**Bài này nói với:** Anh Tuấn, 46 tuổi, kỹ thuật viên nhà máy 15 năm ở Vĩnh Phúc, cầm 2 tỷ gom gần một thập kỷ, đang xem một căn nhà phố rao “cắt lỗ 400 triệu” ở Dĩ An mà không biết nên mừng hay nên dè.
Một câu quảng cáo đang chạy khắp các nhóm bất động sản
Mở điện thoại anh chị ra, lướt 10 bài rao bán, có tới 7 bài gắn chữ “cắt lỗ gấp”. Số còn lại là “bán nhanh”, “chủ kẹt tiền”, “giảm 500 triệu”.
Nghe mấy câu đó, người cầm tiền dễ nghĩ: “May quá, có người đau nên mình được rẻ.”
Nhưng Hoàn 15 năm nghề quan sát ra một thứ: phần lớn tin cắt lỗ không có người bán nào đang đau cả. Có người đang chơi chữ.
Và người đau khi mua phải căn “cắt lỗ giả” lại là chính anh chị, không phải người bán.
Vì sao người ta thích gắn chữ “cắt lỗ” vào tin rao
Tin rao có chữ “cắt lỗ” được click gấp 3-4 lần tin bình thường. Có nghĩa là người bán hoặc môi giới gắn chữ này vào để hút khách, không phải vì giá thật đã giảm.
Chiêu phổ biến có 3 bước:
Bước 1: Rao giá cao hơn thị trường 15-20%, giữ 2-3 tháng. Lúc này không ai mua.
Bước 2: Hạ giá xuống bằng mặt bằng thị trường, gắn chữ “cắt lỗ 300 triệu”.
Bước 3: Người mua nhìn thấy “giảm 300 triệu” so với giá rao cũ, tưởng được rẻ, mua.
Thực tế người mua trả đúng giá thị trường, không được giảm xu nào. Người bán thì bán được. Môi giới ăn phí. Người thiệt duy nhất là người mua không có thước đo giá thật.
Bốn dấu hiệu phân biệt cắt lỗ thật và cắt lỗ giả
Hoàn ngồi lọc 200 giao dịch mình đi cùng khách hoặc theo dõi gần đây. Rút ra 4 dấu hiệu đáng tin nhất. Thiếu một dấu hiệu là tin cắt lỗ đáng ngờ.
Dấu hiệu 1: Giá hiện tại thấp hơn giá chủ cũ đã mua, có chứng từ
Người cắt lỗ thật là người bán lỗ so với giá vốn, không phải bán lỗ so với giá rao của chính mình.
Anh chị hỏi môi giới một câu: “Chủ nhà mua năm nào, giá bao nhiêu?” Môi giới nói được là tốt. Rồi hỏi tiếp: “Em cho anh xem hợp đồng mua bán cũ của chủ.”
Nếu chủ nhà mua 2021 giá 3,2 tỷ, nay bán 2,8 tỷ, có hợp đồng chứng minh. Đó là cắt lỗ thật 400 triệu.
Nếu môi giới đổi chủ đề, nói “em không có hợp đồng cũ, nhưng chủ bảo mua 3,2 tỷ”, đó là nghe một bên. Chữ “cắt lỗ” đang treo lơ lửng, không có chân.
Dấu hiệu 2: Giá hiện tại thấp hơn 3 căn tương tự cùng tuyến
Cắt lỗ thật là giá đi xuống dưới mặt bằng khu đó. Nếu mặt bằng khu đang là 55 triệu một mét vuông, cắt lỗ thật phải xuống còn 48-50 triệu một mét.
Nếu căn “cắt lỗ” đang rao bằng hoặc cao hơn 3 căn cùng tuyến khác, đó không phải cắt lỗ. Đó là bán theo mặt bằng, gắn thêm cái mác.
Việc kiểm cái này mất 30 phút. Lên trang bán bất động sản, lọc theo quận hoặc phường, lọc cùng diện tích. Xem 10 tin đang rao, chọn 3 căn giống nhất về vị trí, diện tích, pháp lý. So giá mỗi mét vuông.
Căn “cắt lỗ” phải thấp hơn ba căn kia ít nhất 10%. Dưới 10% thì chưa có gì là lỗ.
Dấu hiệu 3: Chủ nhà có lý do kẹt rõ ràng, kiểm được
Người bán kẹt thật thường có một lý do cụ thể: con du học cần đóng học phí, vợ chồng ly hôn chia tài sản, chủ doanh nghiệp cần vốn cứu công ty, cha mẹ bệnh cần tiền chữa.
