Cam kết mua lại của chủ đầu tư: cái áo đẹp che rủi ro thật NĐT Bắc cần biết

Tuần trước Hoàn bay ra Hải Phòng gặp anh Nghĩa. Anh 54 tuổi, chủ doanh nghiệp chế biến hải sản, tài sản gia đình khoảng 32 tỷ tiền mặt sau khi bán một nhà xưởng. Anh Nghĩa muốn dịch chuyển một phần vốn vào miền Nam. Ngồi trong phòng khách, anh đưa Hoàn một tờ brochure căn hộ tại Bình Chánh. Trên đó có dòng in đậm: “CHỦ ĐẦU TƯ CAM KẾT MUA LẠI VỚI GIÁ CAO HƠN 20% SAU 3 NĂM”.

Anh Nghĩa hỏi thẳng “Hoàn ạ, em nghĩ sao. Nghe hơi thơm phải không”. Hoàn cầm tờ giấy, lật mặt sau tìm dấu sao đỏ. Có. In nhỏ xíu ở góc dưới. Hoàn ngồi 5 phút đọc đủ trước khi trả lời.

Bài này Hoàn viết cho anh chị NĐT miền Bắc đang cân nhắc sản phẩm có kèm chữ cam kết mua lại của chủ đầu tư. Không phải cam kết nào cũng xấu. Nhưng phần lớn cam kết đang được rao bán ngoài kia có nhiều lớp áo che, mà không phải ai cũng chịu bóc từng lớp.

Cam kết mua lại là gì

Cam kết mua lại của chủ đầu tư là điều khoản chủ đầu tư hứa sẽ mua lại căn hộ hoặc đất nền của người mua sau một thời gian nhất định, với một mức giá xác định trước. Ví dụ: mua 4 tỷ, sau 3 năm chủ đầu tư mua lại 4 tỷ 800.

Nghe rất đẹp. Không cần lo thanh khoản. Không cần lo thị trường lên hay xuống. Không cần đi tìm khách bán. Cứ ôm 3 năm, chủ đầu tư mua lại lời 20%.

Đây là chỗ Hoàn muốn nói thẳng: nếu điều đó là thật và có bảo đảm chắc chắn, chủ đầu tư đã tự vay ngân hàng 4 tỷ với lãi 8%/năm chứ không mất công bán qua tay anh chị. Việc chủ đầu tư đi vòng qua người mua, hứa lời 20% cho anh chị, luôn có lý do đằng sau. Lý do đó là điều anh chị cần hiểu trước khi ký.

Trần Quốc Hoàn dẫn đường NĐT miền Bắc thẩm định cam kết mua lại — không tin lời hứa suông

Ba lý do khiến “cam kết mua lại” xuất hiện

Từ 15 năm ngồi mổ hợp đồng cho khách, Hoàn thấy chủ đầu tư đưa ra cam kết mua lại vì một trong ba lý do sau. Không phải cả ba đều xấu, nhưng cả ba đều cần biết.

Lý do một, chủ đầu tư cần TIỀN GẤP. Dự án chậm dòng, ngân hàng siết, cần thu 200-300 tỷ trong 3 tháng. Cam kết mua lại là mồi để đẩy hàng. Sau khi thu đủ tiền, chủ đầu tư có 3 năm để xử lý — chậm bàn giao, thay đổi mặt bằng, hoặc phá sản êm. Khi tới hạn mua lại, nhiều chủ đầu tư “không đủ điều kiện tài chính”. Anh chị đứng đó với căn hộ và một tờ giấy hết hạn.

Lý do hai, dự án Ở KHU KHÓ THANH KHOẢN. Vùng xa, ít dân, dự án lớn nhưng nhu cầu thực chưa có. Chủ đầu tư biết bán ra ngoài rất khó, nên dùng cam kết mua lại để tạo cảm giác an toàn. Thực tế 3 năm sau, giá thị trường có thể thấp hơn giá cam kết, chủ đầu tư sẽ đàm phán lại hoặc lờ đi.

