Kiểm tra uy tín chủ đầu tư phía Nam: 6 lớp lọc trước khi ký cọc

Anh Bình gọi Hoàn lúc 10 giờ đêm, giọng gấp. Anh vừa dự lễ mở bán một dự án nhà phố ở Long An về, được chiết khấu 15% nếu ký cọc trong tối. Sale nói CĐT là một tập đoàn lớn, có nhiều dự án đã bàn giao, uy tín 20 năm.

Anh Bình 42 tuổi, ở Hà Nội, vốn 10 tỷ, muốn mua nhà phố giữ 3 đến 5 năm rồi bán. Đây là lần đầu anh mua BĐS phía Nam. Anh hỏi Hoàn một câu, “Em ơi, kiểm tra sao để biết CĐT này có thật uy tín không, chứ tôi nghe tên thấy quen mà chưa từng làm việc bao giờ.”

Hoàn nói với anh một câu. Anh Bình dập máy, không cọc tối đó.

Câu Hoàn nói là, “Anh ơi, uy tín 20 năm là câu anh nghe từ miệng sale. Còn uy tín thật, mình phải tự đọc trên hồ sơ, trên báo chí, và trên miệng dân đang ở dự án cũ của họ.”

Vì sao “uy tín thương hiệu” là bẫy êm ái nhất

Người mua BĐS ở xa thường bị dẫn bởi cảm giác quen tai. Nghe tên CĐT nhiều lần trên báo, thấy quảng cáo billboard nhiều lần trên đường, nghĩ là an toàn.

Nhưng an toàn thương hiệu không đồng nghĩa an toàn dự án cụ thể.

Có 3 tình huống người mua Bắc hay dính. Một là CĐT có tên lớn nhưng dự án cụ thể mình mua lại thuộc công ty con vốn mỏng, nếu công ty con phá sản, tập đoàn mẹ không có nghĩa vụ đền. Hai là CĐT từng có dự án bàn giao đúng hạn 10 năm trước, giờ đã đổi chủ, đội ngũ mới, năng lực khác hoàn toàn. Ba là CĐT còn tên nhưng đang bị siết nợ trái phiếu, dự án cụ thể có thể bị đình chỉ bất cứ lúc nào.

Cả 3 tình huống này không đọc trên báo tài chính là không thấy.

Hoàn đã gặp 4 khách trong 12 tháng qua đều rơi vào một trong 3 tình huống trên. Người bán, trong lúc chào hàng, không bao giờ nói. Sự thật chỉ hiện ra khi mình tự đi soi.

Trần Quốc Hoàn khảo sát KCN Nhơn Trạch, kiểm tra chủ đầu tư dự án phía Nam

Kiểm tra uy tín chủ đầu tư là gì

Kiểm tra uy tín chủ đầu tư là quá trình soi 6 lớp thông tin về công ty đứng tên dự án, từ pháp lý doanh nghiệp, tài chính, lịch sử bàn giao, đến phản hồi từ cư dân dự án cũ, để biết CĐT còn đủ năng lực hoàn thành dự án mình sắp mua hay không.

Hoàn nhấn 3 chữ ở trên. Công ty đứng tên dự án. Không phải tập đoàn mẹ. Không phải thương hiệu. Là pháp nhân cụ thể ký với anh chị.

Anh chị đang có thể nghĩ, việc này quá kỹ thuật, không phải chuyên môn của mình. Hoàn hiểu. Nhưng đây là chuyên môn ai cũng học được trong 4 tiếng, và nó cứu được vốn cả chục tỷ.

6 lớp lọc Hoàn dùng để kiểm tra chủ đầu tư

Lớp 1 — Tra pháp nhân cụ thể ký hợp đồng

Vào cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp. Nhập mã số thuế của CĐT ghi trên hợp đồng đặt cọc. Kiểm 5 mục.

Ngày thành lập. Vốn điều lệ. Người đại diện pháp luật. Ngành nghề đăng ký có bao gồm kinh doanh BĐS không. Và lịch sử thay đổi trong 12 tháng gần nhất.

Nếu công ty vừa thành lập dưới 2 năm, vốn điều lệ thấp hơn quy mô dự án nhiều lần, người đại diện thay 3 lần trong 6 tháng, dừng lại. Không cần đọc tiếp.

