Khi nào một khu hết dư địa tăng giá: bốn dấu hiệu Hoàn dùng để đọc khu

Anh Hiệu, 40 tuổi, ngoài Hải Phòng, gọi cho Hoàn một tối muộn tháng 5 sau khi vừa bán căn hộ ở Vũ Yên được 6 tỷ 2. Câu đầu tiên anh nói. “Tôi có gần 7 tỷ, giờ nên bỏ vào Thủ Đức lõi hay xuống Long Thành, Bến Cát cho rẻ?” Câu thứ hai anh hỏi tiếp mới đáng chú ý. “Thủ Đức thì đắt rồi, còn tăng được nữa không anh Hoàn?”

Đây là câu hỏi Hoàn nghe không dưới 20 lần mỗi tháng từ nhà đầu tư Bắc. Ai vào Nam cũng lo một chuyện. Khu này đã chạy rồi, mua vào có phải đu đỉnh không. Bài này Hoàn kể bốn dấu hiệu Hoàn dùng để đọc một khu còn dư địa hay đã cạn. Không cần đợi báo cáo, không cần chờ ai nói. Đọc được ngay trên số liệu và trên chân đi thực địa.

Khu vực hết dư địa tăng giá là gì

Khu vực hết dư địa tăng giá là khu đã hoàn thành gần trọn chu kỳ tăng của nó. Giá đã phản ánh gần đủ các yếu tố sẽ đến trong 3 tới 5 năm tới, gồm hạ tầng đã hoàn thành, dân số đã ổn định, chức năng khu đã định hình. Mua vào lúc này không phải là sai, nhưng biên tăng còn lại rất mỏng, thường 5 tới 10% mỗi năm chứ không phải x2 x3 như 5 năm đầu.

Ngược lại, khu còn dư địa là khu mới đi được 30 tới 60% chu kỳ. Nhiều yếu tố lớn còn ở phía trước. Ai mua đúng lúc này thường bắt được sóng chính, biên tăng 15 tới 30% mỗi năm trong 3 tới 5 năm.

Vấn đề là hai loại khu này nhìn từ bên ngoài rất giống nhau. Cả hai đều có đường đẹp, có dự án, có báo chí. Phải nhìn vào bốn dấu hiệu cụ thể mới phân biệt được.

Trần Quốc Hoàn khảo sát KCN Đại Đăng Bình Dương động lực tăng giá bất động sản

Dấu hiệu 1: Tỷ lệ dự án 1/500 đã bán hết trên tổng dự án trong khu

Đây là dấu hiệu số một Hoàn dùng. Cách đọc thế này. Anh chị lên bản đồ quy hoạch của khu, đếm tất cả các dự án đã có 1/500 phê duyệt. Rồi hỏi môi giới địa phương xem trong số đó đã có bao nhiêu dự án sold out sơ cấp, tức là chủ đầu tư đã bán hết cho khách hàng đầu tiên.

Khi tỷ lệ này vượt 70%, tức là 7 trên 10 dự án đã hết hàng sơ cấp, khu đã bước vào giai đoạn thứ cấp. Thứ cấp nghĩa là ai muốn mua thêm chỉ mua lại từ nhà đầu tư F1, không mua được từ chủ đầu tư nữa. Giá thứ cấp thường cao hơn sơ cấp 20 tới 40%. Biên tăng giá còn lại sẽ mỏng hơn rất nhiều.

Ví dụ Phú Mỹ Hưng Quận 7 hiện tại. 95% các dự án nội khu đã bán hết sơ cấp từ 15 năm trước. Giá nhà phố nội khu 200 tới 260 triệu một mét vuông là giá thứ cấp, đã phản ánh gần trọn vị trí. Anh Hiệu vào Phú Mỹ Hưng lúc này mua an toàn nhưng khó lời to.

Ngược lại, khu Nam Long Thành hoặc phía đông Bến Cát hiện tỷ lệ sold out sơ cấp mới khoảng 30 tới 40%. Nhiều dự án 1/500 còn hàng chưa mở bán. Đây là khu còn nhiều dư địa.

Dấu hiệu 2: Tỷ lệ nhà đã có người vào ở thật trên tổng số căn đã bán

Cái này Hoàn thấy nhà đầu tư Bắc hay bỏ qua. Nhưng nó chính là dấu hiệu quyết định khu có tăng giá bền vững hay không. Cách đọc, anh chị đi thực địa vào buổi tối, đếm số căn có đèn sáng trên một dãy phố. Chia cho tổng số căn để ra tỷ lệ lấp thật.

