Phân bổ vốn khi chỉ có một khoản tiền duy nhất

Chị Dung, 48 tuổi, trưởng phòng nhân sự một công ty may ở Hà Đông, bán được căn hộ cũ bố mẹ cho và một mảnh đất ở quê, cộng với tiết kiệm hơn 10 năm, cầm trong tay đúng 2 tỷ 5. Đây là toàn bộ tài sản chị có, không còn khoản nào khác. Chồng chị đã mất 6 năm trước, chị nuôi hai con một mình, đứa lớn vừa vào đại học.

Tháng 4 chị nhắn Hoàn: “Em ơi, chị có đúng 2 tỷ 5 này thôi, không còn gì khác. Chị muốn mua một căn gì đó để chị có tài sản, chứ để tiền trong sổ chị thấy mất giá dần. Nhưng chị sợ. Lỡ mua xong khó khăn gì thì mất cả vốn, mất cả nơi để ở sau này.”

Hoàn hiểu nỗi sợ của chị. Người chỉ có phân bổ một khoản tiền duy nhất không giống người có nhiều nguồn vốn. Mỗi quyết định của họ phải cân nhắc nặng gấp đôi, vì không có mạng lưới an toàn phía sau. Bài này Hoàn chỉ anh chị cách chia một khoản tiền duy nhất thành ba lớp, chọn tài sản an toàn, và giữ được linh hoạt khi gặp đột xuất.

Vì sao phân bổ một khoản tiền duy nhất cần cách tiếp cận khác

Phân bổ một khoản tiền duy nhất là tình thế của người đã dồn toàn bộ tích lũy, hoặc bán xong một tài sản lớn, và cầm một số tiền nhất định không có nguồn bổ sung nào trong 2 đến 5 năm tới.

Khác với người có nhiều dòng tiền, nhóm này có ba đặc điểm.

Thứ nhất, mỗi đồng mất đi là mất một phần của tổng. Người có nhiều nguồn mất 20 phần trăm trên một khoản vẫn còn 80 phần trăm trên những khoản khác. Nhóm này mất 20 phần trăm là mất 20 phần trăm toàn bộ.

Thứ hai, không có thu nhập mới để lấp. Lương, kinh doanh, hoặc nguồn tiền bổ sung không đủ để làm đệm trong 2 đến 3 năm. Nên mọi rủi ro phải xử lý bằng chính số tiền hiện có.

Thứ ba, tâm lý sợ sai lớn hơn. Người có nhiều nguồn chịu được một quyết định sai, chọn sai một lần không ảnh hưởng cả đời. Người có một khoản duy nhất, chọn sai một lần có thể định hình 10 đến 20 năm tiếp theo.

Vậy nên công thức chia tiền của nhóm này phải nghiêng về an toàn, không phải nghiêng về tăng trưởng.

Trần Quốc Hoàn — ba lớp phân bổ cho một khoản tiền duy nhất không nguồn bổ sung

Ba lớp chia tiền cho khoản duy nhất

Lớp một – Lớp an toàn, 20 đến 25 phần trăm tổng vốn. Khoản này để trong sổ tiết kiệm kỳ hạn ngắn 3 đến 6 tháng, hoặc tài khoản thanh toán có lãi. Mục đích là có tiền sống trong 12 tháng kể cả khi đột xuất. Chia nhỏ ra ba sổ, mỗi sổ 1/3 lớp này, kỳ hạn lệch nhau để lúc nào cũng có một sổ sắp đáo hạn.

Lớp hai – Lớp đầu tư chính, 65 đến 70 phần trăm tổng vốn. Khoản này mang đi mua tài sản. Với nhóm chỉ có một khoản duy nhất, tài sản phải thỏa ba tiêu chí: pháp lý sạch (sổ hồng ra ngay), có dòng tiền thuê gross tối thiểu 4 phần trăm, thanh khoản tốt (bán ra trong 3 đến 6 tháng).

Không mua đất nền xa dân, không mua dự án chưa có sổ, không mua tài sản không cho thuê được. Những thứ này có thể lên giá cao hơn nhưng rủi ro không tương xứng với vị thế của mình.

Lớp ba – Lớp vàng và dự phòng dài hạn, 8 đến 12 phần trăm. Khoản này chia hai: 60 phần trăm vàng miếng SJC cất két, 40 phần trăm trong sổ tiết kiệm dài hạn 12 tháng. Mục đích là dự phòng rủi ro không lường trước trong 3 đến 5 năm (ốm nặng, mất thu nhập dài, chi phí lớn cho con).

Với chị Dung 2 tỷ 5, ba lớp là: 550 triệu an toàn, 1 tỷ 7 đầu tư, 250 triệu dự phòng dài hạn. Với 1 tỷ 7, chị mua được căn hộ hoặc nhà phố nhỏ 1,8 đến 2 tỷ, vay thêm 150 đến 200 triệu nếu cần.

