**Bài này nói với:** Anh Nghĩa, 49 tuổi, thợ cả nhận thầu nhỏ ở Nam Định, cầm 1,4 tỷ gom gần chục năm, đang xem một căn nhà phố Dĩ An giá rao 1,35 tỷ mà nghĩ mình đủ tiền, chưa biết còn một đống phí phía sau.
Câu nhắn ở phòng công chứng
Anh Nghĩa gửi Hoàn tin nhắn 10 giờ sáng: “Em ơi anh ra phòng công chứng rồi, họ bảo anh phải nộp thêm 55 triệu nữa mới làm được. Căn 1,35 tỷ anh tưởng đủ, giờ hụt mấy chục triệu. Em có biết trước không?”
Hoàn biết. Nhưng anh Nghĩa chưa hỏi.
Căn nhà rao 1,35 tỷ, nhưng tiền thật anh Nghĩa cần phải chuẩn bị là 1,42 tỷ. Chênh 70 triệu. Và trong 70 triệu đó không có khoản nào bịa, không có khoản nào môi giới tự nghĩ ra. Tất cả là chi phí có tên trên hóa đơn Nhà nước.
Nhiều người cầm đúng tiền giá rao đi mua, đến phút cuối mới phát hiện. Lúc đó phải vay nóng, hoặc hụt hơi, hoặc bỏ cọc. Đau nhất là bỏ cọc. Vì tiền cọc không về.
Vì sao giá rao không bao gồm chi phí thật
Trên trang bán bất động sản, chủ nhà đăng giá rao. Giá rao là giá chủ nhà muốn nhận. Không phải giá anh chị trả.
Phần chênh giữa hai cái là chi phí giao dịch. Chi phí này có 6 khoản. Có khoản anh chị bắt buộc nộp, có khoản thương lượng được, có khoản tùy nhà bán có bao hay không.
Nếu anh chị không hỏi trước, lúc công chứng mới biết, thì bị động. Bị động nghĩa là trả nhiều hơn mức cần trả.
Sáu khoản ngoài giá nhà anh chị phải biết
Hoàn ghi lại từ 15 năm nghề. Số có thể lệch chút theo địa phương và theo loại tài sản. Nhưng cấu trúc 6 khoản thì không đổi.
Khoản 1: Thuế thu nhập cá nhân, 2% giá chuyển nhượng
Thuế này người bán nộp theo luật. Nhưng thực tế bên bán hay đẩy sang bên mua, hoặc chia đôi.
Căn 1,35 tỷ, thuế là 27 triệu. Thương lượng được. Nếu bên bán kẹt, họ gánh. Nếu bên bán thong thả, họ đẩy anh chị gánh.
Anh chị hỏi ngay từ khi cọc: “Thuế thu nhập cá nhân ai nộp?” Đừng chờ đến phòng công chứng.
Khoản 2: Lệ phí trước bạ, 0,5% giá nhà
Thuế này người mua nộp theo luật. Căn 1,35 tỷ, lệ phí trước bạ là 6,75 triệu.
Lưu ý: giá tính thuế không phải giá anh chị trả, mà là giá do Nhà nước định (bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh). Thường thấp hơn giá thị trường 3-5 lần. Nên 6,75 triệu là mức tính theo bảng giá Nhà nước, không phải theo giá anh chị trả thật.
Khoản 3: Phí công chứng, khoảng 0,1-0,3% giá nhà
Phí công chứng thu theo biểu phí Nhà nước. Căn 1,35 tỷ, phí công chứng khoảng 2-4 triệu, tùy phòng công chứng.
Khoản này chia đôi là chuẩn, nhưng thực tế hay bị đẩy sang bên mua. Hỏi trước khi cọc.
Khoản 4: Phí sang tên sổ, 1-3 triệu
Đây là phí làm thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai. Có 3 khoản nhỏ bên trong: phí thẩm định, lệ phí cấp sổ, phí địa chính.
Khoản này người mua nộp gần như luôn luôn, vì sổ chuyển sang tên người mua.
Khoản 5: Hoa hồng môi giới, 1-2% giá nhà
Khoản này thường chủ nhà trả cho môi giới. Nhưng có hai trường hợp người mua phải trả:
Một là anh chị thuê môi giới riêng đi tìm hàng. Lúc đó mình trả theo hợp đồng với môi giới.
