Đầu tư bất động sản với thu nhập ổn định hàng tháng: cách đi đúng

Chị Phượng nhắn với tôi một câu, tôi nhớ mãi: “Em có lương, có thưởng, mỗi tháng dư ra một ít – nhưng em không biết em có đủ chuẩn để đầu tư bất động sản không, anh ơi.”

Chị không phải người đang cầm một cục 3-4 tỷ trong tay. Chị đi làm, mỗi tháng dư 20-30 triệu. Chị đã dành dụm được khoảng 800 triệu. Chị muốn đầu tư, nhưng chị sợ.

Sợ gì? Sợ vay rồi tháng nào cũng cắn lãi mà tiền đứng im. Sợ mua rồi phải bán vội. Sợ nghe hàng xóm, nghe người quen, nghe cả tôi – rồi cuối cùng không biết tin ai.

Tôi viết bài này cho chị Phượng, và cho những người giống chị. Người đã có năng lực tạo ra tiền đều đặn, đang muốn biến tiền thành tài sản – nhưng chưa tự đi một mình được trong đầu tư bất động sản.

Người có thu nhập ổn định đầu tư khác người có một cục tiền

Đầu tư với thu nhập ổn định là đầu tư khi tiền của mình chảy vào tài khoản theo nhịp tháng, chứ không phải một cục nằm sẵn. Hai cách này cần hai lối đi khác nhau, dù cùng mua một căn nhà.

Người có một cục tiền thì bài toán của họ là: cục này nên đặt vào đâu để nó nằm yên trong 3-5 năm mà vẫn lớn lên.

Người có thu nhập ổn định thì bài toán khác hẳn. Họ phải tính ba thứ cùng lúc:

– Tiền để sống hàng tháng. – Tiền để trả nợ nếu đã vay. – Tiền để dành cho cơ hội kế tiếp.

Nhìn một chỗ, bỏ hai chỗ còn lại – là ngã.

Nhiều người tôi gặp mua xong rồi mới ngớ ra: “Em không ngờ phí quản lý một tháng mất đến ba triệu.” Hoặc: “Em tưởng bán được trong năm, không ngờ nằm hai năm.” Tiền trong tài khoản của họ không mất đi – nhưng dòng tiền ra vào thì bị siết.

Người có thu nhập ổn định đi tư vấn đầu tư bất động sản — Trần Quốc Hoàn

Ba đồng hồ của tiền – nhìn trước khi xuống tay

Tôi hay nói với khách: tiền trong tay chị không phải là một con số, nó là ba đồng hồ chạy cùng lúc. Mỗi đồng hồ đo một thứ, bỏ sót một cái là lệch.

Đồng hồ 1 – Thời gian tiền phải quay về

Chị cần bao lâu nữa thì phải cầm lại được số tiền này?

Một năm nữa chị có đám cưới em trai. Hai năm nữa con chị vào lớp 1, phải chuyển trường. Năm năm nữa chị muốn mua nhà cho riêng mình.

Mỗi mốc là một lát cắt thời gian. Bất động sản có loại khớp với một năm, có loại cần năm năm, có loại mười năm chưa chắc ra. Khớp sai lát là kẹt.

Đồng hồ 2 – Dòng tiền ra vào mỗi tháng

Nếu chị đi vay để mua, mỗi tháng tiền từ lương của chị phải trả lãi và gốc.

Tôi hay hỏi khách một câu rất đơn giản: “Nếu tháng này thu nhập giảm 30%, chị còn trả nổi khoản vay này không?”

Câu đó không phải để dọa. Nó là phép thử sàn. Nếu câu trả lời là “em không chắc” – thì khoản vay đó đang vượt tầm.

Khoản vay an toàn với người thu nhập ổn định là khoản mà tổng trả nợ hàng tháng không vượt quá 40% thu nhập ổn định (không tính thưởng, không tính hoa hồng, không tính khoản bất thường).

Đồng hồ 3 – Tiền dự phòng cho việc không ngờ

Người có thu nhập ổn định dễ quên: cuộc đời không ổn định.

Người thân ốm. Công ty cắt giảm. Xe hỏng. Nhà có việc đột xuất. Những cái đó không hẹn trước.