Lớp 2 — Đối chiếu công ty ký hợp đồng với thương hiệu quảng cáo

Đây là bước phát hiện được nhiều mưu mẹo nhất.

Nhiều CĐT quảng cáo bằng tên tập đoàn mẹ nổi tiếng, nhưng hợp đồng lại ký với công ty con vốn mỏng. Anh chị hỏi thẳng sale một câu. “Nếu công ty này phá sản, tập đoàn mẹ có trách nhiệm gì bằng văn bản không.” Nếu sale ấp úng, đó là dấu hiệu rõ.

Trên hợp đồng, nếu bên A là công ty TNHH mới thành lập, không phải tập đoàn mẹ, uy tín tập đoàn mẹ chỉ là hình ảnh, không phải bảo lãnh pháp lý.

Lớp 3 — Tra tình trạng nợ trái phiếu và ngân hàng

Google tên CĐT kèm các từ khóa như “trái phiếu đến hạn”, “chậm trả lãi”, “gia hạn nợ”, “bị siết nợ”.

Đọc kỹ tin trong 6 tháng gần nhất. Trong ngành BĐS phía Nam, nhiều CĐT lớn đã bị siết trái phiếu từ 2023 đến nay. Có tên vẫn còn quảng cáo dự án mới, nhưng thực chất đang bán để lấy tiền trả nợ cũ. Dự án đó rủi ro cao chậm bàn giao.

Đây là bước Hoàn coi trọng nhất khi soi CĐT phía Nam từ 2024 trở đi.

Lớp 4 — Đọc lịch sử bàn giao 3 dự án gần nhất

CĐT nào cũng khoe dự án đầu tay bàn giao đúng hạn. Nhưng thị trường sau 2020 đã khác. Anh chị soi 3 dự án gần nhất.

Ba câu hỏi. Có bàn giao đúng hạn không, chậm bao lâu. Chất lượng bàn giao có đúng như hợp đồng không, cắt tiện ích gì. Có ra sổ hồng đúng hạn không, chậm bao lâu.

Cách tra rẻ và chính xác nhất, vào group Facebook cư dân dự án đó. Hỏi thẳng 5 người bất kỳ. Cư dân đang ở nói thật hơn báo chí gấp 10 lần.

Lớp 5 — Nghe cư dân dự án cũ nói gì

Cách Hoàn hay làm, đi đến chính dự án cũ của CĐT vào cuối tuần. Ngồi ở quán cà phê nội khu 2 tiếng. Bắt chuyện 3 đến 5 cư dân. Hỏi thẳng.

“Anh chị ở đây bao lâu rồi. Có gì hài lòng và không hài lòng về CĐT không. Nếu mua lại, có mua dự án khác của họ không.”

Câu trả lời của người đang ở là bằng chứng đáng tin nhất, vì họ không được trả tiền để nói. Nếu 3 trên 5 người khuyên không mua tiếp, Hoàn không xem tiếp dự án của CĐT đó nữa.

Lớp 6 — Kiểm bảo lãnh ngân hàng cho dự án cụ thể

Theo luật, mọi dự án căn hộ hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của một ngân hàng thương mại, để nếu CĐT không giao được, ngân hàng đền tiền cho người mua.

Yêu cầu bên bán cho xem văn bản bảo lãnh gốc. Đối chiếu tên dự án, phạm vi bảo lãnh, thời hạn. Nếu bên bán ấp úng, chỉ đưa bản chụp mờ, hoặc nói “bảo lãnh đang làm”, đừng ký cọc. Bảo lãnh phải có trước khi bán, không phải sau khi thu tiền.

Với nhà phố thấp tầng và đất nền, không bắt buộc bảo lãnh ngân hàng, nhưng vẫn phải có văn bản đủ điều kiện huy động vốn từ Sở Xây dựng.

!Chuyên gia BĐS Trần Quốc Hoàn – kiểm tra uy tín chủ đầu tư trước khi ký cọc

Sai lầm thường gặp khi kiểm tra CĐT

Người mua ở xa thường mắc 5 sai lầm.

Sai lầm lớn nhất, tin vào cảm giác quen tai từ quảng cáo. Nghe nhiều không bằng đọc kỹ.