Chọn tài sản gì với lớp đầu tư

Nhóm chỉ có một khoản duy nhất ưu tiên căn hộ cho thuê trong khu đã có dân, không ưu tiên các loại tài sản khác. Lý do:

Căn hộ cho thuê trong khu đã có dân. Thanh khoản tốt nhất, số người mua rộng, dòng tiền thuê đều, pháp lý rõ. Trong 100 ca Hoàn tư vấn cho nhóm này, 75 ca Hoàn khuyên chọn hướng này. Ngưỡng giá tốt ở Bình Dương, Dĩ An, Thủ Đức khoảng 1,8 đến 2,5 tỷ.

Nhà phố nhỏ trong dự án 1/500 đã có dân. Phương án hai, nếu tổng vốn đủ 2,5 đến 3 tỷ. Dòng tiền thuê thấp hơn căn hộ nhưng giá vốn tăng dài hạn mạnh hơn. Thanh khoản trung bình, bán ra trong 4 đến 6 tháng với chiết khấu nhẹ.

Đất nền có hạ tầng và cư dân xung quanh. Chỉ chọn khi đất đó đã có khả năng xây nhà và cho thuê trong 2 đến 3 năm. Đất nền chờ hạ tầng ở xa không hợp với nhóm chỉ có một khoản.

Chị Dung chọn phương án một: căn hộ 1 tỷ 95 ở một dự án đã bàn giao 2 năm, có cư dân, pháp lý sạch. Dòng tiền thuê 8,5 triệu một tháng, tức 5,2 phần trăm năm.

Giữ linh hoạt khi gặp đột xuất

Dù chia ba lớp cẩn thận đến đâu, cuộc đời vẫn có đột xuất. Chuẩn bị trước ba kịch bản:

Kịch bản một – ốm nặng cần 200 đến 500 triệu trong 1 tháng. Dùng lớp dự phòng dài hạn trước (250 triệu). Nếu vẫn thiếu, rút lớp an toàn một phần. Nếu vẫn thiếu, tạm thời vay ngân hàng thế chấp căn hộ (được 50 phần trăm giá trị, lãi 9 đến 11 phần trăm). Phương án cuối cùng mới là bán tài sản.

Kịch bản hai – mất thu nhập trong 6 đến 12 tháng. Dùng lớp an toàn (550 triệu) để sống. Dòng tiền thuê 8,5 triệu một tháng vẫn vào. Tổng lại chịu được 12 đến 15 tháng không đụng đến tài sản. Trong khoảng thời gian đó phải tìm nguồn thu nhập mới.

Kịch bản ba – cần tiền lớn cho con (du học, cưới xin, khởi nghiệp). Nếu dưới 500 triệu, dùng lớp dự phòng dài hạn và một phần lớp an toàn. Nếu trên 500 triệu, cân nhắc vay thế chấp căn hộ. Nếu trên 1 tỷ, buộc phải bán tài sản, lúc đó mới mua lại tài sản nhỏ hơn.

Ba kịch bản này không phải lo trước để sợ. Lo trước để biết mình có đường ra. Khi mình biết có đường ra, mình ngủ ngon, quyết định tỉnh táo.

Bốn ca thật

Ca một – chị Dung. Áp công thức ba lớp. Mua căn hộ 1 tỷ 95, vay thêm 150 triệu (do tổng lớp đầu tư 1 tỷ 7 không đủ căn chị thích). Lớp an toàn 550 triệu, lớp dự phòng 250 triệu. 8 tháng sau giá căn lên 2 tỷ 1, dòng tiền thuê bù một phần lãi vay. Chị nhắn Hoàn: “Chị ngủ ngon rồi em.”

Ca hai – anh Phúc, 54 tuổi, giáo viên về hưu sớm, Hải Dương. Có 1 tỷ 8 từ tiết kiệm và trợ cấp. Áp công thức: 400 triệu an toàn, 1 tỷ 2 đầu tư, 200 triệu dự phòng. Mua căn hộ 1 tỷ 25 không vay. Thuê gross 5,5 phần trăm. 10 tháng sau anh bị tai biến nhẹ, chi phí 180 triệu. Dùng dự phòng, không đụng tới tài sản. Giờ anh dạy kèm thêm vài buổi, cộng dòng tiền thuê, sống thoải mái.

