Phân bổ vốn đầu tư - nên dùng bao nhiêu phần trăm tiền để mua bất động sản

Anh Toàn gọi Hoàn vào một buổi chiều thứ Sáu. Anh 49 tuổi, chủ xưởng gỗ nhỏ ở Bắc Ninh, cầm trong tay 5 tỷ 2 tiền nhàn rỗi sau 20 năm làm nghề. Anh nói: “Em ơi, có người bảo anh nên dồn hết vào bất động sản vì tiền để ngân hàng là mất giá. Có người lại bảo anh chỉ nên dùng một nửa thôi, giữ lại một nửa cho an toàn. Anh nghe mỗi người một kiểu. Em cho anh câu trả lời cuối cùng được không?”

Hoàn trả lời anh. Em không có câu trả lời cuối cùng cho mọi người. Nhưng em có một khung tính để anh áp vào mình. Anh trả lời em 3 câu, em giúp anh ra con số.

Phân bổ vốn đầu tư cho bất động sản là câu hỏi quan trọng nhất mà hầu hết người có tiền nhàn rỗi bỏ qua. Vì câu trả lời sai dễ dàng, câu trả lời đúng cần soi vào chính mình. Hoàn kể hôm nay.

Phân bổ vốn đầu tư – khung tỷ trọng bất động sản theo tuổi

Hoàn hay dùng một khung đơn giản mà anh chị tự áp được. Khung này nói về tỷ trọng bất động sản trên tổng tài sản đầu tư của anh chị, không phải trên tổng tài sản gồm cả nhà đang ở và chi tiêu.

Người 30 tuổi: tỷ trọng bất động sản chiếm 70 đến 80% tổng tài sản đầu tư. Lý do: còn trẻ, thu nhập chính đang tăng, có thời gian chôn vốn dài, chịu được dao động thị trường trong 10 đến 20 năm. Bất động sản ở lứa tuổi này là kênh tích luỹ chủ lực.

Người 50 tuổi: tỷ trọng bất động sản chiếm 50 đến 60%. Lý do: thu nhập chính bắt đầu chạm trần, con cái đang vào đại học hoặc chuẩn bị lập gia đình, thời gian để sửa sai hẹp hơn. Cần cân bằng giữa bất động sản (tăng vốn chậm, chôn tiền lâu) và các kênh khác có thanh khoản cao hơn.

Người 60 tuổi: tỷ trọng bất động sản dưới 40%. Lý do: giai đoạn nghỉ ngơi, cần tiền có khả năng rút ra nhanh, không gánh nổi áp lực chôn vốn dài. Phần lớn nên ở các kênh có thanh khoản tốt như tiết kiệm, vàng, chứng chỉ quỹ an toàn.

Người nằm giữa các mốc này đọc giữa. Ví dụ 40 tuổi thì nằm giữa 30 và 50, tỷ trọng bất động sản khoảng 60 đến 70%. Ví dụ 55 tuổi nằm giữa 50 và 60, tỷ trọng bất động sản khoảng 45 đến 55%. Đọc giữa theo giai đoạn đời của mình.

Khung này không phải định luật cứng, chỉ là một gợi ý khởi đầu. Mỗi người còn phải điều chỉnh theo hai biến khác nữa.

Hoàn tại sa bàn quy hoạch Nhơn Trạch - phân bổ vốn đầu tư phải tính cả khu vực và pha thị trường — Hoàn tại sa bàn quy hoạch Nhơn Trạch – phân bổ vốn đầu tư phải tính cả khu vực và pha thị trường

Hai biến khác điều chỉnh tỷ trọng

Biến thứ nhất: thu nhập chính của anh chị ổn định hay dao động? Người làm công ăn lương ở công ty lớn, nghề nghiệp vững chắc, có thể giữ tỷ trọng bất động sản cao hơn khung chuẩn 5 đến 10%. Người tự kinh doanh, thu nhập dao động, nên giảm xuống 5 đến 10%.

Biến thứ hai: anh chị chịu được chôn vốn bao lâu? Nếu anh chị thấy mình có thể không cần đụng tới khoản tiền này trong 7 đến 10 năm, tỷ trọng bất động sản cao hơn chuẩn. Nếu anh chị thấy có thể cần tiền trong 3 đến 5 năm tới, giảm xuống dưới chuẩn.

