Có chị Nhung, người Đà Nẵng, gần sáu mươi, đầu tư đã nhiều năm.
Chị Nhung nói với tôi một nỗi lo bằng đúng từ của chị, mộc mạc mà chính xác.
“Chị sợ nhất là mua phải chỗ thành chuồng bò. Lúc bán thì nhộn nhịp, người ta vẽ đẹp lắm. Mấy năm sau không có ai ở, cỏ mọc, giảm giá trị.”
Tôi hiểu ngay chị nói gì. Đây là nỗi sợ rất thật và rất đúng. Bao nhiêu khu đất phân lô, lúc mở bán cờ hoa rợp trời, người mua chen nhau. Vài năm sau về xem, nhà thưa thớt, đường vắng, đất bỏ hoang.
Phân biệt được khu có dân cư thật và khu chỉ để bán đất là một kỹ năng sống còn. Nó cứu anh chị khỏi việc chôn tiền vào một nơi không ai cần.
Vì sao có dự án nhộn nhịp rồi vắng tanh
Dân cư thật là việc có người về sống, làm việc, sinh hoạt thật sự ở một khu, tạo nên sức sống và nhu cầu bền vững. Khu có dân cư thật thì giá trị bền, dễ cho thuê, dễ bán lại. Khu không có dân cư thật chỉ là đất trao tay giữa các nhà đầu tư, giá trị ảo.
Anh chị thử nghĩ. Một dự án bán hết lô không có nghĩa là có người ở. Người mua phần lớn là nhà đầu tư, mua để chờ tăng giá rồi bán lại. Họ không về ở, không ai về ở.
Khi đám đông đầu tư đã vào hết, không còn người mua mới, mà cũng không có người về ở thật, thì khu đó đứng lại. Đất trao tay vài vòng rồi tắc. Đó là lúc nó thành “chuồng bò” như chị Nhung nói.
Cái nhộn nhịp lúc mở bán là nhộn nhịp của người mua đầu tư, không phải của người về sống. Hai cái đó rất khác. Nhầm cái này thành cái kia là sai lầm tốn kém nhất.
Cách phân biệt khu có dân cư thật
Tôi cho chị Nhung và anh chị bộ lọc cụ thể.
Nhìn có người về ở thật chưa. Tới tận nơi, xem nhà có người sống không, có ánh đèn buổi tối không, có trẻ con đi học, có hàng quán mở không. Sức sống thật nhìn là thấy, không giấu được.
Hỏi lý do người ta về đây ở. Người về ở thật phải có lý do: gần chỗ làm, gần khu công nghiệp, gần trường, gần chợ. Nếu không trả lời được “ai về đây ở và vì sao”, thì khả năng cao là không ai về. Tôi nói kỹ về câu hỏi này trong bài mua đất nền theo hạ tầng, ai về đây ở.
Xem tỷ lệ xây dựng thật. Khu có dân cư thật thì người ta xây nhà để ở. Khu chỉ để đầu cơ thì đất bỏ trống, lô nào cũng cỏ mọc. Tỷ lệ nhà đã xây và có người ở nói lên sự thật.
Phân biệt nhu cầu ở và nhu cầu đầu cơ. Khu mà người mua chủ yếu để lướt sóng thì sống bằng dòng tiền đầu cơ, hết sóng là chết. Khu có người ở thật thì sống bằng nhu cầu thật, bền hơn nhiều. Tôi nói thêm trong bài chọn khu vực theo hạ tầng.
Đừng để cái nhộn nhịp lúc bán đánh lừa
Đây là chỗ tôi muốn anh chị khắc cốt.
Cái nhộn nhịp ngày mở bán được dàn dựng. Cờ hoa, ca sĩ, người chen chúc, sale hô “sắp hết lô”. Tất cả tạo cảm giác khu này hot lắm, ai cũng muốn. Nhưng đó là không khí bán hàng, không phải sức sống dân cư.
Sức sống thật không nằm ở ngày mở bán. Nó nằm ở những buổi tối bình thường vài năm sau, khi đèn nhà sáng hay khu đất tối om. Anh chị muốn biết một khu thật hay ảo, đừng xem lúc nó được tô vẽ. Xem lúc nó trần trụi.
