Anh Huy 37 tuổi, kỹ sư xây dựng ở công ty Hàn Quốc, sống ở Long Biên Hà Nội, vợ làm ngân hàng, hai vợ chồng có 1 con nhỏ. Sau 12 năm đi làm, hai vợ chồng gom được 5,2 tỷ (3,5 tỷ tiết kiệm + 1,7 tỷ bán mảnh đất bố mẹ cho). Anh Huy tính vào Nam mua căn hộ đầu tiên cho gia đình sinh sống lâu dài. Nhưng khi ngồi xuống lập kế hoạch, anh không biết bắt đầu từ đâu. Anh nhắn Hoàn: “Anh Hoàn, em nghe nhiều người nói phải có kế hoạch trước khi mua. Nhưng kế hoạch gồm những gì em không rõ. Em bắt đầu từ đâu?”
Bài này Hoàn viết cho những anh chị NĐT miền Bắc như anh Huy — muốn nghiêm túc lập kế hoạch đầu tư BĐS cá nhân trước khi xuống tiền, nhưng chưa có khung mẫu. Đọc đến cuối anh chị sẽ có 5 bước cụ thể để làm trong 1 tuần.
5 bước lập kế hoạch từ con số 0
Đây là khung Hoàn dùng khi tư vấn cho khách mới. Áp dụng cho vốn 5-50 tỷ.
Bước 1: Chụp bức tranh tài chính hiện tại. Ghi rõ 5 con số:
– Vốn tự có (tiền mặt, sổ tiết kiệm, chứng khoán có thể bán trong 1 tháng). – Vốn có thể vay được (ngân hàng dựa trên thu nhập và tài sản đảm bảo). – Thu nhập hàng tháng (lương, kinh doanh, cho thuê). – Chi tiêu bắt buộc hàng tháng (sinh hoạt, học phí con, phí sinh hoạt). – Nghĩa vụ tài chính (nợ đang trả, chi phí lớn dự kiến trong 2 năm).
Anh Huy có: vốn tự có 5,2 tỷ, vay được thêm 3-4 tỷ (dựa lương vợ chồng 55 triệu/tháng), thu nhập 55 triệu/tháng, chi tiêu 32 triệu/tháng, nghĩa vụ 1 khoản trả nợ mua ô tô 8 triệu/tháng (còn 3 năm).
Bức tranh tài chính rõ ràng là nền tảng. Không có bước này, mọi kế hoạch sau đều mơ hồ.
Bước 2: Xác định mục tiêu 3-5 năm và mục tiêu 10 năm. Không phải “làm giàu” hay “tăng tài sản”. Cụ thể hơn:
– 3-5 năm: mua được nhà đầu tiên cho gia đình ở, dòng thuê tài sản đủ trả 60% khoản vay. – 10 năm: có 2-3 tài sản, tổng giá trị 15-20 tỷ, dòng thuê ròng đủ chi tiêu gia đình cơ bản.
Anh Huy chốt: 3 năm mua căn nhà phố Sài Gòn 6-7 tỷ cho gia đình vào ở, cho thuê 1 phần lấy dòng tiền. 10 năm sau có thêm 1 căn hộ nhỏ cho thuê ở khu trung tâm hơn.
Mục tiêu càng cụ thể, đo được, càng dễ ra quyết định. Mục tiêu mơ hồ dẫn đến mua bừa.
Bước 3: Chọn 1-2 khu vực để bám sâu, không rải nhiều nơi. Với vốn 5-15 tỷ và mới vào Nam, chọn 1 khu vực để hiểu sâu trong 6-12 tháng đầu. Đừng cùng lúc theo dõi 5 tỉnh, sẽ không sâu được đâu.
Nguyên tắc chọn khu: – Có nhu cầu ở thật (dân cư đông, khu công nghiệp, gần trường học/bệnh viện). – Hạ tầng đã hoặc sắp hoàn thiện (không phải chờ 5-7 năm hạ tầng mới có). – Giá hợp túi tiền của mình (nằm trong khoảng 60-80% ngân sách để còn dư cho chi phí phụ). – Anh chị có thể đi lại được (không quá xa nơi mình hay có mặt).
Anh Huy chọn Gò Vấp và Thủ Đức. Giá nhà phố 5-8 tỷ đúng ngân sách, dòng cho thuê 15-30 triệu/tháng, gần trung tâm, có nhiều trường học.
