Tỷ lệ vàng giữa tài sản giữ giá và tài sản dòng tiền cho NĐT miền Bắc vào Nam

Chiều thứ Ba tuần trước, chị Tâm ngồi đối diện Hoàn ở một quán cà phê trên đường Nguyễn Huệ, tay đặt cuốn sổ nhỏ, mắt nhìn thẳng. Chị bán căn hộ ở Mỹ Đình được 22 tỷ, chuyển hẳn vào Nam theo con vừa đi làm, và câu đầu tiên chị hỏi không phải “mua ở đâu”, mà là một câu khác. “Hoàn chia hộ chị 22 tỷ này sao cho tối chị ngủ được, mà cuối tháng vẫn thấy tiền về?” Câu đó, hai năm nay Hoàn nghe đi nghe lại từ ít nhất bốn người bán tài sản Bắc rồi Nam tiến. Ai cũng dừng ở đúng câu này. Và câu trả lời không nằm ở “mua căn nào”, nó nằm ở tỷ lệ.

Anh chị đã bao giờ tự hỏi vì sao có người cầm 20 tỷ mà nửa đêm vẫn giật mình dậy, còn người cầm 15 tỷ lại ngủ như trẻ con chưa? Câu trả lời nằm ở phần dưới bài này, Hoàn để gọn trong một con số.

Hai loại tài sản, hai vai trò không thay được nhau

Tài sản giữ giá là loại tài sản mà mười năm nữa mở ra vẫn còn nguyên giá, thậm chí lớn hơn, nhưng cho thuê xong chỉ đủ trả phí quản lý và thuế. Nó là cái kho, không phải cái máy in. Nhà phố hẻm Q1, Q3, Bình Thạnh, Phú Nhuận nằm trong nhóm này. Giá rao hiện tại quanh 140 tới 180 triệu một mét vuông cho hẻm xe hơi ở Q1 Đa Kao, Q3 Lê Văn Sỹ. Giá giao dịch thật thường thấp hơn khoảng 5 tới 10%, tức là ra tay còn tầm 130 tới 165. Cho thuê nguyên căn được 20 tới 30 triệu một tháng, tỷ suất thuê gộp chỉ quanh 2,4% tới 3,4% một năm, thua lãi ngân hàng, nhưng cứ hai tới ba năm giá vốn lại nhích thêm một tầng, và mười năm sau nhìn lại thì không có gì lấy lại chỗ đó được nữa.

Tài sản dòng tiền thì ngược lại. Nó là cái máy bơm tiền về đều mỗi tháng, nhưng mười năm nữa mở ra không thấy tăng nhiều bằng nhóm lõi. Nhà phố hẻm Thủ Đức Tam Bình, Dĩ An Đông Hòa, Thuận An Bình Chuẩn nằm nhóm này. Giá rao quanh 45 tới 65 triệu một mét vuông, cho thuê 8 tới 12 triệu, tỷ suất thô ra 3,1% tới 3,4%. Nghe cũng thấp, nhưng cộng thêm phần vốn không cần chôn dày như lõi, cộng khoản dôi ra để tái đầu tư mỗi năm, thì cỗ máy này giúp anh chị không phải đụng đến khoản tiết kiệm khi chờ căn lõi tăng giá.

Hai loại tài sản này không thay được nhau. Ai bắt căn hẻm Q1 phải nuôi mình mỗi tháng thì sẽ thất vọng. Ai bắt căn Dĩ An mười năm sau bằng giá Q1 thì cũng thất vọng luôn. Hiểu đúng vai trò mới chia đúng tỷ lệ.

Hoàn phân tích cân bằng danh mục tài sản giữ giá và dòng tiền cho khách miền Bắc Nam tiến

Tỷ lệ vàng: 60 nạc 30 mỡ 10 xương

Hoàn không tin có một con số đúng cho tất cả mọi người, nhưng cân đi cân lại suốt 15 năm nghề, từ những khách quen ở Hà Nội đến tệp mới đang Nam tiến, có một khung mà đa số ra tiền được: 60 phần trăm vào tài sản giữ giá, 30 phần trăm vào tài sản dòng tiền, 10 phần trăm giữ tiền mặt. Người tính an toàn hơn có thể đổi thành 50 nạc 40 mỡ 10 xương. Người thích tăng vốn dữ dội chấp nhận rủi ro dòng tiền yếu thì 70 nạc 20 mỡ 10 xương.