Tiền dự phòng phải đủ sống được 6 tháng không có thu nhập, cộng với 3 kỳ trả nợ liên tiếp. Thiếu phần này là ngày nào cũng mất ngủ.

Phương pháp – chia việc theo nhịp thu nhập, không theo nhịp sản phẩm

Phần này là xương sống của bài. Tôi tách thành bốn bước.

Bước 1 – Đếm thu nhập ròng thật, không đếm thu nhập mơ

Thu nhập ròng thật = tổng tiền vào tài khoản 12 tháng gần nhất, chia 12.

Không tính thưởng Tết. Không tính thưởng dự án. Không tính khoản mẹ cho. Không tính tiền bán xe cũ.

Lý do: chị đi vay thì ngân hàng cũng chỉ tính phần ổn định. Chị tính rộng hơn ngân hàng là chị đang tự lừa mình.

Bước 2 – Chia 10 đồng thành 4 phần

Mười đồng chị kiếm ra mỗi tháng, chia như sau:

– 5 đồng để sống (ăn uống, nhà ở, con cái, đi lại). – 1-2 đồng vào dự phòng (cho đến khi đủ 6 tháng chi tiêu + 3 kỳ trả nợ). – 3-4 đồng để trả nợ hoặc tích lũy đầu tư. – 1 đồng cho mình (học, du lịch, chăm sóc bản thân).

Chia xong, chị mới biết mỗi tháng chị có thực sự được bao nhiêu để đi vào bất động sản.

Bước 3 – Chọn hướng đi theo số tiền tích lũy

Nếu chị tích lũy đã được 500 triệu đến 1 tỷ, chị có hai hướng:

– Hướng 1: Mua một căn hộ cho thuê trong nội đô, dùng vốn tích lũy + vay ngân hàng, dòng tiền thuê trả một phần lãi. – Hướng 2: Mua một mảnh đất nhỏ ở vùng đang có việc làm chuyển về, giữ 3-5 năm chờ hạ tầng và dân cư.

Hướng 1 cho dòng tiền đều, chịu rủi ro người thuê. Hướng 2 không có dòng tiền, chịu rủi ro thời gian.

Tôi không nói hướng nào tốt hơn. Tôi nói: chọn hướng khớp với đồng hồ 1 của chị. Chị cần tiền quay về trong 2 năm → hướng 1 không khớp (căn hộ cho thuê giữ dưới 5 năm thường lỗ phí giao dịch). Chị cần tiền quay về trong 5-7 năm → hướng 2 khớp hơn.

Bước 4 – Giữ nhịp đóng tiền ổn định

Người có thu nhập ổn định có một lợi thế mà người có cục tiền không có: kỷ luật nhịp.

Mỗi tháng đóng vào một con số cố định – vào quỹ dự phòng, vào trả nợ, vào tích lũy mua lần kế. Không tăng, không giảm. Không bỏ tháng. Không chi tiêu bù qua.

Nhịp đó, giữ được 24 tháng, tự nó đẻ ra một khoản mà nhiều người có một cục không có – đó là thói quen tiền chảy đúng kênh.

Những cái sai thường gặp ở người thu nhập ổn định

Sai thứ nhất – tưởng mình giàu hơn mình nghĩ. Vì có lương đều, có thưởng, có khoản thêm, nhiều người cộng tất cả vào rồi tưởng mình có 100 triệu/tháng. Lúc đi vay, ngân hàng chỉ tính 60. Lúc trả nợ, 100 triệu đã có 70 là cố định. Phần dư thật chỉ 10-15.

Sai thứ hai – chọn sản phẩm trước, tính nhịp sau. Nghe hàng xóm mua được căn hộ ngon, nghe bạn mua được đất rẻ, chạy theo rồi mới tính xem mình có đủ không. Đúng thứ tự là ngược lại: tính nhịp trước, tìm sản phẩm khớp nhịp.

Sai thứ ba – bỏ qua chi phí giữ. Phí quản lý, thuế đất, bảo trì, lãi vay – tất cả là tiền chảy ra hàng tháng. Nếu khoản chảy ra bằng hoặc lớn hơn khoản chảy vào, tài sản của chị đang ăn vào chị, chứ không phải chị đang có nó.

