Cho thuê hay lướt sóng: chọn chiến lược nào cho NĐT miền Bắc vào Nam

Anh Cường ngồi trước Hoàn tại quán cà phê trên đường Lê Duẩn quận 1, giọng đầy nhiệt. Anh Cường 43 tuổi, làm bên thương mại xuất khẩu ở Hà Nội, đang cầm 7 tỷ tiền mặt và muốn “làm to” trong 2 năm tới. Anh nói: “Anh Hoàn, có 2 người bạn anh đã làm bất động sản. Một anh đi lướt, mỗi năm lời 30 đến 40%, nghe hấp dẫn lắm. Một chú cho thuê, mỗi tháng đều đều 20 đến 30 triệu, nhàn nhưng chậm. Em nói thẳng, giờ anh chọn cái nào phù hợp?”

Đây là câu hỏi Hoàn nghe từ nhà đầu tư miền Bắc 35 đến 45 tuổi vào Nam nhiều nhất. Nghe qua thì tưởng chọn theo tính cách, nhưng thực tế phải chọn theo bốn tiêu chí cụ thể. Chọn sai chiến lược thì lỡ chu kỳ.

Cho thuê và lướt sóng là gì

Chiến lược cho thuê dòng tiền là mua bất động sản (nhà phố, căn hộ, chung cư) để cho thuê lâu dài, nhận dòng tiền ổn định mỗi tháng, đồng thời hưởng biên tăng giá theo chu kỳ dài hạn 5 đến 10 năm. Chiến lược lướt sóng ngắn hạn là mua rồi bán trong khoảng 6 đến 24 tháng, ăn chênh lệch giá do thị trường tăng nóng, tin sốt, hoặc mua ngộp bán đúng thời điểm. Không quan tâm dòng thuê, chỉ ăn chênh vốn.

Hai chiến lược này khác nhau về vốn, khả năng chịu rủi ro, thời gian gắn bó, và kỹ năng cần có. Chọn sai sẽ không phát huy được thế mạnh của anh chị, hoặc tệ hơn, mất vốn.

Trần Quốc Hoàn dọc bờ kè sông Sài Gòn: cho thuê dòng tiền dài hạn giúp NĐT miền Bắc ngủ ngon

Tiêu chí một: vốn tối thiểu và mức chấp nhận rủi ro

Cho thuê dòng tiền cần vốn ít nhất 4 đến 5 tỷ để mua căn hộ vùng lõi TP.HCM, hoặc nhà phố hẻm cận lõi. Rủi ro chính là dòng thuê thấp hơn dự kiến, hoặc trống nhà 2 đến 3 tháng. Mức mất vốn hiếm khi vượt 10% giá trị tài sản trong 5 năm. Ai cần ngủ ngon, chọn chiến lược này.

Lướt sóng cần vốn ít nhất 5 đến 8 tỷ để có sức chịu đựng trong 12 đến 18 tháng nếu thị trường không như dự đoán. Rủi ro chính là mua đỉnh sóng, không bán được, phải cắt lỗ 10 đến 25%. Mức mất vốn có thể lên 20 đến 30% giá trị tài sản chỉ trong 12 tháng. Ai chịu được sóng lớn, có mạng lưới môi giới, biết đọc thị trường, có thể lướt.

Anh Cường có 7 tỷ, đủ ngưỡng cả hai. Nhưng vốn không phải yếu tố duy nhất.

Tiêu chí hai: thời gian anh chị bỏ ra

Đây là chi phí ít ai tính khi mới bắt đầu.

Cho thuê dòng tiền tương đối nhàn sau khi mua xong. Tìm khách thuê đầu tiên mất 2 đến 4 tuần, sau đó chỉ cần quản lý nhẹ nhàng, khách chuyển đi tìm khách mới. Trung bình 8 đến 12 giờ một tháng cho một tài sản. Nếu thuê dịch vụ quản lý, còn ít hơn nữa.

Lướt sóng ngốn thời gian lớn. Phải theo dõi thị trường hàng ngày, gặp môi giới liên tục, đi thực địa 2 đến 3 tuần một lần để không bỏ lỡ hàng ngộp, đàm phán căng thẳng. Trung bình 40 đến 80 giờ một tháng, tương đương một công việc bán thời gian.

Anh Cường làm thương mại xuất khẩu đang bận, thời gian mỗi tuần cho bất động sản chỉ 5 đến 8 tiếng. Với thời lượng đó, lướt sóng gần như không khả thi, phải cho thuê hoặc thuê hẳn một chuyên gia lướt hộ.

Kết luận tiêu chí hai, cho thuê tiết kiệm thời gian gấp 5 đến 10 lần lướt sóng.

Tiêu chí ba: khả năng đọc thị trường và mạng lưới

Lướt sóng ngắn hạn thành công đòi hỏi ba năng lực khó tách rời. Một là đọc được chu kỳ và tâm lý thị trường, biết khi nào sắp có sóng, khi nào sắp điều chỉnh. Hai là mạng lưới môi giới đủ rộng để nhận được hàng ngộp trước người khác 24 đến 72 giờ. Ba là kỹ năng đàm phán giá và pháp lý nhanh, thẩm định xong trong 3 đến 7 ngày để chốt cọc.

