Giữ bao nhiêu tiền mặt khi đầu tư bất động sản cho nhà đầu tư miền Bắc vào Nam

Chiều thứ Bảy tuần trước, anh Nghĩa 50 tuổi ngồi trong sân thượng nhà anh ở Long Biên, gọi cho Hoàn qua Zalo video. Anh vừa nhận thừa kế 15 tỷ từ mẹ, cộng với 5 tỷ tiết kiệm cũ, tổng 20 tỷ. Anh muốn Nam tiến trong quý này, và câu anh hỏi Hoàn khác hoàn toàn với người khác. Anh không hỏi “mua căn nào”, anh hỏi: “Hoàn ơi, tôi giữ bao nhiêu tiền mặt để không phải lo, mà cũng không phí vốn?” Câu này Hoàn ít khi nghe từ người mới. Đa số hỏi “vốn 20 tỷ dồn hết vào tài sản luôn nhé”, không ai chịu để lại một phần tiền mặt. Nhưng đúng phần tiền mặt đó lại là cứu tinh của cả danh mục khi thị trường có biến.

Anh chị đã từng nghe câu “tiền mặt là vua” trong đầu tư chưa? Nó đúng, nhưng chỉ đúng một nửa. Nửa còn lại nằm ở phần 3 bài này, và nó là con số làm anh Nghĩa im lặng 2 phút sau khi nghe.

Tiền mặt trong đầu tư bất động sản là gì

Giữ tiền mặt khi đầu tư bất động sản là việc dành một phần vốn không đưa vào tài sản, để trong tài khoản tiết kiệm hoặc kênh dễ chuyển thành tiền trong 3 tới 7 ngày, dùng vào ba việc rõ ràng. Việc thứ nhất, đệm chi tiêu cá nhân khi dòng thuê tạm gián đoạn 2 tới 4 tháng. Việc thứ hai, quỹ dự phòng cho sự cố lớn của gia đình như con vào đại học, khám bệnh nặng, đám cưới, đám tang. Việc thứ ba, quỹ cơ hội để xuống tiền nhanh khi có tài sản đẹp bất thình lình xuất hiện với giá tốt hơn thị trường 10 tới 15%.

Tiền mặt không phải là tiền chết, nó là quyền lựa chọn. Không có tiền mặt là không có quyền chọn, phải nhận bất cứ điều kiện gì thị trường đưa ra khi cần dùng vốn. Có tiền mặt là được quyền chờ, được quyền đàm phán, được quyền từ chối.

Hoàn phân tích khung 3 giai đoạn giữ tiền mặt cho nhà đầu tư bất động sản miền Bắc

Khung 5% tới 15% theo giai đoạn đầu tư

Hoàn dùng ba mức tiền mặt cho ba giai đoạn khác nhau, và anh Nghĩa nghe xong quyết chọn mức giữa.

Giai đoạn tích sản, dưới 45 tuổi, vốn 5 tới 15 tỷ: giữ 5% tới 8% tổng vốn dưới dạng tiền mặt. Người ở giai đoạn này còn thu nhập từ công việc chính, lương hoặc kinh doanh, có thể bù đắp dòng tiền khi cần. Vốn 10 tỷ giữ 500 tới 800 triệu tiền mặt là đủ. Đưa hết 10 tỷ vào tài sản để chạy cỗ máy tích sản nhanh hơn.

Giai đoạn đứng vững, 45 tới 55 tuổi, vốn 15 tới 30 tỷ: giữ 10% tới 15% tổng vốn dưới dạng tiền mặt. Người ở giai đoạn này thu nhập chính bắt đầu chậm lại, con đi học đại học hoặc chuẩn bị lập gia đình, chi phí lớn hơn. Vốn 20 tỷ giữ 2 tới 3 tỷ tiền mặt là an tâm. Anh Nghĩa vào khung này, Hoàn khuyên anh giữ 2,4 tỷ tiền mặt, tương đương 12%.

