Phân bổ vốn cho người mới bắt đầu đầu tư bất động sản

Anh Vũ, 48 tuổi, chủ xưởng cơ khí ở Hải Dương, gom 7 năm được 2 tỷ. Cả nhà có một cái nhà đang ở, một chiếc xe tải cũ, một sổ tiết kiệm 300 triệu dự phòng. 2 tỷ trong tay anh là toàn bộ phần vốn có thể mang đi đầu tư. Anh gọi cho Hoàn: “Em, anh định dồn hết 2 tỷ mua một mảnh đất ở Bình Dương. Em thấy có được không?”

Câu hỏi này nghe tưởng về mảnh đất, nhưng thực ra về cách chia tiền. Vốn cho người mới đầu tư bất động sản không bao giờ nên dồn hết vào một tài sản ở lần đầu. Phần lớn người mất vốn ở lần đầu đều mất vì dồn hết. Bài này Hoàn chỉ ba lớp tiền phải chia trước khi mua, công thức áp dụng cho các mức vốn phổ biến, và năm sai lầm thường gặp.

Vì sao người mới hay bị dồn hết vào một tài sản

Người đã đầu tư nhiều lần thì biết chia tiền, biết giữ thanh khoản, biết trừ chi phí. Người mới thì ba thứ sau đẩy họ dồn hết:

Thứ nhất – cảm giác tiền “chạy mất giá trị”. Để 2 tỷ trong sổ tiết kiệm cả năm lãi được 100 triệu, trừ lạm phát 4 phần trăm là mất 20 triệu. Người mới nhìn con số đó cảm thấy sốt ruột, muốn mua ngay.

Thứ hai – sợ bỏ lỡ chu kỳ. Nghe người quen vừa thắng một mảnh đất, nghe báo đài nói giá sắp tăng, nghe môi giới nói “chỉ còn vài căn”. Cảm giác không mua là mất cơ hội.

Thứ ba – muốn mua một tài sản “đáng tầm” số tiền mình có. 2 tỷ phải mua được một thứ 2 tỷ, không chịu được chuyện mua một thứ 1,5 tỷ rồi để lại 500 triệu. Cảm thấy “lãng phí vốn”.

Ba cảm giác này đều có lý, nhưng cả ba đều dẫn đến quyết định sai. Người mới phải chia tiền thành ba lớp trước, mới nói chuyện mua gì.

Hoàn hướng dẫn chia vốn ba lớp cho người mới đầu tư, tránh dồn hết vào một căn

Ba lớp tiền phải chia trước khi mua

Lớp một – Tiền sống và dự phòng khẩn cấp

Đây là lớp không được chạm vào trong 6-12 tháng, kể cả có cơ hội tốt đến đâu. Gồm hai phần:

Phần A – Chi phí sống 6-12 tháng. Tính tổng chi phí hàng tháng của gia đình (ăn uống, điện nước, học phí con, xăng xe, điện thoại) nhân với 6 tháng (nếu có công việc ổn định) hoặc 12 tháng (nếu công việc có mùa vụ, có thể biến động).

Phần B – Dự phòng y tế. Tối thiểu 100-200 triệu/người lớn. Người có bệnh nền, có cha mẹ già, có con nhỏ thì tăng lên 300-500 triệu.

Với anh Vũ, chi phí sống 25 triệu/tháng, 6 tháng là 150 triệu. Nhà có vợ anh và hai con, dự phòng y tế 200 triệu. Lớp một của anh là 350 triệu.

Nếu đã có sổ tiết kiệm riêng cho lớp này thì không cần trừ vào 2 tỷ. Anh Vũ có sẵn 300 triệu, chỉ cần bổ sung 50 triệu từ 2 tỷ sang.

Lớp hai – Tiền phí thuế và chi phí giao dịch

Mua bất động sản không chỉ là trả giá bán. Người mới hay quên phần này rồi phải vay nóng khi làm sổ.

Các chi phí phải trừ sẵn: – Thuế trước bạ: 0,5 phần trăm giá bán – Thuế thu nhập cá nhân (bên bán, nhưng thường thương lượng): 2 phần trăm giá bán – Phí công chứng, phí sang tên: 10-30 triệu – Phí môi giới (nếu có): 1-2 phần trăm giá bán – Phí sửa chữa, nội thất ban đầu (căn hộ): 50-150 triệu

Tổng chi phí giao dịch dao động 2-5 phần trăm giá tài sản. Với một căn 1,5 tỷ, chi phí 30-75 triệu.

Lớp ba – Tiền đầu tư thực sự

Phần còn lại sau khi trừ lớp một và lớp hai mới là tiền được phép đưa vào bất động sản. Và phần này cũng chia nhỏ hai: 70-80 phần trăm giá mua tài sản, 20-30 phần trăm giữ lại làm “tiền trống” để xử lý tình huống bất ngờ (hỏng, tranh chấp, giải phóng mặt bằng chậm).

Với anh Vũ: 2 tỷ trừ 50 triệu bổ sung lớp một = 1 tỷ 950 triệu. Trừ chi phí giao dịch dự tính 70 triệu = 1 tỷ 880 triệu. Trong 1,88 tỷ này, dành 1,5 tỷ mua tài sản, giữ 380 triệu trống.

