Bảng tính chi phí thật trước khi xuống tiền mua đất

SAPO (Excerpt): Anh Hải gọi tôi một chiều: “Mảnh đất em định mua giá 2 tỷ, em có 2 tỷ 2 đủ không anh?” Tôi hỏi anh có cộng thuế phí chưa, anh ngớ ra. Bảng tính chi phí mua đất đầy đủ phải có 7 khoản, không chỉ tiền đất. Bài này chỉ cách tính không để sót.

CHÚ THÍCH ẢNH ĐẠI DIỆN: Buổi làm việc với khách tại văn phòng – nơi Hoàn cùng khách bóc tách từng khoản chi phí trước khi quyết định mua đất.

Anh Hải nhắn tôi tối chủ nhật: “Em có 2 tỷ 2, định mua mảnh đất giá 2 tỷ. Dư 200 triệu để làm sổ. Đủ chưa anh?”

Anh 46 tuổi, lái xe đường dài chuyên tuyến Bắc Nam, nhà ở Thanh Hóa, 20 năm chạy xe gom được 2 tỷ 2. Lần đầu đi mua đất.

Tôi hỏi anh: “Em đã tính 7 khoản chưa?”

Anh im lặng một lúc rồi nhắn: “Em chỉ tính tiền đất với tiền làm sổ thôi.”

Tôi gửi anh một bảng. Mảnh đất 2 tỷ, tổng chi phí thực tế để sang được sổ về tay anh thường rơi vào khoảng 2 tỷ 1 đến 2 tỷ 15. Phần dư 200 triệu của anh ăn hết vào các khoản bên dưới.

Khoản một: tiền đất

Đây là phần ai cũng biết. Giá mảnh đất là giá hai bên chốt. Nhưng có hai điểm nhiều người để sót.

Thứ nhất: giá đã bao gồm cọc chưa. Người bán rao 2 tỷ, có khi là 2 tỷ không gồm cọc đã trả. Có khi là 2 tỷ gồm cọc. Phải hỏi rõ trước khi ký.

Thứ hai: giá chốt có khớp giá công chứng không. Hai bên khai thấp giá công chứng để giảm thuế trước bạ là chuyện thường. Nhưng khai thấp cũng có mức. Khai thấp quá cơ quan thuế không chấp nhận, phải khai lại. Khai lại thì mất thời gian và có khi phát sinh thêm chi phí.

Anh Hải định mua 2 tỷ. Giá công chứng dự kiến khai 1 tỷ 2 – vừa đủ gần giá đất nhà nước ở khu đó.

Khoản hai: thuế thu nhập cá nhân của người bán

Khoản này về nguyên tắc do người bán trả, bằng 2% giá công chứng. Nhưng trong thực tế, nhiều mảnh đất người bán đẩy khoản này cho người mua.

Nếu người bán gánh: không cần cộng vào chi phí người mua.

Nếu người mua gánh: cộng 2% giá công chứng vào chi phí. Với giá công chứng 1 tỷ 2, khoản này là 24 triệu.

Anh Hải nói người bán có đẩy phần này sang. “Vì giá 2 tỷ đã rẻ rồi, bác ấy nói em chịu phần đó.” – Anh Hải kể lại.

Cộng vào: 24 triệu.

Khoản ba: lệ phí trước bạ

Khoản này do người mua trả, bằng 0,5% giá công chứng. Với giá công chứng 1 tỷ 2, lệ phí trước bạ là 6 triệu.

Nhưng chú ý: nếu cơ quan thuế xác định giá công chứng thấp hơn giá đất nhà nước, họ sẽ tính lệ phí trên giá đất nhà nước, không trên giá công chứng khai. Cho nên khai thấp hơn giá đất nhà nước là vô ích, có khi còn mất thời gian.

Cộng vào: 6 triệu.

Khoản bốn: phí công chứng

Phí công chứng tính theo thang bậc. Với giá công chứng 1 tỷ 2:

– 50 triệu đầu: 100.000 đồng – 50 triệu đến 100 triệu: 200.000 đồng – 100 triệu đến 1 tỷ: 0,1% x 900 triệu = 900.000 đồng – 1 tỷ đến 3 tỷ: 0,07% x 200 triệu = 140.000 đồng

Tổng khoảng 1,34 triệu. Thường làm tròn lên 1,5-2 triệu khi bao gồm phí photocopy, chứng thực giấy tờ, phí sang ngang.

Cộng vào: 2 triệu.

