Nên giữ tiền mặt hay mua tài sản thời điểm này

Chị Ngân gọi Hoàn một sáng thứ Hai, giọng lưỡng lự. “Em ơi, chị bán được căn nhà cũ ở Hà Nội, cầm 4 tỷ tiền mặt. Chồng chị bảo giữ chờ giá bất động sản xuống nữa rồi mua. Bạn chị bảo mua ngay, chờ nữa thì tiền mất giá. Chị nghe ai cũng có lý, chị không biết nghe ai.”

Hoàn hiểu. Chị Ngân 40 tuổi, lần đầu tiên trong đời cầm trong tay số tiền lớn. Chị đứng giữa hai luồng ý kiến đều hợp lý. Và quyết định của chị sẽ ảnh hưởng mười năm tới. Áp lực là có thật. Anh chị cũng có thể đang như chị Ngân không – cầm tiền, mỗi ngày trôi qua là một ngày lưỡng lự, không biết chờ hay bước?

Nên giữ tiền mặt hay mua tài sản thời điểm này – Hoàn không trả lời “mua ngay” cho ai, cũng không trả lời “chờ đã” cho ai. Hoàn chỉ thước để chị tự quyết. Hôm nay Hoàn chia sẻ cái thước đó.

Giữ tiền mặt hay mua tài sản – hiểu hai mất mát trước

Giữ tiền mặt hay mua tài sản – mỗi lựa chọn đều có mất mát riêng. Trước khi quyết, phải hiểu mỗi mất mát là gì.

Giữ tiền mặt mất giá âm thầm. Mỗi năm giá cả tăng 4 đến 6 phần trăm, tiền trong tay giảm sức mua. Sau 5 năm, cùng 4 tỷ chỉ mua được số hàng hóa bằng khoảng 3,2 đến 3,5 tỷ ngày hôm nay. Mất đứt một mảng mà không ai lấy. Chỉ là giá bên ngoài tăng lên.

Mua tài sản sai lúc hoặc sai chỗ cũng mất. Nếu mua đúng đỉnh chu kỳ, giá có thể giảm 15 đến 25 phần trăm trong 2 đến 3 năm. Nếu mua chỗ không có người ở thật, giá nằm im 10 năm, tiền kẹt không rút được.

Hai mất mát khác nhau. Mất mát của giữ tiền mặt chắc chắn, chậm, không có cơ hội phục hồi. Mất mát của mua sai không chắc chắn, nhanh hơn, nhưng có khả năng phục hồi nếu chọn chỗ sống thật và đợi đủ chu kỳ.

Hiểu được hai mất mát, câu hỏi không còn là “giữ hay mua”. Câu hỏi là “mất kiểu nào tôi chịu được hơn”.

giữ tiền mặt hay mua tài sản - Trần Quốc Hoàn chỉ cách đọc chu kỳ — giữ tiền mặt hay mua tài sản – Trần Quốc Hoàn chỉ cách đọc chu kỳ

Chị Ngân khựng lại ở câu Hoàn hỏi

Hoàn hỏi chị Ngân: “Chị chịu được việc mất 400 triệu sức mua trong 2 năm vì giữ tiền mặt, hay chịu được việc giá tài sản chị mua giảm 400 triệu rồi phục hồi sau 3 đến 4 năm?”

Chị suy nghĩ, rồi đáp: “Chịu được việc giảm rồi phục hồi hơn, vì tiền vẫn còn ở đó. Giữ tiền mặt mất là mất đứt.”

Hoàn gật. “Vậy xu hướng chị nghiêng về mua. Nhưng mua phải mua đúng. Chị không mua bừa chỉ vì không muốn giữ tiền.”

Anh chị thấy chưa? Khi tách hai mất mát ra, câu trả lời tự lộ ra. Chị không còn kẹt giữa “mua” và “chờ”. Chị đã có hướng.

Đọc chu kỳ – một cách nhìn, không phải phép tiên tri

Nhiều người nghĩ phải “đoán được chu kỳ” trước khi quyết. Hoàn không nghĩ như vậy. Không ai đoán được chính xác thị trường ở đâu. Nhưng có thể đọc được chu kỳ ở mức tạm.

Có bốn pha chu kỳ bất động sản.

Pha đáy: giá đã giảm xong, bắt đầu đi ngang. Giao dịch ít, người bán kiên trì giữ giá. Mua ở pha này an toàn nhất, nhưng khó biết chính xác lúc nào là đáy.

