SAPO (Excerpt): Chị Loan hỏi tôi một câu đơn giản: trên mạng rao 2 tỷ 8, sao người ta nói giá chốt chỉ 2 tỷ 5. Giá mạng và giá chốt lệch nhau là chuyện thường. Nhưng lệch bao nhiêu, lệch vì sao, và lúc nào mới đáng tin thì không phải ai cũng nói ra. Bài này mổ ra cho rõ.
CHÚ THÍCH ẢNH ĐẠI DIỆN: Hoàn khảo sát hàng chuyển nhượng tại một dự án Bình Dương – nơi giá mạng và giá chốt lệch nhau đến 10%.
Chị Loan nhắn cho tôi tối thứ bảy: “Em thấy căn nhà phố rao 2 tỷ 8 trên mạng, hỏi mấy chỗ thì nói giá chốt chỉ 2 tỷ 5. Vậy giá nào là thật hả anh?”
Chị 44 tuổi, kế toán công ty tư nhân ở Hải Phòng, cầm 1,9 tỷ vừa bán mảnh đất bố mẹ để lại. Lần đầu đi xem bất động sản ngoài tỉnh. Chị không biết tin giá nào, hỏi ai cũng ra một con số khác.
Tôi gửi chị một câu ngắn: “Giá mạng là giá treo. Giá chốt là giá người ta thật sự lấy tiền. Hai thứ khác nhau, đừng gộp một.”
Giá mạng là gì
Giá mạng là con số người bán muốn thu được, cộng thêm phần “để nói chuyện”. Phần cộng thêm đó không có công thức. Có người cộng 5%, có người cộng 15%. Người bán mới ra hàng thường cộng cao hơn. Người đã treo 3-6 tháng không bán được thì gần giá chốt hơn.
Trên mạng rao 2 tỷ 8 không có nghĩa là chủ nhà cần 2 tỷ 8. Nó có nghĩa là chủ nhà MONG được 2 tỷ 8. Mong và cần khác nhau.
Ở vùng ven thành phố Hồ Chí Minh, giá mạng cao hơn giá chốt khoảng 5-10%. Ở các tỉnh xa và huyện ngoại thành, con số đó thường 10-15%. Có những tin treo trên trang rao vặt đến hơn một năm vẫn không ai hỏi – đó là tin chủ nhà cố giữ giá, không phải tin phản ánh thị trường.
Giá chốt là gì
Giá chốt là con số trên hợp đồng công chứng. Nó là giá người bán thật sự nhận và người mua thật sự trả. Giá chốt mới là thứ phản ánh thị trường.
Nhưng giá chốt không dễ tra. Vì giá công chứng và giá thật nhiều khi lại khác nhau một lần nữa – do hai bên khai thấp để giảm thuế trước bạ. Nên muốn biết giá chốt thật, phải hỏi người đã mua gần đó, không hỏi phòng công chứng.
Có ba cách tra giá chốt mà tôi hay dùng:
Một là hỏi hàng xóm. Người ở cạnh căn vừa bán thường biết giá. Họ không có lý do nói dối. Hỏi hai ba nhà là có con số.
Hai là hỏi môi giới địa phương đang cầm hàng tương tự. Môi giới nào định bán được căn mới thì phải biết giá chốt vừa rồi là bao nhiêu – để định giá căn họ cầm.
Ba là hỏi quán nước đầu khu. Chuyện mua bán nhà trong khu nào cũng có người ngồi quán nước biết. Giá, lý do bán, chủ nhà làm nghề gì – đủ cả.
Trang rao vặt không nằm trong ba cách trên. Vì nó là nơi treo giá mong, không phải nơi ghi giá chốt.
Khoảng cách giữa hai giá nói lên điều gì
Chị Loan hỏi tiếp: “Vậy em cứ lấy giá mạng trừ đi 10% là ra giá chốt phải không anh?”
Không đơn giản thế. Khoảng cách giữa giá mạng và giá chốt là một tín hiệu, chứ không phải một con số cố định.
Nếu khoảng cách rộng – trên 15% – thường có hai lý do. Một là chủ nhà đang treo giá chờ sóng, không có nhu cầu bán gấp. Hai là khu đó đang nguội, không có người mua.
