Tháng trước anh Khải gọi cho Hoàn lúc 10 giờ tối. “Hoàn ơi, anh ngu rồi. Khách thuê căn anh ở Tân Phú nuôi 4 con mèo trong căn hộ 65 mét vuông. Anh phát hiện ra tuần này. Anh đòi khách dọn, khách nói trong hợp đồng anh không cấm. Anh không biết phải làm sao.”
Anh Khải 51 tuổi, chủ một xưởng gỗ mỹ nghệ ở Đông Anh, Hà Nội. Anh có 4 căn cho thuê ở Sài Gòn. Năm 2024 anh ký hợp đồng cho thuê căn ở Tân Phú với một khách trẻ. Hợp đồng anh dùng mẫu của ngân hàng cho vay, ngắn 1 trang A4, chỉ ghi tiền thuê và thời hạn.
Khách vào ở 6 tháng. Tuần này anh đến kiểm tra phát hiện 4 con mèo, sàn nhà có vết cào, mùi nồng. Anh đòi khách trả nhà. Khách trưng hợp đồng. Trong hợp đồng không có điều khoản cấm thú cưng. Khách có quyền tiếp tục ở đến hết hạn 2 năm.
Anh Khải gọi Hoàn vì bí. Hoàn xem hợp đồng anh ký. Quả thật chỉ có 8 điều khoản, thiếu ít nhất 12 điều khoản quan trọng khác. Đây là vấn đề nhiều nhà đầu tư miền Bắc gặp khi cho thuê nhà Sài Gòn từ xa.
Bài này Hoàn viết để anh chị tránh tình huống của anh Khải. Hợp đồng đầy đủ không khó. Chỉ cần biết 8 điều khoản phải có.
Hợp đồng cho thuê đầy đủ là gì
Hợp đồng cho thuê nhà ở đầy đủ là hợp đồng có ít nhất 8 điều khoản chính giải quyết được các tình huống thường xảy ra trong quá trình cho thuê. Không phải là hợp đồng dài 10-15 trang phức tạp. Mỗi điều khoản 1-2 đoạn ngắn, ngôn ngữ rõ ràng.
Mẫu hợp đồng 1 trang A4 nhiều người dùng chỉ giải quyết được tiền và thời gian. Không giải quyết được sửa chữa, thú cưng, sửa đổi nội thất, chấm dứt sớm, tăng giá thuê khi gia hạn.
Khi xảy ra tranh chấp, tòa án chỉ căn cứ vào những gì có ghi trong hợp đồng. Không có ghi thì không có quyền yêu cầu.
8 điều khoản phải có trong hợp đồng cho thuê
Hoàn liệt kê theo thứ tự thường được trích dẫn khi có tranh chấp.
Điều khoản 1. Tiền cọc và điều kiện hoàn trả. Ghi rõ số tiền cọc, thường 1-2 tháng tiền thuê. Ghi rõ trường hợp nào cọc bị trừ (hư hỏng vượt mức bình thường, mất đồ, không trả tiền tháng cuối). Ghi rõ thời gian hoàn cọc sau khi khách trả nhà (thường 7-15 ngày).
Điều khoản 2. Thời hạn và điều kiện gia hạn. Ghi rõ thời hạn (thường 1-2 năm). Ghi rõ trước khi hết hạn bao nhiêu ngày phải có thông báo về gia hạn hay không (thường 30-60 ngày). Ghi rõ điều kiện tăng giá thuê khi gia hạn (thường 5-8% mỗi 2 năm).
Điều khoản 3. Điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng. Cả hai bên. Ghi rõ trường hợp nào được chấm dứt trước hạn không bị phạt (chuyển công tác có giấy tờ, người bệnh nặng). Trường hợp nào bị phạt (thường 1-2 tháng tiền thuê). Thời gian thông báo trước (30-60 ngày).
Điều khoản 4. Thú cưng và hút thuốc. Ghi rõ có cho phép thú cưng không, loại nào, số lượng tối đa. Ghi rõ có cho phép hút thuốc trong nhà không. Đây là điều anh Khải đã quên.
Điều khoản 5. Sửa chữa và bảo trì. Phân biệt sửa chữa nhỏ (khách trả) với sửa chữa lớn (chủ trả). Sửa chữa nhỏ thường là thay bóng đèn, thông tắc bồn cầu, sửa khóa cửa. Sửa chữa lớn là thay máy lạnh, thay tủ lạnh, sửa mái dột.
Điều khoản 6. Sửa đổi nội thất. Khách có được khoan đinh treo tranh không, sơn lại tường không, lắp đặt thêm tủ kệ không. Nếu cho thì phải hoàn nguyên khi trả nhà.
Điều khoản 7. Số người ở và mục đích sử dụng. Ghi rõ số người tối đa được ở trong căn (thường 2 người cho 1 phòng ngủ, 4 người cho 2 phòng ngủ). Cấm sử dụng làm văn phòng, cấm sang nhượng cho người khác thuê lại.
Điều khoản 8. Phương thức và thời hạn thanh toán. Ghi rõ chuyển khoản hay tiền mặt. Ngày nào trong tháng phải thanh toán (thường ngày 5 hoặc ngày 10). Phạt chậm thanh toán bao nhiêu phần trăm/ngày.
Sai lầm thường gặp trong hợp đồng cho thuê
Sai lầm thứ nhất. Dùng mẫu hợp đồng ngắn 1 trang A4. Thiếu hầu hết các điều khoản chính. Khi xảy ra vấn đề là không có cơ sở yêu cầu.