Pha lên: giá bắt đầu nhích, giao dịch tăng, có nhiều người quan tâm. Mua ở pha này vẫn còn phần tăng, nhưng không rẻ bằng đáy.

Pha đỉnh: giá tăng mạnh, FOMO lan rộng, ai cũng muốn mua. Mua ở pha này rủi ro cao, phần tăng còn lại ít.

Pha xuống: giá bắt đầu giảm, giao dịch chậm, nhiều người muốn bán. Mua ở pha này mạo hiểm, có thể bắt dao rơi.

Thị trường miền Nam hiện tại Hoàn đánh giá đang ở gần cuối pha đáy, chớm đi vào pha lên. Giá đã điều chỉnh xong, giao dịch bắt đầu nhúc nhích, dòng tiền từ miền Bắc đang nhìn vào. Pha này mua được, nhưng phải chọn khu đã có nền sống thật, không phải khu chỉ có hứa hẹn.

Lý do chờ “giá xuống nữa” thường thất vọng

Chồng chị Ngân nói “chờ giá xuống nữa rồi mua”. Nghe hợp lý, nhưng Hoàn ít thấy ai thắng bằng cách này.

Lý do một: không ai biết “nữa” là bao lâu. Chờ nửa năm có thể hợp lý. Chờ 3 năm là mất quá nhiều phần giá vốn tiềm năng. Chờ 5 năm thường là chờ đến lúc giá đã tăng xong rồi mới ngộ ra.

Lý do hai: khi giá xuống thật, hiếm người dám mua. Vì khi đó mọi tin tức đều xấu, ai cũng nói “chờ xuống thêm”. Người dám mua ở đáy là người đã chuẩn bị tâm lý từ trước, biết mình đang chờ cái gì. Không chuẩn bị, đến đáy vẫn không mua.

Lý do ba: trong lúc chờ, tiền trong tay mất giá âm thầm. Chờ 2 năm, 4 tỷ mất khoảng 320 triệu sức mua. Nếu giá bất động sản chỉ giảm 10 phần trăm trong 2 năm đó (300 triệu lợi), thực tế không có lợi.

Chờ chỉ hợp lý khi anh chị thấy rõ dấu hiệu đỉnh chu kỳ và có kế hoạch cụ thể để biết khi nào vào. Chờ “chung chung” là bẫy.

Chị Ngân chốt kế hoạch chia dần

Hoàn gợi chị Ngân một kế hoạch trung bình, không mua hết, không chờ hết.

Giai đoạn một – ngay bây giờ: dùng 2 tỷ mua một miếng vừa túi ở khu đã có nền sống thật. Chọn khu an toàn, hạ tầng ổn, giá vốn lịch sử tăng đều. Mua một miếng để bắt đầu cảm được nhịp thị trường.

Giai đoạn hai – trong 1 năm tới: giữ 1,5 tỷ chờ cơ hội thứ hai. Nếu giá đi lên tiếp, miếng đầu tăng theo, chốt chọn miếng thứ hai với giá còn chấp nhận được. Nếu giá đi xuống, mua miếng thứ hai với giá tốt hơn.

Giai đoạn ba – tiền phòng thân: giữ 500 triệu trong tiết kiệm cho các việc bất ngờ.

Chị Ngân nhìn kế hoạch, cười. “Em ơi, hóa ra em không bảo chị mua hết, cũng không bảo chị chờ hết. Em bảo chị chia theo thời gian.”

Hoàn gật. “Đúng vậy. Chia theo thời gian là cách giảm rủi ro mua đúng đỉnh hoặc đáy. Không ai đoán được chính xác, nhưng chia dần thì trung bình giá cân bằng.”

Câu Hoàn muốn chị Ngân khắc vào đầu

Khi chốt kế hoạch, Hoàn nhắc chị câu này.

Tiền thuê không phải là phần lời – nó là bằng chứng có người cần chỗ đó thật. Phần lời nằm ở giá vốn, và giá vốn chỉ tăng khi mua đúng chỗ đúng lúc.

Câu này nhắc chị: khi chọn miếng đầu tiên, đừng chỉ hỏi “chỗ này cho thuê được bao nhiêu”. Hỏi tiếp: “giá vốn chỗ này đang ở pha nào của chu kỳ, có đi lên không, đi lên vì cái gì cụ thể”.

