Bao nhiêu tiền thì nên mua một căn, bao nhiêu thì mua hai

Chị Tuyết, 54 tuổi, chủ một cửa hàng tạp hóa lớn ở Nam Định, bán được mảnh đất của bố mẹ chia, nhận về 4 tỷ 2. Chị gọi Hoàn tháng trước: “Em ơi, 4 tỷ 2 chị nên mua một căn lớn hay hai căn nhỏ? Cô bạn chị bảo chia hai căn ăn chắc, mua một căn to lỡ thanh khoản kém là chôn vốn. Nhưng chị thấy mua một căn to thì có vẻ oai hơn.”

Hoàn hỏi chị một câu: “Chị dự định dùng 4 tỷ 2 này trong bao lâu? Có cần rút ra một phần sau 2-3 năm không?” Chị bảo: “Chị tính giữ 7-8 năm, lúc đó con chị học xong đại học, chị nghỉ bán cửa hàng, cần tiền sống thì bán ra.” Hoàn hỏi tiếp: “Chị có vay thêm gì không? Dòng tiền từ cửa hàng ổn định không?” Chị bảo: “Chị không vay, cửa hàng mỗi tháng để ra được 20-25 triệu đều.”

Nghe xong câu trả lời đó Hoàn biết ngay chị thuộc nhóm nên mua hai căn, không phải một. Bài này Hoàn giải thích rõ ngưỡng tiền nào thì mua một, ngưỡng nào thì mua hai, và vì sao chọn sai hướng là chôn vốn hoặc chia vụn vốn.

Mua một hay hai bất động sản phụ thuộc vào cái gì

Mua một hay hai bất động sản không phải quyết định dựa trên số tiền có. Nó dựa trên bốn yếu tố ghép lại: tổng vốn, mục tiêu dùng tiền, thời gian giữ, và dòng tiền thu nhập hàng tháng.

Nhiều người nghĩ “có 4 tỷ thì mua hai căn 2 tỷ cho an toàn, chia trứng ra nhiều rổ”. Logic chia trứng đúng với chứng khoán, không đúng với bất động sản. Vì mỗi căn nhà có chi phí vận hành riêng, có chi phí giao dịch khi mua và khi bán. Chia vốn nhỏ ra nhiều căn mà mỗi căn mua được chỗ kém có khi còn tệ hơn một căn tốt.

Ngược lại, mua một căn to khi vốn chưa đủ cũng là bẫy. Căn to thường thanh khoản kém hơn, số người mua được ít hơn, thời gian bán ra lâu hơn. Và chôn hết tiền vào một chỗ nghĩa là mất linh hoạt khi có cơ hội thứ hai xuất hiện.

Bài này Hoàn chỉ ba ngưỡng cụ thể để anh chị tự xếp mình vào.

Trần Quốc Hoàn — chia vốn mua một hay hai bất động sản theo ngưỡng tiền

Ngưỡng dưới 2 tỷ – gần như chắc chắn mua một căn

Vốn dưới 2 tỷ chia hai căn thì mỗi căn chỉ còn tầm 900 triệu đến 1 tỷ. Ở miền Nam ngưỡng này mua được căn hộ cũ hoặc đất nền xa trung tâm. Hai thứ này đều có vấn đề: căn hộ cũ xuống cấp theo năm, đất nền xa không có dòng tiền thuê.

Lời khuyên của Hoàn ở ngưỡng này: dồn hết vào một căn 1,5 đến 1,8 tỷ, hoặc vay thêm để lên tới mức 2 đến 2,3 tỷ. Căn ở ngưỡng 1,8 đến 2,3 tỷ ở Bình Dương, Đồng Nai, hoặc rìa TP.HCM có đủ điều kiện: pháp lý sạch, dự án đã có dân, dòng tiền thuê gross 4 đến 5 phần trăm, thanh khoản tốt khi bán ra.