Sai lầm thứ hai, chỉ hỏi sale mà không tự tra. Sale được đào tạo để trả lời câu hỏi theo hướng có lợi cho bên bán, không phải để giúp anh chị thẩm định.

Sai lầm thứ ba, bỏ qua bước tra trái phiếu vì nghĩ đó là chuyện của giới tài chính. Từ 2023 đến nay, nợ trái phiếu là nguyên nhân số 1 khiến dự án BĐS phía Nam bị đình chỉ hoặc chậm bàn giao.

Sai lầm thứ tư, tin “cam kết mua lại” của CĐT như một bảo hiểm. Cam kết đó không có giá trị nếu CĐT mất khả năng thanh toán. Đó là hứa hẹn, không phải bảo lãnh ngân hàng.

Sai lầm thứ năm, không nói chuyện với cư dân dự án cũ. Đây là bước rẻ nhất, dễ nhất, và cho câu trả lời thật nhất, nhưng bị bỏ qua vì lười và ngại.

Câu hỏi thường gặp

1. Tôi ở Hà Nội, làm sao tra được nợ trái phiếu CĐT?

Tra trên trang Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, mục thông tin trái phiếu doanh nghiệp. Nhập tên CĐT hoặc mã chứng khoán. Xem các lô trái phiếu đến hạn 12 tháng tới. Đọc thêm báo Cafef, Vietstock các bài về CĐT đó trong 6 tháng gần nhất. Cả 2 bước làm ở nhà, không cần vào Nam.

2. CĐT nội địa mới nổi có nên tránh hoàn toàn không?

Không hẳn. Có CĐT mới nhưng đội ngũ có kinh nghiệm 10 đến 15 năm ở CĐT khác, quy trình chặt, dự án đầu tay bàn giao đúng hạn, sổ ra nhanh. Ngược lại, có CĐT lâu năm nhưng đang gặp khó về dòng tiền. Không đánh giá bằng tuổi, đánh giá bằng 6 lớp lọc trên.

3. Nếu CĐT có tên tôi chưa nghe bao giờ thì sao?

Không phải lỗi của CĐT, có thể là do mình chưa tiếp cận thị trường phía Nam đủ lâu. Nhưng “chưa nghe tên” là tín hiệu để làm 6 lớp lọc kỹ hơn, không phải để loại luôn.

4. Có nên tin vào bảng xếp hạng CĐT trên báo không?

Tham khảo được, nhưng không dựa vào đó để quyết định. Bảng xếp hạng dựa trên tiêu chí tổng thể của tập đoàn, không phản ánh tình trạng của dự án cụ thể mình đang xem. Vẫn phải làm 6 lớp lọc.

Cây cầu Hoàn muốn bắc cho anh chị

Anh chị đang cầm vốn 8 đến 15 tỷ, muốn mua nhà phố hoặc căn hộ ở phía Nam. Anh chị lo nhất là chọn nhầm CĐT, sau 3 năm không thấy sổ, không thấy nhà, không biết kêu ai. Đó là nỗi lo đúng của người tỉnh táo.

Hoàn đang giữ một danh sách nội bộ 12 CĐT phía Nam đã qua 6 lớp lọc trên, cập nhật hàng quý. Trong đó có 4 CĐT Hoàn đang tin đủ để đưa khách vào, và 8 CĐT Hoàn giữ trong tầm quan sát nhưng chưa đưa khách.

Anh chị muốn Hoàn gửi danh sách 4 CĐT và các dự án đang có hàng của họ, hay muốn Hoàn dành 30 phút gọi trực tiếp để soi 1 CĐT cụ thể anh chị đang cân nhắc?

Nhắn Hoàn một câu ngắn ghi rõ tên CĐT và dự án đang xem. Hoàn phản hồi trong ngày.

P.S. Điều Hoàn lo nhất khi anh chị bỏ qua bước kiểm tra CĐT không phải mất tiền cọc, mà là vốn nằm chết vài năm ở một dự án ngưng thi công, đúng lúc chu kỳ mới bắt đầu ở khu khác. Cơ hội trôi qua trước mắt là cái mất lớn nhất, không phải cọc.