Giai đoạn chuẩn bị hưu, trên 55 tuổi, vốn 25 tỷ trở lên: giữ 15% tới 20% tổng vốn dưới dạng tiền mặt hoặc tài sản dễ chuyển thành tiền trong 30 ngày. Người ở giai đoạn này không còn thu nhập lớn từ công việc, phụ thuộc vào dòng thuê và tiết kiệm để chi tiêu. Vốn 30 tỷ giữ 4,5 tới 6 tỷ tiền mặt là hợp lý.

Ba khung này không phải Hoàn nghĩ ra một mình. Hoàn đi qua 15 năm nghề, quan sát khoảng 200 tệp khách hàng, thấy những người sống được qua các đợt điều chỉnh thị trường 2018 và 2022 đều có tiền mặt ít nhất ở ngưỡng dưới của khung. Những người phải bán vội tài sản với giá thấp hơn 15% giá thật, gần như đều có tiền mặt dưới 5%.

Vì sao giữ tiền mặt lại giúp lời hơn, không phải lỗ hơn

Anh chị đang nghĩ: “Giữ 2 tỷ trong tiết kiệm lãi 4,5% một năm thì lỗ so với đưa vào tài sản lời 8 tới 10% mỗi năm chứ?” Đúng trong sách vở, sai trong đời thực. Càng đọc, anh chị càng thấy vì sao. Vì đời thực có ba tình huống mà tiền mặt biến thành lợi nhuận cao hơn tài sản trên cùng khoảng thời gian.

Tình huống thứ nhất, cơ hội mua rẻ. Thị trường bất động sản mỗi 3 tới 5 năm có một đợt điều chỉnh, và trong đợt đó xuất hiện 5 tới 10 căn tài sản chất lượng cao được bán với giá thấp hơn 15 tới 25% giá thật, vì chủ nhà kẹt tài chính đột ngột. Ai có 2 tỷ tiền mặt trong tay khi đợt đó tới, mua được một tài sản 3 tỷ đáng lẽ giá 3,8 tỷ. Chênh 800 triệu ăn đứt phần “phí” giữ tiền mặt 4 năm liên tiếp.

Tình huống thứ hai, đệm sự cố gia đình. Con vào đại học tự túc 500 triệu năm đầu, khám bệnh nặng 300 triệu, đám cưới con 400 triệu. Ai có tiền mặt thì rút sổ tiết kiệm, không đụng đến tài sản. Ai không có tiền mặt thì buộc phải bán một căn với giá thấp hơn thị trường 8 tới 12% để giải quyết trong 30 ngày. Bán 5 tỷ mất 400 tới 600 triệu, tương đương 8 năm lãi tiền mặt.

Tình huống thứ ba, đàm phán dòng thuê. Có khách thuê muốn hạ giá 20%, ai không có tiền mặt buộc phải chấp nhận vì sợ trống 3 tháng không có nguồn thu. Ai có tiền mặt thì từ chối, chờ khách khác, giữ giá thuê chuẩn thị trường. Chênh lệch một năm giữ giá thuê so với hạ giá là 30 tới 40 triệu cho một căn nhà phố Thủ Đức giá thuê 15 triệu. Tính 5 năm là 150 tới 200 triệu.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm thứ nhất, dồn 100% vốn vào tài sản. Nhiều anh chị vừa bán tài sản Bắc được 15 tới 25 tỷ, thấy cơ hội Nam đẹp quá, đưa hết vào 2 tới 3 căn nhà. Sáu tháng sau con cần dùng tiền, buộc phải bán vội. Không phí gì trong đầu tư đau như phí “bán ép giá vì thiếu tiền mặt”.

Sai lầm thứ hai, giữ quá nhiều tiền mặt. Ngược lại, một số anh chị giữ 30 tới 40% tổng vốn dưới dạng tiền mặt vì “sợ thị trường”. Sau 5 năm nhìn lại, tài sản đã tăng 40%, tiền mặt chỉ tăng 22% qua lãi ngân hàng. Chênh lệch 18% trên 30% vốn là mất 5,4% tổng danh mục. Sợ quá cũng là phí.

