Anh Hiệu, 41 tuổi, ở Hà Nội, gọi Hoàn một tối tháng trước. Giọng anh phấn khích, “Em ơi, khu này người mua đông lắm, môi giới nói mấy tuần chốt được 40 căn.” Hoàn hỏi lại, “Khu nào anh?” Anh Hiệu kể tên một khu đất nền ở tỉnh cách TP.HCM 90km, dự án vừa mở bán giai đoạn 2. Hoàn hỏi tiếp một câu duy nhất, “Bốn mươi căn đó, có ai vào ở chưa?” Đầu dây bên kia im khoảng năm giây. Anh Hiệu bảo, “Chưa em ạ, đang chờ giao đất.” Hoàn thở nhẹ. Đây không phải nhu cầu thật. Đây là sóng đầu cơ đang lên đỉnh, và anh Hiệu suýt vào đúng ngày đỉnh sóng.
Bài này Hoàn viết để anh chị không bao giờ nhầm hai loại nhu cầu này nữa. Sau bài này anh chị sẽ có đúng năm dấu hiệu phân biệt, mà mỗi dấu hiệu anh chị đứng ngay tại chỗ khu đó là nhìn ra được.
Định nghĩa lại — cho ra mặt
Nhu cầu thật là nhu cầu của người vào ở, kinh doanh, hoặc cho thuê ra dòng tiền được. Người mua để dùng hoặc để cho người khác dùng. Cầu ổn định, bền, khó biến mất trong 12 tháng vì cuộc sống con người không đổi trong 12 tháng.
Nhu cầu đầu cơ là nhu cầu của người mua để bán lại cho người khác đang chờ giá lên. Người mua không cần dùng, không cho thuê. Cầu này bùng nhanh, mất nhanh, phụ thuộc vào tâm lý và tin đồn. Khi tâm lý đổi chiều, cả đám cùng bán, không ai mua, giá rơi tự do.
Cả hai loại đều không xấu. Nhu cầu thật là gốc của thị trường. Nhu cầu đầu cơ là gia vị, có thể ăn được nếu biết nấu. Cái nguy là mua nhầm — tưởng đang cưỡi nhu cầu thật, hóa ra đang cưỡi sóng đầu cơ. Sóng thì lên xuống, ngồi lâu là ngã.
Năm dấu hiệu phân biệt anh chị nhìn được trong một chuyến đi
Dấu hiệu thứ nhất — buổi tối có sáng đèn không. Đây là dấu hiệu Hoàn dùng đầu tiên khi đến bất kỳ khu nào. 8 giờ tối, lái xe chậm một vòng. Nếu 8/10 nhà sáng đèn, có tiếng ti vi, có xe máy dựng trước cửa, đây là nhu cầu thật. Nếu 8/10 nhà tối om, nhiều nhà treo biển “cần bán” hoặc “cho thuê”, đây là đầu cơ. Cái này không lừa được. Ai cũng nhìn ra.
Dấu hiệu thứ hai — trẻ con và người già. Khu có nhu cầu thật thì có trẻ con đi học, có người già dắt tay ra ngồi vỉa hè. Khu đầu cơ chỉ có xe hơi vào ra chụp ảnh, không có ai sinh sống. Sáng sớm 6-7 giờ đi vòng quanh, đếm số học sinh mặc đồng phục đi bộ, số cụ già ngồi trước cửa. Nếu con số gần 0, đừng mua để cho thuê ở đó.
Dấu hiệu thứ ba — có chợ, có quán ăn, có tiệm cắt tóc không. Đây là hạ tầng đời sống. Không có chợ, không có quán ăn thì không có người ở. Không có người ở thì không có cho thuê. Không có cho thuê thì căn nhà chỉ tăng giá được nếu có người sau tiếp tục đầu cơ. Cái này rủi ro. Khu Phú Mỹ Hưng Quận 7 có chợ, có phố ăn, có siêu thị, giá cao vẫn giữ vì người thật vào ở. Khu đất nền ở đâu đó Long Thành nhìn đẹp mà không có quán phở, đấy là dấu hỏi.
Dấu hiệu thứ tư — dân số tăng không. Cái này phải tra chứ không nhìn được. Nhưng miễn phí. Vào trang thống kê của tỉnh/thành phố đó, xem dân số 5 năm gần nhất. Nếu tăng đều 2-4% mỗi năm, có người thật về ở. Nếu đứng yên hoặc giảm, không có ai về, tất cả nhu cầu là ảo. Bình Dương 5 năm qua tăng dân số nhanh vì có KCN — đây là nhu cầu thật. Một số huyện ở Tây Ninh dân số không đổi mà đất bùng giá 100% — đây là đầu cơ thuần.