Hai là bên bán nói rõ “em không gánh hoa hồng, bên mua trả”. Trường hợp này ở miền Nam ít gặp, miền Bắc hay gặp hơn.
Hoa hồng cho căn 1,35 tỷ: khoảng 13,5-27 triệu. Phải hỏi rõ trước khi cọc.
Khoản 6: Chi phí ngân hàng (nếu có vay)
Nếu anh chị vay ngân hàng mua nhà, có thêm 4 khoản:
– Phí thẩm định hồ sơ vay: 1-2 triệu – Phí định giá tài sản: 1,5-3 triệu – Phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc: 2-5 triệu một năm – Phí công chứng hợp đồng thế chấp: 1-2 triệu
Tổng chi phí vay thêm khoảng 6-12 triệu. Chưa tính lãi suất chạy sau đó.
Tính tổng cho căn anh Nghĩa đang xem
Căn 1,35 tỷ, không vay ngân hàng: – Thuế thu nhập cá nhân (bên bán đẩy sang): 27 triệu – Lệ phí trước bạ: 6,75 triệu – Phí công chứng: 3 triệu – Phí sang tên sổ: 2 triệu – Hoa hồng môi giới (bên bán không gánh): 20 triệu
Tổng chi phí ngoài giá nhà: 58,75 triệu.
Giá thật anh Nghĩa phải chuẩn bị: 1,409 tỷ. Chênh 4,3% so với giá rao.
Chuyện anh Nghĩa và 70 triệu
Anh Nghĩa cầm đúng 1,35 tỷ ra ngân hàng chuyển. Nhưng khi vào bàn công chứng, mọi thứ bày ra:
– Thuế TNCN 27 triệu, chủ nhà đẩy sang anh. – Phí trước bạ 6,75 triệu. – Phí công chứng 2,8 triệu. – Phí sang tên 1,8 triệu. – Hoa hồng môi giới cho một bên trung gian giới thiệu, 20 triệu, bên bán không chịu. – Phí dọn nhà cũ, chủ nhà nói anh Nghĩa chịu, 10 triệu.
Tổng chi phí: 68,35 triệu. Anh Nghĩa hụt hơn 50 triệu. Anh phải vay nóng người quen 50 triệu trong một ngày, lãi suất đau. Và một tuần sau, khi tiền hoa hồng không có hóa đơn chứng từ đi với giao dịch chính thức, anh mới hiểu môi giới trung gian đó không có vai trò pháp lý. Khoản 20 triệu đó không bắt buộc, nhưng anh đã lỡ hứa.
Nếu anh Nghĩa hỏi Hoàn trước khi cọc, 50 triệu vay nóng không mất. 20 triệu hoa hồng khéo cũng không mất.
Chi phí lớn nhất không phải thuế hay phí. Là không hỏi.
Khoản nào bắt buộc, khoản nào thương lượng được
Để anh chị khỏi rối, Hoàn chia 6 khoản ra 3 nhóm:
Nhóm bắt buộc (phải nộp, không ai bớt được): lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí sang tên. Tổng khoảng 10-15 triệu cho một căn 1-2 tỷ.
Nhóm thương lượng được (bên nào nộp phụ thuộc vào thỏa thuận): thuế TNCN, hoa hồng môi giới. Tổng khoảng 30-60 triệu cho một căn 1-2 tỷ.
Nhóm tùy ca (có thì chịu, không có thì khỏi): chi phí ngân hàng (nếu vay), phí dọn nhà, phí di dời điện nước, phí xin đổi tên công tơ. Tổng khoảng 5-15 triệu.
Trước khi cọc, anh chị liệt kê cả 3 nhóm vào giấy, gửi môi giới xác nhận bên nào gánh khoản nào. Có chữ ký trên giấy sẽ không có cãi vã ở phòng công chứng.
Sai lầm thường gặp của người mua
Một là tin câu “em làm trọn gói”. Môi giới nào cũng hứa trọn gói. Nhưng trọn gói với ai? Trọn gói trong khoản nào? Phải viết rõ ra. Lời hứa miệng không được ghi vào hợp đồng không có giá trị khi đến phòng công chứng.