Lý do ba, HỢP TÁC ĐẦU TƯ trá hình. Một số dự án dùng cam kết mua lại để lách luật huy động vốn. Người mua thực chất là “cho vay có bảo lãnh bằng căn hộ”. Loại này gần với hợp đồng góp vốn hơn là mua bán thực sự.

Hoàn nói với anh Nghĩa “anh xem giá cam kết bao nhiêu, giá mua vào là bao nhiêu, thời gian là bao lâu, và điều khoản NÀO nếu chủ đầu tư không thực hiện được”. Anh Nghĩa nhìn lại brochure. Không có phần đó. Chỉ có mỗi cái tít in đậm.

Đọc đúng một điều khoản cam kết mua lại

Đây là phần Hoàn dạy cho khách từ những lần đầu Hoàn còn làm ở Hà Nội. Một điều khoản cam kết mua lại đủ mạnh phải có 5 phần rõ ràng.

Một, GIÁ MUA LẠI cụ thể theo con số, không phải phần trăm. “Chủ đầu tư mua lại với giá 4,8 tỷ đồng” khác hoàn toàn “cao hơn giá mua 20%”. Vì “cao hơn 20%” có thể tính từ mốc nào chủ đầu tư muốn.

Hai, THỜI ĐIỂM THỰC HIỆN cụ thể. “Sau 36 tháng kể từ ngày anh chị nhận bàn giao”, không phải “sau khi dự án hoàn thiện”. Ngày nhận bàn giao là mốc rõ. “Dự án hoàn thiện” có thể trượt.

Ba, HÌNH THỨC TÀI SẢN BẢO ĐẢM. Cam kết miệng của chủ đầu tư giá trị bằng con số 0. Cam kết có bảo lãnh ngân hàng thì mới thật. Câu quyết định: có bên thứ ba (ngân hàng) đứng ra chịu trách nhiệm nếu chủ đầu tư không thực hiện không?

Bốn, HÌNH PHẠT NẾU KHÔNG THỰC HIỆN. “Nếu chủ đầu tư không mua lại đúng hạn, chủ đầu tư trả lãi suất X%/năm cho anh chị” — có con số cụ thể. Không có hình phạt = không có sức ép = không có ép buộc thực hiện.

Năm, QUYỀN CHỌN CỦA NGƯỜI MUA. Nếu anh chị KHÔNG MUỐN bán lại lúc đó (vì thị trường lên cao hơn giá cam kết), anh chị có quyền giữ căn không? Điều khoản tốt phải để quyền chọn cho người mua, không ép bán.

Hoàn đọc lại brochure của anh Nghĩa. Không có điểm nào trong 5 điểm trên xuất hiện. Chỉ có một dòng in đậm gợi mở. Anh Nghĩa im lặng lâu.

Ba câu chuyện thật Hoàn từng ngồi cạnh

Câu chuyện thứ nhất — Nhà phố nghỉ dưỡng ở Bình Thuận, 2019. Chủ đầu tư cam kết mua lại giá +30% sau 24 tháng. 480 khách xuống tiền, tổng 720 tỷ. Đến hạn 2021, chủ đầu tư trả lời “công ty gặp khó khăn vì Covid, xin gia hạn 12 tháng”. Rồi 12 tháng nữa. Đến 2023, 380 khách vẫn ôm căn không bán được, giá thị trường thấp hơn giá cam kết 25%. Không có bảo lãnh ngân hàng. Không có tài sản bảo đảm. Cam kết trở thành mấy chữ trên giấy A4.

Câu chuyện thứ hai — Căn hộ ven Vành đai 2 TP.HCM, 2020. Chủ đầu tư có tên tuổi, cam kết mua lại +18% sau 3 năm, CÓ bảo lãnh ngân hàng lớn. Đến hạn 2023, thị trường xuống. 60% khách chọn bán lại đúng cam kết, chủ đầu tư thực hiện đầy đủ. 40% khách chọn giữ tiếp vì tin dài hạn. Cả hai bên đều ổn. Đây là câu chuyện HIẾM. Điểm quyết định: có bảo lãnh ngân hàng.

