Mua nhà để ở hay để đầu tư: tiêu chí khác nhau cho NĐT miền Bắc

Em Huy gọi Hoàn tối thứ Sáu, giọng lẫn lộn giữa hào hứng và bối rối. Em Huy 37 tuổi, dân IT làm cho một công ty phần mềm ở Hà Nội, đang cân nhắc chuyển cả gia đình vào TP.HCM vì vợ có cơ hội mở phòng khám nhỏ. Hai vợ chồng cầm 5,8 tỷ tiền tiết kiệm. Em nói: “Anh Hoàn, em đang phân vân, mua căn để cả nhà em ở luôn, hay mua căn cho thuê đợi mấy năm nữa xuống ở. Hai kiểu mua này khác nhau ở đâu?”

Đây là câu hỏi Hoàn nghe từ ít nhất bảy khách vợ chồng trẻ mỗi tháng. Hầu hết bị lẫn hai mục đích, dẫn đến mua sai căn, hoặc ở không thoải mái, hoặc cho thuê không được giá. Bài này Hoàn tách rõ hai kiểu mua, để anh chị không chọn nhầm.

Mua nhà để ở và mua nhà để đầu tư là gì

Mua nhà để ở là mua căn nhà mà anh chị và gia đình sẽ vào ở trong 12 tháng tới, ưu tiên tiện nghi sống, gần trường con, gần chỗ làm, gần bố mẹ, đủ diện tích cho ba thế hệ. Giá cả và biên tăng giá là yếu tố phụ. Mua nhà để đầu tư là mua căn nhà anh chị không ở, hoặc chưa ở ngay, mục đích tạo dòng tiền cho thuê và biên tăng giá theo chu kỳ. Tiện nghi sống là yếu tố phụ.

Hai mục đích khác nhau, nên tiêu chí chọn khu, chọn căn, chọn giá đều khác nhau. Lẫn lộn hai mục đích thì căn nào cũng dở. Anh chị mua căn để ở nhưng chọn theo tiêu chí đầu tư sẽ có căn xa trường con, xa chợ, mỗi ngày đi lại mệt. Anh chị mua căn để đầu tư nhưng chọn theo tiêu chí ở sẽ có căn đẹp nhưng dòng thuê thấp, không ai thuê được giá tốt.

Vợ chồng NĐT trẻ chuyển vào Nam: Trần Quốc Hoàn kiểm tra thực địa để chọn nhà ở hay đầu tư

Tiêu chí một: vị trí

Đây là tiêu chí khác biệt lớn nhất giữa hai mục đích.

Nhà để ở, vị trí phải gần ba điểm chính trong đời sống anh chị. Gần chỗ làm, thời gian di chuyển tối đa 30 phút giờ cao điểm. Gần trường của con, đi bộ hoặc xe đưa đón dưới 15 phút. Gần bố mẹ hoặc bệnh viện lớn cho trường hợp cấp cứu. Ba điểm này cố định trong 5 đến 10 năm tới, không thay đổi.

Nhà để đầu tư, vị trí phải nằm trong khu có nhu cầu thuê ổn định. Gần khu công nghiệp có công nhân kỹ thuật cao thuê. Gần trường đại học có sinh viên. Gần khu văn phòng có nhân viên thuê. Hoặc nằm trên trục hạ tầng đang mở, biên tăng giá 5 năm tới rõ ràng. Vị trí đầu tư không cần gần đời sống anh chị.

Em Huy hỏi Hoàn, vậy nếu em vừa muốn ở, vừa muốn cho thuê 3 năm nữa mới xuống, thì thế nào? Hoàn nói thẳng, phải chọn một mục đích chính. Nếu chính là ở, ưu tiên gần trường vợ khám bệnh, mất một chút dòng thuê thời gian đầu. Nếu chính là đầu tư, chọn khu cho thuê tốt, sau 3 năm giá lên, bán ra chuyển sang căn khác để ở.