Với 22 tỷ của chị Tâm, Hoàn ngồi tính đúng khung 60 30 10. Khoảng 13 tỷ đưa vào một căn hẻm xe hơi ở Bình Thạnh P24 hoặc Phú Nhuận P3, diện tích 55 tới 65 mét, giá rao 140 tới 165 triệu một mét, ra tay được ở tầm 130 tới 155. Đây là kho giữ giá, ba năm nữa nhìn lại vẫn còn nguyên, mười năm nữa nhân đôi là chuyện phải xảy ra vì đất lõi cũ Sài Gòn đã hết dư địa cấp mới. Khoảng 7 tỷ đưa vào một căn nhà phố Thủ Đức Trường Thọ hoặc Hiệp Bình Chánh, cho thuê được 12 tới 17 triệu một tháng, mỗi năm tay chị cầm về 144 tới 200 triệu tiền thuê, đủ chi tiêu ở Sài Gòn không cần đụng tiết kiệm. Còn lại 2 tỷ để tiền mặt trong sổ tiết kiệm, phòng khi có căn đẹp bất thình lình xuất hiện, hoặc phòng khi con cần dùng gấp.

Càng nghe Hoàn nói, chị Tâm càng thấy vì sao chia đúng tỷ lệ mới là gốc, còn chọn đúng căn chỉ là phần ngọn. Nhưng con số làm chị giật mình lại không nằm ở tổng lời mười năm.

Vì sao tỷ lệ này hoạt động, không phải vì con số đẹp

Lý do 60 30 10 sống được không phải vì Hoàn thích số tròn. Nó sống được vì ba lý do đời thực. Thứ nhất, phần lõi 60% giữ được giá trị tài sản không bị bào mòn theo lạm phát, mà thị trường Nam đang trong chu kỳ đầu tăng giá lõi cũ, khác hoàn toàn Bắc đã tăng x2 tới x3 từ 2023 và đang đứng đỉnh. Thứ hai, phần ven 30% cho dòng tiền vào đều mỗi tháng, đủ để chị Tâm không phải rút tiền tiết kiệm chi tiêu, không phải bán căn lõi vì kẹt vốn, không phải chấp nhận khách thuê bậy vì sợ trống nhà. Thứ ba, phần tiền mặt 10% là bảo hiểm cho tinh thần, không phải bảo hiểm cho danh mục, vì có 2 tỷ trong tay thì khi giá xuống 20% chị vẫn ngồi im được, còn không có xu nào thì đến tháng thứ ba chị sẽ bán lỗ căn ven để cứu lõi.

Anh chị đang nghĩ: “Nghe hợp lý, nhưng tôi có 30 tỷ hay 8 tỷ thì có áp dụng được không?” Có. Khung tỷ lệ giữ nguyên, chỉ đổi quy mô. Vốn 30 tỷ thì căn lõi to hơn, có thể lên tới nhà phố Q3 mặt tiền nhỏ 250 tới 300 triệu một mét, phần ven chia hai căn để rải rủi ro. Vốn 8 tỷ thì căn lõi thu nhỏ thành căn hộ thứ cấp Vinhomes Central Park hoặc Q7 Sunrise City giá rao 127 tới 159 triệu một mét, phần ven đủ mua một căn nhà phố Thuận An hoặc Dĩ An 3 tới 4 tỷ.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm thứ nhất, dồn hết vào lõi. Nhiều anh chị bán tài sản Bắc được 15 tới 25 tỷ, thấy nhà phố hẻm Q3 đẹp quá, đưa 100% vào một căn duy nhất. Ba tháng sau thấy tiền không về, năm sau con vào đại học cần đóng học phí, phải bán vội căn đó với giá thấp hơn 10% để giải quyết. Đây là bẫy “yêu căn nhà hơn yêu danh mục”.

Sai lầm thứ hai, dồn hết vào ven cho dòng tiền cao. Vốn 20 tỷ chia thành 4 tới 5 căn Bình Dương, Long Thành, Nhơn Trạch để chạy TSSH thô 5% tới 6%. Nhìn số đẹp, nhưng khi thị trường ven đứng lại đúng lúc cần bán một căn để đổi sản phẩm, không ai mua. Thanh khoản ven chậm hơn lõi ba tới bốn lần. Dòng tiền cao mà thanh khoản chết thì không phải danh mục, mà là bãi lầy.