Ca em Hiếu, 36 tuổi, kỹ thuật viên Hà Nội là một ví dụ. Có 1 tỷ 7, định mua hai căn hộ cũ Thủ Đức mỗi căn 850 triệu. Hoàn khuyên dồn vào một căn 2 tỷ, vay thêm 400 triệu. Em làm theo. 2 năm sau căn em mua lên 2 tỷ 35, tỷ suất thuê 5,2 phần trăm, trả lãi 30 triệu vẫn còn dư ra. Nếu em chia hai căn, cả hai căn khu đó đi ngang, không thuê được dòng tiền tốt vì nhà cũ xuống cấp.

Ngưỡng 2 đến 4 tỷ – tùy mục tiêu và dòng tiền

Ở ngưỡng này câu trả lời bắt đầu phân thành hai hướng rõ ràng.

Mua một căn khi: cần một tài sản dài hạn 10 năm trở lên, không cần rút phần nào ra sớm, dòng tiền thu nhập ổn, chịu được áp lực chôn vốn một chỗ. Với 3 đến 4 tỷ, mua một căn nhà phố 3,5 đến 4,5 tỷ tại khu dự án 1/500 có pháp lý sạch, dòng tiền thuê 4 đến 6 phần trăm, thanh khoản tốt. Hoặc vay thêm nhẹ để lên căn 4,5 đến 5,5 tỷ ở khu tốt hơn.

Mua hai căn khi: cần linh hoạt rút tiền sau 3 đến 5 năm, dòng tiền thu nhập không đều, muốn chia rủi ro giữa hai sản phẩm khác loại. Với 3 đến 4 tỷ, mua hai căn khoảng 1,5 đến 2 tỷ mỗi căn, chọn hai sản phẩm khác loại và khác khu. Thường một căn hộ cho thuê, một nhà phố nhỏ. Rủi ro không gộp vì khi một căn bán chậm, căn kia vẫn còn.

Chị Tuyết với 4 tỷ 2 ở ngưỡng trên cùng của khung này. Thu nhập cửa hàng ổn, không vay, thời gian giữ 7-8 năm, muốn dễ bán khi con cần tiền học. Hoàn khuyên chị mua hai căn, mỗi căn khoảng 1,9 đến 2 tỷ. Một căn hộ cho thuê ở TP.HCM đã có dân, một căn nhà phố nhỏ ở Bình Dương. Khi cần tiền sau 7 năm, bán căn hộ (thanh khoản tốt) trước, giữ căn nhà phố chờ giá vốn tăng lâu hơn.

Ngược lại anh Hùng, 46 tuổi, giám đốc marketing TP.HCM, cũng ở ngưỡng 3 tỷ 8. Anh có lương cao đều, vợ cũng có lương, không cần tiền trong 10 năm tới. Hoàn khuyên anh mua một căn 4 tỷ 5, vay thêm 700 triệu, chọn căn nhà phố dự án mới ở khu đang có hạ tầng vào. 3 năm sau căn lên 5 tỷ 6, anh có một tài sản to đáng kể, không bị chia vụn thành hai căn nhỏ.

Ngưỡng trên 4 tỷ – gần như luôn mua hai căn trở lên

Trên 4 tỷ dồn hết vào một căn là tự giảm thanh khoản. Căn 5 tỷ trở lên ở miền Nam có số người mua được ít hẳn, thời gian bán trung bình kéo dài 4 đến 8 tháng, phải chiết khấu 10 đến 15 phần trăm so với giá rao mới bán được nhanh.

Chiến lược ở ngưỡng này là chia 2 đến 3 căn, mỗi căn trong khoảng 1,8 đến 3 tỷ. Lý do: ngưỡng này có nhiều người mua nhất ở thị trường miền Nam. Khi bán ra, có thể rút từng căn một, không phải bán hết trong một lần.

Và quan trọng hơn, hai hoặc ba căn khác loại hoặc khác khu phân tán rủi ro khu vực. Một khu đang chậm thì khu kia vẫn đi, không mất cả vốn.