Sai lầm thứ hai. Không công chứng. Hợp đồng cho thuê từ 6 tháng trở lên nên công chứng. Khi cần khởi kiện hoặc làm việc với cơ quan công an, có công chứng là cơ sở pháp lý mạnh hơn nhiều.
Sai lầm thứ ba. Không có biên bản giao nhà ban đầu. Bảng kê tài sản trong căn nhà phải có chữ ký 2 bên. Khi khách trả nhà mới có cơ sở so sánh hư hỏng.
Sai lầm thứ tư. Không có ảnh hiện trạng. Chụp ảnh từng phòng, từng góc, từng nội thất trước khi giao. Ký xác nhận ảnh là bản gốc. Khi tranh chấp ảnh là bằng chứng mạnh.
Sai lầm thứ năm. Không kiểm tra CMND và xác minh khách thật. Photo CMND mặt trước mặt sau. Lưu trong hồ sơ. Khi cần báo công an có ngay thông tin.
Mẫu hợp đồng Hoàn dùng cho khách
Hoàn có một mẫu hợp đồng 4-5 trang A4 đã chỉnh chuẩn theo luật nhà ở Việt Nam hiện hành. Đầy đủ 8 điều khoản chính, có chỗ điền tham số, có phụ lục biên bản giao nhà với bảng kê tài sản 25 mục.
Mẫu này Hoàn dùng cho mọi khách miền Bắc cho thuê nhà miền Nam. Đã chạy qua một luật sư chuyên BĐS xem trước. Đã giải quyết 3 vụ tranh chấp nhỏ trong 2 năm qua mà không phải kiện tụng.
Anh Khải sau khi gọi Hoàn đã làm 3 việc. Một, ký phụ lục hợp đồng bổ sung điều khoản về thú cưng, áp dụng từ ngày ký. Hai, đàm phán với khách giảm số mèo từ 4 xuống 2 con. Ba, tăng tiền cọc thêm 5 triệu để bù rủi ro hư hỏng. Khách chấp nhận vì không muốn tìm nhà khác.
Quy trình ký hợp đồng từ xa cho NĐT miền Bắc
Anh chị ở Hà Nội, khách ở Sài Gòn, không gặp được trực tiếp. Hoàn dùng quy trình này.
Một, gửi mẫu hợp đồng qua email cho khách đọc trước. Yêu cầu khách phản hồi trong 2 ngày.
Hai, gọi video qua zoom với khách, đi qua từng điều khoản, giải thích rõ. Mất 30-45 phút.
Ba, in 2 bản, gửi cho khách qua bưu điện EMS. Khách ký 2 bản, ký vào tất cả các trang, gửi lại 1 bản qua EMS.
Bốn, anh chị (hoặc người được ủy quyền) gặp khách trực tiếp tại nhà để giao nhà, ký biên bản giao nhà, chụp ảnh. Khoản này phải có người trực tiếp, không làm từ xa được.
Năm, lưu cả hợp đồng và biên bản giao nhà cùng ảnh trong một thư mục Google Drive. Khi cần trích là có ngay.
Câu hỏi thường gặp
Câu 1. Em đang dùng hợp đồng 1 trang A4. Em có nên đổi sang hợp đồng đầy đủ giữa chừng không?
Có. Soạn phụ lục hợp đồng bổ sung 5-6 điều khoản thiếu. Phụ lục cũng phải có chữ ký 2 bên. Phụ lục có giá trị pháp lý ngang hợp đồng chính. Đừng đợi đến lúc tranh chấp mới làm.
Câu 2. Em có cần luật sư riêng để xem hợp đồng không?
Không bắt buộc nếu dùng mẫu đã qua kiểm tra. Nhưng với hợp đồng từ 24 tháng trở lên hoặc giá thuê từ 30 triệu/tháng trở lên thì nên có luật sư xem. Chi phí 500 nghìn đến 1,5 triệu cho 1 lần, đáng tiền.
Câu 3. Em cho thuê chỉ 5 tháng, có cần ký hợp đồng đầy đủ không?
Có. Hợp đồng 5 tháng vẫn nên có 6-7 điều khoản chính (bỏ điều khoản gia hạn, tăng giá). Càng ngắn hạn càng dễ xảy ra tranh chấp vì khách không có ý ở dài.
Câu 4. Em muốn em gửi mẫu hợp đồng và biên bản giao nhà cho em không?
Được. Em nhắn Hoàn qua zalo. Hoàn gửi file Word cho em tùy chỉnh tên, địa chỉ, giá thuê. Có hướng dẫn từng điều khoản nên điền số nào, vì sao.
Lời cuối từ Hoàn
Anh chị muốn Hoàn gửi mẫu hợp đồng cho thuê 4 trang A4 + biên bản giao nhà có sẵn bảng kê 25 mục, hay muốn Hoàn ngồi 30 phút trao đổi từng điều khoản áp riêng vào căn của anh chị? Để lại bình luận ‘BẢN ĐỒ’ dưới bài, Hoàn gửi tận tay.
P.S. Hoàn nói thẳng. Hợp đồng đầy đủ không phải để khoe luật. Là để giữ tiền khi sự cố xảy ra. Anh Khải đã mất 8 triệu đàm phán lại với khách chỉ vì thiếu điều khoản về thú cưng. Anh chị mà tiếc 30 phút soạn hợp đồng đầy đủ, một ngày nào đó sẽ mất nhiều hơn 8 triệu.
