Có chị Liên, gần sáu mươi, gốc Hà Tĩnh, sống ở Quận 2 Sài Gòn.
Chị Liên có một nguyên tắc cứng. Đầu tư xa quê, chị không vay ngân hàng. Một đồng cũng không.
Nhiều người nghe sẽ thấy lạ. Đòn bẩy là công cụ kiếm tiền mà. Sao lại không dùng?
Đúng. Đòn bẩy là công cụ mạnh. Nhưng công cụ mạnh dùng sai chỗ thì thành dao cắt vào tay mình. Chị Liên hiểu điều đó, nên chị chọn cách của chị.
Và sau nhiều năm, chị ngủ ngon, không một đêm mất ngủ vì lãi vay. Đó là cái giá trị mà nhiều người chỉ thấy được khi đã mất nó.
Đòn bẩy hoạt động cả hai chiều
Đòn bẩy tài chính là vay tiền để mua tài sản lớn hơn số vốn mình có, kỳ vọng tài sản tăng giá nhanh hơn lãi vay. Nghe thì hấp dẫn. Nhưng đòn bẩy khuếch đại cả hai chiều, lời và lỗ.
Khi tài sản tăng, đòn bẩy giúp anh chị lời nhiều hơn. Đúng.
Nhưng khi tài sản đứng im hoặc giảm, đòn bẩy nghiền anh chị. Lãi vẫn phải trả đều mỗi tháng, dù tài sản không sinh ra đồng nào. Tài sản giảm giá mà nợ vẫn nguyên. Đó là lúc người ta phải bán tháo.
Anh chị có để ý không. Phần lớn người phá sản vì BĐS không phải vì mua sai tài sản. Mà vì dùng đòn bẩy quá tay, rồi thị trường đi ngang đúng lúc họ hết sức gồng.
Chị Liên nhìn thấy cái chiều xấu đó rõ hơn cái chiều đẹp. Nên chị chọn an toàn.
Vì sao đầu tư xa quê lại càng nên thận trọng với vay
Đây là chỗ tôi muốn anh chị chú ý. Vay để đầu tư gần nhà đã rủi ro. Vay để đầu tư xa quê còn rủi ro hơn.
Vì sao?
Khi tài sản ở xa, anh chị không theo dõi sát được. Có biến động, anh chị biết muộn. Cần bán gấp để cắt lỗ, anh chị không xử lý nhanh được vì không ở đó.
Trong khi lãi vay thì không chờ. Nó đến đều mỗi tháng, bất kể anh chị có nắm được tình hình tài sản hay không.
Khoảng cách địa lý cộng với áp lực lãi vay là một tổ hợp nguy hiểm. Tài sản xa, thông tin chậm, mà nợ thì gấp. Khi có chuyện, anh chị bị động đủ đường.
Chị Liên hiểu mình ở Sài Gòn, đầu tư có thể ở nơi khác. Chị không muốn vừa xa tài sản vừa gánh nợ. Nên chị chỉ dùng tiền thật của mình.
Không vay không có nghĩa là chậm giàu
Nhiều người nghĩ không dùng đòn bẩy thì giàu chậm. Không hẳn.
Người không vay đi chậm hơn lúc thị trường lên. Đúng. Nhưng họ không bao giờ bị quét sạch lúc thị trường xuống. Họ luôn còn vốn để bắt đáy, để mua khi người khác phải bán tháo.
Người dùng đòn bẩy nhiều, lúc lên thì bay cao. Nhưng chỉ cần một chu kỳ xấu, họ mất hết, có khi âm vốn. Bao nhiêu năm tích lũy đổ sông.
Giàu bền không phải là chạy nhanh nhất một quãng. Là còn đứng được sau nhiều chu kỳ. Chị Liên chọn cách còn đứng được. Tôi nói thêm về tư duy bền vững này trong bài đi chậm và bán đúng thời điểm.
Vậy có bao giờ nên dùng đòn bẩy không
Tôi không cực đoan. Đòn bẩy có chỗ dùng được.