Giá vốn chạy không phải phép màu. Nó chạy vì có người thật về ở, có hạ tầng tới, có việc làm mở ra, có dòng tiền từ ngoài vào. Những yếu tố đó đọc được bằng thực địa, không phải đoán.

Chị Ngân ghi câu đó vào sổ. “Em ơi, chị sẽ nhắc chồng câu này. Anh ấy đang chờ ‘giá xuống nữa’. Hóa ra câu quan trọng hơn là ‘khu này sống thật tới đâu’.”

Sai lầm thường gặp khi quyết giữ hay mua

Hoàn gặp mấy sai lầm hay gặp.

Sai lầm đầu tiên là chờ “điểm vào hoàn hảo”. Không có điểm hoàn hảo. Chờ nó là trì hoãn vô thời hạn. Vào ở điểm “đủ tốt” tốt hơn chờ điểm hoàn hảo.

Sai lầm thứ hai là mua tất cả một lúc vì sợ bỏ lỡ. Dồn hết 4 tỷ vào một miếng vì nghe nói “giờ không mua là lỡ sóng”. Chia dần an toàn hơn dồn một lần, kể cả khi mất một phần sóng.

Sai lầm thứ ba là nghe quá nhiều người có ý kiến ngược nhau. Mỗi người có khung của họ, không có khung của anh chị. Nghe tối đa hai người, một người làm nghề và một người có kinh nghiệm cụ thể.

Sai lầm thứ tư là so sánh với bạn bè. Bạn chị Ngân mua 2 năm trước giá tốt hơn – không có nghĩa chị bây giờ không nên mua. Mỗi người một thời điểm, không so được.

Sai lầm cuối là coi tiền mặt là “an toàn tuyệt đối”. Tiền mặt mất giá chắc chắn, không có cơ hội phục hồi. “An toàn” của tiền mặt chỉ là an toàn cảm giác, không phải an toàn thật.

Câu hỏi thường gặp

Thời điểm hiện tại miền Nam nên mua chưa? Theo đánh giá của Hoàn, miền Nam đang ở gần cuối pha đáy, chớm đi vào pha lên. Mua được, nhưng phải chọn khu có nền sống thật. Khu chỉ có hứa hẹn vẫn rủi ro cao.

Nếu chờ thêm 6 tháng rồi quyết có hợp lý không? Chờ 6 tháng có thể hợp lý nếu anh chị dùng thời gian đó để khảo sát kỹ, lọc khu, lên danh sách miếng cụ thể. Chờ không có kế hoạch là chờ vô ích, mất 2 phần trăm sức mua.

Có nên vay thêm để mua lớn hơn không? Nếu dòng tiền thuê bù được một phần lãi, và vay dưới 40 phần trăm giá trị tài sản – có thể cân nhắc. Vượt mức đó là nguy hiểm với người lần đầu đi mua.

Mua xong rồi giá xuống thì sao? Mua đúng khu có nền sống thật, giá có thể dao động nhưng không về 0. Chờ đủ chu kỳ sẽ phục hồi. Mua sai khu – không có nền sống – thì nằm im 10 năm cũng chưa phục hồi.

Anh chị muốn giữ hay mua

Đọc tới đây, anh chị tự hỏi mình chưa: hai mất mát ở trên, mình chịu được mất kiểu nào hơn?

Nếu anh chị muốn có bộ câu hỏi và thước đo để tự quyết thời điểm vào, Hoàn có một tài liệu ngắn gom đủ bước phải làm trước khi xuống tiền. Nhắn cho Hoàn, Hoàn gửi tận tay.

P.S. Chị Ngân sáu tháng sau nhắn Hoàn. Chị đã mua miếng đầu tiên 2 tỷ ở khu Dĩ An. Giá đã lên khoảng 7 phần trăm. Giờ chị đang khảo sát miếng thứ hai với 1,5 tỷ còn lại. “Em ơi, chồng chị giờ đồng ý. Anh ấy thấy chị không mua bừa – chị mua từng miếng có kế hoạch. Mà quan trọng, chị đã bắt đầu rồi, không còn kẹt giữa chờ và vội nữa.” Hoàn mong anh chị cũng chốt được kế hoạch chia dần của mình, trước khi thêm một tháng, một năm trôi qua trong lưỡng lự.