Dấu hiệu thứ năm — tỷ lệ nhà đã bán và đã có người ở. Câu này phải hỏi thẳng môi giới. “Anh cho em biết dự án này bán được bao nhiêu %, và trong số đó bao nhiêu % đã có người vào ở?” Nếu bán được 80% mà chỉ 20% có người ở, đây là đầu cơ. Nếu bán được 60% mà 55% đã có người ở, đây là nhu cầu thật. Con số này môi giới hay nói vòng. Anh chị hỏi cứng, gặng lại, xin số cụ thể.
Vì sao NĐT Bắc dễ mua nhầm
Người Bắc lần đầu vào Nam đi khảo sát thường bị choáng bởi quy mô. Dự án 100 hecta, đường trải nhựa mới, cổng chào hoành tráng, sa bàn đẹp. Đứng nhìn 30 phút là tưởng đây là đô thị đã hình thành. Nhưng đô thị hình thành hay không, không nhìn từ cổng. Phải đi vào bên trong. Phải đi buổi tối. Phải đếm đèn.
Người Bắc còn dễ nghe theo con số môi giới đưa ra. “Dự án bán được 82%” — con số này đẹp, nhưng bán được nghĩa là có người đặt cọc, không phải có người vào ở. Nhiều dự án bán được 90% mà 3 năm sau ảnh vệ tinh vẫn thấy đất trống, không có nhà nào xây. Đó là 90% người đầu cơ mua chờ bán lại. Khi thị trường lạnh, cả 90% cùng muốn bán, không ai mua, giá rơi 30-40%.
Ở Hà Nội, khu nào có người ở là dễ thấy vì ai cũng đi ngang qua thường xuyên. Vào Nam, anh chị chỉ đi một lần, giữa ban ngày, thấy có xe hơi chạy vào ra là tưởng đông. Xe hơi đó có thể là môi giới dẫn khách, không phải người ở. Cái nhầm này đắt.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm thứ nhất: chỉ đi buổi sáng. Buổi sáng là lúc mọi khu trông đông vì có xe hơi khách hàng, xe môi giới, xe công nhân. Buổi tối mới lộ ai là chủ nhà thật. Không đi buổi tối là không đọc được nhu cầu thật.
Sai lầm thứ hai: tin số “đã bán được X%”. Số này gần như không nói gì về nhu cầu thật. Phải hỏi “đã có bao nhiêu người vào ở” hoặc “đã có bao nhiêu căn cho thuê được”. Đây mới là số thật.
Sai lầm thứ ba: nghĩ giá tăng nhanh là dấu hiệu tốt. Giá tăng 30% trong 6 tháng ở khu chưa có ai ở — đây là dấu hiệu sóng đầu cơ đang lên, không phải giá trị đang tạo ra. Giá tăng bền là giá tăng 5-8% mỗi năm ở khu có người ở đông dần.
Sai lầm thứ tư: không hỏi về tỷ suất cho thuê. Nhu cầu thật đo được qua giá thuê. Nếu căn nhà không cho thuê được, không có nhu cầu thật. Ở TP.HCM tỷ suất cho thuê gross khoảng 3-4% cho căn hộ, 1-2% cho nhà phố lõi, 2-3% cho nhà phố vành ngoài (dữ liệu Bản đồ 6 vùng). Ở khu đầu cơ, tỷ suất có thể chỉ 0,5% hoặc không cho thuê được vì không có ai thuê.
Sai lầm thứ năm: nghe FOMO của môi giới. “Anh không mua tuần này, tuần sau lên giá 200 triệu.” Câu này càng gấp gáp càng có mùi đầu cơ. Nhu cầu thật không cần đẩy gấp. Người mua để ở còn cân nhắc cả tháng. Người mua để đầu cơ mới sợ mất sóng.
Bằng chứng thật
Hoàn kể lại chuyến đi cùng chị Trang, 44 tuổi, ở Hà Nội, có 11 tỷ tìm mua đầu tư năm 2024. Chị Trang muốn xem một khu đất nền ở tỉnh cách TP.HCM 70km, người bạn khoe “đã tăng 40% trong 8 tháng”. Hoàn đưa chị đi cả ngày. Ban ngày khu trông đẹp: đường trải nhựa, cổng lớn, phối cảnh hoành tráng. Ban đêm Hoàn dẫn chị đi lại. 10 giờ tối, đèn sáng đúng 8 căn trong 300 lô. Không có tiệm ăn, không có chợ nhỏ. Ảnh vệ tinh 3 năm gần như không đổi. Số cho thuê được: 0. Chị Trang không mua khu đó. Chị chuyển sang mua một căn nhà phố nhỏ ở vành đai TP.HCM, 8 tỷ, cho thuê được 22 triệu/tháng ngay tháng đầu. Đến 2026 giá thị trường lên khoảng 9,2-9,5 tỷ, chậm hơn khu đất nền kia (đã có lúc tăng 60% rồi rơi 40%), nhưng chị ngủ ngon.
