Chị Hà nhắn Hoàn một câu quen thuộc: “Em ơi, cùng một mảnh đất mà ba trang mạng ba giá khác nhau. Tin ai bây giờ?”
Câu hỏi đó Hoàn nghe suốt mười lăm năm. Người có hai tỷ đi hỏi, người có mười tỷ cũng đi hỏi. Vấn đề không phải thiếu thông tin. Vấn đề là thông tin đâu cũng có, nhưng không biết cái nào là thật.
Hoàn ngồi mổ ra ba nguồn tin giá đất đáng tin trong bài này, và một nguồn phần đông đang tin mà hóa ra là ảo. Chị Hà đọc xong sẽ biết, lần sau mở ba trang mạng mà ra ba giá, nên bỏ cái nào, giữ cái nào.
Vì sao giá đất trên mạng ba trang ba kiểu
Trước khi nói nguồn nào tin được, phải nói vì sao cùng một mảnh đất lại ra ba giá.
Một mảnh đất mặt phố ở Thủ Dầu Một. Hoàn vừa tra tuần trước. Trên một trang rao vặt lớn, giá 60 triệu/m². Trên một trang bất động sản chuyên nghiệp hơn, giá 72 triệu/m². Hoàn hỏi một người bạn làm nghề ở đó, giá chủ nhà đang bán được là 50 triệu/m², đã có cả hoa hồng môi giới.
Ba con số, lệch nhau hơn 40%.
Hoàn nói thẳng: không phải ai cũng cố tình thổi giá. Phần lớn người đăng tin là môi giới. Môi giới đăng cao hơn giá chủ muốn bán, để còn chỗ trừ xuống khi khách trả giá. Trừ 10%, họ vẫn ăn đủ hoa hồng. Trừ 20%, họ vẫn hòa. Trừ 30%, khách tưởng mình giỏi mặc cả, môi giới cười.
Đó là cơ chế bình thường của thị trường. Không ai sai cả. Người sai là người tin giá rao là giá thật.
Bây giờ Hoàn chỉ ba nguồn tin dùng được, và một nguồn phải bỏ.
Nguồn 1: Người đã mua đi bán lại tại chính khu đó
Đây là nguồn tin giá đất đáng tin số một. Không có nguồn nào thay được.
Người đã mua và đã bán ít nhất một căn trong khu, là người duy nhất biết giá CHỐT thực tế là bao nhiêu. Không phải giá rao. Không phải giá hỏi. Giá đã ký công chứng, đã sang tên, đã nhận tiền.
Vấn đề: anh chị không quen họ.
Cách Hoàn làm: – Ra tận khu đó, không đi vội. – Vào quán nước đầu đường, ngồi khoảng tiếng rưỡi. – Hỏi chủ quán: “Chú ơi, khu này dạo này có ai bán nhà không ạ, giá sao chú?” – Chủ quán ở đó cả chục năm, biết hết. Họ không có động cơ nói sai với một người lạ chỉ hỏi thăm.
Ba lần như vậy, ở ba quán khác nhau trong cùng một khu, giá sẽ tự quy về một vùng. Vùng đó là giá thật, lệch 5-10% là cùng.
Hoàn làm cách này ở K Home New City trước khi dẫn khách vào. Giá rao trên mạng 7,5 tỷ. Giá quán nước nói 6,8 tỷ. Giá chủ chịu bán sau một tuần đàm phán 6,5 tỷ.
Người giữ quán ở Phú Mỹ Hưng, giữ quán ở Bàu Bàng, giữ quán ở Dĩ An – họ không biết nhau nhưng cùng kể một câu chuyện. Đó là nguồn tin giá đất đáng tin, không mạng xã hội nào thay được.
Nguồn 2: Dữ liệu giao dịch tại phòng công chứng, phòng tài nguyên môi trường
Nguồn hai cứng hơn nhưng khó lấy hơn.
Mỗi giao dịch bất động sản ở Việt Nam phải qua công chứng và sang tên tại phòng tài nguyên môi trường. Hồ sơ còn đó, giá còn đó. Vấn đề là giá khai công chứng thường thấp hơn giá thật – để giảm thuế trước bạ.
Hoàn nói sòng phẳng: nguồn này đọc được, nhưng phải biết cách đọc.
