Anh Thành, 47 tuổi, giám đốc kỹ thuật một công ty điện tử ở Vĩnh Phúc, có một mảnh đất 180 mét vuông ở quê bố mẹ cho, giá thị trường hiện tại khoảng 2 tỷ 2. Mảnh đất này nằm ở xã, không có dòng tiền, giá tăng chậm 5-7 phần trăm mỗi năm. Anh nhắn Hoàn tháng 6: “Em ơi, chị bán mảnh đất quê đi để mua một căn nhà phố Dĩ An có dòng tiền thuê, có nên không? Chị tính bán được 2 tỷ 2, mua căn 2 tỷ 5 vay thêm 500 triệu. Chị thấy đất quê giữ 10 năm nữa cũng vậy.”
Hoàn hỏi anh ba câu: “Mảnh đất quê đó bán trong bao lâu? Chi phí bán và mua tổng cộng bao nhiêu? Có khả năng dời đến khi căn nhà phố mua được rồi mới bán được đất quê không?”
Những câu hỏi này không phải để làm khó anh. Chúng là ba cái bẫy phổ biến nhất khi bán tài sản cũ mua mới. Bài này Hoàn chỉ anh chị công thức bốn bước, cách tính đủ chi phí, và năm ca thật đã quyết định đúng hoặc sai.
Vì sao bán tài sản cũ mua mới không đơn giản như nghĩ
Nhìn qua thì phép tính rất đơn giản: bán được 2,2 tỷ, mua được căn 2,5 tỷ, vay 300 triệu nữa thôi. Nhưng thực tế có bốn chi phí ít người tính đủ.
Chi phí một – thời gian rỗng giữa bán và mua. Rao bán 2 đến 6 tháng mới có người mua. Trong thời gian đó, nếu đã cọc căn mới trước thì phải xoay tiền trả. Nếu chờ bán xong mới mua thì căn mới có thể đã có người khác, phải tìm căn khác.
Chi phí hai – thuế và phí giao dịch. Bán: 2 phần trăm thuế thu nhập cá nhân, 1-2 phần trăm môi giới. Mua: 0,5 phần trăm trước bạ, 1-2 phần trăm môi giới, chi phí làm sổ. Tổng cộng 5 đến 7 phần trăm giá trị tài sản.
Chi phí ba – chênh lệch giá bán kỳ vọng và giá bán thực tế. Người bán nghĩ giá 2 tỷ 2, nhưng khi rao thực tế, người mua trả 2 tỷ hoặc 2 tỷ 05. Chênh lệch 10-15 phần trăm giữa giá rao và giá bán là thường thấy.
Chi phí bốn – chi phí cơ hội mất dòng tiền thuê trong thời gian rỗng. Nếu tài sản cũ có cho thuê, trong thời gian rao bán mất dòng tiền (vì khách thuê thường rời khi biết bán).
Áp vào trường hợp anh Thành: mảnh đất quê giá thị trường 2 tỷ 2, nhưng thực tế bán được 1 tỷ 95 đến 2 tỷ 05 (chiết khấu 7-10 phần trăm). Chi phí bán 4 phần trăm = 80 triệu. Chi phí mua căn 2 tỷ 5 là 125 triệu. Tổng chi phí giao dịch 205 triệu. Nếu bán được 2 tỷ 05, trừ 80 triệu còn 1 tỷ 97. Cần mua căn 2 tỷ 5 thì phải vay 530 triệu + 125 triệu chi phí mua = 655 triệu. Khác rất xa con số “vay 300 triệu” anh tính ban đầu.
Công thức bốn bước tính cho đúng
Bước một – tính giá bán thực tế của tài sản cũ. Lấy giá rao giảm 7 đến 15 phần trăm. Mức giảm phụ thuộc loại tài sản: căn hộ chung cư đã có dân giảm 7-10 phần trăm, nhà phố giảm 10-12 phần trăm, đất nền giảm 10-15 phần trăm. Nếu cần bán gấp, giảm thêm 5-10 phần trăm nữa.
