Em Khoa nhắn cho Hoàn lúc 9 giờ tối.
“Anh Hoàn ơi, em vừa xem 1 căn studio Thủ Thiêm 35 mét vuông, giá 2,5 tỷ, sale nói cho thuê 12 triệu một tháng. Có ổn không anh?”
Hoàn hỏi lại: “Em cho thuê giả định hay thật?”
Em nói: “Sale gửi bảng giá thuê khu đó. Họ nói trung bình 12 đến 14 triệu.”
Hoàn nói: “Em mở Zalo. Em vào 3 nhóm cho thuê Thủ Thiêm. Hỏi giá thật.”
Sáng hôm sau em nhắn lại.
“Anh ơi, em hỏi 3 chỗ. Họ báo studio 35 mét vuông Thủ Thiêm khu Sala thật ra cho thuê 9 đến 10 triệu. Sale đang vẽ cho em.”
Hoàn cười.
“Đó là bài học đầu tiên. Em chưa mua, đã tiết kiệm được 250 triệu rồi.”
Em Khoa 37 tuổi, người Hải Phòng, làm logistics cho một công ty xuất nhập khẩu. Vợ em làm điều dưỡng. Hai vợ chồng tích lũy được 6 tỷ sau gần 10 năm.
Em muốn vào Nam vì biết bạn cùng ngành đã chuyển vô từ 2 năm trước, giờ thu nhập tăng 1,5 lần.
Trước khi chuyển vào, em muốn có 1 căn hộ studio cho thuê để tạo dòng tiền song song.
Đây là tệp khách rất hợp với sản phẩm này.
Căn hộ studio cho thuê là gì
Căn hộ studio là loại căn hộ 1 không gian mở, gộp phòng khách phòng ngủ làm một, diện tích từ 25 đến 45 mét vuông, có 1 nhà vệ sinh, 1 bếp nhỏ.
Khác căn hộ 1 phòng ngủ ở chỗ studio không tách phòng ngủ ra khỏi phòng khách. Cũng khác officetel ở chỗ studio có chức năng ở chính thức trên giấy phép.
Tệp khách thuê chính: người độc thân Nam tiến từ Bắc, từ miền Trung, từ tỉnh khác, làm việc cho công ty nước ngoài hoặc công ty công nghệ ở Sài Gòn. Tuổi 24 đến 35. Lương 18 đến 35 triệu một tháng.
Tệp khách phụ: nhân viên kinh doanh, hướng dẫn viên du lịch, du học sinh về nước làm việc, freelancer thu nhập đều.
Đây là một trong những sản phẩm dòng tiền ổn nhất cho NĐT miền Bắc vốn 5 đến 8 tỷ.
Bốn khu Sài Gòn studio cho thuê chạy nhất
Hoàn chia khu cho em Khoa nghe.
Khu 1: Bình Thạnh Phường 22, gần Vinhomes Central Park. Giá rao studio 2PN thứ cấp khoảng 127 đến 159 triệu một mét vuông, giá thật thường thấp hơn 5 đến 10 phần trăm. Studio 35 đến 45 mét vuông giá rơi vào 4,5 đến 6,5 tỷ. Cho thuê 12 đến 18 triệu một tháng. Tỷ suất gross khoảng 2,8 đến 3,5 phần trăm năm.
Khu 2: Quận 7 Phú Mỹ Hưng, Sunrise City. Giá tương tự khu Vinhomes. Tệp thuê là người làm trong khu vực Phú Mỹ Hưng, có lương cao. Trống thuê ít hơn các khu khác vì cộng đồng đông và việc làm tập trung.
Khu 3: Thủ Đức gần Metro Số 1, khu Trường Thọ. Giá thấp hơn, khoảng 87 đến 110 triệu một mét vuông. Studio 30 đến 40 mét vuông giá 3 đến 4,5 tỷ. Cho thuê 8 đến 11 triệu một tháng. Tỷ suất gross 2,8 đến 3,3 phần trăm. Tệp thuê: kỹ sư, sinh viên cao học, người làm khu công nghệ cao.
Khu 4: Bình Tân, Tân Phú, gần các khu công nghệ phần mềm. Giá rao 40 đến 60 triệu một mét vuông. Studio 30 mét vuông giá 1,5 đến 2 tỷ. Cho thuê 5 đến 7 triệu một tháng. Tỷ suất gross 3,3 đến 4 phần trăm. Tệp thuê tệp lao động phổ thông, kỹ thuật viên.
Em Khoa nghe đến đây thì hỏi: “Vốn em 6 tỷ thì khu nào em nên ưu tiên?”
Hoàn lấy bút khoanh tròn hai khu đầu.
“Em nên ưu tiên khu 1 và khu 2. Tệp thuê chất lượng cao hơn, giữ căn lâu hơn, ít rủi ro hư hỏng. Khu 3 đứng thứ hai. Khu 4 chỉ hợp khi em đã có người trông coi địa phương tin tưởng.”