Áp hai biến vào, anh chị ra được con số cụ thể cho mình. Không phải con số của người khác.

Anh Toàn thì sao

Hoàn hỏi anh Toàn 3 câu.

Câu 1: anh bao nhiêu tuổi? Anh 49.

Câu 2: thu nhập chính của anh ổn định hay dao động? Anh bảo xưởng gỗ chạy ổn 15 năm, mỗi tháng ra khoảng 60 triệu lợi nhuận, không có kế hoạch đóng cửa.

Câu 3: anh có cần tiền này trong 7 năm tới không? Anh suy nghĩ. “Có thể cần 1 tỷ cho con lớn vào đại học năm sau, cho con nhỏ vào đại học 5 năm nữa thêm 1 tỷ. Còn lại 3 tỷ 2 anh không cần dùng ít nhất 10 năm.”

Hoàn tính cho anh. Với tuổi 49, khung chuẩn tỷ trọng bất động sản khoảng 55 đến 65%. Thu nhập ổn định của anh cộng thêm 5%. Có thời gian chôn vốn dài với phần 3 tỷ 2 cộng thêm 5%. Vậy tỷ trọng bất động sản khoảng 65 đến 75% tổng tài sản đầu tư 5 tỷ 2.

Nhưng anh có 2 tỷ cần giữ an toàn cho con. Phần đó không được vào bất động sản vì cần có thanh khoản khi con nhập học. 2 tỷ đó để trong tiết kiệm kỳ hạn dài, một phần có thể để trong trái phiếu chính phủ an toàn, hoặc để một phần nhỏ dưới dạng vàng dự phòng.

Còn 3 tỷ 2. Trong 3 tỷ 2, anh có thể bỏ 70% vào bất động sản, tức khoảng 2 tỷ 2. Còn lại 1 tỷ chia giữa tiết kiệm có kỳ hạn (600 triệu) và vàng dự phòng (400 triệu).

Vậy tổng của anh phân bổ như sau: – 2 tỷ 2 bất động sản (42% tổng tài sản đầu tư 5 tỷ 2) – 2 tỷ tiết kiệm kỳ hạn dài cho con (38%) – 600 triệu tiết kiệm linh hoạt (12%) – 400 triệu vàng dự phòng (8%)

Anh Toàn nghe xong gật gù. Anh bảo trước giờ anh cứ nghĩ phân bổ là chia tiền ra ngẫu nhiên. Giờ anh thấy nó có khung, có logic, có lý do.

Hoàn nói với anh: khung này không phải để nhớ như công thức. Khung này để anh biết mình đứng đâu, điều chỉnh khi hoàn cảnh thay đổi. Năm sau con anh vào đại học, anh dùng 1 tỷ, lúc đó phân bổ phải tính lại. Mục tiêu không phải giữ nguyên con số, mục tiêu là giữ cân bằng theo giai đoạn đời.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm thứ nhất: dồn 100% tiền nhàn rỗi vào bất động sản. Nghe nhiều người bảo “tiền để ngân hàng là mất giá, phải mua đất”, rồi dồn hết. Dồn hết là tước đi khả năng ứng phó khi có việc gấp. Dù tin bất động sản tới đâu, luôn giữ lại một phần có thanh khoản.

Sai lầm thứ hai: dồn tiền của con vào bất động sản vì nghĩ “lãi gấp đôi là lo được cho con”. Tiền có mục đích cụ thể như học phí con cái không nên chôn vào bất động sản, vì lúc cần không rút ra được. Mỗi khoản tiền có nhiệm vụ riêng.

Sai lầm thứ ba: giữ tỷ trọng bất động sản quá thấp vì sợ. Người 40 tuổi mà chỉ để 20% trong bất động sản, 80% trong tiết kiệm, thì mất đi cơ hội tích luỹ trong giai đoạn thuận lợi nhất của đời. Sợ không phải chiến lược, hiểu mới là chiến lược.