Khoản năm: phí môi giới

Phí môi giới ở các khu khác nhau khác nhau rõ ràng.

Ở thành phố lớn: môi giới chuyên nghiệp lấy 1-2% giá chốt, do bên bán trả. Bên mua không mất phí.

Ở tỉnh và huyện: môi giới địa phương nhiều khi lấy phí cả hai bên – bên bán 1%, bên mua 0,5-1%. Hoặc chỉ bên mua, 1-2%.

Ở các mảnh người bán tự rao: không có môi giới, không có phí.

Anh Hải mua qua một người quen giới thiệu. Người đó nhận 20 triệu từ anh Hải. Chốt rồi mới trả.

Cộng vào: 20 triệu.

Khoản sáu: phí làm sổ và pháp lý

Nếu mảnh đất đã có sổ đỏ sang tên bình thường, phí này thấp – khoảng 3-5 triệu, bao gồm:

– Phí đo đạc nếu phải đo lại (có khi sổ cũ sai diện tích) – Phí làm thủ tục sang tên ở văn phòng đăng ký đất – Phí tra cứu quy hoạch, kiểm tra tranh chấp

Nếu mảnh đất chưa có sổ, đang có tranh chấp, hoặc phải tách thửa thì phí này có thể lên 20-100 triệu, có khi phải nhờ luật sư. Thời gian cũng kéo dài 6-18 tháng.

Anh Hải mua mảnh có sổ đỏ ổn, không tranh chấp. Phí làm sổ ước khoảng 5 triệu.

Cộng vào: 5 triệu.

Khoản bảy: dự phòng phát sinh

Đây là khoản ít ai tính nhưng đến lúc nào cũng có. Dự phòng tối thiểu 1-2% giá đất, tức 20-40 triệu cho mảnh 2 tỷ.

Phát sinh thường gặp:

– Phí sang tên bị tính lại vì giá đất nhà nước điều chỉnh – Chi phí đi lại nhiều lần đến phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất – Chi phí in ấn hợp đồng, công chứng dịch (nếu có yếu tố nước ngoài) – Chi phí gửi tiền qua ngân hàng (nếu chuyển tiền trả người bán)

Thiếu khoản dự phòng là lúc anh chị dễ phải vay mượn ngắn hạn – với lãi suất đắt – để trả nốt. Khi đó mảnh đất bắt đầu đời sống với một khoản nợ, chưa gì đã mất lời.

Cộng vào: 25 triệu dự phòng.

Bảng tổng cho mảnh của anh Hải

Anh Hải có 2 tỷ 2. Chi phí thực tế 2,082 tỷ. Dư 118 triệu.

Dư 118 triệu nghe thì vẫn ổn. Nhưng tôi hỏi anh: “Nếu 3 tháng sau xe anh hỏng, phí sửa 50 triệu. Hay con anh ốm phải nhập viện. Hay gia đình có đám việc đột xuất. Anh có nguồn khác để lo không?”

Anh nói không. 2 tỷ 2 là tất cả.

Tôi dặn: “Vậy phải để lại ít nhất 150 triệu làm quỹ dự phòng gia đình. Nghĩa là chỉ còn 2,05 tỷ cho đất. Mảnh 2 tỷ là chạm ngưỡng. Mặc cả xuống 1,95 tỷ thì an toàn hơn.”

Anh Hải mặc cả. Chủ nhà hạ xuống 1,97 tỷ. Chi phí tổng về 2,05 tỷ. Dư 150 triệu quỹ dự phòng.

Vì sao đủ sát ngưỡng là nguy hiểm

Có thể anh chị thấy việc tôi dặn anh Hải để lại 150 triệu dự phòng là cẩn thận quá. Nhưng tôi đã gặp nhiều trường hợp đi vào vòng xoáy nợ chỉ vì mua đất chạm sát ngưỡng.

Năm 2019, một người quen tôi mua mảnh đất 3 tỷ, có 3 tỷ 1 trong tay. Tính toán 100 triệu đủ cho chi phí sang tên. Thực tế chi phí 140 triệu. Thiếu 40 triệu, phải vay bạn. Bạn đòi, phải vay thẻ tín dụng. Lãi thẻ tín dụng 30% một năm. Trong 6 tháng, 40 triệu thành 46 triệu. Thêm 3 tháng, mảnh đất phải bán giá hòa vốn để trả nợ.

Mảnh đất không có lỗi. Thị trường không có lỗi. Lỗi ở chỗ không có đệm dự phòng.