– Khi dòng tiền cho thuê đủ trả lãi và còn dư. Tài sản tự nuôi nợ, anh chị không phải bù. – Khi anh chị mua ở nơi mình theo dõi sát được, xử lý nhanh được khi có biến. – Khi tỷ lệ vay vừa phải, thường không quá nửa giá trị tài sản, để còn chịu được lúc thị trường xấu. – Khi anh chị có quỹ dự phòng đủ trả lãi nhiều tháng kể cả khi tài sản không sinh ra đồng nào.
Bốn điều kiện này mà thiếu, đặc biệt với tài sản ở xa, thì tiền thật an toàn hơn. Chị Liên thiếu điều kiện hai, vì chị đầu tư xa. Nên chị chọn không vay. Đó là quyết định hợp với hoàn cảnh của chị.
Anh chị có thể tham khảo thêm về lãi suất và chính sách tín dụng qua thông tin từ Ngân hàng Nhà nước để cân nhắc cho đúng thời điểm.
Sai lầm thường gặp khi dùng đòn bẩy
– Vay quá tay, lãi vượt khả năng gồng khi thị trường đi ngang. – Dùng đòn bẩy cho tài sản ở xa, không theo dõi và xử lý kịp khi có biến. – Không có quỹ dự phòng trả lãi, phải bán tháo khi tài sản chưa sinh tiền. – Tin vào kịch bản tài sản chỉ tăng, quên rằng đòn bẩy nghiền cả hai chiều. – Vay để mua tài sản không tạo ra dòng tiền tự nuôi được khoản nợ.
Câu hỏi thường gặp
Đầu tư bất động sản có nên vay ngân hàng không?
Tùy hoàn cảnh. Đòn bẩy hợp lý khi dòng tiền cho thuê đủ trả lãi, anh chị theo dõi tài sản sát được, tỷ lệ vay vừa phải và có quỹ dự phòng. Nếu thiếu các điều kiện này, đặc biệt khi đầu tư xa quê, dùng tiền thật của mình sẽ an toàn hơn vì đòn bẩy khuếch đại cả lời lẫn lỗ.
Vì sao đầu tư xa quê không nên vay nhiều?
Vì tài sản ở xa khiến anh chị theo dõi chậm, biết biến động muộn và khó xử lý nhanh khi cần bán cắt lỗ. Trong khi lãi vay đến đều mỗi tháng bất kể tình hình tài sản. Khoảng cách địa lý cộng áp lực lãi vay là tổ hợp khiến anh chị bị động khi có chuyện.
Không dùng đòn bẩy có giàu chậm hơn không?
Lúc thị trường lên thì có thể chậm hơn người dùng đòn bẩy. Nhưng người không vay không bao giờ bị quét sạch khi thị trường xuống, và luôn còn vốn để mua khi người khác phải bán tháo. Giàu bền là còn đứng được sau nhiều chu kỳ, không phải chạy nhanh nhất một quãng.
Khi nào thì dùng đòn bẩy an toàn?
Khi dòng tiền cho thuê đủ trả lãi và còn dư, anh chị mua ở nơi theo dõi sát được, tỷ lệ vay không quá nửa giá trị tài sản, và có quỹ dự phòng trả lãi nhiều tháng kể cả khi tài sản chưa sinh tiền. Đủ bốn điều kiện này thì đòn bẩy mới là công cụ thay vì rủi ro.
Anh chị muốn đi tiếp thế nào
Chị Liên chọn không vay, và chị ngủ ngon suốt nhiều năm. Đó là một lựa chọn, không phải luật cho tất cả.
Nếu anh chị đang phân vân có nên dùng đòn bẩy để đầu tư miền Nam hay không, tôi có thể giúp anh chị tính toán. Dòng tiền có tự nuôi được nợ không, tỷ lệ vay bao nhiêu là an toàn với hoàn cảnh của anh chị.
Nhắn cho tôi. Tôi giúp anh chị dùng đòn bẩy như công cụ, không để nó thành cái bẫy.
P.S. Chị Liên nói một câu rất thật. “Chị thà giàu chậm mà ngủ ngon, còn hơn giàu nhanh mà đêm nào cũng tính lãi.” Anh chị có đang ngủ ngon với danh mục của mình không?