Công thức cho ba mức vốn phổ biến

Vốn 1-1,5 tỷ

Lớp một: 150-200 triệu (giả định đã có sổ dự phòng riêng). Lớp hai: 30-50 triệu phí thuế. Lớp ba: 800 triệu – 1,2 tỷ cho tài sản, 100-200 triệu giữ trống.

Với mức này, chọn một căn hộ cũ 2 phòng ngủ ở khu đã có dân (800 triệu – 1,2 tỷ), hoặc một mảnh đất nhỏ ở khu có hạ tầng đang vào. Không mua tài sản trên 1,2 tỷ.

Vốn 1,5-2,5 tỷ

Lớp một: 200-300 triệu. Lớp hai: 60-100 triệu. Lớp ba: 1,2-2 tỷ cho tài sản, 200-400 triệu trống.

Với mức này, chọn một căn hộ hai phòng ngủ mới hơn (1,3-1,8 tỷ) ở Thuận An, Dĩ An, hoặc khu đông Thủ Đức. Dòng tiền thuê 5-7 triệu/tháng. Hoặc chọn một căn nhà phố nhỏ ở tỉnh ven (Dĩ An, Thuận An, Bàu Bàng) có pháp lý sạch.

Vốn 2,5-3,5 tỷ

Lớp một: 250-400 triệu. Lớp hai: 100-150 triệu. Lớp ba: 2 tỷ cho tài sản chính + 300-500 triệu cho tài sản thứ hai hoặc giữ trống.

Với mức này đã có thể cân nhắc chia hai tài sản: một căn hộ cho thuê 1,5-1,7 tỷ + một mảnh đất 500-800 triệu ở tỉnh có hạ tầng. Chia hai giảm rủi ro, nhưng cũng tăng công quản lý.

Năm sai lầm thường gặp khi phân bổ vốn lần đầu

Sai lầm một – Dồn 100 phần trăm vào một tài sản. Mua một mảnh đất 2 tỷ bằng toàn bộ 2 tỷ. Sau đó cần tiền cấp cứu, cần sửa nhà, cần trả nợ. Phải bán gấp mảnh đất, bán giá thấp hơn giá mua 10-20 phần trăm, mất hàng trăm triệu.

Sai lầm hai – Không trừ chi phí giao dịch. Mua một căn 1,5 tỷ nghĩ là đủ, đến lúc làm sổ cần thêm 50-70 triệu phí thuế công chứng. Phải vay nóng người thân hoặc rút sổ tiết kiệm dự phòng. Phá vỡ cả kế hoạch.

Sai lầm ba – Dùng tiền sống đi mua. Lấy luôn 150 triệu phần ăn uống học phí 6 tháng tới đưa vào. Có việc gấp xảy ra là phải vay. Vay để sống trong khi tài sản đang nằm im là tình huống nguy hiểm.

Sai lầm bốn – Vay ngân hàng ngay lần đầu. Chưa có kinh nghiệm, chưa biết chọn tài sản, mà vay 50-60 phần trăm giá mua. Mỗi tháng gánh lãi 15-25 triệu. Chọn sai một lần là mất năm năm trả nợ. Nguyên tắc Hoàn khuyên: lần đầu, không vay.

Sai lầm năm – Không giữ tiền trống. Mua xong hết sạch. Căn hộ phát hiện thấm, cần sửa 50 triệu. Mảnh đất chủ cũ chưa trả hết thuế, phải nộp bù 30 triệu. Không có tiền trống là phải bán vội tài sản khác hoặc vay nóng.

Khi nào thì được phép dồn nhiều hơn 80 phần trăm vốn

Có bốn trường hợp Hoàn thấy việc dồn 85-90 phần trăm là chấp nhận được:

Trường hợp một – Có nguồn thu nhập khác đều và lớn. Lương cao, doanh nghiệp đang chạy tốt, có tài sản cho thuê khác đang ra tiền. Rủi ro giảm vì cần tiền thì có nguồn khác bù vào.

Trường hợp hai – Đã có ít nhất 2-3 tài sản khác thanh khoản tốt. Nhà đang ở không tính (không bán được). Phải là tài sản thực sự có thể bán ra tiền trong 3-6 tháng.

Trường hợp ba – Tài sản mua có dòng tiền thuê rõ ngay từ đầu. Căn hộ ở khu đã có dân, cho thuê 6-7 triệu/tháng, đã có người thuê trước khi sang tên. Dòng tiền này bù lại rủi ro thanh khoản.

Trường hợp bốn – Thị trường ở pha hút rõ, giá đáy đã lộ. Cái này cần người đi trước nhìn giúp, không phải người mới tự đọc được.

Nếu không rơi vào một trong bốn trường hợp này, giữ nguyên công thức ba lớp.