Nguyên tắc tôi đã áp cho khách suốt 15 năm: tiền mua một bất động sản không được vượt 90% tổng tiền trong tay. 10% còn lại là đệm dự phòng cho chính giao dịch và cho đời sống gia đình trong 6 tháng tới.

Nếu anh chị có 2 tỷ 2, thì bất động sản mua phải nằm trong tổng chi phí 2 tỷ dưới (tính cả 7 khoản). Tức là tiền đất khoảng 1,9 tỷ trở xuống.

Phần lời không nằm ở chi phí sang tên

Khi tôi mổ 7 khoản cho anh Hải, không phải để anh tiết kiệm từng đồng. Tiết kiệm vài triệu phí môi giới không làm anh giàu lên.

Mổ 7 khoản để anh biết TỔNG VỐN THẬT bỏ vào mảnh đất là bao nhiêu. Từ con số đó mới tính được mảnh này sinh lời bao nhiêu phần trăm trên tổng vốn, chứ không phải trên giá đất.

Mảnh 2 tỷ bán sau 3 năm giá 2 tỷ 6, lãi 600 triệu. Nghe tốt. Nhưng vốn thật là 2,05 tỷ, không phải 2 tỷ. Phí bán ra có thêm 2% thuế thu nhập (40 triệu), môi giới (20 triệu). Lãi thực còn 540 triệu trên vốn 2,05 tỷ – tỷ lệ 26,3% trong 3 năm, bằng 8,1% mỗi năm.

Thấp hơn gửi tiết kiệm hiện tại nếu tính kép. Vậy mảnh đó không phải một thương vụ ngon, dù giá bán có tăng.

Chỉ khi biết đầy đủ 7 khoản chi phí, anh chị mới biết thương vụ của mình thật sự lời bao nhiêu.

Phương pháp này không dùng được khi

Khi mảnh đất mua qua đấu giá nhà nước. Lúc đó chi phí có cấu trúc khác: tiền đặt cọc đấu giá, tiền trúng đấu giá, chi phí thuế có thể khác tùy quy định đấu giá. Phải hỏi trực tiếp đơn vị tổ chức đấu giá.

Khi mảnh đất mua từ chủ đầu tư trong dự án mới. Lúc đó phí có thêm phí quản lý dự án, phí dịch vụ, chi phí làm sổ do chủ đầu tư ứng trước. Mỗi chủ đầu tư có bảng phí riêng.

FAQ

Chi phí sang tên đất 2 tỷ hết khoảng bao nhiêu?

Tổng 7 khoản (gồm thuế, lệ phí, công chứng, môi giới, làm sổ, dự phòng) ước 80-100 triệu, chiếm 4-5% giá đất. Chi phí cao hơn nếu đất tranh chấp hoặc phải tách thửa.

Thuế thu nhập 2% khi bán đất ai trả?

Về nguyên tắc do người bán trả. Trong thực tế nhiều mảnh người bán đẩy sang người mua. Phải thỏa thuận rõ trước khi ký. Nếu người mua gánh, cộng 2% vào chi phí.

Phí môi giới mua đất tỉnh có cao không?

Môi giới địa phương thường lấy 1-2% giá chốt từ người mua, có khi thu cả hai bên. Thành phố lớn môi giới chuyên nghiệp chỉ lấy phí từ bên bán, bên mua không mất.

Nên để lại bao nhiêu tiền dự phòng khi mua đất?

Tối thiểu 10% tổng tiền trong tay. Dự phòng này không chỉ cho chi phí phát sinh của giao dịch, mà còn là quỹ cho đời sống gia đình trong 6 tháng tới – sửa xe, con ốm, đám việc đột xuất.

Vì sao cần tính TỔNG VỐN THẬT thay vì chỉ giá đất?

Vì khi bán ra, lợi nhuận phải tính trên tổng vốn đã bỏ ra, không chỉ trên giá mua. Mảnh tăng giá 30% nhưng tổng vốn tăng 5-7% so với giá đất, nên lợi nhuận thật thấp hơn con số bề mặt. Biết tổng vốn thật thì biết thương vụ có đáng không.

Nếu anh chị đang chuẩn bị xuống tiền một mảnh đất và chưa chắc đã tính đủ các khoản, nhắn tôi chữ CHIPHÍ qua Zalo. Tôi gửi lại bảng tính 7 khoản – cùng khuôn tính tỷ lệ dự phòng theo nguồn thu nhập của gia đình anh chị.