Câu chuyện thứ ba — Đất nền tỉnh xa, 2021. Chủ đầu tư nhỏ, cam kết mua lại +40% sau 24 tháng. Nghe rất thơm. Khách hàng xuống tiền vì lãi cam kết vượt mọi kênh gửi tiết kiệm. Đến hạn 2023, chủ đầu tư biến mất, văn phòng đóng cửa, giám đốc di cư. Khách đứng lại với sổ đất chưa ra sổ hồng, giá thị trường bằng 60% giá mua vào.

Ba câu chuyện, ba kết cục khác nhau. Điểm khác biệt duy nhất là có bảo lãnh ngân hàng hay không. Không phải “chủ đầu tư uy tín hay không”, vì uy tín trên brochure không cứu được ai. Chỉ hợp đồng có bên thứ ba chịu trách nhiệm mới cứu được.

Sai lầm thường gặp

Nghĩ “chủ đầu tư lớn thì chắc chắn thực hiện”. Sai. Chủ đầu tư lớn có nhiều dự án, khi khó khăn họ chọn dự án nào ưu tiên. Cam kết mua lại thường là ưu tiên cuối cùng, sau nhân viên, sau ngân hàng, sau cổ đông.

Nghĩ “lãi 6-7%/năm là thấp không hấp dẫn”. Đúng ra, cam kết mua lại thực chất là khoản CHO VAY có tài sản thế chấp là căn hộ. Anh chị đang so sánh với gửi tiết kiệm. Nhưng gửi tiết kiệm có bảo hiểm nhà nước, cam kết mua lại không có gì. Cùng lãi 7%, tiết kiệm an toàn hơn nhiều.

Nghĩ “vẫn còn căn nhà sờ tay được, có mất trắng đâu”. Có căn nhà, nhưng nếu dự án chậm bàn giao 3 năm, căn nhà đó vẫn chỉ trên giấy. Cầm sổ tay có căn hộ tương lai, khác cầm sổ hồng có căn hộ đã xây xong.

Nghĩ “ký rồi kiểu gì cũng có luật”. Có luật, nhưng án dạng này kéo dài 3-5 năm ở toà. Trong lúc đó tiền của anh chị vẫn nằm im. Chi phí cơ hội mất mát rất lớn dù cuối cùng thắng kiện.

Anh chị nên hỏi 4 câu này trước khi ký

Hoàn gợi 4 câu hỏi Hoàn dùng khi ngồi cùng anh Nghĩa. Anh chị dùng nguyên si được.

Một, “Bảo lãnh mua lại của bên nào? Cho tôi xem hợp đồng bảo lãnh giữa chủ đầu tư và ngân hàng”. Nếu sale ú ớ hoặc nói “cam kết bằng uy tín chủ đầu tư” — đủ để anh chị rời đi.

Hai, “Nếu chủ đầu tư không mua lại đúng hạn, tôi được phạt bao nhiêu, ai trả?”. Nếu không có con số cụ thể trong hợp đồng, không phải cam kết mà là lời hứa.

Ba, “Cho tôi xem một trường hợp chủ đầu tư ĐÃ thực hiện cam kết mua lại trước đây. Danh sách khách, số điện thoại, năm nào.”. Chủ đầu tư nghiêm túc sẽ có case thật. Chủ đầu tư dùng cam kết như mồi câu sẽ né câu này.

Bốn, “Trong 3 năm chờ, tôi có được cho thuê căn hộ này không, dòng tiền thuê tôi được giữ hay chia?”. Câu này bóc lớp áo đẹp cuối cùng. Nếu 3 năm anh chị không được khai thác căn, thực chất anh chị đang cho chủ đầu tư vay 4 tỷ với lãi 6-7% — trong khi chủ đầu tư giữ căn cho họ.