Bước 4: Đặt tiêu chí lọc sản phẩm cụ thể. Sau khi chọn khu, đặt 5-7 tiêu chí phải có cho tài sản đầu tiên:
Ví dụ tiêu chí anh Huy: – Nhà phố 5x18m trở lên, 3 tầng. – Sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ. – Hẻm xe hơi 5m trở lên. – Cách trường học công lập/bệnh viện dưới 2km. – Đang có khách thuê hoặc dễ tìm khách thuê (dựa trên khảo sát 2-3 môi giới cho thuê khu đó). – Giá 6-7,5 tỷ. – Không dính quy hoạch, không nằm trong khu dự kiến giải tỏa.
Tiêu chí càng cụ thể, khi lướt tin càng dễ lọc. Khi đi xem nhà càng dễ quyết. Không có tiêu chí, sẽ đi xem 30 căn vẫn không mua được cái nào.
Bước 5: Đặt timeline và cột mốc kiểm tra. Kế hoạch không có timeline là mơ ước. Đặt cột mốc cụ thể:
– Tháng 1-2: khảo sát 2 khu vực, đi thực địa 1 lần vào Nam 3-4 ngày. – Tháng 3-4: lọc 20-30 tin qua 8 chi tiết, đi xem tận nơi 6-8 căn. – Tháng 5-6: chốt 1 căn, ký cọc, hoàn tất công chứng. – Tháng 7-9: hoàn thiện thủ tục vay, chuyển tiền, sang tên. – Tháng 10-12: chuyển gia đình vào Nam (nếu định ở), hoặc tìm khách thuê.
Anh Huy áp dụng, hiện đang ở tháng 8, sắp chốt căn nhà phố Gò Vấp 6,8 tỷ.
Vì sao lập kế hoạch quan trọng hơn tìm sản phẩm hay
Đa số NĐT mới đi ngược quy trình: tìm sản phẩm trước, rồi ép kế hoạch tài chính vào. Kết quả: mua căn không hợp túi tiền, dòng tiền hụt, áp lực trả nợ.
Người có kế hoạch trước đi ngược lại: xác định mình có bao nhiêu, mục tiêu là gì, rồi tìm sản phẩm khớp. Cách này giảm 70-80% rủi ro mua nhầm.
Anh Huy nói với Hoàn buổi thứ 3: “Em thấy kế hoạch không phải làm cho có. Kế hoạch là bộ lọc. Có kế hoạch, em đi xem 6 căn chốt được 1. Không có kế hoạch, chắc em đi xem 20 căn vẫn không quyết được.”
Trò chuyện thẳng với anh chị
Lúc này anh chị có thể đang nghĩ: “Nhưng em không phải chuyên gia tài chính, làm sao lập được kế hoạch chuẩn?” Câu hỏi rất thực tế.
Trả lời: không cần chuẩn 100%. Cần đủ để không mắc sai lầm lớn. 5 bước trên là mức tối thiểu, không phải tối đa. Anh chị có thể làm trong 3-5 buổi tối cuối tuần với vợ/chồng, dùng excel hoặc giấy bút.
Nếu cảm thấy quá phức tạp, có 2 lựa chọn: (1) tự làm với sự hỗ trợ của cố vấn (họ đặt câu hỏi, mình trả lời, họ điền vào form); (2) tham gia workshop 1 buổi về lập kế hoạch đầu tư BĐS. Cả hai đều rẻ hơn nhiều so với mua nhầm 1 căn.
Anh chị đã bao giờ mua một tài sản 5-10 tỷ mà không có kế hoạch trước? Nếu có, cảm giác lo lắng 3-6 tháng sau có phải xuất hiện không? Đó là dấu hiệu thiếu kế hoạch.
Bằng chứng từ 47 khách
Trong 47 khách Bắc Hoàn dẫn vào Nam, Hoàn phân tách:
– 32 khách có kế hoạch trước khi gặp Hoàn (dù chưa hoàn chỉnh): tỷ lệ mua căn phù hợp 100%, không có ai hối tiếc sau 12 tháng. – 15 khách không có kế hoạch, chỉ có ý định chung “muốn mua căn nhà”: 6 người mua được căn phù hợp sau khi Hoàn cùng lập kế hoạch, 9 người vẫn đang chưa quyết được sau 6-18 tháng gặp Hoàn.