Sai thứ tư – không có đường ra. Mua rồi mới hỏi “khi nào bán được?” Người có thu nhập ổn định đặc biệt dễ dính cái này, vì họ nghĩ “tháng nào cũng có tiền, giữ thêm vài năm cũng được.” Nhưng cuộc sống đổi – và tài sản không bán được là xích chân.

Lúc nào thì phương pháp này không dùng được

Tôi phải nói sòng phẳng. Phương pháp chia bốn phần của tôi không dùng được trong ba trường hợp:

Một là chị đang có nợ xấu ở ngân hàng, chưa dọn xong. Dọn nợ xấu trước, rồi mới nghĩ đến đầu tư.

Hai là thu nhập của chị dưới 15 triệu/tháng và không có khoản tích lũy nào. Lúc này ưu tiên là xây thu nhập, không phải mua bất động sản.

Ba là chị đang ở trong giai đoạn chuyển việc, có khả năng mất thu nhập 3-6 tháng. Chờ ổn định rồi tính tiếp.

Phương pháp này viết cho người đã có thu nhập ổn định 24 tháng gần nhất, có tích lũy từ 500 triệu trở lên, chưa có khoản nợ nào ngoài tầm.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Thu nhập 30 triệu/tháng có đầu tư bất động sản được không? Được, nhưng cần ít nhất 500 triệu tích lũy sẵn và sản phẩm tổng giá dưới 2 tỷ. Khoản vay không được vượt 1,5 tỷ (để trả nợ hàng tháng dưới 40% thu nhập). Lựa chọn thực tế là căn hộ nhỏ ở vùng đang đô thị hóa.

Hỏi: Có nên vay 70% giá trị bất động sản để đầu tư không? Người có thu nhập ổn định hàng tháng thường chỉ nên vay 50-60%. Vay 70% hợp với người có khoản thu nhập đột biến (bán công ty, nhận thừa kế) để có thể trả gốc nhanh. Vay 70% bằng thu nhập đều là áp lực lớn, dễ phải bán vội khi có việc.

Hỏi: Cho thuê để lấy tiền trả nợ có phải cách hay không? Có, nhưng phải tính kỹ: tiền thuê thường chỉ bằng 40-60% kỳ trả nợ hàng tháng. Phần còn lại vẫn phải lấy từ thu nhập cá nhân. Lợi ích thật của cho thuê là giảm áp lực, không phải xóa hẳn khoản vay.

Hỏi: Khi nào thì biết là mình đã sẵn sàng mua bất động sản? Khi chị trả lời được ba câu: (1) Tiền này quay về vào năm nào thì được, năm nào thì chết. (2) Nếu thu nhập giảm 30% trong 6 tháng, chị có vỡ trận không. (3) Nếu phải bán sớm hơn dự tính 2 năm, chị mất bao nhiêu phần trăm. Trả được ba câu đó không run là sẵn sàng.

Hỏi: Người thu nhập ổn định có nên bỏ hết tiền vào một bất động sản không? Không. Phần tiền của chị cho đầu tư nên chia làm hai: một phần đi vào bất động sản, một phần giữ ở dạng linh hoạt (gửi tiết kiệm, trái phiếu ngân hàng). Phần linh hoạt là tấm lưới an toàn, cho phép chị giữ bất động sản dài hơi hơn khi thị trường chậm.

Kết

Chị Phượng, nếu chị đọc bài này: tôi không khuyên chị mua ngay. Tôi khuyên chị đếm trước ba đồng hồ của tiền chị. Đếm xong rồi, chị sẽ tự biết chị đang ở đâu.

Nếu chị muốn một cái bản để tự đếm, tôi có một tài liệu nhỏ – cách kiểm tra một món trước khi xuống tiền. Nhắn tôi qua fanpage, tôi gửi.

Người có thu nhập ổn định không thua người có cục tiền. Chị chỉ cần đi đúng nhịp của chị, không chạy theo nhịp của ai cả.

Bài viết liên quan

Bài viết bởi Trần Quốc Hoàn — 15 năm trong nghề bất động sản, đồng hành cùng nhà đầu tư miền Bắc vào Nam.