Vì sao chung cư HCM cho thuê là sản phẩm hợp NĐT Bắc
Có 3 lý do.
Một, vốn vào vừa với tệp 5 đến 8 tỷ. Không cần mua nhà phố 30 tỷ. Không cần làm xưởng. Một căn hộ là một sản phẩm hoàn chỉnh.
Hai, dòng tiền chạy hàng tháng, không phải chờ chu kỳ. Tỷ suất gross 2,8 đến 3,5 phần trăm năm, gần tương đương lãi tiết kiệm. Nhưng kèm thêm phần đất tăng giá theo thời gian.
Ba, dễ quản lý từ xa. Có ban quản lý chung cư, có công ty môi giới cho thuê chuyên nghiệp, có hợp đồng mẫu chuẩn. NĐT Bắc không cần vào Sài Gòn để xử lý từng việc nhỏ.
Em Khoa hỏi: “Vậy có nhược điểm gì không anh?”
Hoàn gật đầu.
“Có chứ. Phải nói thẳng.”
Ba nhược điểm của căn hộ studio cho thuê
Một, dòng tiền ròng thấp hơn quảng cáo nhiều.
Tỷ suất gross 2,8 đến 3,5 phần trăm là tính trên doanh thu thuê chia giá mua.
Nhưng em phải trừ:
Phí quản lý 12 đến 20 nghìn một mét vuông sàn một tháng, tốn 400 đến 800 nghìn một tháng cho căn 35 đến 40 mét.
Phí gửi xe, vệ sinh.
Thuế khoán cho thuê 7 phần trăm thu nhập.
Chi phí trống thuê. Trung bình mỗi năm trống 1 đến 1,5 tháng.
Chi phí sửa chữa, thay nội thất sau mỗi 3 năm.
Tổng các khoản trên ăn mất 25 đến 35 phần trăm doanh thu.
Tỷ suất ròng thực tế còn 1,8 đến 2,5 phần trăm năm.
Em phải hiểu con số này trước khi xuống tiền.
Hai, giá có thể đi ngang vài năm.
Chung cư khác đất nền ở chỗ giá không tăng liên tục.
Chung cư có chu kỳ ngừng tăng 3 đến 5 năm rồi mới bứt một nhịp.
Người mua chung cư cho thuê là người chấp nhận giá đi ngang, sống bằng dòng tiền.
Ba, cạnh tranh với hàng mới ra.
Chủ đầu tư liên tục ra hàng mới, giá cao hơn nhưng nhà đẹp hơn.
Người thuê có xu hướng chuyển sang nhà mới khi căn em xuống cấp.
Sau 7 đến 10 năm em phải sửa lớn để giữ giá thuê. Tốn 100 đến 200 triệu cho căn studio.
Câu vàng em Khoa phải khắc vào đầu
Mua chung cư cho thuê không phải làm giàu nhanh.
Mua chung cư cho thuê là tạo một dòng tiền nhỏ ổn định, đứng song song với công việc chính.
Nếu em đang mong 1 căn studio sinh ra 20 đến 30 triệu một tháng, em đang nhầm sản phẩm. Hãy chuyển sang nhà phố mặt tiền hoặc nhà xưởng.
Nếu em đang mong 1 căn studio cho em thêm 8 đến 10 triệu một tháng ròng, giúp em yên tâm vào Nam, đó là kỳ vọng đúng.
Bốn bẫy mua căn hộ studio cho thuê Sài Gòn
Bẫy 1: Mua căn hộ chưa bàn giao. Căn hộ trên giấy giá rẻ hơn căn đã giao 15 đến 25 phần trăm, nhưng em phải chờ 18 đến 36 tháng mới có dòng tiền. Trong khoảng đó tiền em nằm im, chịu chi phí cơ hội rất cao. Mua xong rồi mới bàn giao, nội thất chưa có, em mất thêm 80 đến 150 triệu nội thất.
Bẫy 2: Mua căn vị trí xấu trong dự án. Cùng tòa, cùng tầng, căn nhìn ra đường lớn ồn ào, đối diện thang máy, gần phòng máy lạnh trung tâm, đều rẻ hơn 8 đến 15 phần trăm. Người thuê cũng rất kén những căn này. Trống thuê dài.
Bẫy 3: Mua dự án không có người Việt thuê. Một số dự án căn hộ chỉ phục vụ tệp người nước ngoài. Khi visa làm việc của người nước ngoài siết, tệp thuê biến mất. Em không có khách thuế Việt Nam thay thế.
Bẫy 4: Tin con số tỷ suất 4 đến 5 phần trăm trên môi giới quảng cáo. Tỷ suất gross thật của studio Sài Gòn hiện ở 2,8 đến 3,5 phần trăm. Mọi con số trên 4 phần trăm đều phải kiểm chứng kỹ. Có thể họ tính trên giá rất rẻ thời điểm cũ, hoặc tính trên giá thuê đỉnh điểm có 1 tháng nào đó.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Tin lời sale 100 phần trăm. Sale nào cũng nói “khu này cho thuê 12 đến 15 triệu”. Em phải vào Zalo hỏi 3 môi giới cho thuê độc lập để có giá thật.