Ca ba – chị Yến, 46 tuổi, chủ cửa hàng tạp hóa Thái Bình. Có 1 tỷ 4. Áp công thức: 320 triệu an toàn, 950 triệu đầu tư, 130 triệu dự phòng. Mua một căn hộ nhỏ 1 tỷ ở Bình Dương không vay. 14 tháng sau cửa hàng gặp khủng hoảng, doanh thu giảm 50 phần trăm trong 7 tháng. Chị dùng lớp an toàn + dòng tiền thuê (6 triệu một tháng) bù lương nhân viên và chi phí nhà. Cửa hàng gượng dậy. Căn hộ giữ nguyên.

Ca bốn – ngược lại, chị Tâm, 51 tuổi, Nam Định. Có 1 tỷ 6, dồn hết vào một mảnh đất nền ở xa dân cư, không giữ lớp an toàn. 1 năm sau mẹ chị nhập viện 2 tháng, chi phí 420 triệu. Chị phải vay nóng 300 triệu lãi 2,5 phần trăm tháng. Trả xong khoản vay mất 11 tháng, chi phí lãi 72 triệu. Nếu áp công thức ba lớp từ đầu, chị không mất 72 triệu đó.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm một – dồn 100 phần trăm vào một căn. Người chỉ có một khoản duy nhất càng không được dồn 100 phần trăm. Phải giữ ít nhất 20 phần trăm trong lớp an toàn và lớp dự phòng. Dồn hết là tự đóng cửa mọi lối thoát khi có đột xuất.

Sai lầm hai – chọn tài sản khó bán vì “giá sẽ lên cao hơn”. Đất nền ở xa dân, dự án chưa có sổ, bất động sản nghỉ dưỡng – nhóm này có thể lên giá mạnh, nhưng nhóm chỉ có một khoản duy nhất không chịu được rủi ro thanh khoản. Chọn tài sản dễ bán vẫn an toàn hơn, dù chậm lên giá.

Sai lầm ba – vay quá nhiều để lên căn to. Vay 500 triệu trên tổng vốn 1 tỷ 5 là vay 33 phần trăm vốn, tỷ lệ cao. Nhóm chỉ có một khoản không có nguồn thu nhập mới để trả nợ, nên áp lực lãi hàng tháng rất lớn. Vay tối đa 20 phần trăm tổng vốn, hoặc không vay.

Sai lầm bốn – không chia nhỏ lớp an toàn ra nhiều sổ. Để 500 triệu trong một sổ kỳ hạn 12 tháng, khi cần tiền trong tháng 6 phải rút trước hạn, mất lãi hoặc chịu phạt. Chia 3 sổ, kỳ hạn lệch nhau 2 tháng, lúc nào cũng có một sổ sắp đáo hạn, không phải rút trước hạn.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Em có 1 tỷ 2 là duy nhất, có đủ chia ba lớp không? Đủ. 240 triệu an toàn, 850 triệu đầu tư, 110 triệu dự phòng. Với 850 triệu em mua được căn hộ cũ hoặc đất nền có hạ tầng khoảng 900 triệu đến 1,1 tỷ, vay thêm 100-150 triệu nếu cần. Đọc thêm bài có 1 tỷ nên đầu tư gì.

Hỏi: Em sợ gửi tiết kiệm bị mất giá, có nên mua vàng nhiều hơn không? Lớp an toàn phải giữ dạng tiền để rút được trong 48 giờ, vàng mất 1 đến 2 phần trăm mỗi lần đổi nên không hợp. Lớp dự phòng dài hạn mới chia một phần vàng. Mất giá do lạm phát là chi phí phải trả cho sự an toàn, chấp nhận.

Hỏi: Em có tiền của bố mẹ cho mượn thêm, có nên gộp vào đầu tư không? Không gộp mập mờ. Nếu bố mẹ cho mượn, viết giấy ghi rõ số tiền, điều kiện trả, thời hạn. Phần tiền này cần được tính như một khoản vay, có kế hoạch trả, không gộp vào tiền của mình.

Hỏi: Em sắp nghỉ hưu, có nên mua bất động sản không? Có, nhưng với công thức khác. Tăng lớp an toàn lên 35 đến 40 phần trăm, giảm lớp đầu tư xuống 45 đến 50 phần trăm, tăng dự phòng dài hạn lên 15 phần trăm. Vì tuổi càng cao thì rủi ro sức khỏe càng lớn, cần đệm dày hơn.

P.S.

Hoàn làm sẵn một bảng tính chia ba lớp theo đúng tổng vốn và độ tuổi của anh chị. Nhập một con số, bảng tự ra ba lớp cần giữ, kèm gợi ý căn mua và dòng tiền thuê kỳ vọng. Anh chị muốn Hoàn gửi tận tay bảng này, hay muốn Hoàn ngồi điện thoại 25 phút giúp một trường hợp cụ thể, Hoàn làm theo ý anh chị. Để lại bình luận MỘT KHOẢN bên dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.