Sai lầm thứ tư: áp khung của người khác vào mình. Người 30 tuổi dồn 80% vào bất động sản là đúng với họ, nhưng người 60 tuổi làm theo là sai. Mỗi giai đoạn đời có một khung riêng.

Sai lầm thứ năm: không điều chỉnh phân bổ khi hoàn cảnh thay đổi. Phân bổ không phải cố định 10 năm, phải xem lại mỗi 2 đến 3 năm. Khi có việc lớn trong gia đình, phải điều chỉnh ngay.

Kết

Nếu anh chị đang có tiền nhàn rỗi và muốn phân bổ đúng, làm ba việc này:

Một. Tính tổng tài sản đầu tư thực sự của mình. Trừ đi nhà đang ở, trừ đi quỹ chi tiêu 6 tháng, trừ đi tiền có mục đích rõ (học phí, cưới hỏi, chữa bệnh). Số còn lại mới là tiền để phân bổ.

Hai. Xác định tuổi của mình, đọc khung chuẩn ở phần trên. Điều chỉnh thêm theo thu nhập ổn định hay dao động, và thời gian có thể chôn vốn.

Ba. Viết ra tỷ trọng cụ thể cho từng kênh. Bất động sản bao nhiêu phần trăm, tiết kiệm bao nhiêu, vàng bao nhiêu. Cộng lại phải bằng 100%.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Em 35 tuổi, có 2 tỷ nhàn rỗi, nên dồn hết vào bất động sản không?

Trả lời: Không dồn hết. Theo khung 30 tuổi thì tỷ trọng bất động sản 70 đến 80%. Em có thể bỏ 1,5 tỷ vào bất động sản, giữ 500 triệu trong tiết kiệm hoặc vàng dự phòng. Khi gom thêm được tiền, giữ tỷ trọng này.

Hỏi: Em 58 tuổi, có 8 tỷ, nên để bao nhiêu trong bất động sản?

Trả lời: Theo khung 60 tuổi thì bất động sản dưới 40%, tức dưới 3,2 tỷ. Phần còn lại 4,8 tỷ nên chia giữa tiết kiệm, trái phiếu, và vàng. Lứa tuổi này cần thanh khoản cao, không gánh nổi áp lực chôn vốn dài.

Hỏi: Nhà đang ở có tính vào tỷ trọng bất động sản không?

Trả lời: Không tính. Nhà đang ở là tài sản sử dụng, không phải tài sản đầu tư. Tỷ trọng bất động sản trong khung này chỉ tính các bất động sản đầu tư, không phải nhà ở.

Hỏi: Em có bất động sản rồi, giờ muốn bán bớt để cân lại phân bổ, có nên không?

Trả lời: Tuỳ. Nếu bất động sản đó đang có dòng tiền tốt và trong khu còn đang tăng, giữ. Nếu đang chôn vốn và khu không có triển vọng rõ, bán và chuyển qua kênh khác để cân bằng. Phân tích từng tài sản một, không bán ẩu.

Nếu anh chị muốn Hoàn gửi tài liệu cách kiểm tra một món trước khi xuống tiền mà Hoàn đang dùng với khách thật, anh chị để lại bình luận KIỂM TRA bên dưới. Hoàn gửi tận tay vào tin nhắn.

Bài liên quan: Tiền nhàn rỗi nên chia làm mấy phần trước khi đầu tư, Giữ của hay tích sản – tiền của anh chị đang làm việc gì, Mục tiêu đầu tư bất động sản quyết định anh chị mua gì.

P.S. Anh Toàn gọi lại Hoàn 2 tuần sau. Anh đã xuống tiền 1 tỷ 5 cho một nền đất ở khu Dĩ An, giữ lại 700 triệu cho đợt tiếp theo trong 3 đến 6 tháng tới. 2 tỷ cho con anh để trong tiết kiệm kỳ hạn 1 năm. Còn lại chia giữa tiết kiệm linh hoạt và vàng. Anh bảo: “Lần đầu trong 20 năm làm xưởng, anh thấy mình đang quản tiền chứ không phải tiền quản anh.” Hoàn gật đầu. Đó là cảm giác mà Hoàn muốn mỗi người có khi cầm tiền của mình đi làm việc.