Đa dạng khu vực đầu tư bất động sản để giảm rủi ro tập trung cho NĐT miền Bắc

11 giờ 15 tối thứ Bảy, chị Tâm gửi tin nhắn cho Hoàn. Chị vừa đi xem một căn nhà phố Q7 Phú Mỹ Hưng buổi chiều, thấy quá đẹp, muốn dồn hẳn 22 tỷ vào căn đó luôn cho gọn, chỉ giữ một tài sản, không phải quản nhiều căn cho mệt. Chị hỏi: “Hoàn ơi, dồn hết vào Q7 có được không, sáng mai chị chốt luôn?” Hoàn đọc xong không trả lời được ngay. Vì đúng lúc đó, một khách quen khác ở Hà Nội cũng đang kẹt vì đã dồn hết 18 tỷ vào Phú Mỹ Hưng năm 2023, đúng lúc căn hộ Q7 đứng giá 20 tháng liền, và anh ấy đang muốn bán bớt để chuyển sang khu khác nhưng thanh khoản chậm. Hai câu chuyện, hai đầu, cùng một bài học.

Anh chị có tin không, dồn hết vào một khu, dù khu đó tốt tới đâu, cũng là kiểu rủi ro âm thầm nhất trong đầu tư bất động sản? Câu trả lời nằm ở phần 3 bài này, Hoàn để bằng một con số làm chị Tâm giật mình.

Đa dạng khu vực đầu tư là gì

Đa dạng khu vực đầu tư bất động sản là việc chia tổng vốn vào ít nhất hai tới ba khu địa lý khác nhau, có động lực tăng giá khác nhau, có nhóm khách thuê khác nhau, để khi một khu gặp sự cố về hạ tầng, chính sách hoặc chu kỳ, các khu còn lại vẫn giữ được giá trị tài sản và dòng tiền. Nó không phải chia lung tung cho có, mà chia theo nguyên tắc ba loại động lực khác nhau. Một khu ăn theo tăng trưởng lõi cũ, một khu ăn theo trục hạ tầng mới, một khu ăn theo dòng công nghiệp hoặc dịch vụ. Ba động lực này ít khi cùng đứng lại một lúc.

Rủi ro tập trung không nhìn thấy được cho tới khi nó tới. Dồn 100% vào Q7 thì rủi ro là gì? Là khi Cần Giờ, Nhà Bè hoàn thiện hạ tầng và giá dịch xuống phía nam vành đai 3, Q7 mất một phần khách mua, giá đứng lại. Dồn 100% vào Thủ Đức thì rủi ro là Metro trễ hoặc chậm khách nhập cư từ Bắc vào phía đông. Dồn 100% vào Bình Dương thì rủi ro là công nghiệp giãn tiến độ, dòng khách thuê công nhân yếu đi. Mỗi khu có một cái gót Achilles riêng. Chia ra là để không dồn cả gia sản vào một cái gót.

Hoàn phân tích chia 3 khu lõi Đông Bắc để chống rủi ro tập trung cho khách miền Bắc

Ba khu ba động lực: số thật, không lý tưởng hóa

Với 22 tỷ của chị Tâm, Hoàn ngồi vẽ đúng khung ba khu ba động lực. Khu thứ nhất, lõi cũ V1 — Bình Thạnh P24 hoặc Phú Nhuận P3. Chia 9 tỷ vào một căn nhà phố hẻm xe hơi 60 mét, giá rao 140 tới 165 triệu một mét cho khu XVNT, ra tay được ở tầm 130 tới 155, tổng 7,8 tới 9,3 tỷ. Cho thuê 14 tới 16 triệu, TSSH thô 2,4%. Động lực tăng giá của khu này là khan hiếm nguồn cung mới trong lõi cũ, không phải hạ tầng. Đất lõi Sài Gòn đã hết dư địa cấp mới, tài sản này 10 năm nữa nhân đôi là chuyện tự nhiên phải xảy ra.