Nếu khoảng cách hẹp – dưới 5% – cũng có hai khả năng. Một là khu đó đang nóng, giá chốt sát giá mạng vì người mua tranh nhau. Hai là chủ nhà rao đúng giá thị trường, không mặc cả nhiều.
Khoảng cách 7-10% là bình thường cho hàng vùng ven, pháp lý sạch, đang có giao dịch. Dưới 7% là đang nóng. Trên 10% là đang nguội hoặc chủ nhà cứng.
Chị Loan nghe xong hỏi: “Vậy căn 2 tỷ 8 kia, giá chốt 2 tỷ 5 – lệch 10,7% – là bình thường ạ?”
Tôi hỏi lại: “Chị biết căn đó đã rao bao lâu chưa?”
Chị im lặng. Đó là phần chị chưa hỏi.
Thời gian treo là một con số đắt hơn giá
Một tin rao treo 2 tuần, giá mạng còn sát giá chốt. Một tin rao treo 6 tháng, giá chốt lúc này đã rẻ hơn con số ban đầu rất nhiều – vì chủ nhà đã mất kiên nhẫn.
Tôi hay nói với khách: khi anh chị thấy một căn hấp dẫn, trước khi hỏi “giá bao nhiêu”, hãy hỏi “treo bao lâu rồi”. Thời gian treo nói ra ba điều mà con số không nói:
Một là độ cứng của chủ nhà. Treo lâu mà vẫn giữ giá cao là người bán có điều kiện chờ. Treo lâu mà đang hạ giá dần là người bán cần tiền.
Hai là độ thanh khoản của khu. Treo lâu không ai hỏi là khu nguội. Treo một tháng đã có người đặt cọc là khu đang chạy.
Ba là tính hợp lý của giá rao ban đầu. Người bán có môi giới giỏi thường rao sát thị trường, treo không quá 2 tháng. Người bán tự rao thường cộng cao, treo lâu.
Chị Loan quay lại hỏi căn 2 tỷ 8. Treo 8 tháng. Chủ nhà đã hạ giá 3 lần trong 8 tháng đó. Lần cuối hạ xuống còn 2 tỷ 7, rồi 2 tỷ 6. Giá chốt đang nói là 2 tỷ 5 – nhưng đó là thông tin từ môi giới, chưa kiểm chéo.
Tôi nói với chị: “Căn đó không phải căn rẻ. Căn đó là căn đang bị kẹt. Rẻ và kẹt khác nhau.”
Rẻ và kẹt khác nhau chỗ nào
Căn rẻ là căn có giá tốt vì chủ nhà cần tiền NHANH, không phải vì căn có vấn đề. Chủ nhà cần tiền thường do một trong vài lý do rõ ràng: con đi du học, mua căn khác lớn hơn, nợ sắp đáo hạn, ly hôn chia tài sản.
Căn kẹt là căn không bán được. Lý do nằm ở chính căn, không nằm ở chủ nhà. Có thể là pháp lý vướng, có thể là vị trí xấu, có thể là xây sai, có thể là đã có tranh chấp ngầm. Treo 8 tháng mà vẫn không chốt được giá đã hạ 3 lần là dấu hiệu của căn kẹt.
Để kiểm xem căn đang giảm là rẻ hay kẹt, tôi hỏi 4 câu:
Một – lý do chủ bán là gì, có kiểm được không. Có người xác nhận không, hay chỉ nghe môi giới nói.
Hai – sổ hiện trạng thế nào. Đã sang tên chưa, có đồng sở hữu không, có ngân hàng nhận thế chấp không.
Ba – khu xung quanh đang bán được không. Nếu khu nguội thì căn này nguội là bình thường. Nếu khu chạy mà căn này không chạy thì căn này có vấn đề.
Bốn – đã có người đặt cọc chưa, cọc rồi mất cọc không. Căn mất cọc nhiều lần là có cái gì không ổn.
