Anh Hiệu, 46 tuổi, ở Hà Nội, cầm điện thoại đưa Hoàn xem một căn shophouse ở tỉnh cách TP.HCM 45km. Giá 12 tỷ. Anh hỏi ngắn, “Em xem giúp anh có nên không?” Hoàn không nhìn giá. Hoàn không nhìn hình. Hoàn hỏi lại đúng hai câu, “Nếu anh mua căn này, ai sẽ ở đây? Nếu anh cho thuê, ai sẽ thuê?” Anh Hiệu ngập ngừng. “Anh chưa nghĩ đến em ạ.” Hoàn nói thẳng, “Chưa nghĩ đến hai câu đó thì đừng mua.” Cả cuộc gọi 40 phút, Hoàn không nói gì thêm về căn shophouse. Anh Hiệu tắt máy, tuần sau nhắn lại: “Anh không mua nữa em ạ, khu đó chưa có ai ở, cho thuê không ai thuê.”
Bài này Hoàn viết để anh chị nhớ đúng hai câu này và mang theo mọi khi đi xem bất kỳ căn nào. Hai câu này lọc được 70% các khoản đầu tư sai của NĐT Bắc mua trong Nam, chưa cần đọc pháp lý, chưa cần đàm phán giá.
Vì sao hai câu này là câu lọc mạnh nhất
Bất động sản khác các tài sản khác ở chỗ nó phải được sử dụng để có giá trị. Vàng nằm trong két vẫn là vàng. Cổ phiếu nằm trong tài khoản vẫn là cổ phiếu. Nhưng căn nhà không có người ở, không cho ai thuê, không kinh doanh — nó là gánh nặng. Anh chị phải trả tiền quản lý, phí bảo trì, thuế đất, và nếu vay ngân hàng, phải trả lãi mỗi tháng. Càng để lâu, càng ăn vốn.
Giá trị bất động sản dài hạn đến từ dòng người muốn dùng nó. Người muốn ở, người muốn kinh doanh, người muốn thuê. Không có dòng người này, giá trị chỉ là con số trên giấy, không quy đổi ra tiền được khi anh chị cần.
Hai câu “ai ở đây, ai thuê” ép anh chị phải nghĩ tới dòng người thật. Không nghĩ được ra ai cụ thể — không phải “người đầu tư khác” hay “sinh viên chung chung” mà là một hình dung cụ thể như “gia đình 4 người thu nhập 30-40 triệu/tháng làm ở KCN gần đó” — thì căn đó không có nhu cầu thật. Không có nhu cầu thật thì không có ai mua lại sau này. Không có ai mua lại sau này thì giá anh chị đang trả hôm nay là giá cuối cùng anh chị được thấy.
Anh chị đã từng đứng trước một căn nhà đẹp, môi giới nói giá tốt, mà cứ thấy gờn gợn không rõ vì sao chưa? Cái gờn gợn đó chính là hai câu này chưa có câu trả lời rõ trong đầu anh chị.
Áp dụng câu hỏi cho từng loại sản phẩm
Nhà phố trong khu dân cư — Ai ở đây? Câu trả lời phải rất cụ thể. “Gia đình 4-5 người thu nhập 40-60 triệu/tháng, con đi học ở trường gần đó, chồng làm việc ở khu nào.” Nếu anh chị không hình dung ra được một gia đình cụ thể như vậy, khu này chưa sẵn cho nhà phố. Cho ai thuê? Cũng gia đình đó — nhưng phải kiểm chứng giá thuê thị trường. Nhà phố ở TP.HCM tỷ suất cho thuê gross khoảng 1,5-3% tùy khu, khu lõi Quận 1 chỉ 1-2% (dữ liệu Bản đồ 6 vùng). Nếu tính ra tỷ suất dưới 1%, khoản đầu tư này sống nhờ tăng giá vốn, không có dòng tiền bảo chứng, rủi ro cao.
Căn hộ chung cư — Ai ở đây? Người trẻ đi làm, vợ chồng mới cưới, gia đình có 1-2 con. Cho ai thuê? Cùng nhóm đó, cộng thêm chuyên gia làm việc trong khu. Câu hỏi kiểm chứng: khu này có văn phòng, có công ty, có KCN trong bán kính 5km không? Không có thì không có người thuê. Ở TP.HCM căn hộ tỷ suất cho thuê gross khoảng 3-4%. Chung cư ở khu xa văn phòng chỉ 1-2%, thậm chí không cho thuê được.
Đất nền — Câu hỏi khó hơn vì đất trống không có ai ở ngay. Phải hỏi biến thể: “3 năm nữa ai sẽ mua đất này để xây nhà, và họ xây để ở hay cho thuê?” Nếu không hình dung được ai xây, đất này chỉ chuyền tay giữa các nhà đầu cơ, có ngày sẽ dừng. Đất nền tốt là đất trong khu có KCN, dân số tăng, có công nhân/kỹ sư về ở, xây nhà cho thuê. Đất nền xấu là đất ở khu không có kinh tế thật, chỉ có bảng dự án.