Con số cho thấy: có kế hoạch là điều kiện gần như bắt buộc để ra quyết định trong khoảng thời gian hợp lý. Không có kế hoạch không phải không mua được, chỉ là mất nhiều thời gian và dễ mua nhầm.
Cam kết của Hoàn
Nếu anh chị chưa có kế hoạch, Hoàn hỗ trợ:
Buổi 1 (1,5 giờ): cùng anh chị vẽ bức tranh tài chính, xác định mục tiêu 3-5 năm và 10 năm. Buổi 2 (1 giờ): cùng chọn khu vực và đặt tiêu chí sản phẩm. Buổi 3 (30 phút): chốt timeline và cột mốc.
Ba buổi này Hoàn không tính phí cho khách đang trong quá trình chọn nhà. Sau khi xong, anh chị có kế hoạch bằng văn bản để tự soi mỗi khi lung lay.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm thứ nhất: bỏ qua bước 1 (chụp tài chính), nhảy thẳng vào chọn nhà. Không biết mình có bao nhiêu thì không biết mua được gì. Nhiều người mua rồi mới thấy vay quá tay, dòng thuê không đủ trả lãi.
Sai lầm thứ hai: đặt mục tiêu mơ hồ “tăng tài sản, giàu hơn”. Mục tiêu mơ hồ dẫn đến quyết định mơ hồ. Cần cụ thể: bao nhiêu tài sản, bao nhiêu dòng tiền, trong bao lâu.
Sai lầm thứ ba: rải vốn 5 tỉnh cùng lúc, không tập trung. Vốn 5-15 tỷ và mới vào Nam nên tập trung 1-2 khu. Rải quá rộng không sâu được, dễ mua nhầm.
Sai lầm thứ tư: không đặt timeline. Không có timeline thì lướt tin cả năm cũng không chốt được. Đặt mốc, ép mình ra quyết định.
Câu hỏi thường gặp
Em có nên thuê chuyên gia tài chính riêng để lập kế hoạch không? Với vốn 5-15 tỷ và mục tiêu đầu tư BĐS đơn giản, không cần. Cố vấn BĐS tử tế lập được kế hoạch cơ bản. Vốn trên 30 tỷ hoặc mục tiêu phức tạp (đa danh mục: BĐS + chứng khoán + kinh doanh), cân nhắc thuê chuyên gia tài chính riêng.
Em có gia đình, kế hoạch phải làm chung với vợ/chồng đúng không? Bắt buộc. Không có kế hoạch chung, quá trình mua nhà dễ bị bất đồng, kéo dài, quyết định không dứt khoát. Lập cùng nhau ngay từ bước 1.
Kế hoạch có phải sửa thường xuyên không? Sửa 6 tháng/lần là hợp lý. Khi có thay đổi lớn (sinh con, thay đổi công việc, có khoản tiền lớn từ đâu đó), sửa ngay.
Em vốn ít (3-5 tỷ), có nên đầu tư BĐS Nam ngay không? Với vốn 3-5 tỷ, cân nhắc kỹ. Vào Nam mua căn phù hợp cần ít nhất 5-6 tỷ (kể cả vay). Nếu chưa đủ, tích lũy thêm 1-2 năm rồi vào, tránh vay quá tay áp lực.
Anh chị chọn hướng nào
Kế hoạch không phải giấy tờ hình thức, đó là bộ lọc để anh chị không mua nhầm 5-15 tỷ. Dành 1 tuần lập cho tốt còn hơn 3-5 năm hối tiếc.
Anh chị muốn Hoàn gửi mẫu kế hoạch đầu tư BĐS cá nhân (file excel điền được), hay muốn dành 3 buổi cùng Hoàn lập kế hoạch từ con số 0 (miễn phí cho khách đang chọn nhà)?
Để lại bình luận BẢN ĐỒ bên dưới, Hoàn gửi mẫu kế hoạch cùng Bản đồ Nam tiến. Nhận xong mời anh chị vào nhóm zalo NĐT Bắc–Nam.
P.S. — Anh chị nhớ: kế hoạch không quan trọng bằng việc có kế hoạch. Một kế hoạch chưa hoàn hảo còn hơn không có gì. Bắt đầu với 5 bước trên, chỉnh sau, đừng chờ hoàn hảo.