Khu thứ hai, Đông V2 — Thủ Đức Trường Thọ hoặc Dĩ An Đông Hòa. Chia 8 tỷ vào một căn nhà phố hẻm Đặng Văn Bi diện tích 100 mét, giá rao 65 tới 85 triệu một mét, ra tay 60 tới 80, tổng 6 tới 8 tỷ. Cho thuê 8 tới 12 triệu, TSSH thô 2,2%. Động lực khu này là trục tăng trưởng Metro số 1 và vành đai 3, khách thuê là kỹ sư trẻ và công nhân văn phòng làm việc quanh khu công nghiệp Sóng Thần và Linh Trung. Cùng chu kỳ 10 năm nhưng ăn theo hạ tầng vào, không ăn theo khan hiếm cung.

Khu thứ ba, Bắc V4 — Bình Dương Thủ Dầu Một hoặc Tân Uyên. Chia 5 tỷ vào một căn nhà phố khu đường 14 mét thuộc thành phố mới Bình Dương, giá rao 30 tới 55 triệu một mét, ra tay 27 tới 50, diện tích 100 mét, tổng 2,7 tới 5 tỷ. Cho thuê 6 tới 12 triệu, TSSH thô 3% tới 4,5%. Động lực khu này là công nghiệp Bình Dương và vành đai 4 mới, khách thuê là kỹ sư nhà máy và chuyên gia nước ngoài làm việc trong VSIP. Chu kỳ khu này ngắn hơn hai khu trên, tăng giá vốn khi có hạ tầng mới thông xe, chậm lại khi hạ tầng bão hoà. Còn lại 0 tỷ, giữ tiền mặt trong tài khoản dự phòng cho căn tiếp theo hoặc khi có cơ hội đẹp.

Ba khu, ba động lực, ba nhóm khách thuê. Khi Q7 và Bình Thạnh đứng 12 tháng vì lõi bão hoà tạm thời, Thủ Đức và Bình Dương vẫn chạy theo hạ tầng. Khi Bình Dương chậm lại vì công nghiệp giãn, hai khu lõi và Đông vẫn giữ giá trị.

Vì sao đa dạng ba khu, không phải hai hay năm

Càng đọc, anh chị càng thấy vì sao ba là con số vừa đủ, không phải hai, không phải năm. Hai khu chưa đủ đa dạng, vì nếu chọn cả hai đều thuộc TP.HCM cũ thì gót Achilles trùng nhau, cả hai cùng bị ảnh hưởng bởi chính sách thuế đất Sài Gòn hoặc chu kỳ dòng khách Bắc vào Nam. Năm khu thì loãng, mỗi khu chỉ có 4 tới 5 tỷ, không đủ mua tài sản chất lượng, cuối cùng lại thành 5 căn hộ giá rẻ ở 5 tỉnh khác nhau, quản lý mệt và thanh khoản kém.

Ba khu là điểm cân đối. Đủ đa dạng để chống rủi ro tập trung, đủ tập trung để mỗi khu có tài sản chất lượng. Anh chị đang nghĩ: “Nghe hay nhưng có chắc ba động lực đó không cùng đứng lại một lúc không?” Có, chỉ trong khủng hoảng lớn như 2008 hoặc 2022. Trong chu kỳ bình thường, ba động lực này lệch pha nhau 12 tới 24 tháng, tức là khi khu này đứng, khu kia đang chạy. Đó là cơ chế bảo vệ tự nhiên của đa dạng khu vực.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm thứ nhất, dồn một khu vì thấy quá hợp gu. Đây là bẫy hay gặp nhất. Đi xem một khu mà quá thích, cảm giác “đúng chỗ”, quên mất nguyên tắc chia rủi ro. Ba năm sau khu đó đứng lại, mới nhớ đến bài học chia khu.

