Anh Cường gọi Hoàn vào tối thứ Sáu.
“Em ơi, anh đang nhắm một dãy phòng trọ 18 phòng ở Phú Mỹ. Người ta báo 6,2 tỷ. Họ nói thu mỗi tháng 45 triệu. Tỷ suất 8 phần trăm. Anh nghe xong là ham.”
Anh Cường 40 tuổi, làm trưởng phòng kinh doanh thiết bị y tế ở Hà Nội. Vợ chồng anh đang ở căn hộ Vinhomes Smart City. Vốn dư 7 tỷ.
Hoàn hỏi lại. “Anh Cường, anh đi Phú Mỹ chưa? Bao giờ.”
Anh ngừng một nhịp. “Chưa em ạ. Anh xem trên Google Earth thôi.”
Hoàn nói. “Vậy em chia anh nghe trước khi anh đặt cọc. Mỗi tháng anh ngủ ngon được mấy đêm với 18 phòng trọ ở xa 1.700 km — cái đó mới quyết định lời lỗ. Không phải con số 8 phần trăm.”
Bài này nói về điều gì
Đầu tư phòng trọ cho thuê là mua một dãy phòng nhỏ, mỗi phòng 12-25 mét vuông, cho công nhân hoặc sinh viên thuê hàng tháng. Người mua thu tiền thuê đều mỗi tháng, không chờ giá lên.
Đây là dòng sản phẩm có tỷ suất dòng tiền cao nhất trong các loại bất động sản dân dụng. Quanh KCN Phú Mỹ hoặc VSIP Thuận An, tỷ suất gross thực có thể chạm 7-9 phần trăm trên giá vốn.
Cao gấp 3 lần một căn hộ Vinhomes cho thuê ở Hà Nội.
Nhưng cái giá thật không nằm ở tiền vốn. Nằm ở 30 cuộc gọi mỗi tháng vào lúc 11 giờ đêm.
Vì sao NĐT miền Bắc nghe nhà trọ là sáng mắt
Người Hà Nội quen với tỷ suất 1,5-2 phần trăm trên nhà phố. Quen với 2,4 phần trăm trên căn hộ Vinhomes Smart City.
Vào Nam nghe 7-9 phần trăm là choáng. Nhẩm nhanh trong đầu: 6 tỷ thu 50 triệu mỗi tháng, một năm 600 triệu, ngon hơn lãi ngân hàng nhiều lần.
Hoàn hiểu cảm giác đó. Năm đầu Hoàn vào Nam khảo sát Phú Mỹ, cũng nhẩm như vậy.
Nhưng có 3 lớp ẩn mà bài Facebook nào cũng giấu. Nếu anh chị đọc đến cuối bài này, anh chị sẽ biết hết — và sẽ biết tại sao 6 trên 10 người mua nhà trọ từ xa đều lỗ trong 24 tháng đầu.
Lớp ẩn thứ nhất: tỷ suất rao không bằng tỷ suất thật
Người bán báo 8 phần trăm. Tính như sau: 6,2 tỷ chia 45 triệu mỗi tháng nhân 12 tháng.
Đây là tỷ suất gross trên giá rao. Trong khi giá thật giao dịch dòng nhà trọ vùng ven thường thấp hơn giá rao 5-10 phần trăm. Nghĩa là vốn thật của anh không phải 6,2 tỷ. Có thể 5,8 tỷ.
Tốt thôi, tỷ suất gross tăng lên. Nhưng đây mới là khúc cay.
Tỷ suất gross 8 phần trăm chưa trừ:
– Tiền điện nước chung ngoài đồng hồ riêng. Trừ 3-5 phần trăm. – Phí internet wifi chung (nếu chủ bao). Trừ 1-2 phần trăm. – Phí vệ sinh khu chung, đèn hành lang, bơm nước. Trừ 1-2 phần trăm. – Sửa chữa định kỳ: máy bơm, vòi nước, ổ điện, sơn lại. Trừ 2-3 phần trăm/năm. – Phòng trống bình quân 1-2 phòng/18 phòng quanh năm. Trừ 5-10 phần trăm. – Phí quản lý trả người trông coi 5-8 triệu/tháng (anh ở xa thì bắt buộc phải có). Trừ 1,5 phần trăm. – Thuế thu nhập cho thuê 10 phần trăm (kê khai đủ).
Cộng tất cả vào: tỷ suất thật rơi về 4,5-5,5 phần trăm.
Vẫn cao hơn lãi ngân hàng. Nhưng không phải 8 phần trăm.