Cách Hoàn vẫn làm: – Mang tiền trà nước đến phòng công chứng ở khu đó. Hỏi chuyên viên: “Anh chị cho tôi xin dữ liệu giao dịch 6 tháng gần đây ở tuyến đường X được không ạ?” – Dữ liệu công chứng cho biết nhịp bán. Một tuyến đường tháng này sang tên bao nhiêu lượt. Tháng trước bao nhiêu. Lệch nhiều là tín hiệu. – Giá công chứng không phải giá thật, nhưng tỷ số giữa hai lần công chứng là thật. Nếu tháng này công chứng cao hơn 20% so với 6 tháng trước, thực tế thị trường cũng tăng khoảng đó.
Người đi mua một mình không làm được việc này. Phải quen người ở phòng công chứng. Hoặc có người đi cùng đã làm nghề đủ lâu để quen.
Đây là lý do có dịch vụ đại diện người mua tồn tại. Người đi mua trả tiền cho người đi trước, lấy về cả dữ liệu lẫn mối quan hệ, chứ không chỉ lấy một lời khuyên.
Nguồn 3: Môi giới ở khu đó, nhưng là người bán cho người quen
Nguồn ba nghe ngược: môi giới. Vừa chê môi giới thổi giá, giờ lại dùng môi giới.
Khác ở chỗ: không phải mọi môi giới đều như nhau.
Môi giới chạy quảng cáo online, bán cho người lạ, mỗi ngày gặp ba khách khác nhau – người đó có lý do thổi giá. Môi giới làm nghề ở một khu đã mười năm, bán cho hàng xóm, con nhà hàng xóm, hàng xóm giới thiệu bạn hàng xóm – người đó không dám thổi giá. Thổi một lần là mất cả mạng lưới hàng xóm nuôi họ cả đời.
Phân biệt ra sao?
Hoàn thử bằng ba câu: – “Mảnh này chủ bán vì sao anh biết không?” – nếu kể rõ, chắc. Nếu lảng, bỏ. – “Hàng xóm hai bên là ai, làm gì, bao lâu rồi?” – biết đến tên là người của khu đó. – “Em bán ở đây mấy năm rồi?” – dưới ba năm thường chưa gắn với khu.
Môi giới quán đầu phố ở Bàu Bàng tên Thành, bán ở đó mười hai năm. Hoàn hỏi về một mảnh, Thành kể cả chuyện vợ chồng chủ ly dị, chia tài sản, cần tiền gấp. Giá Thành đưa thấp hơn giá rao mạng 15%. Hoàn mua xong, Thành không chạy. Năm sau khách của Hoàn muốn bán lại, Thành vẫn ngồi quán đó.
Người đó là nguồn tin giá đất đáng tin. Môi giới chạy quảng cáo bán cho người lạ thì không.
Nguồn ảo – không phải lừa, nhưng không nên tin
Giờ đến cái cần loại.
Nguồn ảo là trang rao vặt tổng hợp giá đăng bán.
Hoàn không gọi là lừa. Trang web làm đúng việc của họ – hiển thị tin đăng, họ không có nghĩa vụ kiểm giá. Vấn đề là người đi tra tưởng đó là giá thị trường. Không phải.
Ba lý do giá rao mạng không phải nguồn tin giá đất đáng tin: 1. Giá rao là giá người bán MUỐN bán, không phải giá có người MUA. Hai thứ khác nhau. Mảnh đất rao 10 tỷ hai năm không ai mua là mảnh đất giá thị trường có khi 7 tỷ. 2. Môi giới đăng tin ảo để lấy số điện thoại khách. Mảnh có thật nhưng giá đăng không phải giá chủ. Khách gọi vào mới biết hoặc chủ không bán nữa, hoặc giá cao hơn. 3. Tin trùng, tin cũ không gỡ. Một mảnh có thể xuất hiện bảy tám lần trên cùng một trang, mỗi lần một môi giới đăng một giá.
Hoàn không nói đừng xem. Trang rao vặt vẫn có công dụng: xem khoảng dao động. Nếu khoảng dao động của một tuyến đường là 40 đến 60 triệu/m², có thể suy ra giá thật nằm quanh 40-45 triệu. Không bao giờ ở 60.
Lấy giá rao làm giá trần, không bao giờ làm giá thật. Đó là cách dùng đúng nguồn ảo.