Lý do cụ thể là lý do có thể hỏi lại. Anh chị gặp trực tiếp chủ nhà một lần, hỏi vài câu. Người kẹt thật trả lời rành mạch, không ngập ngừng. Người dựng chuyện kẹt sẽ trả lời chung chung: “Chú kẹt tiền thôi em.” Không rõ kẹt gì, kẹt bao nhiêu, hạn chót khi nào.
Hoàn có một mẹo nhỏ: hỏi “Chú cần tiền trước ngày mấy ạ?” Người kẹt thật nói ngày cụ thể. Người không kẹt sẽ nói “càng sớm càng tốt”.
Dấu hiệu 4: Chủ nhà chịu kiểm sổ nhanh và chuyển cọc nhanh
Người bán kẹt thật muốn tiền càng nhanh càng tốt. Họ cho anh chị kiểm sổ ngay trong hai ngày, công chứng ngay trong một tuần.
Người bán giả vờ kẹt sẽ hẹn lần hẹn lữa. Lý do thường thấy: “Chủ đi công tác, tuần sau mới về.” “Sổ còn ở quê, phải lấy.” “Vợ chồng chủ chưa thống nhất hẳn.”
Mỗi lần hẹn lại là một dấu hiệu. Người kẹt thật không chần chừ. Chần chừ nghĩa là đang chờ con cá to hơn.
Chuyện anh Tuấn và căn “cắt lỗ 400 triệu”
Anh Tuấn gửi Hoàn tin rao: căn nhà phố 72 mét vuông ở Dĩ An, rao 3,6 tỷ, gắn chữ “cắt lỗ 400 triệu, chủ kẹt tiền bán gấp”.
Hoàn làm bốn việc cho anh.
Việc 1: Tra lại tin rao của cùng căn đó 6 tháng trước. Phát hiện căn này đã rao từ tháng 2, lúc đó rao 4,05 tỷ. Qua tháng 6 hạ xuống 3,85 tỷ. Qua tháng 8 hạ xuống 3,6 tỷ, lúc này mới gắn chữ “cắt lỗ 400 triệu”.
Nghĩa là “400 triệu cắt lỗ” là so với giá rao đầu, không phải giá vốn. Chủ nhà hạ dần giá cho bằng thị trường, rồi gắn mác cắt lỗ cho dễ bán.
Việc 2: So với 3 căn cùng tuyến. Căn A 70 mét, 3,55 tỷ. Căn B 75 mét, 3,8 tỷ. Căn C 70 mét, 3,45 tỷ. Giá mỗi mét trung bình khu này đang là 50 triệu. Căn anh Tuấn xem đang rao 50 triệu một mét. Bằng đúng mặt bằng, không rẻ hơn.
Việc 3: Hỏi lý do chủ. Môi giới trả lời: “Chủ chuyển ra Bắc, bán gấp.” Hỏi tiếp “Chủ đi khi nào?” thì bảo “Chưa chắc, chắc cuối năm.” Chín trên mười lần, đó không phải người kẹt.
Việc 4: Hỏi lịch công chứng. Môi giới hẹn “Tuần sau, lúc đó chủ về từ quê.” Qua tuần không thấy nhắn. Mười ngày sau mới nhắn hẹn tiếp. Không có mùi kẹt.
Bốn dấu hiệu rớt cả bốn. Anh Tuấn bỏ căn đó. Hai tháng sau, anh mua được một căn ở phường bên cạnh, giá 3,4 tỷ, chủ nhà có hóa đơn mua năm 2022 giá 3,75 tỷ, cắt lỗ thật 350 triệu, cho kiểm sổ trong 48 giờ. Đó mới là căn cắt lỗ.
Khi nào thì một người bán sẵn sàng cắt lỗ
Không phải cứ ai bán cũng chịu cắt lỗ. Người bán chỉ cắt lỗ khi tiền mặt họ cần gấp lớn hơn phần lỗ họ phải chịu.
Có 4 nhóm hay cắt lỗ thật:
Một là người vay ngân hàng mà không trả nổi lãi suất mới. Lãi suất tăng từ 7,5% lên 11% khiến dòng tiền hàng tháng âm. Giữ càng lâu lỗ càng dày. Nhóm này cắt lỗ thật.