Hai là tính thiếu hoa hồng. Người cầm vừa đủ tiền giá nhà hay quên khoản này. Nếu bên bán không gánh, hoa hồng rơi sang bên mua. 1-2% giá nhà là con số đáng nhớ.
Ba là không hỏi về khoản thuế TNCN sớm. Chủ nhà đẩy sang bên mua là chuyện bình thường. Nhưng nếu anh chị không biết trước, lúc chuyển tiền mới hay thì bị động. Hỏi ngay khi gặp môi giới lần đầu.
Bốn là không chừa đệm. Luôn chừa ít nhất 5% giá nhà làm quỹ đệm. Căn 1,35 tỷ chừa 70 triệu. Căn 3 tỷ chừa 150 triệu. Có đệm thì không phải vay nóng khi thiếu.
Mẹo thực chiến của tôi
Hoàn làm một bảng Excel đơn giản. Mỗi lần có khách hỏi căn, Hoàn điền 3 ô: giá rao, loại giao dịch (có vay hay không), bên bán có gánh thuế không.
Bảng tự nhảy ra số tiền thật khách cần chuẩn bị. Lệch so với giá rao bao nhiêu phần trăm. Khoản nào bắt buộc, khoản nào thương lượng được.
Khách nhìn bảng là biết ngay. Không ai bị động ở phòng công chứng nữa.
Anh chị tự làm được. Mất 20 phút để dựng. Dùng được cho mọi giao dịch sau này.
Câu hỏi hay gặp
Thuế TNCN 2% tính trên giá nào?
Trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng công chứng. Nếu giá trong hợp đồng thấp hơn giá quy định của Nhà nước, cơ quan thuế dùng giá Nhà nước. Khai giá thấp để trốn thuế là rủi ro pháp lý, cơ quan thuế có quyền truy thu kèm phạt.
Lệ phí trước bạ 0,5% tính trên giá nào?
Trên giá tính thuế do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành, thường thấp hơn giá thị trường. Nghĩa là lệ phí trước bạ thực tế thấp hơn 0,5% giá anh chị trả thật.
Nếu tôi mua từ chủ đầu tư thì chi phí giống thế này không?
Khác. Mua từ chủ đầu tư thì có thuế VAT 8-10% (bao gồm trong giá hoặc tính thêm, tùy hợp đồng), phí quản lý căn hộ 2 năm trước, phí làm sổ hồng 15-20 triệu. Cấu trúc chi phí khác hẳn chuyển nhượng thứ cấp. Phải đọc kỹ hợp đồng mua bán của chủ đầu tư.
Có cách nào giảm chi phí thật không?
Có 3 cách hợp pháp: một là thương lượng để bên bán gánh thuế TNCN; hai là thuê môi giới riêng với mức phí thấp hơn 2%; ba là chọn phòng công chứng có biểu phí thấp hơn. Cả 3 cách này không vi phạm pháp luật, chỉ giảm được 10-30 triệu tùy giao dịch.
Việc nên làm sau khi đọc xong
Nếu anh chị đang xem một căn, lấy giấy ghi 6 khoản. Hỏi môi giới ngay 3 câu: – Thuế TNCN bên nào nộp? – Hoa hồng bên nào gánh? – Phí dọn nhà, phí di dời điện nước ai chịu?
Ba câu này trả lời xong, anh chị biết tổng tiền thật phải chuẩn bị. Lúc đó mới cọc.
Nếu muốn tôi gửi bảng Excel tính chi phí mua nhà, kèm phiếu kiểm 6 khoản, hãy nhắn fanpage Trần Quốc Hoàn từ khóa CHI PHÍ. Tôi gửi tận tay cho anh chị, không qua trung gian.
Anh Nghĩa cuối cùng cũng chốt được căn đó. Nhưng khoản 50 triệu vay nóng và 20 triệu hoa hồng không bắt buộc thì mất rồi. Anh nói với Hoàn: “Lần sau có mua tiếp, anh hỏi em trước ba hôm.”
Hoàn chờ lần sau. Mà lần sau tốt nhất là của anh chị, không phải của anh Nghĩa.