Khi tỷ lệ này dưới 30%, khu còn nhiều nhà đầu tư ôm chờ tăng giá, chưa có dân thật vào ở. Đây là khu còn dư địa, vì khi dân thật vào, các dịch vụ theo sau như trường học, chợ, y tế sẽ đẩy giá lên tầng mới.

Khi tỷ lệ vượt 70%, khu đã lấp đầy dân thật. Biên tăng còn lại phụ thuộc vào chất lượng dân cư và mức sống trong khu, không còn tăng theo sóng hạ tầng nữa.

Ví dụ khu VSIP 1 Thuận An chung cư nhóm The Habitat, Tecco lấp thật đã trên 80% sau 5 năm. Tỷ suất cho thuê tốt 5,4%, nhưng biên tăng giá đã chậm lại. Càng đọc, anh chị càng thấy vì sao Hoàn nói khu này giờ chỉ hợp NĐT muốn dòng tiền, không hợp NĐT săn tăng giá mạnh.

Dấu hiệu 3: Còn bao nhiêu công trình hạ tầng lớn chưa hoàn thành

Cái này quyết nhịp còn lại của khu. Anh chị đếm các công trình hạ tầng cấp vùng và cấp thành phố đang trong lộ trình 5 năm tới đi qua hoặc kết nối đến khu. Gồm cao tốc, metro, vành đai, sân bay, cảng lớn, cầu.

Khu còn dư địa thường có ít nhất 2 tới 3 hạ tầng lớn chưa xong. Ví dụ Long Thành hiện tại còn sân bay Long Thành giai đoạn 1 chưa vận hành thương mại, cao tốc Biên Hòa Vũng Tàu còn thi công, cầu Phước An chưa hoàn thành. Ba cái này gộp lại đủ để đẩy khu đi thêm một chu kỳ.

Khu cạn dư địa là khu hạ tầng đã xong gần hết. Chỉ còn các dự án nhỏ, dự án nâng cấp. Ví dụ Q7 Phú Mỹ Hưng lõi, hạ tầng đã hoàn thiện 15 năm nay. Không còn cú hích lớn nào đủ đẩy giá nhảy tầng.

Xem thêm bài của Hoàn về thời điểm vào sóng hạ tầng để hiểu vì sao vào lúc hạ tầng đang khởi công thường ăn được biên lớn nhất.

Dấu hiệu 4: Chênh giá giữa mặt tiền và hẻm thu hẹp lại

Đây là dấu hiệu tinh vi nhất mà cũng đáng tin nhất. Cách đọc thế này. Ở khu mới, giá mặt tiền thường cao gấp 3 tới 5 lần giá hẻm. Ví dụ đường Đinh Tiên Hoàng Q1, mặt tiền 380 tới 460 triệu, hẻm 155 tới 180 triệu, chênh khoảng 2,5 lần.

Ở khu đã cạn dư địa, giá hẻm bắt đầu bò lên gần với giá mặt tiền. Chênh chỉ còn 1,5 tới 2 lần. Vì cầu đã lấp đầy, người mua không còn tùy chọn nhiều, phải chấp nhận hẻm với giá gần mặt tiền.

Hoàn theo dõi cái này ở Bình Thạnh khu Phan Xích Long. 5 năm trước mặt tiền 250 tới 300 triệu, hẻm xe hơi 100 tới 120 triệu, chênh 2,5 lần. Bây giờ mặt tiền 350 tới 400 triệu, hẻm xe hơi 155 tới 175 triệu, chênh còn khoảng 2 lần. Đây là dấu hiệu khu đang bước vào cuối chu kỳ tăng.

Ngược lại, khu Bến Cát Mỹ Phước hiện chênh mặt tiền và hẻm vẫn 3 tới 4 lần. Còn nhiều đường để giá hẻm bò lên.

Sai lầm thường gặp

Chọn khu chỉ vì báo đang nói nhiều. Báo đăng nhiều là khi khu đã vào cuối chu kỳ, chủ đầu tư đẩy PR cuối để thoát hàng thứ cấp. Vào lúc này thường trễ nhịp.

Nhìn giá đắt hay rẻ tuyệt đối. Giá 30 triệu một mét ở Long Thành có thể đắt tương đối nếu khu đã đi hết sóng. Giá 150 triệu một mét ở Bình Thạnh có thể rẻ tương đối nếu khu mới chuyển tầng dịch vụ.

Chỉ nhìn dự án mới mở bán, bỏ qua thứ cấp. Chủ đầu tư luôn có lý do để nói dự án mới còn tăng. Nhìn giá thứ cấp mới ra được sự thật thị trường.

Chưa đi thực địa buổi tối để đếm đèn sáng. Cái này không thay được bằng bất kỳ báo cáo nào. Buổi tối bật đèn là sự thật, không ai giả được.

