Có anh Dũng, chủ một cửa hàng MacBook, mê công nghệ và mê cả thiên nhiên.
Anh Dũng có một giấc mơ rất đẹp. Mua một mảnh đất trên vùng cao, cảnh núi đồi, làm cái homestay nhỏ. Cuối tuần lên đó nghỉ, vừa chơi vừa cho thuê kiếm thêm.
Nghe là thấy lãng mạn. Tôi hiểu cảm giác đó. Ai mà không muốn có một chốn riêng giữa thiên nhiên.
Nhưng khi anh Dũng hỏi tôi nên mua không, tôi phải nói thật một điều mà anh không muốn nghe lúc đầu. Cảnh đẹp và sinh lời là hai chuyện khác nhau. Rất khác.
Vì sao cảnh đẹp không đồng nghĩa sinh lời
Đất sinh lời là đất có nhu cầu thật từ nhiều người, có thanh khoản, dễ mua dễ bán, và có người sẵn sàng trả tiền để dùng nó đều đặn. Đất cảnh đẹp chỉ đẹp. Hai cái có thể trùng nhau, nhưng thường thì không.
Anh chị thử nghĩ xem.
Một mảnh đất trên núi, cảnh đẹp mê hồn. Nhưng đường lên khó. Xa khu dân cư. Mùa mưa lầy lội. Cuối tuần may ra có khách, ngày thường vắng tanh. Pháp lý nhiều khi là đất rừng, đất nông nghiệp, chưa chắc chuyển đổi được.
Cảnh đẹp đó làm trái tim anh chị rung lên. Nhưng nó không làm cái ví anh chị dày lên. Vì sinh lời cần nhu cầu thật và đều, không cần cảnh đẹp.
Đẹp là thứ đánh vào cảm xúc người mua. Mà mua BĐS bằng cảm xúc thì hay trả giá. Tôi đã kể chuyện đó trong bài mua bất động sản theo cảm xúc một buổi chiều.
Đất nghỉ dưỡng có cái bẫy riêng
Tôi muốn anh chị thấy rõ vài cái bẫy của loại đất này.
Bẫy thanh khoản. Đất nghỉ dưỡng cảnh đẹp thường ở nơi ít người. Lúc mua thì dễ, vì người bán sẵn. Nhưng lúc anh chị cần bán, tìm người mua rất khó. Cảnh đẹp với anh chị chưa chắc đẹp với người khác. Mà tài sản khó bán là tài sản chôn vốn.
Bẫy dòng tiền mùa vụ. Homestay nghe thì ra tiền, nhưng khách chỉ đông cuối tuần, lễ tết, mùa đẹp. Còn lại vắng. Trong khi chi phí vận hành, người trông coi, bảo trì thì quanh năm. Tính ra dòng tiền thật rất mỏng, có khi âm.
Bẫy pháp lý. Nhiều mảnh đất đẹp trên cao là đất rừng, đất trồng cây, không phải đất ở. Xây homestay lên có thể bị tháo. Chuyển đổi mục đích thì khó và lâu. Anh chị mua cái đẹp mà ôm luôn rủi ro pháp lý.
Bẫy chi phí ẩn. Làm homestay không chỉ là mua đất. Còn xây dựng, vận hành, marketing, nhân sự. Nhiều người tính tiền đất mà quên những khoản này. Đến khi làm mới thấy đội vốn gấp đôi.
Cảnh đẹp có chỗ của nó, nhưng phải gọi đúng tên
Tôi không nói anh chị đừng bao giờ mua đất cảnh đẹp. Tôi nói hãy gọi đúng tên nó.
Nếu anh chị mua một mảnh đất đẹp để hưởng thụ, để có chốn đi về, để thỏa giấc mơ, thì cứ mua. Nhưng hãy coi nó là khoản chi cho cuộc sống, là tiêu dùng, không phải đầu tư.
Đừng tự lừa mình rằng nó vừa đẹp vừa sinh lời, để rồi kỳ vọng nó đẻ tiền mà nó không đẻ. Lúc đó anh chị vừa mất tiền vừa thất vọng.