Tiêu chí hai: diện tích và bố cục

Nhà để ở, diện tích phải đủ cho gia đình sống ít nhất 5 năm không thấy chật. Vợ chồng có kế hoạch sinh thêm con, phải tính đủ số phòng ngủ. Nếu bố mẹ hai bên vào thăm dài ngày, phải có phòng thứ ba. Bếp phải đủ rộng nếu vợ nấu ăn nhiều. Diện tích tối thiểu cho gia đình 4 người ở TP.HCM là 65 mét vuông căn hộ hoặc 40 mét vuông nhà mặt đất, nhưng lý tưởng là 75 đến 90 mét vuông căn hộ và 50 đến 70 mét vuông nhà mặt đất.

Nhà để đầu tư, diện tích phải nằm trong khoảng dễ cho thuê nhất. Tại TP.HCM, căn hộ 2 phòng ngủ 60 đến 75 mét vuông là phân khúc dễ thuê nhất, giá thuê 15 đến 25 triệu một tháng. Căn hộ 3 phòng ngủ 90 mét vuông trở lên khó thuê hơn, kén khách. Nhà mặt đất cho thuê thì 40 đến 60 mét vuông, một trệt hai lầu, dễ ra ở dạng nhà gia đình hoặc kinh doanh nhỏ.

Diện tích không phải to hơn là tốt hơn, mà phải phù hợp mục đích. Căn 120 mét vuông không cho thuê được giá cao gấp đôi căn 60 mét vuông, mà giá vốn cao gấp đôi, tỷ suất giảm.

Tiêu chí ba: phân khúc và chất lượng hoàn thiện

Nhà để ở, chất lượng hoàn thiện là yếu tố quan trọng. Sàn gỗ hay gạch, tủ bếp gỗ hay công nghiệp, cửa sổ hướng nào, ban công có view hay không. Những chi tiết này ảnh hưởng chất lượng sống mỗi ngày, và anh chị sống 10 năm phải chịu đựng nếu chọn sai.

Nhà để đầu tư, chất lượng hoàn thiện chỉ cần đủ mức trung bình khá. Người thuê không có gu bằng chủ nhà, họ cần đủ sạch, đủ mới, đủ chức năng. Bỏ tiền hoàn thiện cao cấp cho căn đầu tư là lãng phí, vì không thu lại được qua dòng thuê. Trần thạch cao đơn giản, sàn gỗ công nghiệp loại giữa, tủ bếp acrylic là đủ.

Em Huy nghe xong hỏi lại: “Vậy nếu em mua căn để 3 năm nữa xuống ở, giờ tạm cho thuê, em nên hoàn thiện kiểu nào?” Hoàn trả lời, hoàn thiện kiểu ở, nhưng đơn giản. Vì 3 năm cho thuê xong, đồ hư hỏng phải sửa lại, đầu tư đắt tiền lúc đầu không có ý nghĩa.

Tiêu chí bốn: giá mua và mức chấp nhận rủi ro

Nhà để ở, anh chị có thể trả cao hơn giá thị trường 5 đến 10% nếu căn đó thực sự phù hợp gia đình. Không tiếc, vì đó là căn anh chị sống hàng ngày. Nhưng đừng trả quá 15%, đó là mức tối đa hợp lý.

Nhà để đầu tư, giá mua quyết định tỷ suất. Trả cao hơn giá thị trường 5% là tỷ suất đã hụt 0,2 đến 0,3%. Trả cao hơn 10% là bài toán đầu tư không còn hấp dẫn. Nhà đầu tư giỏi mua thấp hơn giá thị trường 3 đến 8%, thông qua đàm phán, thông qua chọn thời điểm bán chậm, thông qua tìm hàng ngộp.

Với 5,8 tỷ, em Huy có hai lựa chọn. Mua để ở, chọn căn 5,5 tỷ vừa túi, giữ 300 triệu dự phòng sửa nội thất. Mua để đầu tư, chọn căn 5,0 tỷ ngộp, giữ 800 triệu để lo dòng thuê 6 tháng đầu và chi phí phát sinh.

