Khi nào nên dồn vốn vào một thương vụ bất động sản lớn cho NĐT miền Bắc

Sáng thứ Ba tuần trước, anh Thịnh 55 tuổi ngồi ở quán cà phê Bãi Trước Vũng Tàu, gọi cho Hoàn. Anh vừa bán một khu đất công nghiệp ở Bắc Ninh được 42 tỷ, muốn Nam tiến hẳn, và anh không muốn chia nhỏ. Anh nói thẳng: “Hoàn ơi, ở tuổi anh không còn thời gian quản lý 5 căn nhà phố nữa. Anh muốn dồn 35 tỷ vào 1 căn thật ngon ở lõi Q1 hoặc Q3, ngồi giữ 15 năm không đụng tới. Em thấy hợp lý không?” Câu này khác với câu chị Tâm hỏi bài trước. Chị Tâm hỏi “chia 22 tỷ sao cho ngủ được”, anh Thịnh hỏi “dồn 35 tỷ vào 1 căn đúng không”. Cả hai đều đúng, nhưng cho hai loại người ở hai giai đoạn đời khác nhau.

Anh chị đã từng nghe ai đó chốt dồn cả gia sản vào một căn duy nhất và vẫn ngủ được chưa? Câu trả lời không nằm ở tính cách, nằm ở ba điều kiện phải đủ trước khi dồn. Thiếu một, đừng dồn.

Dồn vốn vào một thương vụ lớn là gì

Dồn vốn vào một thương vụ bất động sản lớn là quyết định đưa từ 60% trở lên tổng vốn đầu tư vào một tài sản duy nhất, chấp nhận rủi ro tập trung để đổi lấy chất lượng vị trí, tính khan hiếm và thanh khoản cao của tài sản đó. Nó khác chiến lược đa dạng khu vực ở chỗ, đa dạng chia 3 khu để chống rủi ro, dồn chấp nhận rủi ro tập trung để đổi chất lượng tài sản. Cả hai đều đúng, tùy vốn, tuổi và mục tiêu.

Dồn không dành cho ai muốn cỗ máy dòng tiền. Dồn dành cho ai muốn một tài sản đứng vững như đá suốt 15 tới 20 năm, để lại cho con, hoặc là chỗ ở thật kèm bảo chứng tài chính. Người 40 tuổi vốn 10 tỷ đừng dồn, vì còn thời gian tích sản 3 tới 4 tài sản, chia rủi ro tốt hơn. Người 55 tuổi vốn 40 tỷ đang chuẩn bị nghỉ hưu thì dồn hợp lý hơn, vì không còn thời gian và sức để quản lý nhiều căn.

Hoàn tư vấn 3 điều kiện phải đủ trước khi dồn vốn vào một tài sản lõi Q1 Q3

Ba điều kiện phải đủ trước khi dồn

Điều kiện thứ nhất, khu chọn phải có neo giá 15 năm trở lên. Nghĩa là 15 năm nhìn lại, khu đó chưa bao giờ mất quá 10% giá trị dài hạn. Ở Sài Gòn chỉ có 4 khu đáp ứng đủ chuẩn này: Q1 Đa Kao Tân Định, Q3 Lê Văn Sỹ, Bình Thạnh XVNT P24 P25, Phú Nhuận Phan Xích Long P2 P3 P7. Ngoài 4 khu này, không có khu nào có lịch sử neo giá 15 năm để dồn 60% gia sản. Q7 PMH có neo 10 tới 12 năm, Thủ Đức có neo 8 năm, Bình Dương chỉ có neo 5 năm. Neo càng ngắn, rủi ro dồn càng cao.

Điều kiện thứ hai, sản phẩm phải khan hiếm, không thay thế được. Nghĩa là 10 năm nữa không có nguồn cung mới cùng loại, cùng vị trí. Nhà phố hẻm xe hơi Q1 diện tích 60 tới 80 mét, mặt tiền 5 mét, sổ hồng riêng, pháp lý sạch, là loại tài sản không thể có thêm. Đất lõi Sài Gòn hết dư địa cấp mới. Căn hộ chung cư cao cấp thì 5 năm nữa vẫn có nguồn mới, không đáp ứng chuẩn khan hiếm. Nhà phố lô góc Bình Thạnh hoặc nhà phố mặt tiền Q3 thấp thì đáp ứng. Nếu sản phẩm không đủ khan hiếm, dồn 35 tỷ là cách nhanh nhất để phí vốn.

