm. Đây là mức Hoàn thấy phù hợp nhất với người có nghề ổn định, muốn tiền của mình làm việc chủ động.

Ba mức. Mỗi mức có sản phẩm riêng, có khu riêng, có kỳ vọng riêng. Không có mức nào tốt hơn mức nào, chỉ có mức phù hợp với anh chị hay không.

Hoàn tại dự án HUD Chánh Mỹ - mỗi mức số tiền đầu tư bất động sản ứng với một sản phẩm, một khu khác nhau — Hoàn tại dự án HUD Chánh Mỹ – mỗi mức số tiền đầu tư bất động sản ứng với một sản phẩm, một khu khác nhau

Kiên có 1 tỷ 1 nên làm gì

Hoàn hỏi Kiên. Em có thu nhập chính ổn định không? Em trả lời: “Em làm 12 năm ở nhà máy, lương 18 triệu, không có kế hoạch nghỉ việc.”

Hoàn hỏi tiếp. Em có cần tiền này trong 5 năm tới không? Em bảo: “Em không cần. Em mới có con nhỏ, muốn tiền này để dành cho con sau này, hoặc để mua một tài sản sinh lời.”

Hoàn hỏi câu cuối. Em có người thân, bạn bè nào ở miền Nam có thể giúp em kiểm tra tài sản thực tế không? Em nói: “Em có em họ ở Bình Dương, nhưng em họ cũng không biết về đất đai.”

Hoàn tư vấn em. Với 1 tỷ 1, em có hai cửa.

Cửa thứ nhất: em bỏ 1 tỷ 1 vào một bất động sản ở mức 2, chọn nhà cấp 4 có đất ở khu đã có dân về ở, có người thuê. Dòng tiền thuê 3 đến 4 triệu mỗi tháng. 5 năm sau giá đất có thể lên 1,5 đến 1,7 tỷ. Cộng cả dòng thuê 5 năm khoảng 200 triệu, tổng tài sản khoảng 1,7 đến 1,9 tỷ. Không gấp đôi nhưng vững chắc.

Cửa thứ hai: em vay thêm 500 triệu từ ngân hàng, tổng 1,6 tỷ, mua một nhà phố nhỏ ở khu đã đông dân. Dòng tiền thuê 6 đến 7 triệu mỗi tháng, đủ trả lãi vay cộng dư ra một chút. 5 năm sau giá nhà có thể lên 2,2 đến 2,5 tỷ. Trừ nợ ngân hàng còn khoảng 1,8 đến 2 tỷ của em. Lãi tuyệt đối cao hơn cửa 1 nhưng chịu áp lực trả nợ và rủi ro nếu mất việc.

Em chọn cửa nào. Em suy nghĩ một tuần. Em bảo em không muốn vay, em sợ áp lực hàng tháng. Em chọn cửa 1. Hoàn tôn trọng quyết định đó. Vì mục tiêu của em là tiền làm việc cho con, không phải mục tiêu tối ưu lợi nhuận.

Thấy chưa. Cùng 1 tỷ 1. Hai cửa khác nhau. Mỗi cửa có cái được cái mất. Và quyết định cuối phụ thuộc vào tính cách, hoàn cảnh, mục tiêu của người cầm tiền, không phải vào con số tối ưu trên giấy.

Có nên vay thêm để nâng mức vốn không

Đây là câu hỏi mà Hoàn nghe hàng tuần. Và câu trả lời không phải là có hoặc không, mà là tuỳ ba điều kiện.

Điều kiện thứ nhất: thu nhập chính của anh chị có đủ trả lãi hàng tháng không mà không ảnh hưởng chi tiêu gia đình? Nếu lãi hàng tháng chiếm trên 30% thu nhập, không nên vay. 30% là mức Hoàn thấy an toàn qua kinh nghiệm nhiều năm.

Điều kiện thứ hai: tài sản anh chị mua có cho thuê được không, và dòng tiền thuê có cover được lãi vay không? Nếu có, vay an toàn hơn. Nếu không có, vay thuần tuý dựa vào kỳ vọng giá tăng, rủi ro cao hơn.

Điều kiện thứ ba: anh chị có công việc ổn định không, có khả năng mất việc đột ngột không? Người làm công ăn lương ở công ty lớn, nghề nghiệp vững chắc, vay được. Người tự kinh doanh, thu nhập dao động, nên cân nhắc kỹ.

Nếu cả ba điều kiện đều thuận, vay thêm 30 đến 40% giá trị tài sản là chấp nhận được. Nếu một điều kiện không thuận, giảm tỷ lệ vay xuống 20%. Nếu hai điều kiện không thuận, không vay.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm thứ nhất: nghĩ ít tiền thì không nên vào bất động sản. Có 500 triệu vẫn có cách, nhưng không mua được mọi sản phẩm. Vấn đề không phải tiền ít hay nhiều, mà là mua đúng sản phẩm với số tiền mình có.