Nhầm dư địa hạ tầng với dư địa thị trường. Có hạ tầng chưa xong không đảm bảo giá tăng, nếu không có dân thật vào ở. Đọc thêm vùng trũng giá bất động sản để hiểu vì sao vùng trũng thật là vùng có cả hạ tầng và có dân thật đang tới.

Bốn dấu hiệu áp cho Thủ Đức, câu trả lời cho anh Hiệu

Quay lại câu hỏi của anh Hiệu về Thủ Đức. Hoàn áp bốn dấu hiệu.

Thứ nhất, tỷ lệ dự án 1/500 sold out sơ cấp ở Thủ Đức khoảng 55 tới 60%. Tức còn khoảng 40% dự án chưa hết hàng sơ cấp. Vẫn còn dư địa, nhưng đang chuyển tầng.

Thứ hai, tỷ lệ dân thật vào ở khu Trường Thọ khoảng 45 tới 55%, khu Tam Bình Gò Dưa khoảng 55 tới 65%. Còn dư địa để lấp thêm.

Thứ ba, hạ tầng còn Metro số 1 mới vận hành, Metro số 2 đang triển khai, tuyến Vành đai 3 đang thi công. Ba hạ tầng lớn chưa xong. Còn cú hích.

Thứ tư, chênh giá mặt tiền và hẻm ở Trường Thọ hiện khoảng 2,5 tới 3 lần. Chưa thu hẹp. Còn dư địa cho hẻm bò lên.

Kết luận cho anh Hiệu, Thủ Đức không phải khu cạn dư địa. Đang ở khoảng giữa chu kỳ. Với 7 tỷ, anh có thể vào Thủ Đức Tam Bình hoặc Hiệp Bình Chánh, kèm được tăng giá 3 tới 5 năm và dòng tiền vừa phải. Xuống Long Thành hoặc Bến Cát thì rẻ hơn nhưng chờ hạ tầng lâu hơn.

Câu hỏi thường gặp

1. Tỷ lệ sold out sơ cấp em tra ở đâu anh Hoàn?

Anh chị hỏi trực tiếp môi giới bản địa của khu. Họ biết chính xác dự án nào còn hàng, dự án nào đã hết. Đừng chỉ tra trên trang web chủ đầu tư, vì họ không cập nhật kịp. Kênh thứ hai là các nhóm Zalo môi giới địa phương.

2. Đếm đèn sáng buổi tối cụ thể mấy giờ thì chuẩn?

Từ 7h đến 9h tối là chuẩn nhất. Sớm quá thì nhiều nhà còn chưa về, muộn quá thì nhiều nhà đã tắt đèn ngủ. Đi vào tối thứ Tư hoặc thứ Năm, tránh cuối tuần vì có gia đình đi chơi vắng.

3. Khu còn dư địa nhưng em vào sớm quá thì có sao không?

Vào quá sớm thì kẹt vốn 3 tới 5 năm không tăng, không có dòng tiền thuê vì chưa có dân. Đây là bẫy chung của đất nền vùng xa. Nguyên tắc Hoàn, chỉ vào khi thấy ít nhất một hạ tầng lớn đang trong giai đoạn thi công, không phải giai đoạn “sắp khởi công”.

4. Em nhìn thấy khu còn 2 dấu hiệu tốt, 2 dấu hiệu xấu, nên vào không?

Không quyết được bằng câu trả lời chung. Phải xem 2 dấu hiệu tốt và 2 dấu hiệu xấu là cái nào. Hai dấu hiệu “hạ tầng còn nhiều” và “sold out sơ cấp thấp” mạnh hơn “chênh giá thu hẹp” và “dân thật lấp cao”. Anh chị gửi Hoàn tên khu cụ thể để Hoàn phân tích cho.

Anh chị muốn Hoàn làm gì tiếp theo

Anh chị muốn Hoàn gửi bản tự đánh giá 4 dấu hiệu cho một khu cụ thể anh chị đang ngắm để tự chấm, hay muốn Hoàn phân tích trực tiếp cho anh chị dựa trên số vốn và khu ngắm.

Nếu chọn tự đánh giá, nhắn cho Hoàn tên khu và một chữ “DƯ ĐỊA” qua fanpage. Hoàn gửi checklist trong ngày.

P.S. Anh chị mà chọn nhầm khu đã cạn dư địa, cái mất không phải là mất tiền. Cái mất là mất một chu kỳ 5 năm cuộc đời chôn vốn chỗ không lên nữa. Bốn dấu hiệu ở trên là để anh chị tránh đúng cái mất đó.