Biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời bắt đầu từ đâu

Anh Sơn ngồi với Hoàn một chiều cuối tuần. Anh 47 tuổi, làm việc 25 năm cho một tập đoàn, tiết kiệm được 6 tỷ. Anh bảo: “Em ơi, cả đời anh đi làm công, nay anh muốn tiền tự làm việc giúp anh. Nhưng anh không biết bắt đầu từ đâu. Người ta nói đủ thứ, anh càng nghe càng rối.”

Hoàn hiểu. Người đi làm công ăn lương 25 năm quen cách tư duy: làm việc để kiếm tiền. Chuyển sang tư duy mới: tiền tự làm việc để kiếm tiền – là một bước nhảy lớn trong đầu. Mà bước nhảy đó không có ai dạy ở trường, không có cẩm nang viết sẵn. Anh chị cũng có đang như anh Sơn không – đã có tiền tích cóp, muốn chuyển sang để tiền sinh lời, nhưng không biết bắt đầu từ đâu?

Biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời bắt đầu từ đâu – câu này Hoàn trả lời cho nhiều người, không phải bằng dự án nào tốt. Mà bằng bốn bước đi theo thứ tự. Hôm nay Hoàn chỉ anh chị bốn bước đó.

Biến tiền thành tài sản sinh lời – hiểu đúng chữ “tài sản”

Biến tiền thành tài sản sinh lời – nhiều người nhầm chữ “tài sản”. Người ta nghĩ tài sản là bất cứ cái gì mình sở hữu. Xe, điện thoại, trang sức, nhà ở, đất. Nhưng khi nói “tài sản sinh lời” thì chỉ còn lại một ít.

Tài sản sinh lời là thứ mỗi năm nó mang về nhiều hơn chi phí giữ nó. Nhà cho thuê là tài sản sinh lời – tiền thuê trừ chi phí ra còn dương, lại có khả năng tăng giá vốn. Lô đất ở khu đang có người về ở, có hạ tầng tới – là tài sản sinh lời, dù không có dòng thuê nhưng giá vốn chạy đều.

Nhà đang ở không phải tài sản sinh lời. Nó là nơi ở – mang về giá trị tinh thần, tiện lợi, nhưng mỗi năm anh chị phải chi tiền để giữ nó (sửa chữa, thuế, phí). Xe hơi không phải tài sản sinh lời, giá trị giảm 15 đến 20 phần trăm một năm.

Hiểu đúng chữ tài sản sinh lời giúp anh chị không bị lừa. Khi ai bảo “mua chiếc xe này là mua tài sản”, anh chị biết đó là lời bán hàng, không phải sự thật. Khi ai bảo “mua miếng đất này là mua tài sản sinh lời”, anh chị hỏi tiếp: nó mang về tiền thế nào, mỗi năm bao nhiêu, bằng cách nào.

biến tiền thành tài sản sinh lời - Trần Quốc Hoàn chỉ 4 bước — biến tiền thành tài sản sinh lời – Trần Quốc Hoàn chỉ 4 bước

Bước một – ngồi lại hiểu tiền của mình

Trước khi tìm chỗ cho tiền đi, phải hiểu tiền của mình đã. Nhiều người bỏ qua bước này, chạy thẳng tới bước chọn tài sản. Rồi vài tháng sau phát hiện mình chôn nhầm loại tiền.

Hoàn ngồi với anh Sơn, hỏi bốn câu.

Câu một: “Trong 6 tỷ này, phần nào anh cần giữ cho trường hợp bất ngờ – ít nhất đủ chi phí gia đình 24 tháng?” Anh tính: chi tiêu 42 triệu một tháng, 24 tháng là 1 tỷ. “Vậy 1 tỷ anh không được phép đụng.”

Câu hai: “Trong 2 năm tới có việc gì chắc chắn cần tiền lớn?” Anh đáp: con đang học năm cuối cấp 3, có thể du học, cần khoảng 1,5 tỷ cho 4 năm. “Vậy 1,5 tỷ cũng phải để chỗ rút nhanh.”

Câu ba: “Phần còn lại – 3,5 tỷ – anh để yên được bao lâu?” Anh nghĩ: “Chắc 5 năm trở lên, không có việc gì cần đụng tới.”

Câu bốn: “Trong 3,5 tỷ này, anh chịu được mất bao nhiêu nếu chọn sai?” Anh im lặng, rồi đáp: “Nếu mất 500 triệu anh vẫn chịu được, hơn thế thì khó.”

Bốn câu xong, Hoàn tổng kết: “Vậy anh có 3,5 tỷ sẵn sàng đi làm việc. Trong đó mức rủi ro tối đa chịu được là 500 triệu, tức khoảng 14 phần trăm. Đây là khung cho mọi quyết định sau này.”

Anh Sơn gật. “Em ơi, trước đây anh chỉ nghĩ là anh có 6 tỷ. Hóa ra sẵn sàng đầu tư chỉ có 3,5 tỷ. Nhưng chính con số 3,5 tỷ đó mới thực tế.”