Sai lầm 2: Không vào dự án thực địa. Em phải đi vào dự án buổi tối, nhìn tỷ lệ đèn sáng, đếm xe trong hầm. Đó là chỉ báo thật về tỷ lệ lấp đầy.
Sai lầm 3: Mua chung cư bàn giao thô. Bàn giao thô rẻ hơn 8 đến 12 phần trăm nhưng em phải tự hoàn thiện 250 đến 400 triệu. Cộng thêm 4 đến 5 tháng chậm thuê. Không lợi cho NĐT ở xa.
Sai lầm 4: Mua nhiều căn cùng dự án. 3 căn trong cùng tòa, cùng giai đoạn ra hàng, dễ trống thuê cùng lúc khi thị trường yếu. Phân tán 2 đến 3 dự án khác nhau là an toàn hơn.
Sai lầm 5: Quên kiểm tra phí bảo trì. Phí bảo trì 2 phần trăm giá mua đóng 1 lần. Phí quản lý tháng phải tính vào dòng tiền. Một số dự án phí quản lý cao bất thường ăn hết phần lãi của em.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Em vốn 6 tỷ thì nên mua 1 căn 6 tỷ hay 2 căn 3 tỷ? Trả lời: Tùy mục tiêu. 1 căn 6 tỷ ở khu chất lượng cao Bình Thạnh hoặc Quận 7 thì khách thuê chất lượng hơn, giữ căn lâu, ít sửa chữa. 2 căn 3 tỷ ở Thủ Đức hoặc Bình Tân thì có dòng tiền song song, phân tán rủi ro. Nếu em ở xa và lần đầu mua, Hoàn khuyên 1 căn ở khu chất lượng cao.
Hỏi: Studio và 1 phòng ngủ khác nhau giá thuê bao nhiêu? Trả lời: Studio cùng diện tích cho thuê rẻ hơn 1 phòng ngủ khoảng 1,5 đến 2 triệu một tháng. Studio dễ thuê cho người độc thân, 1 phòng ngủ hợp với cặp đôi mới. Tỷ suất gross studio cao hơn 0,3 đến 0,5 điểm phần trăm.
Hỏi: Em không vào Sài Gòn thì làm sao quản căn hộ cho thuê? Trả lời: Em ký hợp đồng với 1 công ty quản lý cho thuê chuyên nghiệp. Phí dịch vụ 8 đến 10 phần trăm doanh thu thuê. Họ tìm khách, ký hợp đồng, thu tiền, sửa chữa nhỏ, chuyển tiền về tài khoản em hàng tháng. Hoặc dùng dịch vụ của một số sàn cho thuê uy tín.
Hỏi: Khi nào nên bán lại căn hộ studio? Trả lời: Khi tỷ suất cho thuê đã giảm xuống dưới 2 phần trăm gross, hoặc khu có dự án mới gần kề khiến giá thuê căn em giảm 20 phần trăm trở lên. Trung bình giữ 6 đến 10 năm rồi bán là hợp lý.
Anh chị muốn Hoàn lọc khu hay so sánh căn
Anh chị muốn Hoàn gửi danh sách 8 dự án studio đang còn hàng tốt ở 4 khu Bình Thạnh, Quận 7, Thủ Đức, Bình Tân, hay muốn Hoàn so sánh 3 căn cụ thể anh chị đang nhắm bằng bảng 9 tiêu chí Hoàn dùng?
Cả 2 cách đều đưa anh chị đến chỗ chốt được căn đầu tiên.
Lọc khu trước phù hợp với người đang ở giai đoạn nghiên cứu rộng.
So sánh căn cụ thể phù hợp với người đã có shortlist.
Tham khảo thêm [[chung cư riverside quận 7]] và [[nhà phố sài gòn cho NĐT Bắc]] để có thêm góc nhìn.
P.S. Em Khoa cuối cùng chọn căn studio 38 mét vuông tại The Manor 2 Bình Thạnh, giá 5,7 tỷ giá rao, chốt được 5,3 tỷ. Cho thuê 14,5 triệu một tháng cho một bạn kỹ sư phần mềm Singapore. Em đã ký hợp đồng quản lý cho thuê với 1 đơn vị chuyên nghiệp. Em nói với Hoàn: “Em vào Nam tháng sau, biết có 9 triệu một tháng ròng vào tài khoản, ngủ ngon hơn.” Nếu anh chị đang tính giữa 2 đến 3 căn studio ở Sài Gòn và chưa biết chọn căn nào, nhắn cho Hoàn một dòng. Hoàn gửi bảng so sánh 9 tiêu chí gồm cả phí quản lý và rủi ro trống thuê để anh chị tự sàng.