Anh Dũng nghe tôi nói xong thì tỉnh ra. Anh thừa nhận, thật ra anh muốn cái homestay cho mình là chính, kiếm tiền là phụ. Khi gọi đúng tên rồi, anh quyết định khác hẳn. Anh không dồn vốn lớn vào đó nữa, và không kỳ vọng sai về nó.
Với phần vốn để đầu tư thật, anh hướng sang loại tài sản có nhu cầu ở thật và dòng tiền đều. Tôi nói về loại tài sản đó trong bài mua nhà trung tâm hay vùng ven Sài Gòn.
Sai lầm thường gặp khi mua đất nghỉ dưỡng
– Nhầm cảnh đẹp với khả năng sinh lời, kỳ vọng tài sản đẻ tiền mà nó không đẻ. – Bỏ qua thanh khoản, đến khi cần bán mới biết không ai mua. – Tính dòng tiền homestay theo cuối tuần đông mà quên ngày thường vắng. – Không kiểm tra pháp lý, mua nhầm đất rừng đất nông nghiệp không xây được. – Chỉ tính tiền đất, quên chi phí xây dựng vận hành marketing nhân sự.
Câu hỏi thường gặp
Đất nghỉ dưỡng cảnh đẹp có sinh lời không?
Cảnh đẹp không đồng nghĩa sinh lời. Đất sinh lời cần nhu cầu thật từ nhiều người, thanh khoản tốt và người sẵn sàng trả tiền dùng đều đặn. Đất cảnh đẹp trên cao thường xa dân cư, khó bán lại, dòng tiền mùa vụ và hay vướng pháp lý. Nó có thể đẹp nhưng thường không phải tài sản đầu tư tốt.
Có nên mua đất làm homestay không?
Nếu mua để hưởng thụ và có chốn đi về thì được, nhưng hãy coi đó là khoản tiêu dùng chứ không phải đầu tư. Homestay có khách đông cuối tuần nhưng vắng ngày thường, trong khi chi phí vận hành quanh năm, nên dòng tiền thật rất mỏng. Đừng kỳ vọng nó vừa đẹp vừa đẻ tiền.
Làm sao phân biệt đất đầu tư và đất cảm xúc?
Đất đầu tư có nhu cầu thật từ nhiều người, thanh khoản tốt, dễ mua dễ bán và tạo dòng tiền đều. Đất cảm xúc đánh vào sự rung động của người mua bằng cảnh đẹp, nhưng thiếu nhu cầu thật và khó bán lại. Hãy hỏi ai sẽ thuê, ai sẽ mua lại, bán trong bao lâu, để biết mình đang mua loại nào.
Mua đất nghỉ dưỡng cần kiểm tra gì về pháp lý?
Cần kiểm tra đất có phải đất ở hay không, vì nhiều mảnh đất đẹp trên cao là đất rừng hoặc đất nông nghiệp, không được xây dựng và khó chuyển đổi mục đích. Mua nhầm loại đất này, công trình có thể bị tháo dỡ và vốn bị chôn. Luôn xác minh quy hoạch và mục đích sử dụng đất trước khi xuống tiền.
Anh chị muốn đi tiếp thế nào
Anh Dũng suýt dồn vốn vào một giấc mơ đẹp mà không sinh lời. May là anh gọi đúng tên nó kịp lúc.
Nếu anh chị đang mê một mảnh đất cảnh đẹp và phân vân nên mua không, tôi có thể giúp anh chị tách bạch. Đây là tài sản đầu tư hay là khoản hưởng thụ. Hai cái cần cách tính tiền khác nhau.
Nhắn cho tôi trước khi xuống tiền. Tôi giúp anh chị giữ giấc mơ mà không để nó thành cái bẫy tài chính.
P.S. Anh Dũng cười khi nhận ra. “Hóa ra em muốn cái view, không phải muốn đầu tư.” Biết mình muốn gì là nửa quyết định đúng rồi. Anh chị có chắc mình đang muốn đầu tư, hay đang muốn một giấc mơ đẹp không?