Điều kiện thứ ba, tài chính dự phòng phải dư ít nhất 15% tổng vốn dồn. Nghĩa là dồn 35 tỷ thì phải còn ít nhất 5 tỷ tiền mặt hoặc tài sản dễ chuyển thành tiền trong 3 tháng. Vì sao 15% mà không phải 10%? Vì khi thị trường xuống, tài sản lớn khó bán nhanh, phải có đệm để chờ 12 tới 18 tháng. Không có đệm thì đúng lúc thị trường xuống, cần dùng tiền gấp, buộc phải bán căn dồn với giá thấp hơn 15% giá thật. Đệm 15% không phải phí, là bảo hiểm cho quyết định dồn.

Số thật cho vốn 40 tỷ của anh Thịnh

Với 40 tỷ, Hoàn tư vấn anh Thịnh chia thành hai phần. 35 tỷ dồn vào nhà phố lõi, chọn một trong ba phương án. Phương án A, nhà phố mặt tiền Đinh Tiên Hoàng Q1 Đa Kao, giá rao 380 tới 460 triệu một mét, ra tay 350 tới 430, diện tích 60 tới 80 mét, tổng 21 tới 34 tỷ. Cho thuê 33 tới 45 triệu, TSSH thô 2,2%. Phương án B, nhà phố hẻm xe hơi Đinh Tiên Hoàng Q1 Đa Kao, giá rao 155 tới 180 triệu một mét, ra tay 145 tới 170, diện tích 100 tới 150 mét, tổng 14,5 tới 25 tỷ. Cho thuê 28 tới 30 triệu, TSSH thô 2,4% tới 4,1%. Phương án C, nhà phố mặt tiền Võ Văn Tần Q3, giá rao 350 tới 440 triệu một mét, ra tay 320 tới 410, diện tích 80 mét, tổng 25 tới 33 tỷ. Cho thuê 25 tới 35 triệu, TSSH thô 1,3%.

Trong ba phương án, Hoàn khuyên anh Thịnh chọn phương án B, hẻm xe hơi Q1 diện tích 100 mét trở lên, vì ba lý do. TSSH cao hơn hai phương án còn lại, thanh khoản tốt nhất trong ba, và tính khan hiếm cao vì hẻm xe hơi rộng ở Q1 không còn nhiều đất trống để cấp mới. 5 tỷ còn lại đưa 3 tỷ vào một căn hộ Sunrise City Q7 để có dòng tiền phụ, cho thuê được 12 tới 15 triệu một tháng. 2 tỷ giữ tiền mặt làm đệm.

Cỗ máy này không đẻ ra 5 căn nhà mỗi năm, không tăng vốn nhân đôi trong 5 năm, nhưng nó tạo ra một tài sản đứng vững 20 năm, để lại cho con, và là bảo chứng để anh Thịnh không phải lo tài chính đến cuối đời. Ai đến tuổi anh Thịnh cầm 40 tỷ mà chia 5 căn thì mệt đầu. Ai chưa đến tuổi anh Thịnh mà dồn 40 tỷ vào 1 căn thì phí thời gian.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm thứ nhất, dồn khi vốn chưa đủ ngưỡng. Nhiều anh chị có 15 tới 20 tỷ đã muốn dồn vào lõi Q1, nhưng vốn đó chưa đủ để chọn tài sản có neo giá 15 năm. Ép mua tài sản chưa đủ chuẩn để “dồn” là cách nhanh nhất mất tiền vì thanh khoản kém.