Shophouse — Câu hỏi thứ nhất: kinh doanh gì ở đây? Câu hỏi thứ hai: ai vào mua ở cửa hàng này? Nếu không hình dung được cửa hàng cụ thể và khách hàng cụ thể, shophouse này chỉ là nhà phố có mặt tiền. Mà nhà phố có mặt tiền thì phải hỏi lại câu “ai ở đây”. Nhiều dự án bán shophouse ở khu chưa có dân, giá cao hơn nhà phố thường 50-100%, khách mua tưởng đầu tư cửa hàng, thực ra đang mua đắt một căn nhà không ai kinh doanh được.
Officetel — Đây là loại sản phẩm Hoàn cẩn trọng nhất. Ai ở đây? Chuyên gia độc thân, người làm việc online. Cho ai thuê? Cũng nhóm đó. Câu hỏi khó: khu này có đủ nhóm người đó không? Ở Quận 1, Quận 2, Bình Thạnh thì có. Ở khu xa trung tâm thì không. Nhiều dự án officetel ở vùng ven bán ế vì không có nhu cầu người thuê. Trước khi mua phải kiểm nghiệm bằng cách giả vờ tìm căn cho thuê trong khu, xem giá thuê thị trường thực bao nhiêu.
Biệt thự — Ai ở đây? Rất ít người. Gia đình thu nhập cao, hoặc người có nhu cầu ở rộng thật. Cho ai thuê? Chuyên gia nước ngoài, doanh nhân, hoặc cho thuê ngắn ngày. Biệt thự cho thuê được hay không phụ thuộc vị trí có gần khu chuyên gia (Quận 2, Quận 7, Phú Mỹ Hưng, Thảo Điền) không. Biệt thự ở khu chưa có chuyên gia = tài sản đẹp nhưng không sinh dòng tiền.
Ba cách kiểm chứng “ai ở đây” đơn giản
Cách một là mở batdongsan hoặc chotot, tìm tin cho thuê ở khu đó, xem giá và số tin. Nhiều tin cho thuê ở gần đó, giá hợp lý, tin nhanh hết — có nhu cầu thật. Ít tin, tin đăng lâu không ai thuê — không có nhu cầu.
Cách hai là đứng ở khu đó 6 giờ chiều đến 8 giờ tối, đếm xe hơi/xe máy về nhà. Đường có xe về nhà buổi tối = có người ở. Đường buổi tối yên ắng, ít xe = ít người ở.
Cách ba là hỏi 2 chủ quán ăn hoặc chủ tiệm tạp hóa trong khu. “Anh/chị ở đây bán được bao lâu rồi? Khu này người mua nhà chủ yếu là ai?” Chủ quán biết dòng người thật hơn môi giới, vì chủ quán sống bằng số người thật đi ngang cửa hàng mình.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm thứ nhất: trả lời câu “ai ở đây” bằng khái niệm mờ. “Ai ở đây? À thì người ta ở chứ ai.” Câu trả lời như vậy nghĩa là không có ai cụ thể. Phải cụ thể: gia đình 4 người, thu nhập bao nhiêu, làm nghề gì, con học trường nào.
Sai lầm thứ hai: nghĩ mình sẽ tự vào ở nên không cần câu hỏi này. Anh chị mua từ Hà Nội để đầu tư, không vào ở. Nếu 5 năm sau anh chị cần bán, người mua sau anh chị cũng phải trả lời được câu “ai ở đây”. Nếu người mua sau không trả lời được, họ không mua. Hoặc mua giá thấp.
Sai lầm thứ ba: tin lời môi giới “để cho thuê là ra tiền ngay”. Câu này phải kiểm bằng số. Kiểm bằng cách tìm tin cho thuê thật trong khu, gọi thử, hỏi giá. Nếu môi giới nói cho thuê 15 triệu/tháng mà tin đăng thực tế chỉ 9-10 triệu, đây là con số bịa để đẩy hàng.
Sai lầm thứ tư: nghĩ giá trị tăng bù được cho không có ai thuê. Ngay cả khi giá tăng, không có ai thuê nghĩa là căn nhà không có nhu cầu thật đứng sau. Giá tăng đó có thể là bong bóng đầu cơ, đến lúc xả sẽ rơi mạnh. Có người thuê là bảo chứng cho việc giá trị đang thật.
Sai lầm thứ năm: không kiểm chứng nhóm người ở bằng dữ liệu. Chỉ hình dung trong đầu mà không tra dân số, số KCN, số văn phòng, số trường học. Hình dung có thể sai. Số công khai không nói dối.