Bước hai – trừ chi phí giao dịch cho cả bán và mua. Chi phí bán: 2 phần trăm thuế TNCN + 1-2 phần trăm môi giới. Chi phí mua: 0,5 phần trăm trước bạ + 1-2 phần trăm môi giới + 10-20 triệu phí làm sổ. Tổng: 5-7 phần trăm trên giá trị tài sản.
Bước ba – tính thời gian rỗng giữa bán và mua. Nếu bán trước, mua sau: rao 2-6 tháng, có tiền sau. Nếu mua trước, bán sau: phải có nguồn cầu kè (vay ngắn hạn, sổ tiết kiệm) để trả căn mới. Nếu không có nguồn cầu kè, không nên mua trước.
Bước bốn – so sánh tổng chi phí giao dịch với lợi ích kỳ vọng từ việc đổi tài sản. Nếu lợi ích (dòng tiền thuê, tốc độ lên giá, thanh khoản) nhiều hơn chi phí giao dịch, nên đổi. Nếu chi phí giao dịch vượt quá lợi ích 2-3 năm, cân nhắc giữ nguyên.
Áp vào anh Thành: giá bán thực tế 2 tỷ 05. Chi phí giao dịch bán 80 triệu + mua 125 triệu = 205 triệu. Tổng cần vay thêm: 2,5 – 2,05 + 0,205 = 655 triệu. Căn mới có dòng tiền thuê 11 triệu/tháng = 132 triệu/năm. Trong khi mảnh đất quê không có dòng tiền và tăng 5-7 phần trăm/năm = 110-154 triệu/năm giá vốn. Hai bên gần ngang nhau về giá trị gia tăng. Nhưng căn mới có dòng tiền hàng tháng và thanh khoản tốt hơn khi cần bán, đổi vẫn có lợi về mặt tổng thể.
Khi nào nên bán cũ mua mới
Có bốn hoàn cảnh rõ ràng nên bán cũ mua mới.
Hoàn cảnh một – tài sản cũ không có dòng tiền, tài sản mới có. Đổi từ đất nền sang căn hộ cho thuê, từ đất quê sang nhà phố có khả năng thuê. Dòng tiền hàng tháng ở độ tuổi 45+ quan trọng hơn giá vốn.
Hoàn cảnh hai – tài sản cũ ở xa dân, tài sản mới ở khu phát triển. Đất ở quê, đất xa khu dân cư có khả năng kẹt rất lâu. Đổi sang khu có hạ tầng và dân cư là chuyển rủi ro.
Hoàn cảnh ba – tuổi tăng lên, cần tài sản dễ bán hơn. Người 55+ cầm mảnh đất nền 2.000m² ở Long An không dễ bán gấp khi cần. Đổi sang hai căn hộ nhỏ dễ bán từng cái một.
Hoàn cảnh bốn – tài sản cũ không khớp với mục đích hiện tại. Ví dụ: đã mua đất lúc trẻ “chờ con lớn xây nhà”, giờ con đã học xa, không có nhu cầu xây. Đổi sang tài sản đầu tư thuần.
Khi nào nên giữ nguyên
Ba hoàn cảnh không nên bán.
Hoàn cảnh một – tài sản cũ có giá trị tình cảm lớn. Đất bố mẹ để lại, nhà mình đã xây tự tay. Có thể giữ nếu không thực sự cần tiền, dù nó không sinh lời tối ưu. Giá trị tình cảm cũng là giá trị.
Hoàn cảnh hai – tài sản cũ sắp vào chu kỳ tăng. Có thông tin thật về hạ tầng sắp triển khai, quy hoạch sắp duyệt. Chờ 2-3 năm có thể lên 30-50 phần trăm. Bán trước lúc tăng là mất cơ hội lớn.
Hoàn cảnh ba – chi phí giao dịch chiếm quá lớn so với giá trị gia tăng kỳ vọng. Nếu tổng chi phí giao dịch 7 phần trăm giá trị, mà lợi ích chỉ 3-4 phần trăm/năm, phải mất 2 năm mới bù xong chi phí. Trong 2 năm đó có thể giữ nguyên và dùng cách khác tối ưu hóa.