Sai lầm thường gặp

Ba sai lầm Hoàn thấy nhiều nhất khi khách vợ chồng trẻ vào Nam mua căn đầu tiên.

Sai lầm thứ nhất là “mua trước rồi tính sau”. Mua căn đẹp mà chưa quyết mục đích, rồi quyết định vào ở hay cho thuê tùy tình hình. Kết quả là căn đẹp không hợp ở, tiện nghi thiếu, con đi học xa. Cho thuê thì căn quá đẹp, giá vốn cao, tỷ suất chỉ 2%. Cả hai đều kém.

Sai lầm thứ hai là chọn khu ở theo giá rẻ hơn 10 đến 15% khu chọn ban đầu, quên tính chi phí đi lại. Rẻ hơn 500 triệu, nhưng mỗi ngày đi làm mất thêm 40 phút, một năm 240 giờ, coi như tăng ca không lương. 5 năm mất 1200 giờ, quy đổi ra tiền lương gần bằng 500 triệu tiết kiệm được.

Sai lầm thứ ba là mua căn để đầu tư nhưng chọn tiện nghi cao cấp như căn ở. Sảnh vào đẹp, hồ bơi rộng, gym hiện đại, tổng chi phí quản lý 20 nghìn một mét vuông một tháng. Người thuê nhìn giá thuê là quyết, không đánh giá cao tiện ích, vì tiện ích ai cũng có. Tỷ suất giảm 0,5 đến 0,8% chỉ vì phí quản lý cao.

Trò chuyện thẳng: câu hỏi anh chị đang nghĩ

Lúc này anh chị có thể đang nghĩ, vậy nếu em vừa muốn ở, vừa muốn đầu tư, em phải mua hai căn khác nhau à? Hoàn hiểu vì sao câu này hay được hỏi. Câu trả lời thật là có, nếu vốn đủ. Nếu vốn chưa đủ, chọn một mục đích chính trong đợt mua đầu tiên, đợt hai làm cái còn lại.

Em Huy hỏi Hoàn thẳng: “Vợ chồng em có 5,8 tỷ thôi, em phải chọn một, anh khuyên chọn cái nào?” Hoàn trả lời, chọn theo tình hình gia đình. Nếu vợ đã có cơ hội mở phòng khám ở TP.HCM, cả nhà sẽ vào Nam sống trong 6 đến 12 tháng, chọn căn để ở là chính. Nếu vợ chưa chắc chuyển vào, còn 2 đến 3 năm nữa mới quyết, chọn căn cho thuê ở khu tốt, 3 năm sau tình hình rõ hơn thì bán căn đó chuyển sang căn ở.

Bằng chứng từ hồ sơ khách thật

Giữa 2024, một cặp vợ chồng khách Hoàn, anh Đạt và chị Trang, có 6 tỷ, chuyển từ Hà Nội vào Nam vì công việc của anh. Hai vợ chồng chọn mua căn hộ 78 mét vuông ở Thủ Đức, giá 5,7 tỷ, sát trường quốc tế con họ đăng ký học. Chọn theo tiêu chí ở, không theo tiêu chí đầu tư. Đến giờ căn đó rao lại 6,2 tỷ, tăng nhẹ 9% trong 18 tháng, không phải căn đầu tư tốt về mặt tăng giá. Nhưng con họ đi bộ đến trường 10 phút, chị Trang mở phòng khám ngay tầng trệt tòa nhà. Chất lượng sống thay đổi, cả gia đình gắn kết. Đó là kết quả của việc chọn đúng mục đích ngay từ đầu.

Ngược lại, giữa 2023, một anh khách khác của Hoàn, cầm 5 tỷ, muốn “mua vừa để ở vừa để đầu tư”. Anh mua căn 5 tỷ ở quận 9 mới, tiện đầu tư nhưng xa chỗ vợ đi làm 25 km. Ở được 8 tháng, vợ mệt vì đi lại, cãi nhau, phải bán để đổi căn khác gần chỗ vợ. Bán gấp trong 45 ngày, lỗ chi phí giao dịch cộng chênh giá gần 350 triệu. Lẫn hai mục đích, thất bại kép.