Sai lầm thứ hai, chia khu nhưng không chia động lực. Chia 3 khu nhưng cả 3 đều nằm ở phía đông Sài Gòn hoặc cả 3 đều là căn hộ chung cư. Chia địa lý mà không chia loại tài sản, không chia nhóm khách thuê, thì vẫn là dồn một loại.

Sai lầm thứ ba, chia quá nhỏ mỗi khu. Vốn 15 tỷ chia 5 khu, mỗi khu 3 tỷ. Không đủ mua tài sản chất lượng ở lõi, cuối cùng phải mua căn hộ trung cấp ở khắp nơi. Thanh khoản chậm, giá vốn tăng chậm, dòng tiền yếu. Đa dạng thành loãng.

Sai lầm thứ tư, không xét thanh khoản khi chọn khu. Chọn khu vì giá rẻ, không xét thanh khoản. Đến lúc cần bán một khu để chuyển sang khu khác, không có người mua, phải bán rẻ 15 tới 20%. Đa dạng khu phải kèm điều kiện mỗi khu đều có thanh khoản đủ tốt.

Câu hỏi thường gặp

Tôi có 10 tỷ có đủ chia 3 khu không?

Đủ, nhưng phải hạ tiêu chuẩn tài sản ở khu lõi xuống căn hộ thứ cấp 4 tỷ, hai khu còn lại mỗi khu 3 tỷ mua căn hộ ven Thủ Đức và Bình Dương. Vẫn giữ được nguyên tắc 3 động lực, chỉ hạ chất lượng tài sản.

Có nên chia khu ra tỉnh xa như Cần Thơ hay Vũng Tàu không?

Không, trừ khi anh chị có mối quan hệ và thời gian đi thẩm định thường xuyên. Đa dạng khu không phải là đa dạng tỉnh. Chia trong bán kính 80 km quanh trung tâm Sài Gòn để dễ quản lý và thanh khoản tốt hơn.

Nếu tôi tin chắc một khu sẽ tăng gấp đôi thì có nên dồn không?

Không. Đầu tư không phải bài cá cược. Anh chị tin chắc 90%, nhưng 10% còn lại đủ để mất một chu kỳ nếu sai. Chia khu là bảo hiểm cho 10% đó, chi phí bảo hiểm là chấp nhận lãi trung bình thấp hơn khi khu tin chắc thắng.

Bao lâu cân lại phân bổ khu một lần?

Ba năm một lần, hoặc khi một khu tăng vọt làm lệch tỷ trọng quá 15% so với ban đầu. Không cân lại quá thường vì phí giao dịch và thuế ăn hết lợi ích cân bằng.

Việc tiếp theo

Chị Tâm sau tin nhắn 11 giờ đêm hôm đó ngồi lại tính suốt 40 phút, sáng hôm sau nhắn Hoàn: “Chị chốt chia 3 khu, không dồn Q7 nữa. Đầu tuần chị bay vào.” Đa dạng khu vực đã cứu chị khỏi một quyết định mà 5 năm sau chắc chắn tiếc. Còn anh chị đang dồn hay chia?

Anh chị muốn Hoàn gửi bản phân tích 6 vùng để tự chia theo vốn của mình, hay muốn Hoàn phân tích danh mục hiện có để xem đang tập trung sai khu nào? Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.

Đọc thêm: Tỷ lệ vàng giữa tài sản giữ giá và dòng tiền và Chiến lược tích sản bất động sản và Bậc thang nâng cấp tài sản bất động sản.

P.S. — Anh chị mà bỏ qua bài này, điều Hoàn lo nhất không phải chuyện chọn sai khu. Điều Hoàn lo là 5 năm nữa nhìn lại, thấy toàn bộ 22 tỷ nằm trong Q7 đứng giá 2 năm liền, và đúng lúc con vào đại học cần dùng tiền thì không bán được ai cả. Rủi ro tập trung không tới bất ngờ, nó tới đúng lúc anh chị cần dùng tiền nhất.