Người có 3 năng lực này thường là dân trong ngành, hoặc nhà đầu tư đã 5 năm chuyên nghiệp. Người mới vào ngành khó có được. Nghe lời khuyên của người khác lướt là cách chắc chắn thua, vì lời khuyên đến tay anh chị đã muộn 2 đến 3 tuần so với người trong nghề.

Cho thuê không đòi hỏi ba năng lực này ở mức cao. Chọn khu có nhu cầu thuê ổn định, chọn phân khúc dễ thanh khoản, tính dòng thuê đúng mặt bằng, là đủ. Cả người mới cũng có thể làm tốt sau khi được dẫn.

Tiêu chí bốn: dòng tiền và biên lợi nhuận thực tế

Cho thuê dòng tiền, tỷ suất gross 3 đến 5% một năm ở vùng lõi, 4 đến 6% ở cận lõi. Sau chi phí quản lý, thuế cho thuê 10%, hao mòn 5%, tỷ suất ròng thực còn 2,5 đến 4,5%. Cộng biên tăng giá trung bình 8 đến 12% một năm nếu chọn khu đúng, tổng lợi tức 11 đến 17% một năm. Chậm nhưng đều.

Lướt sóng ngắn hạn khi thắng có thể lãi 20 đến 40% trong 12 đến 18 tháng, quy ra 15 đến 30% một năm. Khi thua có thể lỗ 10 đến 25%. Trung bình 5 đến 7 giao dịch lướt, tỷ lệ thắng 55 đến 65% ở người có kinh nghiệm, tổng lợi tức trung bình 12 đến 20% một năm. Nhanh nhưng không đều.

Kết luận tiêu chí bốn, hai chiến lược cho biên lợi nhuận gần bằng nhau trong dài hạn. Cho thuê ít biến động, lướt có biến động cao.

Tình huống hỗn hợp: khi nào nên trộn hai chiến lược

Nhiều nhà đầu tư miền Bắc trung tuổi 40 đến 55 chọn mô hình hỗn hợp, không chọn cực.

Mô hình phổ biến là 70/30, tức 70% vốn cho thuê dòng tiền (căn nhà chính giữ lâu dài), 30% vốn lướt sóng (mua ngộp, bán khi thị trường lên). 70% cho ngủ ngon, 30% cho tăng tốc. Anh Cường với 7 tỷ có thể chia 5 tỷ mua căn hộ Thủ Đức lõi cho thuê, 2 tỷ để dành lướt khi thị trường có hàng ngộp.

Mô hình khác là 80/20 nghiêng về cho thuê, cho người mới vào Nam. 80% cho ngủ ngon, 20% học thị trường. Ai sang năm 3, 4 mới nâng tỷ lệ lướt lên 30 đến 40%.

Sai lầm thường gặp

Ba sai lầm Hoàn thấy nhiều nhất khi khách chọn chiến lược sai.

Sai lầm thứ nhất là chọn lướt sóng vì “bạn anh lướt lời 40% một năm”. Bạn lướt lời được vì bạn có 3 năng lực trên, có mạng lưới, có thời gian. Anh chị không có, kết quả không giống. Lướt không phải chiến lược cho người bận công việc chính, hoặc mới vào ngành.

Sai lầm thứ hai là mua căn cho thuê mà chọn theo tiêu chí lướt sóng. Ví dụ mua căn ở khu “sắp có sóng” nhưng chưa có nhu cầu thuê thật. Chờ sóng 12 đến 18 tháng, dòng thuê bằng không, biên tăng không đúng dự kiến. Cả hai đầu đều thua.

Sai lầm thứ ba là “lướt thử” một lô mà không có kế hoạch cắt lỗ. Vào lướt phải có ngưỡng cắt lỗ trước, ví dụ lỗ 15% là bán. Không có ngưỡng cắt, khi thị trường xuống, tâm lý ngại bán lỗ, giữ mãi đến khi lỗ 30%, chôn vốn 5 năm.

Trò chuyện thẳng: câu hỏi anh chị đang nghĩ

Lúc này anh chị có thể đang nghĩ, cho thuê thì nhàn thật nhưng chậm giàu, có cách nào nhanh hơn không? Hoàn hiểu, người 43 tuổi có tham vọng làm to là chính đáng.

Nhưng Hoàn phải nói thẳng, “làm to” trong bất động sản không phải là “lướt sóng nhanh”, mà là “chọn đúng khu và giữ đủ lâu”. Ví dụ, một căn nhà phố Thủ Đức 5 tỷ mua 2022, giữ đến 2028, có thể lên 8 đến 9 tỷ nhờ chu kỳ mới. Lãi tuyệt đối 3 đến 4 tỷ, tương đương 60 đến 80% trong 6 năm. Bằng lướt nếu thắng 4 giao dịch liên tiếp. Nhưng dễ hơn nhiều, ít mất ngủ hơn nhiều.

