Có anh Tiến, dân IT, quen nhìn mọi thứ bằng dữ liệu.
Anh Tiến đặt cho tôi một câu hỏi rất thẳng. Có tiền, muốn mua ở Sài Gòn để cho thuê, nên chọn nhà phố hay chung cư? Anh muốn một câu trả lời có lý lẽ, không phải cảm tính.
Đây là câu hỏi tôi nghe rất nhiều. Và tôi nhận ra phần lớn người hỏi đều mong có một đáp án duy nhất đúng. Loại nào tốt hơn.
Nhưng sự thật là không có loại nào tốt hơn tuyệt đối. Có loại hợp với mục tiêu của anh chị hơn. Tôi sẽ bóc tách từng mặt để anh chị tự chọn.
Hai loại tài sản, hai tính cách khác nhau
Chung cư hợp với người muốn dòng tiền cho thuê đều, vốn vừa phải, ít phải lo quản lý. Nhà phố hợp với người muốn tài sản giữ giá và tăng giá bền, chấp nhận dòng tiền thấp hơn và vốn lớn hơn.
Nói ngắn gọn, chung cư thiên về dòng tiền, nhà phố thiên về tích sản.
Hai loại này như hai tính cách. Một loại năng động, ra tiền đều, nhưng giá tăng chậm và có hạn. Một loại trầm hơn, ra tiền ít, nhưng giá đi lên bền theo thời gian.
Chọn loại nào phụ thuộc vào anh chị cần gì. Cần tiền hàng tháng để tiêu, hay cần một chỗ giữ tài sản cho lớn lên qua năm tháng.
Bảng so sánh để anh chị nhìn rõ
Anh Tiến thích bảng số, nên tôi làm cho anh một bảng. Anh chị xem cùng.
| Tiêu chí | Chung cư | Nhà phố |
| Vốn ban đầu | Vừa phải | Lớn hơn nhiều |
| Dòng tiền cho thuê | Cao hơn so với vốn | Thấp hơn so với vốn |
| Tốc độ tăng giá | Chậm, có giới hạn | Bền, dư địa lớn |
| Thanh khoản | Dễ bán hơn, nhiều người mua | Kén người mua hơn vì vốn lớn |
| Quản lý cho thuê | Nhẹ, có ban quản lý | Phải tự lo nhiều hơn |
| Rủi ro xuống cấp | Giá trị đất nhỏ, nhà cũ thì xuống giá | Đất là chính, giữ giá tốt |
| Phù hợp với | Người cần dòng tiền, vốn vừa | Người tích sản dài hạn, vốn lớn |
Nhìn bảng này, anh Tiến tự thấy. Anh đang ở giai đoạn tích lũy, vốn chưa quá lớn, muốn dòng tiền để tái đầu tư. Chung cư hợp với anh hơn ở bước này.
Nhưng tôi nói thêm. Vài năm nữa, khi vốn lớn hơn, anh nên cân nhắc chuyển dần sang nhà phố để tích sản. Đó là lộ trình tự nhiên của nhiều nhà đầu tư.
Điểm mấu chốt mà bảng số không nói hết
Bảng số rõ ràng. Nhưng có một thứ quan trọng nó không thể hiện hết. Đó là giá trị đất.
Với chung cư, anh chị sở hữu phần lớn là cái căn hộ, phần đất chia ra rất nhỏ. Mà nhà thì xuống cấp theo thời gian, còn đất mới là thứ tăng giá. Chung cư càng cũ, giá càng khó tăng, thậm chí giảm.
Với nhà phố, cái anh chị nắm chủ yếu là đất. Đất không xuống cấp. Nó còn đó, và còn lên giá theo sự phát triển của khu vực. Đó là lý do nhà phố giữ giá và tăng giá bền hơn về dài hạn.
Cho nên nếu anh chị nhìn ngắn hạn, cần dòng tiền, chung cư hợp lý. Nếu anh chị nhìn dài hạn, muốn của để dành lớn lên, nhà phố có lợi thế về đất. Tôi nói thêm về chuyện tài sản tạo dòng tiền và tài sản tăng giá trong bài mua bất động sản cho thuê miền Nam, và chuyện mua trung tâm hay vùng ven trong bài mua nhà trung tâm hay vùng ven Sài Gòn.
Sai lầm thường gặp khi chọn nhà phố hay chung cư
– Tìm một đáp án đúng tuyệt đối, thay vì chọn loại hợp mục tiêu của mình. – Mua chung cư cũ kỳ vọng tăng giá mạnh, quên rằng nhà xuống cấp và đất rất nhỏ. – Mua nhà phố khi vốn chưa đủ, bị kẹt vì thanh khoản kén người mua. – Chỉ nhìn dòng tiền cho thuê mà quên yếu tố tăng giá và giá trị đất. – Không tính tới lộ trình dài hạn, chọn cứng một loại cho mọi giai đoạn.
Câu hỏi thường gặp
Nên mua nhà phố hay chung cư để cho thuê?
Tùy mục tiêu. Chung cư cho dòng tiền cho thuê cao hơn so với vốn, dễ bán, quản lý nhẹ, hợp người cần tiền hàng tháng và vốn vừa phải. Nhà phố cho dòng tiền thấp hơn nhưng giữ giá và tăng giá bền nhờ giá trị đất, hợp người tích sản dài hạn với vốn lớn. Hãy chọn theo nhu cầu của mình.
Vì sao chung cư cũ khó tăng giá?
Vì với chung cư, anh chị sở hữu phần lớn là căn hộ, còn phần đất chia ra rất nhỏ. Nhà xuống cấp theo thời gian trong khi đất mới là thứ tăng giá. Chung cư càng cũ thì phần nhà càng mất giá trị, nên giá khó tăng và có thể giảm, khác với nhà phố nơi đất là tài sản chính.
Chung cư hay nhà phố thanh khoản tốt hơn?
Chung cư thường dễ bán hơn vì vốn vừa phải, nhiều người mua được. Nhà phố kén người mua hơn do cần vốn lớn, nên thanh khoản chậm hơn khi cần bán nhanh. Nhưng nhà phố giữ giá tốt hơn về dài hạn, nên đây là sự đánh đổi giữa dễ bán và giữ giá.
Người mới nên bắt đầu với loại nào?
Người đang tích lũy, vốn chưa quá lớn và muốn dòng tiền để tái đầu tư thường hợp với chung cư ở bước đầu. Khi vốn lớn hơn, có thể chuyển dần sang nhà phố để tích sản dài hạn. Đây là lộ trình tự nhiên của nhiều nhà đầu tư, không nhất thiết chọn cứng một loại cho mọi giai đoạn.
Anh chị muốn đi tiếp thế nào
Anh Tiến hỏi loại nào tốt hơn, và tôi đưa anh một bảng để tự chọn loại hợp với mình. Anh chọn chung cư cho bước này, nhà phố cho chặng sau.
Nếu anh chị đang phân vân giữa nhà phố và chung cư ở Sài Gòn, tôi có thể giúp anh chị soi vào mục tiêu thật. Anh chị cần dòng tiền hay cần tích sản, vốn đang ở mức nào, lộ trình mấy năm tới ra sao. Từ đó chọn đúng loại.
Nhắn cho tôi. Tôi giúp anh chị chọn tài sản hợp với mục tiêu, không chọn theo lời đồn.
P.S. Tôi để ý nhiều người hỏi loại nào tốt hơn, nhưng câu hỏi đúng phải là loại nào hợp với mình hơn. Tài sản tốt mà không hợp mục tiêu thì vẫn là chọn sai. Anh chị đã biết mình cần dòng tiền hay cần tích sản chưa?