Cam kết của Hoàn

Hoàn không giấu anh chị nếu Hoàn đánh giá anh chị nên mua để ở chứ không phải đầu tư. Kể cả điều đó có nghĩa là dòng phí tư vấn của Hoàn thấp hơn. Vì căn ở hợp gia đình mới là căn giữ được lâu, cho anh chị thoải mái, không phải bán vội. Và khách hạnh phúc mới giới thiệu Hoàn cho bạn bè.

Câu hỏi thường gặp

Tôi có 8 tỷ, muốn mua 1 căn để ở và 1 căn cho thuê, chia thế nào? Chia 5,5 tỷ cho căn để ở tại khu tiện đời sống gia đình, và 2,5 tỷ cho căn hộ nhỏ 50 đến 55 mét vuông ở Thủ Đức hoặc Bình Dương cho thuê. Căn thuê 2,5 tỷ dòng ròng 8 đến 10 triệu một tháng, đủ để bù phần lớn phí quản lý căn ở.

Tôi mua căn để ở nhưng 5 năm nữa muốn bán, có nên chọn theo tiêu chí đầu tư luôn không? Không hoàn toàn. Trong 5 năm ở, chất lượng sống mỗi ngày quan trọng hơn giá bán ra. Nhưng có thể chọn căn có tiềm năng thanh khoản tốt khi bán, ưu tiên khu có nhu cầu thật, phân khúc dễ thanh khoản (2 phòng ngủ 65 đến 75 mét vuông). Không chọn phân khúc kén khách chỉ vì đầu tư.

Nhà cho thuê nên tự quản lý hay thuê dịch vụ? Nếu em ở cách nhà cho thuê dưới 15 km và có thời gian, tự quản lý tiết kiệm được 8 đến 10% doanh thu thuê. Nếu em ở xa, đặc biệt ở Hà Nội cho thuê TP.HCM, phải thuê dịch vụ quản lý chuyên nghiệp, chi phí 6 đến 10% doanh thu. Nghe thì mất, nhưng tránh được rủi ro trống nhà lâu và hỏng hóc không xử lý kịp.

Mua căn để ở có nên vay ngân hàng không? Vay được, nhưng khuyến nghị vay dưới 40% giá trị căn. Căn ở là căn không sinh dòng tiền, mỗi tháng trả nợ là trừ trực tiếp vào thu nhập gia đình. Vay quá 40% dễ căng thẳng tài chính, ảnh hưởng chất lượng sống, mà chất lượng sống mới là lý do em mua nhà để ở.

Đọc thêm bài cùng cụm: căn hộ hay đất nền cho người ở xa, trả thẳng hay trả góp mua nhà, và một căn to hay hai căn nhỏ cùng số tiền.

Hành động ngay

Mỗi tháng em Huy chần chừ là một tháng vợ em chưa mở được phòng khám, một tháng con em vẫn đang học trường tạm. Chi phí cơ hội không chỉ tính bằng tiền, còn tính bằng thời gian gia đình sống chưa trọn vẹn. Đây là toán học của đời sống, không phải Hoàn nói để thúc.

Anh chị muốn Hoàn dẫn đi thực địa 3 căn phù hợp mục đích cụ thể của mình tuần này hay tuần sau? Nhắn tin cho Hoàn kèm bốn thông tin: mục đích chính (ở hay đầu tư), vốn tự có, số người trong gia đình, và ưu tiên vị trí. Hoàn chọn 3 căn phù hợp và gửi lịch trong 24 giờ, không tính phí.

P.S. Hoàn lo nhất là anh chị lẫn hai mục đích, mua căn “vừa ở vừa đầu tư” mà không cái nào ra hồn. Ba năm sau bán lỗ chi phí giao dịch, mua lại căn khác. Mất tiền, mất thời gian, mất niềm tin. Chọn một mục đích chính từ đầu, đợt sau làm cái còn lại.