Hoàn cũng có khách anh Bình, 48 tuổi, không nghe. Anh mua căn tương tự khu đất nền chị Trang từ chối, tin sóng đầu cơ. 14 tháng sau anh gọi Hoàn giọng khàn: “Em ơi giờ anh muốn bán, không ai mua, giá đã xuống 25% so với anh mua.” Cái mất không chỉ 25%. Cái mất là 14 tháng chôn vốn, mất chu kỳ đầu tư khác, và mất ngủ.
Cách nhìn nhu cầu thật trong 3 giờ khảo sát
Nếu anh chị chỉ có 3 giờ ở một khu, đây là quy trình Hoàn dùng.
Giờ đầu tiên đi bộ dọc theo trục đường chính, đếm cửa hàng đang mở kinh doanh. Nếu 8/10 cửa hàng đang mở, có khách, có người mua, khu này có nhu cầu thật. Nếu 5/10 đóng cửa hoặc treo biển cho thuê, đây là dấu hỏi.
Giờ thứ hai đi vào bên trong khu dân cư, đếm nhà có người ở. Nhà có người ở dễ nhận: có xe máy, có quần áo phơi, có cây cảnh, có chậu hoa. Nhà không ai ở thì trống, cửa cuốn xuống, không có dấu hiệu sinh hoạt.
Giờ thứ ba ngồi vào một quán cà phê trong khu, gọi 2 người khác nhau đến hỏi chuyện. Chủ quán và một người dân bất kỳ. Hỏi: “Cô/anh ở đây được bao lâu rồi? Trong khu này có nhiều nhà cho thuê không? Người thuê thường là ai?” Ba câu này lộ ra tất cả. Không có ai để hỏi thì đó cũng là câu trả lời — khu không có người thật.
Cuối 3 giờ anh chị sẽ có bức tranh rõ hơn cả 3 buổi trình bày của sàn.
Câu hỏi thường gặp
Nhu cầu đầu cơ có phải luôn xấu không? Không phải luôn xấu. NĐT chuyên nghiệp vẫn có thể ăn sóng đầu cơ nếu vào sớm và biết thoát trước đỉnh. Nhưng NĐT mới, hoặc NĐT không sống ở khu đó, không nên chơi vì rủi ro đọc sai đỉnh rất cao.
Nếu khu vừa có nhu cầu thật vừa có đầu cơ thì sao? Đây là khu tốt nhất. Nhu cầu thật là nền, đầu cơ là gia vị. Ví dụ Thủ Đức từ 2018-2020: có KCN, có dân về ở thật, đồng thời sóng đầu cơ đẩy giá thêm. Vào khu kiểu này rủi ro thấp hơn hẳn khu chỉ có đầu cơ.
Làm sao biết mình đang mua ở đỉnh sóng? Đỉnh sóng có mấy dấu hiệu: giá tăng nhanh 3-6 tháng gần nhất, mọi người xung quanh đều nói “vào ngay không lỡ”, môi giới gọi liên tục, tin đăng nhiều nhưng ít giao dịch thật. Thấy 3/4 dấu hiệu này là đứng ngoài xem.
Em ở xa không đi khảo sát được thường xuyên, làm sao đọc nhu cầu thật? Google Earth ảnh vệ tinh theo năm là cách rẻ nhất. Hoặc thuê một người tin cậy đi giúp, chụp ảnh khu vào buổi tối gửi về. Hoặc nhờ Hoàn khi Hoàn đi khu đó chụp giúp.
Kế tiếp làm gì
Nếu anh chị đang cân nhắc một khu cụ thể, đừng ra quyết định chỉ dựa vào một chuyến đi ban ngày với môi giới. Xin thêm một chuyến buổi tối, đi một mình hoặc đi với người khác không phải môi giới của căn đó. Nếu không sắp xếp được, gọi cho Hoàn, Hoàn sẽ nói thẳng khu đó Hoàn đã đi buổi tối chưa, nhìn thấy gì.
Anh chị muốn Hoàn gửi danh sách các khu Hoàn đã đi buổi tối và xác nhận có nhu cầu thật, hay muốn Hoàn tư vấn riêng cho khu anh chị đang cân nhắc?
Bình luận “BẢN ĐỒ” bên dưới, Hoàn gửi Bản đồ Nam tiến trong ngày, kèm ghi chú các khu Hoàn xác nhận có nhu cầu thật.
P.S. — Anh chị mà bỏ qua bài này, điều Hoàn lo nhất là 12 tháng nữa anh chị mở tin nhắn cũ, thấy dòng “khu này 40 căn chốt trong 2 tuần”, và không biết mình đã suýt mua vào đúng đỉnh sóng. Nhu cầu thật thì bền, đầu cơ thì bùng. Nhìn rõ hai cái này là bước đầu tiên để không mất tiền vì tin ai đó nói.