Cao nhưng không “ngon ngọt” như bài rao.
Lớp ẩn thứ hai: cầu thuê công nhân không còn như xưa
Đây là điều ít người nói. Sau đợt 2022-2023, công nhân về quê ồ ạt — Vành đai 3 (gồm dải Bình Dương khổng lồ với VSIP và Sóng Thần) chứng kiến làn sóng công nhân về quê chưa từng có.
Nhiều dãy trọ ở Thuận An, Dĩ An, Phú Mỹ từng kín 100 phần trăm — hiện trống 15-25 phần trăm thường xuyên. Đặc biệt các dãy cũ không có toilet riêng, không có gác lửng, không có chỗ để xe an toàn.
Anh chị muốn mua dãy trọ phải kiểm tra trực tiếp 3 thứ:
1. Tỷ lệ phòng trống thực tế trong 12 tháng gần nhất (xem sổ thu của chủ cũ, không nghe miệng). 2. Tỷ lệ công nhân chính thức ở KCN gần nhất — đang ổn định hay đang sa thải. 3. Số dãy trọ mới đang xây trong bán kính 500 mét — đối thủ cạnh tranh.
Lý do giá nhà trọ Phú Mỹ chưa tăng mạnh không phải vì thị trường xấu. Mà vì cầu thuê hạ nhiệt nhanh hơn nguồn cung kịp giảm.
Hoàn đã đi 4 KCN ở Phú Mỹ và Bà Rịa trong 6 tháng qua. Có dãy trống 6 phòng trên 20 phòng — chủ cũ không nói. Đến lúc đặt cọc rồi mới biết.
Lớp ẩn thứ ba: vận hành dãy trọ là một nghề thật, không phải đầu tư thụ động
Đây là chỗ chết người 1.700 km.
Một dãy 18 phòng nghĩa là 18 hợp đồng thuê, 18 đồng hồ điện, 18 đồng hồ nước, 18 cái khoá cửa, 18 nhóm khách thay đổi mỗi 4-8 tháng.
Mỗi tháng anh chị có khoảng:
– 8-15 cuộc gọi báo hỏng (vòi nước, bóng đèn, công tắc, máy bơm). – 4-6 cuộc gọi báo nợ tiền thuê. – 2-3 cuộc đổi khách (khách cũ trả phòng, dọn dẹp, đăng tin, tìm khách mới). – 1-2 vụ va chạm giữa các khách thuê (tiếng ồn, đỗ xe, đồ mất). – 1 lần đi thu tiền mặt nếu khách không chuyển khoản.
Anh chị ở Hà Nội không xử lý được. Phải thuê người trông coi tại chỗ.
Người trông coi tốt: 8-10 triệu/tháng, nhưng phải tìm được người thật sự đáng tin. Tìm sai người: mất tiền âm thầm — khai phòng trống nhưng vẫn cho khách quen ở.
Người trông coi rẻ: 5 triệu/tháng — anh chị tự chấp nhận rủi ro.
Anh chị muốn dòng tiền ngon — phải trả giá bằng thời gian xử lý hoặc niềm tin vào người ở xa.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Nghe con số tỷ suất rao, không tính phí vận hành thật. Người bán luôn tính gross trên giá rao. Anh chị phải tính net trên giá vốn thật, trừ hết 7 khoản chi đã liệt kê.
Sai lầm 2: Mua mà chưa đi xem dãy trọ ban đêm. Buổi tối là lúc khách thuê thật về. Đi ban đêm để đếm xem có bao nhiêu xe máy đậu trong sân, có bao nhiêu phòng còn đèn. Cách này lộ tỷ lệ phòng trống thật.
Sai lầm 3: Tin vào sổ thu chủ cũ đưa ra. Sổ thu có thể chỉnh. Phải đối chiếu với hoá đơn điện nước 12 tháng gần nhất của từng phòng. Phòng nào không có hoá đơn điện = phòng trống.
Sai lầm 4: Không có người trông coi sẵn khi nhận bàn giao. Chủ cũ bàn giao xong rồi cắt liên lạc. Anh chị bay vào Nam tự xử lý 18 hợp đồng cùng lúc — 3 tháng đầu là địa ngục.
Sai lầm 5: Mua dãy có pháp lý mập mờ. Nhiều dãy trọ xây trên đất hỗn hợp chưa lên thổ cư đủ diện tích. Bị xử phạt là mất hết tiền vốn.