Ca anh Thọ, 56 tuổi, chủ nhà hàng Thủ Đức, có 7 tỷ. Lúc đầu anh định mua một căn biệt thự Thảo Điền 8 tỷ, vay thêm 1 tỷ. Hoàn khuyên không. Lý do: căn 8 tỷ thanh khoản thấp, tuổi anh đã lên, nếu cần tiền gấp cho sức khỏe thì bán 1 căn 8 tỷ rất chậm. Anh làm theo. Mua ba căn: một shophouse 3 tỷ 2 ở TP mới Bình Dương, một căn nhà phố 2 tỷ 4 ở Dĩ An, một căn hộ cho thuê 1 tỷ 4 ở quận 9. Hai năm sau anh phẫu thuật tim, cần 400 triệu. Anh bán căn hộ trong 6 tuần, không phải đụng tới hai căn còn lại.

Khi nào mua hai căn vẫn sai

Có ba trường hợp mua hai căn trở nên tệ, kể cả khi vốn đủ.

Trường hợp một – mua hai căn ở cùng một khu, cùng loại sản phẩm. Hai căn chung cư cùng một tòa nhà, hai lô liền kề cùng một dự án. Khi khu đó gặp vấn đề (chủ đầu tư chậm hạ tầng, dân chưa về, giá đi ngang) thì cả hai căn đều kẹt. Chia hai căn như vậy không khác gì mua một căn to.

Trường hợp hai – mua hai căn mà cả hai đều yếu. Vốn 3 tỷ chia hai căn mỗi căn 1,5 tỷ, nhưng cả hai căn đều ở khu chưa có dân, pháp lý không rõ, dòng tiền thuê 0. Chia hai không giúp giảm rủi ro, nó nhân đôi rủi ro.

Trường hợp ba – mua hai căn mà bỏ qua chi phí giao dịch nhân đôi. Mỗi lần mua tốn 2,5 đến 4 phần trăm giá trị (thuế trước bạ, công chứng, môi giới, lo thủ tục). Mỗi lần bán tốn 2 phần trăm thuế thu nhập cá nhân cộng phí môi giới. Hai căn thì hai lần chi phí. Trên tổng vốn 4 tỷ, tổng phí mua và bán hai căn có thể lên 400 đến 600 triệu, tương đương 10 đến 15 phần trăm vốn.

Bốn ca thật đã quyết định đúng

Ca một – chị Hiền, 44 tuổi, giáo viên THPT Hải Dương. Có 2 tỷ 4. Hoàn khuyên mua một căn 2 tỷ 2, vay thêm 300 triệu nếu cần. Chị chọn một căn chung cư Dĩ An. Thuê gross 5 phần trăm, 2 năm sau giá lên 2 tỷ 55. Nếu chia hai căn 1 tỷ 2 mỗi căn, chị chỉ mua được chỗ kém và không có thuê.

Ca hai – chị Nhung, 50 tuổi, kế toán Hà Nội. Có 3 tỷ 1. Hoàn khuyên mua hai căn: một căn hộ cho thuê 1 tỷ 3, một căn nhà phố nhỏ 1 tỷ 8. Lý do: chị cần dòng tiền thuê sớm (căn hộ) và tài sản giữ dài (nhà phố). 3 năm sau cả hai căn lên giá, dòng tiền thuê căn hộ bù một phần chi phí sống hưu trí sớm.

Ca ba – chị Tuyết, 54 tuổi, đã kể ở đầu bài. Mua hai căn 1 tỷ 9 mỗi căn, một ở TP.HCM một ở Bình Dương. Hoàn đi cùng chị cả hai lần ký. Mục tiêu rút sau 7-8 năm được giải quyết bằng chiến lược bán căn thanh khoản cao trước, giữ căn giá vốn tăng lâu hơn.