Sai lầm thứ hai: dồn hết tiền vào một tài sản. Dù chỉ có 1 tỷ, cũng nên giữ lại 100 đến 200 triệu dự phòng cho tình huống bất ngờ. Dồn 100% tiền vào bất động sản là tước đi khả năng xoay sở của mình.

Sai lầm thứ ba: vay quá nửa giá trị tài sản. Vay 50% trở lên là áp lực hàng tháng rất lớn, chỉ cần thị trường rung một chút hoặc công việc trục trặc là anh chị phải bán cắt lỗ. Hoàn khuyên vay tối đa 40%.

Sai lầm thứ tư: mua xa trung tâm chỉ vì giá rẻ. Đất xa có thể rẻ, nhưng rẻ chưa chắc là món hời. Nếu khu đó không có hạ tầng tới, không có người ở, không có công việc gần, thì rẻ bây giờ sẽ vẫn rẻ 10 năm sau.

Sai lầm thứ năm: không tính các chi phí phụ. Mua bất động sản còn thuế phí sang tên, phí môi giới nếu có, phí sửa chữa nhỏ, phí quản lý nếu cho thuê. Phải tính thêm 3 đến 5% ngoài giá mua để không hụt.

Kết

Nếu anh chị đang có 500 triệu đến 2 tỷ và băn khoăn có nên bắt đầu không, làm hai việc này:

Một. Tính rõ số tiền thật sự nhàn rỗi của mình, không cần dùng trong 5 năm tới. Trừ đi quỹ dự phòng ít nhất 6 tháng chi tiêu gia đình, trừ đi tiền học của con, trừ đi quỹ y tế dự phòng. Con số còn lại mới là số đưa vào bất động sản được.

Hai. Đi thực địa 1 đến 2 khu phù hợp với số tiền của mình. Mỗi khu đi 2 lần vào thời điểm khác nhau trong ngày. Đếm số căn có người ở, nhìn hạ tầng xung quanh, hỏi vài hàng xóm về giá.

Làm xong hai việc đó anh chị tự biết mình nên bắt đầu bây giờ hay chờ gom thêm.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Em có 300 triệu, có nên vay thêm 700 triệu để mua bất động sản 1 tỷ không?

Trả lời: Không khuyên. Vay 70% giá trị tài sản là áp lực quá lớn với mức vốn tự có như vậy. Nên chờ gom thêm 1 đến 2 năm cho tiền tự có đạt tối thiểu 50% giá trị tài sản muốn mua.

Hỏi: Em có 2 tỷ, muốn mua 2 bất động sản nhỏ hay 1 cái lớn?

Trả lời: Tuỳ mục tiêu. 2 cái nhỏ chia rủi ro tốt hơn, nhưng chi phí quản lý cao, dòng thuê trên mỗi căn thấp. 1 cái lớn tập trung rủi ro, nhưng chi phí quản lý thấp, dòng thuê trên tổng vốn thường tốt hơn. Người có kinh nghiệm thường chọn 1 cái lớn, người lần đầu nên chọn 1 cái vừa tầm trước, học rồi mới chia.

Hỏi: Em có 800 triệu, vào Nam được không?

Trả lời: Được, nhưng chọn sản phẩm cẩn thận. Với 800 triệu nên nhắm đất nhỏ ở khu đã có dân, pháp lý sạch, không mua đất khu mới mở chưa có người ở. Hoặc gom thêm 2 năm cho đủ 1,2 đến 1,5 tỷ để có lựa chọn an toàn hơn.

Hỏi: Người Bắc mua đất trong Nam có khó khăn gì về pháp lý không?

Trả lời: Không có khác biệt về pháp lý giữa người Bắc và người Nam. Luật đất đai áp dụng cả nước. Khó khăn thực tế là anh chị không ở gần tài sản, khó theo dõi, khó xử lý khi có vấn đề. Nên có người thân hoặc người đáng tin ở gần tài sản để hỗ trợ.

Nếu anh chị muốn Hoàn gửi tài liệu cách kiểm tra một món trước khi xuống tiền mà Hoàn đang dùng với khách thật, anh chị để lại bình luận KIỂM TRA bên dưới. Hoàn gửi tận tay vào tin nhắn.

Bài liên quan: Có 1 tỷ nhàn rỗi nên đầu tư gì để không mất giá, Có 2 tỷ nhàn rỗi câu hỏi đầu tiên không phải mua ở đâu, Khi nào nên mua bất động sản khi nào nên để tiền yên.

P.S. Kiên gọi lại Hoàn 3 tháng sau. Em đã mua được một nhà cấp 4 có đất ở Bàu Bàng, giá 1 tỷ 05, giữ lại 50 triệu dự phòng. Em cho thuê được 3 triệu rưỡi một tháng. Em nhắn: “Anh ơi, lần đầu em cầm trong tay giấy chủ quyền tài sản của chính em, không phải sổ tiết kiệm. Cảm giác khác hẳn.” Hoàn gật đầu đọc tin nhắn em. Đó là cảm giác mà Hoàn muốn mỗi người có khi lần đầu bước vào bất động sản.