Anh Nghĩa hỏi 4 câu này qua điện thoại với sale. Sale trả lời được câu 1 (bảo lãnh của một ngân hàng nhỏ, chưa có tên), ú ớ câu 2, không có case ở câu 3, và cấm cho thuê ở câu 4. Anh Nghĩa cúp máy.

Câu hỏi thường gặp

Cam kết mua lại có phạm luật không?

Không phạm nếu tự nguyện thoả thuận và thực hiện đúng. Nhưng nếu chủ đầu tư dùng nó để lách luật huy động vốn (bản chất là vay tiền, khoác áo mua bán), thì có dấu hiệu sai luật. Vấn đề là chứng minh rất khó, và tới lúc chứng minh xong thì đã trễ.

Em nên tránh mọi dự án có cam kết mua lại phải không?

Không nhất thiết. Nếu cam kết có bảo lãnh ngân hàng cứng, có tài sản bảo đảm rõ, có case thực hiện trước đó, có quyền chọn cho người mua — vẫn có thể cân nhắc. Điểm quan trọng: đừng để cam kết trở thành lý do CHÍNH em mua căn đó. Em mua vì căn đó tốt cho em, cam kết chỉ là lớp bảo hiểm phụ.

Nếu em đã ký rồi và không có bảo lãnh, giờ phải làm gì?

Ba việc song song. Một, giữ toàn bộ tài liệu, chụp lại brochure, ghi âm nếu có nói chuyện với sale. Hai, cân nhắc thoả thuận huỷ với chủ đầu tư, chấp nhận mất một phần cọc để rút. Ba, nếu chấp nhận giữ, chuẩn bị tinh thần khai thác căn (cho thuê) để bù dòng tiền, đừng phụ thuộc vào cam kết.

Chủ đầu tư nào cam kết mua lại thì có tin được không?

Chủ đầu tư có bảng thành tích công khai đã thực hiện cam kết trong 3-5 dự án trước, có bảo lãnh ngân hàng lớn (Vietcombank, BIDV, Vietinbank), có báo cáo tài chính minh bạch — mức tin cậy cao hơn. Vẫn không phải 100%.

Anh Nghĩa quyết định gì

Anh Nghĩa không xuống tiền vào dự án đó. Anh dịch chuyển 15 tỷ vào một dự án khác — cũng ở Bình Chánh, cùng phân khúc, KHÔNG có cam kết mua lại. Nhưng dự án đó có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư đã bàn giao 4 dự án trước đó, ngân hàng có bảo lãnh tiến độ. Không có lời hứa lãi 20%, chỉ có căn hộ thật, ở vị trí thật, với chủ đầu tư có thành tích.

Anh Nghĩa nói với Hoàn “em ơi, tôi đã tưởng cam kết mua lại là cái phao. Bây giờ tôi hiểu, phao đó có khi là đá bọc giấy”. Hoàn cười. Đúng câu đó.

Nếu anh chị đang cầm một brochure có cam kết mua lại

Anh chị chụp lại brochure và điều khoản cam kết, gửi Hoàn ở fanpage Trần Quốc Hoàn. Hoàn soát xem cam kết đó có bảo lãnh thật không, có ràng buộc gì không, và mức rủi ro anh chị đang mang. Hoặc anh chị muốn Hoàn dẫn qua một số dự án anh chị đang cân nhắc KHÔNG có cam kết mua lại nhưng có nền tảng thật, cũng được. Cả hai đường Hoàn đều đi cùng.

Nhắn Zalo hoặc để tin ở fanpage. Không phí. Việc của em là dẫn đường, việc quyết là của anh chị.

P.S. Anh chị mà đọc bài này rồi vẫn muốn ký dù chưa có bảo lãnh ngân hàng, em xin một câu. Trước khi đặt bút, gọi 5 khách hàng của chủ đầu tư đó từ 3 dự án trước, hỏi thẳng “cam kết mua lại chủ đầu tư đã thực hiện với anh/chị chưa, giá đúng như trên giấy chứ”. Nếu không xin được 5 số điện thoại, hoặc 5 người trả lời không thống nhất — anh chị đã có câu trả lời rồi.