Năm ca thật
Ca một – anh Thành. Áp công thức bốn bước. Rao mảnh đất quê 3 tháng, bán được 2 tỷ 05. Cùng lúc đi xem căn nhà phố Dĩ An, cọc 100 triệu đợi bán xong. Mua căn 2 tỷ 45 (ít hơn 50 triệu so với kế hoạch), vay 525 triệu. Dòng tiền thuê 12 triệu/tháng. 2 năm sau căn tăng lên 2 tỷ 7, dòng tiền thuê bù một phần lãi vay. Mảnh đất quê nếu giữ chỉ tăng được 220 triệu trong 2 năm. Căn mới lợi hơn 230 triệu, chưa kể dòng tiền.
Ca hai – chị Hoa, 45 tuổi, kế toán Nam Định. Có căn chung cư cũ ở Thanh Xuân, giá 1 tỷ 6. Thuê được 7 triệu/tháng. Muốn đổi sang nhà phố Dĩ An. Hoàn khuyên tính kỹ. Giá bán thực tế 1 tỷ 45 (chiết khấu 9 phần trăm căn cũ). Chi phí giao dịch 170 triệu. Nhà phố Dĩ An 2 tỷ 8 cho thuê 13 triệu. Chênh lệch vay thêm: 1,52 tỷ. Chị quyết định đổi. 3 năm sau nhà phố lên 3 tỷ 2, chung cư cũ nếu giữ chỉ lên 1 tỷ 75. Chênh lệch 350 triệu nghiêng về nhà phố.
Ca ba – anh Vũ, 52 tuổi, chủ xưởng gỗ Bắc Giang. Có hai mảnh đất liền kề 240m² ở Bắc Ninh, tổng giá 3 tỷ. Thuê làm bãi đỗ xe, dòng tiền 15 triệu/tháng. Muốn đổi sang hai căn hộ Bình Dương. Hoàn khuyên không đổi. Lý do: dòng tiền hiện tại cao hơn kỳ vọng của hai căn hộ (15 triệu vs 18-20 triệu nhưng vay thêm sẽ bù mất phần chênh), và đất mặt tiền Bắc Ninh có khả năng tăng mạnh trong 5-7 năm. Anh giữ nguyên.
Ca bốn – chị Mai, 49 tuổi, giáo viên Hà Nội. Có căn nhà phố Hà Đông giá 4 tỷ, đã cho thuê 20 triệu/tháng. Muốn bán, mua hai căn hộ Dĩ An để chia rủi ro. Hoàn khuyên cân nhắc. Giá bán thực tế 3 tỷ 55. Chi phí giao dịch 290 triệu. Dòng tiền kỳ vọng hai căn hộ Dĩ An 22-24 triệu/tháng, cao hơn một chút. Nhưng chi phí giao dịch cao, phải mất 3-4 năm mới bù. Chị quyết định giữ nguyên 2 năm nữa, lúc đó căn nhà phố Hà Đông có thể lên 4 tỷ 5, lúc đó bán có lãi và đổi vẫn kịp.
Ca năm – ngược lại, anh Khôi, 44 tuổi. Có mảnh đất nền 300m² ở Long An, mua 2020 giá 1 tỷ. Hiện giá rao 1,5 tỷ nhưng rao 6 tháng không ai hỏi. Năm sau con anh cần tiền du học 1 tỷ 2. Phải bán gấp, chiết khấu 25 phần trăm, bán được 1 tỷ 12. Nếu áp công thức bốn bước ngay từ đầu, anh đã biết đất nền xa dân khó bán, và chuyển sang tài sản thanh khoản tốt từ 2 năm trước, đã không mất 150 triệu so với giá thị trường.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm một – tin vào giá rao, không tính giá bán thực tế. Giá rao luôn cao hơn giá bán. Dùng giá rao để lập kế hoạch là tự lừa mình.