Anh chị đã từng nghe ai lướt liên tục 5 năm mà không có 1 lô kẹt chưa? Hoàn chưa. Người lướt lâu năm nào cũng có 1 đến 2 lô kẹt phải giữ lâu, biến từ chiến lược lướt thành chiến lược nắm bất đắc dĩ. Cho thuê ngay từ đầu tránh được cái đó.

Bằng chứng từ hồ sơ khách thật

Cuối 2022, một anh khách của Hoàn tên Đông cầm 6 tỷ vào Nam. Anh chọn chiến lược cho thuê, mua căn nhà phố Bình Tân 5,8 tỷ, dòng thuê 20 triệu một tháng. Đến giữa 2026, căn đó rao lại 7,5 tỷ, dòng thuê ròng 4 năm khoảng 900 triệu. Tổng lợi tức 2,6 tỷ trên vốn 5,8 tỷ, tương đương 44% trong 4 năm.

Cùng thời điểm, một anh khác tên Tùng cùng cầm 6 tỷ chọn chiến lược lướt sóng. Anh làm được 3 giao dịch trong 4 năm. Lô đầu ở quận 9 lời 850 triệu trong 14 tháng. Lô hai ở Bình Dương hòa vốn sau 11 tháng. Lô ba ở Đồng Nai lỗ 400 triệu vì bán ngộp. Tổng lợi ròng 4 năm khoảng 450 triệu, dưới cả lãi gửi ngân hàng. Mà đã tốn 4 năm chạy hết chuyến này đến chuyến khác.

Cùng vốn, cùng thời gian, kết quả cho thuê ăn đứt lướt sóng cho người không chuyên.

Cam kết của Hoàn

Hoàn không dẫn khách vào lướt sóng nếu Hoàn thấy khách chưa đủ 3 năng lực trên. Không phải Hoàn không giỏi lướt, mà vì Hoàn không muốn khách của mình mất vốn trong nghề. Cho thuê an toàn hơn, phù hợp hơn với 90% nhà đầu tư miền Bắc lần đầu vào Nam. Sang năm 3, 4 có kinh nghiệm rồi có thể trộn 20 đến 30% lướt.

Câu hỏi thường gặp

Tôi có 5 tỷ, mới vào Nam, nên chọn chiến lược nào? Chọn cho thuê 100% ở giai đoạn đầu. Mua căn hộ 2 phòng ngủ vùng cận lõi (Thủ Đức lõi, quận 12, Gò Vấp) hoặc nhà phố hẻm Bình Tân. Dòng thuê 15 đến 22 triệu một tháng, tỷ suất 3,8 đến 5%. Sang năm 3 có thêm vốn thì trộn 20% lướt.

Lướt sóng có bao nhiêu tỷ suất bình quân so với cho thuê? Lướt sóng có kinh nghiệm 12 đến 20% một năm, có sóng lớn có thể 25 đến 30%, có năm âm 10 đến 20%. Cho thuê 11 đến 17% một năm khá đều. Về trung bình dài hạn 10 năm, cho thuê hơi thắng do ít mất mát năm âm.

Cho thuê xong sau bao lâu nên bán để chốt lãi? Không có mốc cố định. Xem xét bán khi (1) khu đã tăng gấp 1,5 đến 2 lần so với giá mua, (2) khu bắt đầu có dấu hiệu tăng chậm 2 năm liên tiếp dưới 5%, (3) em có cơ hội tốt hơn ở khu khác. Nếu không có 3 dấu hiệu, giữ tiếp và tiếp tục thu dòng thuê.

Có thể vừa cho thuê vừa chờ sóng để bán không? Được, đây là chiến lược tối ưu cho phần lớn nhà đầu tư. Mua căn cho thuê ổn định, thu dòng tiền hàng tháng, đồng thời khi thị trường vào chu kỳ tăng thì bán chốt lãi. Đây không phải lướt sóng, đây là cho thuê chờ chu kỳ. Kết hợp cả hai lợi thế.

Đọc thêm bài cùng cụm: căn hộ hay đất nền cho người ở xa, mua để ở hay để đầu tư, và mua gần hay mua xa cho rẻ.

Hành động ngay

Mỗi tháng anh chị chần chừ chọn chiến lược là một tháng chưa vào chu kỳ. Cho thuê từ tháng này khác cho thuê từ tháng sau 20 đến 30 triệu dòng tiền. Lướt sóng thì cơ hội hàng ngộp không chờ ai. Chốt trong 30 đến 60 ngày.

Anh chị muốn Hoàn dựng bảng phân bổ vốn theo hai chiến lược cho tình huống cụ thể của mình tuần này hay tuần sau? Nhắn tin cho Hoàn kèm ba thông tin: tổng vốn, thời gian rảnh mỗi tuần cho bất động sản, và mục tiêu 3 năm. Hoàn phân tích và gửi lại phân bổ trong ngày, không tính phí.

P.S. Hoàn lo nhất là anh chị nghe bạn khoe lướt lời 40% năm rồi copy chiến lược mà không có 3 năng lực trên. Bạn thắng vì có mạng lưới và thời gian, anh chị copy khả năng thua cao hơn thắng. Chọn chiến lược theo điều kiện của mình, không copy theo bạn.