Khi nào mua nhà trọ là ĐÚNG cho NĐT miền Bắc
Hoàn không nói nhà trọ là sai. Hoàn nói nhà trọ là đúng — nhưng chỉ đúng cho người thoả 4 điều kiện:
1. Sẵn sàng vào Nam ở thật 1-2 tháng đầu để xây hệ thống vận hành. Không thì đừng mua. 2. Có người tin được tại chỗ làm quản lý. Người nhà, em ruột, bạn thân từng làm chung — không phải thuê người lạ trên mạng. 3. Vốn 5-8 tỷ chấp nhận khoá 5-7 năm. Nhà trọ thanh khoản kém — bán lại khó tìm khách mua đầu tư đúng giá. 4. Hiểu rõ đây là dòng tiền — không phải tài sản tăng giá mạnh. Giá đất ở Phú Mỹ 8-16 triệu/m² đã đi ngang 2 năm qua. Cầu thật là cầu cho thuê công nhân, không phải cầu mua để giữ.
Nếu anh chị thiếu 1 trong 4 điều kiện này — Hoàn không khuyên mua nhà trọ ở xa. Tỷ suất 4-5 phần trăm thật không đáng đổi lấy 3 năm mất ngủ.
Câu hỏi thường gặp
1. Tôi mua dãy trọ 18 phòng ở Phú Mỹ, mỗi tháng thu 45 triệu — thực ra tôi cầm về bao nhiêu?
Sau khi trừ điện nước chung, internet, sửa chữa, phòng trống, lương quản lý, thuế — anh chị thực cầm khoảng 27-32 triệu/tháng. Đây là số sau khi đã trừ tất cả chi phí thật, không phải con số rao 45 triệu.
2. Tôi không muốn vào Nam quản lý — có thuê công ty quản lý phòng trọ không?
Có. Nhưng phí 10-15 phần trăm doanh thu. Cộng phí này vào, tỷ suất net rơi về 3,5-4 phần trăm. Lúc đó không hơn gửi ngân hàng bao nhiêu. Và anh chị vẫn phải xử lý quyết định lớn (sửa lớn, nâng giá thuê, đổi khách dài hạn).
3. So với mua căn hộ Vinhomes Smart City cho thuê — nhà trọ hơn ở chỗ nào?
Tỷ suất gross gấp 3 lần. Nhưng thanh khoản kém hơn 5 lần. Vốn thường thấp hơn (5-7 tỷ so với 4-5 tỷ căn hộ Vin). Bù lại vận hành cực hơn 10 lần. Nếu mục tiêu là dòng tiền đều, ít công — căn hộ vẫn lành hơn cho người ở xa.
4. Phú Mỹ có còn là nơi đáng đầu tư nhà trọ nữa không?
Có. Nhưng phải chọn dãy gần KCN ổn định (Hội Bài, KCN Mỹ Xuân, KCN Phú Mỹ 3). Tránh các KCN đang giảm lao động. Và phải mua được giá đủ rẻ để bù phòng trống 10-15 phần trăm. Mua giá rao đầy đủ là lỗ.
Kết luận
Đầu tư phòng trọ cho thuê đúng là dòng sản phẩm có tỷ suất dòng tiền cao nhất. Nhưng cao đó phải trả bằng 3 thứ: vận hành cực, thanh khoản kém, kiến thức chọn dãy. NĐT miền Bắc ở xa thiếu 1 trong 3 thứ này — không nên xuống tiền.
Anh chị muốn Hoàn gửi bản kiểm tra dãy trọ 22 mục mà Hoàn dùng khi đi khảo sát Phú Mỹ — hay anh chị muốn Hoàn phân tích dòng sản phẩm khác phù hợp với vốn 5-8 tỷ ở xa hơn?
Đọc thêm: – Đầu tư đất Phú Mỹ Bà Rịa: 8-16 triệu/m² còn rẻ thật hay không – Đầu tư nhà trọ Bình Tân: dòng tiền vùng ven lõi – Đầu tư BĐS Vũng Tàu dòng tiền: nhà phố hay căn hộ thứ cấp
P.S. — Anh chị mà bỏ qua bài này và xuống tiền theo con số 8 phần trăm trên tờ rao, điều Hoàn lo nhất không phải anh chị mất vốn. Hoàn lo anh chị mất 24 tháng đầu tiên — đêm nào cũng nhận tin nhắn báo hỏng, ngày nào cũng tính toán xem tháng này lỗ bao nhiêu. Có những bài học chỉ mua được bằng tiền. Bài này Hoàn cho không.