Sai lầm hai – không tính chi phí giao dịch. Thuế, phí, môi giới cộng lại 5-7 phần trăm là con số lớn. Nhiều người quên tính, đến khi làm thủ tục mới nhận ra.
Sai lầm ba – mua trước bán sau mà không có nguồn cầu kè. Mua xong cọc, rồi bán tài sản cũ không được, phải vay nóng hoặc rút tiền từ nguồn khác. Nhiều người mất tài sản vì bước này.
Sai lầm bốn – bán gấp để có tiền mua ngay căn hấp dẫn. Bán gấp luôn mất 10-15 phần trăm so với bán có kế hoạch. Nếu căn mua không chờ được, có thể căn đó không phải căn tốt nhất.
Sai lầm năm – không tính lợi ích dòng tiền trong thời gian rỗng. Nếu tài sản cũ đang cho thuê 10 triệu/tháng, bán sớm 4 tháng mất 40 triệu. Phải cân nhắc.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Em có nên bán nhà đang ở để mua nhà đầu tư không? Không nên trừ khi có kế hoạch chỗ ở rõ ràng (thuê, ở nhờ, nhà nhỏ hơn). Bán nhà đang ở để đầu tư là bỏ chỗ ở để lấy rủi ro, không khuyến khích.
Hỏi: Thuế thu nhập cá nhân 2 phần trăm có cách nào giảm không? 2 phần trăm là mức cố định cho giao dịch bất động sản. Có một ngoại lệ: nếu đó là nhà/đất duy nhất của mình (chưa có nhà khác) và đã đứng tên trên 10 năm, có thể được miễn. Nhưng rất ít người thuộc trường hợp này.
Hỏi: Em muốn mua trước bán sau để không mất căn ưng ý, phải vay bao nhiêu an toàn? Vay ngắn hạn 3-6 tháng từ ngân hàng thế chấp căn sắp bán, mức tối đa 50 phần trăm giá trị. Hoặc vay người thân có hợp đồng rõ. Không vay nóng, không app vay. Phải có kế hoạch bán rõ ràng trong 6 tháng.
Hỏi: Em có nên dùng tiền từ nguồn khác (sổ tiết kiệm, vàng) để mua trước thay vì bán cũ? Tùy. Nếu nguồn khác là tiền dự phòng, không nên động. Nếu là tiền đầu tư tạm thời, có thể dùng ngắn hạn, sau đó bù lại bằng tiền bán tài sản cũ.
P.S.
Hoàn làm sẵn một bảng Excel so sánh “bán cũ mua mới” với “giữ nguyên” trên trường hợp cụ thể của anh chị. Bảng tự tính giá bán thực tế, chi phí giao dịch, dòng tiền thu được, giá trị kỳ vọng sau 5 năm. Anh chị muốn Hoàn gửi tận tay bảng này, hay muốn Hoàn ngồi điện thoại 30 phút giúp một trường hợp cụ thể, Hoàn làm theo ý anh chị. Để lại bình luận ĐỔI TÀI SẢN bên dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.
Bài viết liên quan
- Bài trụ nên đọc: Lập bảng so sánh trước khi mua nhà: bí quyết dạy anh Bình chọn 1 trong 5 căn nhà phố Sài Gòn
- Phân bổ vốn cho người mới bắt đầu đầu tư bất động sản
- Để tiền trong ngân hàng mất giá bao nhiêu mỗi năm
- Bắt đầu nhỏ, đi chậm, đi xa: lộ trình cho người mới đầu tư miền Nam từ Hà Nội
- Ba sai lầm tư duy khiến NĐT miền Bắc mới luôn mua đỉnh bán đáy – chuyện anh Khôi 53 tuổi
- Minh bạch hoa hồng môi giới BĐS: xung đột lợi ích ai cũng thấy mà ít người dám nói
Bài viết bởi Trần Quốc Hoàn — 15 năm trong nghề bất động sản, đồng hành cùng nhà đầu tư miền Bắc vào Nam.