Sai lầm thứ ba, quên phần tiền mặt. Nghe 10% thấy phí, đưa hết vào tài sản để “làm việc”. Đúng lúc thị trường xuống hoặc gia đình cần dùng gấp, buộc phải bán đúng đáy. Tiền mặt không phải là tiền chết, nó là quyền lựa chọn.

Sai lầm thứ tư, không xét tuổi và giai đoạn cuộc đời. Người 40 tuổi vốn 15 tỷ có thể lệch qua tài sản giữ giá 70%. Người 55 tuổi chuẩn bị nghỉ hưu thì nên lệch qua dòng tiền 50%. Áp một khung cứng cho mọi độ tuổi là bỏ qua thứ quan trọng nhất, chính là anh chị đang đứng ở đâu trong đời.

Câu hỏi thường gặp

Tôi có 10 tỷ có làm được khung 60 30 10 không?

Làm được, nhưng phải chấp nhận căn lõi ở nhóm căn hộ thứ cấp lõi cũ hoặc căn hộ Q7 PMH giá 100 tới 130 triệu một mét, không lên được nhà phố hẻm Q1. Phần ven 3 tỷ đủ mua một căn Dĩ An Đông Hòa hoặc Thuận An Bình Chuẩn. Tiền mặt 1 tỷ. Vẫn đủ để có cỗ máy hai chân.

Tại sao Hoàn không khuyên 100% dòng tiền cho người sắp hưu?

Vì tài sản chỉ có dòng tiền mà không có phần giữ giá thì mười năm sau giá trị danh mục sẽ tụt so với lạm phát, và con cháu nhận thừa kế sẽ nhận về một cỗ máy đang cạn dần. Người sắp hưu chỉ cần lệch qua dòng tiền 50% tới 60%, không cần dồn hết.

Có nên đổi tỷ lệ theo chu kỳ thị trường không?

Có, nhưng chỉ hai tới ba lần trong đời, không phải mỗi năm. Khi lõi đang đứng và ven tăng nóng, tăng phần ven lên 40%. Khi lõi vừa qua đáy, tăng phần lõi lên 70%. Đổi tỷ lệ quá thường là cách nhanh nhất để mất tiền vì phí giao dịch và thuế.

Bao lâu cân lại danh mục một lần?

Mỗi ba năm một lần, hoặc khi có sự kiện lớn trong đời như bán tài sản Bắc, con vào đại học, chuẩn bị nghỉ hưu, hoặc khi một tài sản trong danh mục tăng vọt làm lệch tỷ lệ quá 15% so với khung ban đầu.

Việc tiếp theo

Chị Tâm sau buổi đó về nhà tính lại một đêm, sáng hôm sau nhắn Hoàn một dòng: “Chị chốt 60 30 10, tuần sau đi xem hẻm Bình Thạnh trước.” Cỗ máy hai chân đã bắt đầu vận hành trong đầu chị. Còn anh chị, đang cầm bao nhiêu vốn và đang nghiêng về loại tài sản nào?

Anh chị muốn Hoàn gửi bản đồ giá 6 vùng để tự tính khung 60 30 10 theo vốn của mình, hay muốn Hoàn phân tích trực tiếp danh mục hiện có để chỉ ra chỗ đang lệch tỷ lệ? Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.

Đọc thêm: Có 10 tỷ đầu tư bất động sản và Có 15 tỷ đầu tư bất động sản và Vốn nhỏ nên dồn hay chia.

P.S. — Anh chị mà bỏ qua bài này, điều Hoàn lo nhất không phải chuyện chọn sai căn nhà. Điều Hoàn lo là ba năm nữa nhìn lại danh mục, thấy 20 tỷ vẫn còn nguyên nhưng cuối tháng vẫn phải rút tiết kiệm, hoặc thấy dòng tiền vào đều mỗi tháng nhưng giá trị danh mục không tăng nổi 10% sau ba năm. Cả hai tình huống đều bắt đầu từ một quyết định nhỏ, đó là không chia tỷ lệ ngay từ đầu.