Ca bốn – ngược lại, anh Bá, 59 tuổi, chủ xưởng gỗ Bắc Giang. Có 5 tỷ 3. Lúc đầu định dồn vào một căn biệt thự. Hoàn khuyên chia ba căn. Anh không nghe, mua một căn 5 tỷ 8 (vay thêm 500 triệu). Năm sau anh bệnh, cần tiền cho con đi học Mỹ, muốn bán. Đăng 6 tháng mới có người xem, chiết khấu 15 phần trăm so với giá kỳ vọng, cuối cùng bán ở 4 tỷ 9. Lỗ 900 triệu so với tổng vốn và lãi vay.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm một – chia vụn vốn chỉ vì sợ. 2 tỷ chia bốn căn 500 triệu mỗi căn là chia vụn. Bốn căn giá 500 triệu ở miền Nam chỉ mua được đất xa dân hoặc nhà cấp bốn ngoại thành. Không có cái nào thuê được. Rủi ro gấp bốn vì có bốn giao dịch cần quản lý.

Sai lầm hai – mua một căn to để “oai”. Chọn tài sản để khoe là chọn sai mục tiêu. Mục tiêu đúng của mua một hay hai bất động sản là tối ưu lợi nhuận và thanh khoản theo tình thế của mình, không phải để kể với người khác.

Sai lầm ba – mua hai căn mà không tính chi phí vận hành song song. Hai căn là hai bộ chi phí: hai lần thuế đất, hai lần phí quản lý chung cư, hai lần sửa chữa, hai lần quản lý khách thuê. Chi phí vận hành có thể ăn 1,5 đến 2 phần trăm giá trị tài sản mỗi năm. Trên 4 tỷ là 60 đến 80 triệu một năm.

Sai lầm bốn – mua căn thứ hai khi tình hình đã khác lúc tính kế hoạch. Có người lập kế hoạch mua hai căn, mua xong căn thứ nhất thì thị trường chuyển sang chu kỳ xuống. Nhiều người vẫn mua căn thứ hai theo kế hoạch cũ. Kế hoạch phải điều chỉnh theo thị trường, không phải theo quyết tâm.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Em có 3 tỷ, nên mua một căn 3 tỷ hay vay thêm mua căn 4 tỷ? Phụ thuộc tuổi và thu nhập. Nếu em 35-45 tuổi, thu nhập ổn, vay thêm 500 triệu đến 1 tỷ mua căn 3,5-4 tỷ ở khu tốt hơn thường có lợi hơn mua căn 3 tỷ ở khu thường. Nếu em trên 55, không vay, mua căn 3 tỷ cho an toàn. Đọc thêm bài có 3 tỷ nên mua gì.

Hỏi: Em muốn mua hai căn cùng một dự án vì chủ đầu tư cho chiết khấu, có nên không? Không nên. Chiết khấu 2-5 phần trăm không bù được rủi ro cùng một khu. Nếu dự án đó gặp vấn đề thì cả hai căn kẹt. Mua một căn ở đó, căn còn lại đi dự án khác loại hoặc khác khu.

Hỏi: Em muốn mua một căn nhà phố và một mảnh đất nền, có hợp lý không? Hợp lý nếu nhà phố mang dòng tiền thuê và đất nền ở khu có hạ tầng vào trong 3 đến 5 năm. Nếu đất nền ở xa dân, không có hạ tầng, thì đó là chôn vốn, không nên.

Hỏi: Vợ chồng em muốn một người đứng tên một căn, có vấn đề gì không? Về pháp lý thì ổn nếu có cam kết chung bằng văn bản. Về tài chính thì không ảnh hưởng. Về quản lý thì phải thống nhất ai lo căn nào, không gộp mập mờ.

P.S.

Hoàn làm sẵn một bảng tính so sánh “mua một căn” và “mua hai căn” trên cùng số vốn của anh chị. Bảng tính tổng chi phí 10 năm, tổng lãi vốn, thanh khoản, và điểm hòa vốn. Anh chị muốn Hoàn gửi tận tay bảng này, hay muốn Hoàn ngồi điện thoại 25 phút đi cùng một trường hợp cụ thể, Hoàn làm theo ý anh chị. Để lại bình luận MỘT HAY HAI bên dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.