Hai là người kinh doanh gặp khó, cần tiền cứu công ty. Mất 400 triệu còn hơn mất cả doanh nghiệp.
Ba là người chia tài sản vì ly hôn hoặc thừa kế. Bên không muốn ôm sẵn sàng bớt để chốt nhanh.
Bốn là người đã có món tốt hơn đang mở ra, cần vốn ngay. Giữ căn cũ bán được giá thì mất cơ hội mới.
Căn cắt lỗ thật thường rơi vào một trong bốn nhóm này. Nhóm càng gấp, giá càng mềm.
Sai lầm thường gặp của người mua
Một là tin số 400 triệu mà không hỏi 400 triệu so với cái gì. Nếu không có mốc so, con số không nghĩa gì cả.
Hai là coi “cắt lỗ” như cơ hội không được bỏ. Mỗi tháng thị trường có hàng trăm tin cắt lỗ. Mất một căn không sao. Mất tiền vì tin một tin mới đau.
Ba là ngại hỏi vào vấn đề riêng của chủ nhà. Người mua Việt hay ngại hỏi “chú kẹt gì”. Nhưng chú có kẹt thật thì không ngại chia sẻ, vì chú muốn anh chị tin để chuyển tiền nhanh. Chú chỉ ngại nếu không kẹt.
Mẹo thực chiến của tôi
Hoàn chỉ xem một tin cắt lỗ là đáng xem khi hợp đồng mua bán cũ nằm trên bàn. Không có hợp đồng cũ, mọi câu “chú lỗ 400 triệu” đều treo lơ lửng.
Khi hẹn gặp chủ nhà, Hoàn hay mang một câu: “Chú cho con xem lại hợp đồng chú mua năm xưa, để con biết chú đang chịu lỗ thế nào thì con mới dám trả giá đúng.”
Người chịu lỗ thật đưa hợp đồng ngay. Người gắn mác cắt lỗ sẽ hẹn tuần sau. Và tuần sau không có.
Chi tiết nhỏ nhưng ăn đủ.
Câu hỏi hay gặp
Có nên mua một căn cắt lỗ không rõ nguồn gốc nếu giá rẻ hơn thị trường 20%?
Giá rẻ hơn thị trường 20% là dấu hiệu đáng xem, nhưng không đủ. Phải kiểm sổ, kiểm người bán, kiểm pháp lý. Giá rẻ 20% mà sổ vướng thế chấp, hoặc dính tranh chấp, hoặc chủ không có quyền bán thực sự, thì rẻ là bẫy, không phải lộc.
Nếu môi giới không có hợp đồng cũ của chủ thì sao?
Môi giới nghiêm túc sẽ xin hợp đồng từ chủ cho anh chị xem. Chủ bán nghiêm túc sẽ đưa. Nếu cả hai bên không đưa, nhớ một điều: không có bằng chứng, không có cắt lỗ.
Cắt lỗ bao nhiêu phần trăm là đáng mua?
Không có con số cố định. Cắt lỗ đáng mua là khi giá cuối thấp hơn mặt bằng thị trường hiện tại 10-15% và chủ có lý do kẹt rõ ràng. Dưới 10% thì chưa phải lỗ, chỉ là giá bình thường. Trên 20% thì phải kiểm kỹ gấp đôi, vì giá quá tốt đi kèm rủi ro ẩn.
Việc nên làm sau khi đọc xong
Nếu anh chị đang xem một tin cắt lỗ, lấy giấy ra viết: – Giá hiện tại so với giá chủ cũ đã mua: chênh bao nhiêu? – So với 3 căn cùng tuyến: thấp hơn bao nhiêu phần trăm? – Chủ có lý do kẹt rõ không? – Chủ chịu kiểm sổ trong bao lâu?
Trả lời được 4 câu này mới cọc. Chưa trả lời được, đừng chuyển tiền.
Nếu muốn tôi gửi một bộ 5 việc kiểm trước khi xuống tiền đầy đủ, bao gồm phiếu đối chiếu giá, phiếu kiểm hồ sơ bán, hãy nhắn fanpage Trần Quốc Hoàn từ khóa CẮT LỖ. Tôi gửi tận tay cho anh chị, không qua trung gian.
Anh Tuấn giờ đã sở hữu căn thứ hai. Mỗi lần nhìn tin “cắt lỗ gấp” trên mạng, anh cười một mình rồi lướt tiếp.