Chị Nhung khôn ở chỗ chị không bị cái nhộn nhịp đánh lừa. Chị hỏi câu thật: mấy năm sau ai ở đây. Đó là câu hỏi tách được vàng khỏi cát. Anh chị có thể tham khảo dữ liệu dân số và đô thị hóa qua Tổng cục Thống kê.
Sai lầm thường gặp về dân cư thật
– Thấy dự án bán hết lô là tưởng có người ở, nhầm người mua đầu tư với người về sống. – Bị cái nhộn nhịp ngày mở bán đánh lừa, tưởng đó là sức sống dân cư. – Không tới tận nơi xem có người ở thật chưa, chỉ tin hình và lời sale. – Không hỏi được “ai về đây ở và vì sao”, vẫn xuống tiền. – Mua khu sống bằng dòng tiền đầu cơ, hết sóng thì đất bỏ hoang.
Câu hỏi thường gặp
Vì sao có dự án bán hết lô mà vẫn vắng người ở?
Vì bán hết lô không có nghĩa là có người về ở. Phần lớn người mua là nhà đầu tư mua để chờ tăng giá rồi bán lại, không ai về sống. Khi đám đông đầu tư đã vào hết mà không có người ở thật, khu đó đứng lại, đất trao tay vài vòng rồi tắc, dần thành nơi bỏ hoang cỏ mọc.
Làm sao biết một khu có dân cư thật?
Tới tận nơi xem có người sống không, có ánh đèn buổi tối, trẻ con đi học, hàng quán mở. Hỏi lý do người ta về đây ở như gần chỗ làm, khu công nghiệp, trường, chợ. Xem tỷ lệ nhà đã xây và có người ở thật. Khu sống bằng nhu cầu ở thật thì bền, khu sống bằng đầu cơ thì hết sóng là chết.
Cái nhộn nhịp ngày mở bán có đáng tin không?
Không nên tin, vì đó thường là không khí bán hàng được dàn dựng với cờ hoa, người chen chúc, lời hô sắp hết lô, nhằm tạo cảm giác khan hiếm. Đó là sự nhộn nhịp của người mua đầu tư, không phải sức sống của dân cư. Sức sống thật chỉ thấy được ở những buổi tối bình thường vài năm sau khi dự án không còn được tô vẽ.
Mua đất ở khu chưa có dân cư có nên không?
Rất rủi ro nếu khu đó không trả lời được ai sẽ về ở và vì sao. Đất ở khu không có nhu cầu ở thật chỉ là đất trao tay giữa nhà đầu tư, giá trị ảo, dễ tắc thanh khoản khi hết sóng. Nếu mua, phải chắc chắn có nền tảng nhu cầu thật sắp tới như khu công nghiệp hoạt động, dân về làm việc, không chỉ là lời hứa.
Anh chị muốn đi tiếp thế nào
Chị Nhung sợ mua phải chuồng bò, nên chị luôn hỏi câu thật: mấy năm sau ai ở đây. Câu hỏi đó giữ chị khỏi những khu đẹp lúc bán mà chết lúc ở.
Nếu anh chị đang nhắm một dự án miền Nam và lo nó nhộn nhịp lúc bán rồi vắng sau, tôi có thể giúp anh chị kiểm tra. Khu đó có người về ở thật chưa, ai về và vì sao, tỷ lệ xây dựng ra sao. Tôi ở tại chỗ nên tới xem được buổi tối thật, không qua hình tô vẽ.
Nhắn cho tôi trước khi mua theo một ngày mở bán hoành tráng. Tôi giúp anh chị mua chỗ có người ở, không mua chỗ chỉ có cỏ.
P.S. Chị Nhung nói câu này. “Đất có người ở thì sống. Đất không người ở thì chỉ là cỏ có sổ.” Đúng vậy. Giá trị bất động sản đến từ người, không từ tờ giấy. Nơi nào có người cần, nơi đó có giá trị. Khu anh chị nhắm có người cần không?