Chị Loan sau đó gọi lại hỏi 4 câu đó. Căn 2 tỷ 8 kia: lý do bán là “chủ cần tiền” – không kiểm được. Sổ có đồng sở hữu là bố mẹ chủ nhà. Khu xung quanh có bán được ở giá 2 tỷ 2-2 tỷ 4. Đã có một người cọc 50 triệu rồi rút.
Căn đó là căn kẹt.
Phần lời nằm ở giá vốn, không ở giá rao
Chị Loan hỏi câu cuối: “Vậy căn nào em nên mua?”
Tôi nói: “Chị đừng tìm căn rẻ. Chị tìm căn mà sau 3-5 năm nữa, người khác muốn mua lại căn đó của chị với giá cao hơn. Tiền thuê không phải phần lời – nó là bằng chứng có người cần chỗ đó thật. Phần lời nằm ở giá vốn, và giá vốn chỉ tăng khi mua đúng chỗ đúng lúc.”
Căn kẹt có thể rẻ hôm nay, nhưng không ai mua lại khi chị bán. Căn rẻ ở khu đang nguội cũng vậy. Thứ chị cần tìm là căn có giá hợp lý ở khu đang có người đến ở – không phải căn rẻ nhất.
Giá mạng và giá chốt lệch nhau là chuyện bình thường của thị trường. Nhưng khoảng cách giữa hai con số không phải thứ chị dùng để quyết định mua. Thứ chị cần nhìn là: khu này có người đến ở không, pháp lý có sạch không, 5 năm nữa có người muốn mua lại không.
Nếu người đi trước đã kiểm giúp chị ba thứ đó, thì giá mạng rao bao nhiêu không còn quan trọng. Vì chị đã biết giá vốn thật.
Phương pháp này không dùng được khi
Khi chị mua đất nền ở khu không có người ở, không có người thuê, không có người mua lại. Lúc đó giá mạng, giá chốt, giá vốn – cả ba đều là con số trên giấy. Không có ai mua lại thì không có giá.
Khi chị mua trong đợt sốt đất. Lúc sốt, giá mạng và giá chốt gần như trùng nhau, nhưng cả hai đều cao hơn giá trị thật 30-50%. Lệch giá nhỏ không có nghĩa là giá đúng.
FAQ
Giá rao trên mạng cao hơn giá chốt bao nhiêu phần trăm là bình thường?
Khoảng 5-15% tùy khu. Vùng ven thành phố lớn thường 5-10%. Tỉnh xa và huyện ngoại thành 10-15%. Lệch trên 15% là có vấn đề: hoặc chủ nhà treo cao chờ sóng, hoặc khu đó không có giao dịch.
Làm sao tra được giá chốt thật của một căn vừa bán?
Ba cách: hỏi hàng xóm sát bên, hỏi môi giới địa phương đang cầm hàng tương tự, hỏi quán nước đầu khu. Trang rao vặt không phản ánh giá chốt, chỉ phản ánh giá mong.
Vì sao giá công chứng khác với giá chốt thật?
Vì hai bên khai thấp để giảm thuế trước bạ. Giá công chứng thường thấp hơn giá chốt thật 20-40%. Muốn biết giá thật phải hỏi người đã mua gần đó, không hỏi phòng công chứng.
Căn treo bán lâu có nên mua không?
Tùy. Treo lâu vì chủ nhà cứng giá thì mua được nếu mặc cả tốt. Treo lâu vì căn có vấn đề thì tránh. Phân biệt bằng 4 câu: lý do chủ bán, tình trạng sổ, khu xung quanh có bán được không, đã có người cọc rồi rút chưa.
Giá đất nền trong tỉnh có đáng tin trên trang rao vặt không?
Hạn chế tin. Trang rao vặt là nơi chủ nhà và môi giới treo giá mong. Giá chốt thật của đất nền tỉnh thường thấp hơn giá mạng 10-20%. Muốn tin được, phải đến tận nơi hỏi người địa phương.
Nếu anh chị đang có một món hàng cân xuống tiền và chưa chắc giá đang nhìn là giá thật hay giá mong, nhắn tôi chữ KIỂM qua Zalo. Tôi gửi lại bộ 4 câu hỏi để tự kiểm trước khi đặt cọc – cùng khung xem thời gian treo đọc ra điều gì về căn đó.