Sai lầm thứ hai, dồn khi thiếu quỹ dự phòng. Bán tài sản Bắc được 30 tỷ, dồn cả 30 tỷ vào 1 căn Q1, không giữ đồng tiền mặt nào. Ba tháng sau con cần vốn khởi nghiệp 3 tỷ, buộc phải bán căn Q1 vội với giá thấp hơn 12%. Dồn phải đi kèm đệm, không có đệm là canh bạc.

Sai lầm thứ ba, dồn vào tài sản không khan hiếm. Chọn một biệt thự Q7 khu Nam Long hoặc căn hộ cao cấp Vinhomes Central Park giá 30 tỷ để dồn. Đẹp nhưng 10 năm nữa vẫn có nguồn mới cùng loại, tính khan hiếm thấp, giá vốn không tăng vượt lạm phát nhiều. Dồn phải chọn thứ không thay thế được.

Sai lầm thứ tư, dồn khi đang ở đỉnh chu kỳ. Đúng lúc thị trường lõi vừa tăng 25% trong 12 tháng, quyết định dồn 35 tỷ vào Q1. Ba năm sau thị trường điều chỉnh 15%, đúng khi cần dùng tiền. Dồn phải chọn thời điểm sớm hoặc giữa chu kỳ, không phải cuối chu kỳ.

Câu hỏi thường gặp

Vốn 25 tỷ có dồn được không?

Được, nhưng chỉ dồn được vào hẻm xe hơi Q1 hoặc Bình Thạnh hẻm to, không đủ cho nhà phố mặt tiền. Vẫn giữ nguyên nguyên tắc 3 điều kiện, chỉ hạ tài sản mục tiêu xuống một tầng.

Tôi 45 tuổi có nên dồn không?

Không nên. 45 tuổi còn 10 tới 15 năm để chạy cỗ máy tích sản 3 tới 5 tài sản, chia rủi ro tốt hơn. Dồn chỉ hợp lý từ 52 tuổi trở lên, khi đang chuẩn bị nghỉ hưu và không muốn quản lý nhiều căn.

Nếu tôi thấy một căn Q7 giá 30 tỷ quá đẹp thì có nên dồn không?

Kiểm tra 3 điều kiện. Q7 có neo giá 10 tới 12 năm, chưa đủ 15 năm. Tài sản Q7 khu Sunrise City hay Nam Long có nguồn cung mới định kỳ, chưa đạt chuẩn khan hiếm tuyệt đối. Nếu quỹ dự phòng đủ và anh chị chấp nhận rủi ro cao hơn 10% so với lõi cũ, có thể dồn 25 tỷ và giữ 5 tỷ chia ra căn khác.

Dồn xong thì có nên vay thêm để mua tiếp không?

Không. Dồn đã đủ rủi ro tập trung. Vay thêm để đa dạng là biến quyết định dồn thành đòn bẩy cao, sai với triết lý “1 căn đứng vững”. Nếu muốn đa dạng thì đừng dồn ngay từ đầu.

Việc tiếp theo

Anh Thịnh sau buổi tư vấn quyết định chọn phương án B, đang đi thẩm định hai căn hẻm xe hơi Đinh Tiên Hoàng Q1 diện tích 110 và 130 mét, dự kiến chốt trong tháng này. Còn anh chị đang cân giữa dồn và chia?

Anh chị muốn Hoàn gửi bản checklist 3 điều kiện dồn để tự kiểm tra vốn hiện tại, hay muốn Hoàn phân tích tài sản mục tiêu để xem có đáp ứng đủ neo giá 15 năm không? Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.

Đọc thêm: Đa dạng khu vực đầu tư bất động sản và Tỷ lệ vàng giữa tài sản giữ giá và dòng tiền và Có 15 tỷ đầu tư bất động sản.

P.S. — Anh chị mà bỏ qua bài này, điều Hoàn lo nhất không phải chuyện chọn sai căn. Điều Hoàn lo là 10 năm nữa nhìn lại, thấy đã dồn 35 tỷ vào một tài sản chưa đủ chuẩn khan hiếm, giá vốn chỉ tăng 30% trong khi lõi Q1 đã tăng 90%. Dồn đúng thì được cả đời, dồn sai thì mất một chu kỳ ở tuổi không còn dư chu kỳ.