Ba câu kiểm trước khi tin bất kỳ con số nào
Hoàn gói lại bằng ba câu, bất kỳ ai cũng kiểm được:
1. Con số này là giá rao, giá chốt, hay giá tư vấn? Ba thứ khác nhau. Người đưa số không nói rõ, đừng tin. 2. Đã có bao nhiêu giao dịch chốt với giá này trong 6 tháng gần đây? Không trả lời được là giá chưa chạy, chỉ là giá rao. 3. Người đưa số này ăn gì nếu tôi tin? Nếu họ ăn hoa hồng khi tôi mua, con số đó đã bị uốn.
Ba câu này không cần làm nghề mười năm cũng kiểm được.
Khi nào ba nguồn trên không dùng được
Nói sòng phẳng – ba nguồn này không phải lúc nào cũng có.
– Khu mới mở, chưa có giao dịch – nguồn 1 và 2 không có dữ liệu. Chỉ còn một cách: so với khu tương tự đã có giao dịch, ở gần đó, hạ tầng cùng cấp. Hoàn gọi đó là phép so chéo – bài khác sẽ mổ kỹ. – Mảnh đất đặc biệt (góc, lớn hẳn, mặt tiền lớn) – giá không có mặt bằng để so. Phải quy về giá trị sử dụng chứ không so giá rao. – Thị trường đang nóng/lạnh bất thường – giá chốt tuần trước không nói được giá tuần sau. Phải nhìn nhịp giao dịch nhiều hơn nhìn giá.
Ba trường hợp đó không phải lỗi của ba nguồn tin. Là lỗi dùng công cụ sai việc.
Câu hỏi thường gặp
Giá đất ở Phú Mỹ Hưng tra ở đâu đáng tin? Phòng công chứng khu Nam Sài Gòn có dữ liệu giao dịch sáu tháng gần đây. Môi giới chuyên khu đó, đã làm trên năm năm, là nguồn thứ hai. Trang rao vặt chỉ xem khoảng dao động, không lấy làm giá thật.
Tin một môi giới hay tin ba môi giới cùng khu? Ba môi giới cùng khu nhưng không quen nhau. Nếu ba người đưa ba giá lệch nhau trong 10%, giá đó là thật. Lệch nhau 30% trở lên, có ít nhất một người đang nói sai.
Có nên tin giá công chứng cho thuế trước bạ? Không tin giá tuyệt đối – thường thấp hơn giá thật 30-50%. Nhưng tin tỷ số giữa hai lần công chứng cùng khu. Nếu tỷ số tăng 20%, thị trường thực sự tăng khoảng đó.
Khu mới mở không có giao dịch thì tra giá bằng cách nào? So chéo với khu tương tự gần đó đã có giao dịch. Chọn khu cùng cấp hạ tầng, cùng khoảng cách tới trung tâm, cùng pháp lý. Giá hai khu thường lệch 10-20% tùy chênh lệch hạ tầng.
Giá chủ nhà nói có đáng tin không? Chủ nhà là nguồn một chiều – họ muốn bán cao. Cần đối chiếu thêm với một môi giới khu đó và một người đã mua gần đây. Ba nguồn khớp nhau trong 10% mới dùng được.
Kết
Chị Hà đọc đến đây thì làm ba việc:
1. Mảnh đất đang quan tâm, ra tận nơi, hỏi ba quán nước khác nhau. Ghi lại giá quán nói. 2. Hỏi một môi giới khu đó: “Em bán ở đây mấy năm rồi?” Ba năm trở lên mới nghe tiếp. 3. So ba con số: quán nước, môi giới địa phương, giá rao mạng. Giá rao mạng luôn là trần. Giá thật nằm giữa quán nước và môi giới.
Làm được ba việc đó, nguồn tin giá đất đáng tin không còn là bí mật của người làm nghề nữa.
Nếu chị Hà muốn một cách kiểm tra một món trước khi xuống tiền đầy đủ – bước nào trước, bước nào sau, hỏi những câu gì – Hoàn có một tài liệu tặng. Nhắn Hoàn chữ KIỂM qua fanpage, Hoàn gửi lại.
Chị Hà sẽ không hỏi lại câu “ba trang mạng ba giá, tin ai” nữa. Vì chị đã biết ba trang mạng không phải chỗ để tin.