Ca thật – anh Vũ đã làm gì

Quay lại anh Vũ với 2 tỷ. Hoàn trình bày ba lớp:

– Lớp một: 50 triệu bổ sung sổ dự phòng (anh đã có 300 triệu sẵn). – Lớp hai: 70 triệu chi phí giao dịch. – Lớp ba: 1,5 tỷ mua tài sản + 380 triệu trống.

Anh Vũ cân nhắc hai tuần. Ban đầu anh muốn mua đất Bình Dương 2 tỷ cho “đáng tầm”. Sau cùng anh chọn mua một căn hộ 1,45 tỷ ở Thuận An, cho thuê 6 triệu/tháng từ tháng thứ hai. Dành 420 triệu dư để xây lại cái mái xưởng và làm quỹ dự phòng.

Sáu tháng sau, cái máy tiện lớn ở xưởng hỏng, cần thay 150 triệu. Anh gọi: “Em, may hôm đó em không cho anh dồn hết. Nếu anh mua mảnh đất 2 tỷ, giờ anh phải vay nóng.” Anh cho thuê căn hộ ổn, tiền thuê trả tiền bảo trì và một ít tích luỹ.

Phương pháp này không dùng được khi nào

Công thức ba lớp áp dụng cho người có 1-5 tỷ vốn thực và chưa đầu tư bất động sản bao giờ. Không áp dụng cho:

– Người đã có 3+ tài sản bất động sản. Lúc đó phải nói chuyện danh mục, không nói chuyện ba lớp. – Người có doanh nghiệp quy mô lớn. Chia tiền phải tính luôn vốn kinh doanh, không chỉ vốn cá nhân. – Người đang có nợ cao hơn 30 phần trăm thu nhập. Phải ưu tiên trả nợ trước, chưa phải lúc đầu tư. – Người có mục tiêu dùng tiền trong vòng 2 năm. Phải xem bài tiền đáo hạn tiết kiệm nên tái đầu tư vào đâu cho khung thời gian ngắn.

Nếu cần người cùng đi khi làm bước đầu, xem dịch vụ đại diện người mua – Hoàn đi cùng từ bước phân bổ vốn đến khi anh chị cầm sổ.

Câu hỏi thường gặp

Vốn 500 triệu có đủ để đầu tư bất động sản không? Khó. Mức tối thiểu để mua một căn hộ cũ ở tỉnh ven là 800 triệu – 1 tỷ, sau khi trừ chi phí giao dịch. Dưới 500 triệu nên gửi tiết kiệm thêm 1-2 năm, hoặc chọn các kênh khác như vàng, trái phiếu.

Nên vay bao nhiêu phần trăm khi đầu tư bất động sản lần đầu? Lần đầu không vay là an toàn nhất. Nếu bắt buộc vay (vì cơ hội quá tốt), tối đa 30 phần trăm giá mua. Vay 50 phần trăm trở lên chỉ dành cho người đã có kinh nghiệm.

Có nên dùng tiền của cha mẹ cho vay để đầu tư không? Chỉ khi khoản vay có kỳ hạn rõ, lãi suất bằng ngân hàng, và có hợp đồng viết tay. Nhiều gia đình tan vỡ vì khoản vay không rõ, không trả đúng hạn. Nếu lấy tiền của cha mẹ, phải coi như vay ngân hàng, không coi như “tiền chung”.

Phân bổ vốn khi vợ chồng không cùng đồng ý thì làm sao? Dừng mua. Luôn luôn. Bất động sản đứng tên một người thì người kia cũng ảnh hưởng về tài chính gia đình. Vợ chồng không đồng ý là có lý do, và lý do đó thường thấy rõ hơn khi đã bỏ ra 1-2 tỷ. Thuyết phục xong mới mua.

Giữ tiền trống bao nhiêu là đủ? 20-30 phần trăm số tiền đưa vào tài sản. Mua tài sản 1,5 tỷ thì giữ trống 300-450 triệu. Giữ ít hơn là mạo hiểm, giữ nhiều hơn là lãng phí.

Người mới có nên mua chung với bạn bè không? Rất hạn chế. Chung tài sản là cách tốt nhất để mất bạn khi có xung đột. Nếu bắt buộc chung, phải có hợp đồng chia rõ: tỷ lệ sở hữu, ai bán được khi, giá bán ra thị trường hay giá nội bộ.

Kết

Anh Vũ nói với Hoàn một câu đáng nhớ: “Trước đây anh nghĩ 2 tỷ là nhiều, cứ dồn vào mảnh đất to là ổn. Giờ anh hiểu, 2 tỷ chia ba lớp xong còn 1,5 tỷ, mà đó mới là tiền được phép đụng vào tài sản.”

Phân bổ vốn cho người mới đầu tư không khó. Khó là bỏ được tâm lý “mua một thứ đáng tầm”. Chia tiền thành ba lớp, trừ chi phí giao dịch, giữ tiền trống – ba việc này ngăn được 80 phần trăm sai lầm phổ biến ở lần đầu xuống tiền.

Nếu anh chị muốn một bản bảng tính Excel kèm công thức chia ba lớp theo mức vốn cụ thể của mình, nhắn Hoàn trên fanpage với từ khoá “BA LỚP”. Hoàn gửi file miễn phí trong 24 giờ.