Bước hai – chọn loại tài sản hợp với mình

Khi biết tiền của mình, phải chọn loại tài sản hợp.

Hoàn giải thích cho anh Sơn: “Có bốn kênh phổ biến. Gửi tiết kiệm – an toàn nhưng không sinh lời. Chứng khoán – có thể sinh lời cao nhưng giá dao động hằng ngày, người chưa quen dễ bán tháo. Vàng – chống mất giá nhưng không có dòng tiền. Bất động sản – chậm, nhưng có cả giá vốn và dòng tiền.”

Hoàn hỏi: “Trong 4 kênh này, anh cảm thấy mình hiểu kênh nào nhất, có thể theo dõi và ra quyết định được?”

Anh Sơn đáp ngay: “Bất động sản anh hiểu nhất. Anh thấy được tận mắt, đi thực địa được. Chứng khoán anh không theo kịp nhịp.”

Hoàn gật. “Đúng rồi, chọn kênh mình hiểu. Người ta hay chọn kênh bạn bè đang khoe, không phải kênh mình hiểu. Rồi vài tháng sau mất tiền và không hiểu vì sao.”

Nhiều người bỏ bước này. Thấy chỗ nào đang nóng là nhảy vào. Chứng khoán nóng nhảy vào chứng khoán. Vàng nóng mua vàng. Coin nóng mua coin. Cuối cùng không có kênh nào hiểu sâu, mất tiền ở mọi kênh.

Chọn một kênh. Hiểu sâu kênh đó. Mới có cơ hội thắng trong dài hạn.

Bước ba – tìm chỗ cụ thể bằng ba lớp lọc

Chọn kênh bất động sản xong, phải chọn chỗ. Hoàn đưa anh Sơn ba lớp lọc.

Lớp một là chỗ đó có người thật về ở thật không. Đi ban đêm, đếm cửa sổ sáng đèn. Chỗ sống thật có đèn, có xe máy ra vào, có hàng quán. Chỗ chết chỉ có cỏ dại và biển quảng cáo bay màu.

Lớp hai là hạ tầng đã có hay nằm trên giấy. Đường có thông chưa, trường học đã mở chưa, chợ đã sôi động chưa. Người bán sẽ cho anh chị xem bản vẽ quy hoạch rất đẹp. Nhưng Hoàn quan tâm cái đang có trước mắt, không phải cái vẽ trên giấy.

Lớp ba là giá so với khu xung quanh. Chạy khảo sát 5 đến 10 miếng cùng khu, có bảng giá chung. Căn thấp hơn mức chung 10 đến 20 phần trăm vì chủ cần tiền gấp là chỗ đáng chú ý. Căn cao hơn mức chung, dù quảng cáo cao cấp, phải nghĩ kỹ.

Ba lớp này đơn giản. Nhưng chạy đủ ba lớp cho một miếng là anh chị đã bỏ xa 80 phần trăm người mua ngoài kia.

Anh Sơn hỏi: “Em ơi, anh có nên nhờ môi giới chạy ba lớp này cho anh không, hay anh tự chạy?”

Hoàn trả lời thẳng: “Môi giới chạy giúp anh được, nhưng anh phải đi cùng ít nhất một lần. Chỉ đi tận nơi, anh mới có cảm giác thật. Không có cảm giác thật, anh không ra quyết định được.”

Bước bốn – xuống tiền và theo dõi

Chọn được chỗ, chạy qua ba lớp, giá hợp lý – xuống tiền.

Nhưng đừng dừng lại ở đó. Mua xong, mỗi năm xem lại một lần. Giá khu đó đang chạy thế nào, dòng thuê có đều không, hạ tầng có đi tới như hứa không. Nếu tất cả đúng tiến độ, giữ. Nếu lệch, suy nghĩ bán hoặc giữ tiếp dựa trên tình hình mới.

Nhiều người mua xong là quên. Bỏ 10 năm không ngó lại. Khi nhớ ra thì đã quá muộn, chu kỳ đã đi qua, giá đã xuống. Theo dõi hằng năm giúp anh chị kịp thời phản ứng.

Và chỗ này Hoàn muốn anh Sơn khắc vào đầu, câu mà anh viết vào sổ tay bỏ túi.

Tiền thuê không phải là phần lời – nó là bằng chứng có người cần chỗ đó thật. Phần lời nằm ở giá vốn, và giá vốn chỉ tăng khi mua đúng chỗ đúng lúc.

Câu này đi theo anh mỗi lần anh quyết định. Khi ai bảo “mua đi, cho thuê được 10 triệu một tháng”, anh hỏi tiếp: “Giá vốn chỗ này sẽ chạy vì cái gì?” Câu đó mới là câu quyết định.

Sai lầm thường gặp khi bắt đầu

Hoàn gặp mấy sai lầm hay gặp của người mới chuyển sang để tiền tự làm việc.