Bằng chứng thật
Hoàn có khách chị Nhàn, 47 tuổi, ở Hà Nội, muốn mua căn hộ 3 tỷ ở khu vành ngoài để cho thuê. Trước khi ra quyết định, Hoàn ngồi cùng chị 30 phút chạy hai câu. Ai ở đây? Chị Nhàn nói “chắc là người trẻ đi làm”. Hoàn hỏi tiếp: làm ở đâu? Khu văn phòng gần nhất cách khu này 15km. Ai chịu ngồi xe máy 15km mỗi sáng đi làm để thuê một căn hộ ở đây, khi họ có thể thuê căn tương đương giá thuê tương đương ngay gần văn phòng? Câu hỏi không có câu trả lời tốt. Chị Nhàn bỏ căn đó. Chuyển sang mua một căn hộ 3,4 tỷ ở khu gần trung tâm hơn, giá cao hơn 400 triệu nhưng cho thuê được ngay tháng đầu với giá cao hơn 3 triệu/tháng. Về dòng tiền, khoản 400 triệu chênh giá đó thu hồi trong khoảng 11 năm.
Ngược lại Hoàn có khách anh Dương, 43 tuổi, không nghe câu hỏi này. Anh mua căn biệt thự 18 tỷ ở khu xa trung tâm, tin lời sàn “cho thuê chuyên gia 40 triệu/tháng dễ dàng”. Sau 8 tháng chưa có ai thuê. Giá thuê thị trường thật khu đó chỉ khoảng 15-18 triệu/tháng cho căn tương tự. Anh Dương gọi Hoàn than: “Sao lúc mua không ai nói với anh.” Hoàn nói lại: “Anh không hỏi ai ở đây, ai thuê. Anh chỉ nhìn ảnh phối cảnh.”
Cách thực hành trong 10 phút trước mỗi lần xem căn
Trước khi lên xe đi xem căn nào, ngồi 10 phút với một tờ giấy. Viết đúng hai câu ở đầu:
Câu một: “Nếu tôi giữ căn này, ai sẽ vào ở? (mô tả cụ thể: nghề, thu nhập, lứa tuổi, gia đình)”
Câu hai: “Nếu tôi cho thuê, ai sẽ thuê, và giá thuê thị trường thật đang là bao nhiêu?”
Nếu 10 phút mà anh chị không viết ra được câu trả lời cụ thể, đừng lên xe. Đừng đi xem. Không xem thì không mê. Không mê thì không mua nhầm. Cái mất của việc không đi xem là 3 giờ. Cái mất của việc mua nhầm là 500 triệu đến 2 tỷ.
Câu hỏi thường gặp
Nếu em định mua để giữ 10 năm rồi bán, có cần câu hỏi này không? Vẫn cần. Người mua lại từ anh chị 10 năm sau cũng phải trả lời được hai câu này. Nếu 10 năm sau vẫn không ai trả lời được, họ không mua.
Em thấy có khoản đầu tư lãi lớn dù không cho ai thuê, có sao không? Có sao. Đây là ngoại lệ, không phải quy luật. Chơi ngoại lệ với vốn nhỏ, không chơi ngoại lệ với 20-30 tỷ. NĐT ăn được sóng đầu cơ thường vào rất sớm và thoát rất nhanh, không phải nắm giữ.
Nếu em mua để tự vào ở sau này thì hai câu này bỏ qua được không? Không bỏ được. Anh chị sẽ đổi ý. Hoặc đời sẽ đổi. Cần bán ra ở một thời điểm không định trước là chuyện bình thường. Lúc đó “ai ở đây, ai thuê” là câu người mua sau anh chị sẽ hỏi.
Em có thể thuê ai đi khảo sát trả lời hai câu này giúp không? Có thể. Nhưng anh chị phải yêu cầu người khảo sát viết ra câu trả lời cụ thể bằng chữ, không phải bằng cảm giác. “Nhóm gia đình 4 người, thu nhập 40 triệu, con học trường A cách 800m” khác với “chỗ này đông”.
Kế tiếp làm gì
Anh chị có 3 căn đang cân nhắc? Ngồi 30 phút, viết hai câu trả lời cụ thể cho từng căn. Căn nào không viết được câu trả lời cụ thể, loại. Còn lại bao nhiêu, mới đi xem thực tế. Tiết kiệm thời gian, tiết kiệm cảm xúc, tiết kiệm cả nguy cơ mua nhầm.
Anh chị muốn Hoàn ngồi cùng chạy hai câu này cho danh sách căn anh chị đang cân nhắc, hay muốn Hoàn gửi Bản đồ Nam tiến để anh chị biết khu nào Hoàn đã kiểm chứng có “người ở đây, người thuê” rõ ràng?
Bình luận “BẢN ĐỒ” bên dưới, Hoàn gửi Bản đồ Nam tiến trong ngày.
P.S. — Anh chị mà bỏ qua bài này, điều Hoàn lo nhất là năm sau anh chị nắm một căn không cho ai thuê được, mỗi tháng gánh lãi vay, và không biết vì sao mình đã ký ở giai đoạn đó. Câu hỏi hai câu này miễn phí, hỏi trong 10 phút, mà loại được 70% khoản đầu tư sai. Không câu hỏi nào rẻ hơn câu này.