Sai lầm thứ ba, giữ tiền mặt trong tài khoản thanh toán không lãi. Đưa tiền mặt vào tài khoản thanh toán vì “cho dễ rút”. Không nhận lãi 4 tới 5% một năm, tính 3 tỷ trong 3 năm là mất 400 tới 500 triệu. Tiền mặt phải nằm trong sổ tiết kiệm ngắn hạn 1 tới 3 tháng, hoặc chứng chỉ tiền gửi ngắn, không phải tài khoản thanh toán.

Sai lầm thứ tư, không cập nhật khung theo giai đoạn. Vốn 30 tỷ ở tuổi 55 vẫn giữ đúng 8% tiền mặt như hồi 40 tuổi. Sang tuổi 55 phải nâng khung lên 15%, không phải giữ nguyên. Khung tiền mặt thay đổi theo tuổi và giai đoạn cuộc đời, không phải khung cố định.

Câu hỏi thường gặp

Tôi có 8 tỷ, nên giữ 500 hay 800 triệu tiền mặt?

Nếu anh chị vẫn có lương hoặc kinh doanh đều 40 triệu mỗi tháng trở lên, giữ 500 triệu đủ. Nếu thu nhập chính không ổn định, giữ 800 triệu để có đệm 12 tháng chi tiêu gia đình.

Nên giữ tiền mặt bằng vàng hay tiền gửi?

Tiền gửi ngân hàng cho 90% giá trị, vàng cho 10%. Tiền gửi thanh khoản cao và có lãi ổn định. Vàng phòng khi tỷ giá biến động lớn, nhưng chi phí giao dịch cao và thanh khoản chậm hơn tiền gửi.

Có nên vay ngân hàng thay vì giữ tiền mặt không?

Không nên. Vay ngân hàng để “tăng đòn bẩy” khi đã có tài sản đầy đủ là chồng thêm rủi ro. Tiền mặt là bảo hiểm cho danh mục, không thể thay bằng khoản vay dự phòng vì khi cần dùng, ngân hàng có thể siết tín dụng chính lúc đó.

Bao lâu cân lại mức tiền mặt một lần?

Mỗi 12 tháng một lần, hoặc khi có sự kiện lớn như tăng thu nhập, giảm thu nhập, con chuẩn bị đại học, chuyển giai đoạn cuộc đời. Không cân quá thường vì phí giao dịch chứng chỉ tiền gửi ăn hết ý nghĩa cân lại.

Việc tiếp theo

Anh Nghĩa sau buổi tư vấn quyết định chia 20 tỷ thành 17,6 tỷ tài sản và 2,4 tỷ tiền mặt, gửi kỳ hạn 3 tháng để lãi 4,8%. Cỗ máy của anh có đệm rồi. Còn anh chị đang giữ bao nhiêu?

Anh chị muốn Hoàn gửi khung 3 giai đoạn tiền mặt để tự tính theo vốn của mình, hay muốn Hoàn phân tích danh mục hiện có để xem đang thừa hay thiếu tiền mặt? Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.

Đọc thêm: Tỷ lệ vàng giữa tài sản giữ giá và dòng tiền và Đa dạng khu vực đầu tư bất động sản và Giữ tiền mặt chờ thị trường xuống.

P.S. — Anh chị mà bỏ qua bài này, điều Hoàn lo nhất không phải chuyện thiếu hay thừa tiền mặt hôm nay. Điều Hoàn lo là 3 năm nữa xảy ra một sự cố gia đình bất thường, và anh chị đã đưa hết vốn vào tài sản, buộc phải bán căn tốt nhất với giá thấp hơn thị trường 12%. Tiền mặt không phải chi phí, nó là giá của quyền lựa chọn.