Sai lầm đầu tiên là bắt đầu bằng cách tìm chỗ nóng nhất. “Chỗ nào đang hot, đang có người đồn”, nghĩ ngay chỗ đó. Nóng là tín hiệu nhiều người đã vào. Đã nhiều người vào thì phần giá vốn chạy xong rồi, anh chị vào sau chỉ ăn mẩu. Chỗ ngon thực sự là chỗ chưa nóng, nhưng đã có nền sống thật.

Sai lầm thứ hai là dồn hết tiền vào món đầu tiên. Người lần đầu đi mua thường mắc lỗi này. Mua một miếng là ổn, mua xong giữ 2 đến 3 năm, chạy xong một chu kỳ, hiểu nhịp thị trường, mới mua miếng thứ hai. Dồn hết vào một miếng không có cơ hội học và điều chỉnh.

Sai lầm thứ ba là nghe quá nhiều người. Mỗi người có một lời khuyên, cuối cùng rối. Chọn tối đa hai người để nghe: một người làm nghề, một người có kinh nghiệm mua và bán được. Không nghe bạn bè chưa từng mua.

Sai lầm thứ tư là sợ mất giá, không bắt đầu. Để tiền trong sổ tiết kiệm thêm một năm là mất 5 phần trăm sức mua. Chậm chạy không an toàn, chạy sai mới là nguy hiểm. Chạy đúng tốc độ, bắt đầu bằng một miếng nhỏ, học nhịp – mới là an toàn thật.

Sai lầm cuối là nghĩ phải có nhiều tiền mới bắt đầu được. Người có 2 tỷ cũng bắt đầu được, chỉ là chọn miếng vừa túi hơn. Chờ “đủ tiền” là trì hoãn vô thời hạn.

Vậy anh Sơn chốt bước đầu như thế nào

Anh Sơn chốt với Hoàn: trong 3,5 tỷ dư, dùng 2 tỷ cho miếng đầu tiên – một lô đất 85m² ở khu đã có dân, cách TP.HCM gần một giờ xe. 1,5 tỷ chừa cho miếng thứ hai sau 1 đến 2 năm, khi anh hiểu nhịp thị trường rõ hơn.

Anh đi khảo sát 3 lần trong 1 tháng. Chạy qua ba lớp lọc. Chốt một miếng. Xuống tiền.

Hai năm sau anh nhắn Hoàn: “Em ơi, miếng đầu đã lên khoảng 18 phần trăm. Giờ anh đang chọn miếng thứ hai với 1,5 tỷ còn lại cộng dòng tiền tiết kiệm thêm. Lần này anh tự chạy ba lớp lọc, không cần em hướng dẫn nữa.”

Đó là lúc Hoàn mừng nhất. Vì anh Sơn đã tự đứng vững, không phụ thuộc Hoàn nữa.

Câu hỏi thường gặp

Có cần hiểu kỹ bất động sản trước khi bắt đầu không? Cần hiểu đủ, không cần kỹ. Đủ để chạy ba lớp lọc, đủ để không bị lừa về giá. Kỹ hơn thì học dần qua từng miếng mua. Không ai hiểu kỹ ngay từ đầu.

Nên bắt đầu với bao nhiêu tiền? Không có mốc chung. Nhưng Hoàn hay dùng khung “miếng đầu không quá 60 phần trăm phần tiền dư”. Nếu dư 3 tỷ, miếng đầu dưới 1,8 tỷ. Nếu dư 5 tỷ, miếng đầu dưới 3 tỷ.

Nếu bận không có thời gian khảo sát, có nên bắt đầu không? Không nên. Đầu tư bất động sản không có bước ủy quyền thay cho khảo sát ban đầu. Phải tự đi tận nơi ít nhất một lần. Người không có thời gian nên chọn kênh khác hoặc chờ tới khi có thời gian.

Có nên bắt đầu bằng mua chung với bạn bè không? Không. Mua chung thấy hợp lý lúc đầu, nhưng đến lúc một bên cần bán, một bên không, là bắt đầu rắc rối. Mua riêng, nhỏ hơn một chút, còn an toàn hơn mua chung lớn.

Anh chị muốn bắt đầu từ bước nào

Đọc tới đây, anh chị thấy mình đang ở bước nào? Chưa hiểu tiền của mình, hay chưa chọn kênh, hay chưa dám xuống tiền cho miếng đầu?

Nếu anh chị muốn có bộ câu hỏi và thước đo chi tiết hơn cho từng bước, Hoàn có một tài liệu ngắn gom đủ việc phải làm trước khi xuống tiền. Nhắn cho Hoàn, Hoàn gửi tận tay.

P.S. Anh Sơn ba năm sau mời Hoàn uống cà phê. Anh có 3 miếng bất động sản, tổng tài sản khoảng 7,5 tỷ, dòng thuê về đều mỗi tháng khoảng 18 triệu. Anh vẫn làm công ăn lương, nhưng đã bắt đầu nghĩ về nghỉ sớm. “Em ơi, hóa ra tiền có thể tự làm việc được. Chỉ cần mình bắt đầu đúng bước.” Hoàn mong anh chị cũng bắt đầu bước đầu tiên của mình, đừng để thêm năm năm trôi qua chỉ vì chưa biết bắt đầu từ đâu.