Sáng thứ Sáu, anh Thuận ngồi đối diện công chứng viên ở Phú Nhuận.
Bên kia bàn là chủ nhà, ông Tâm, lớn hơn anh Thuận chừng 5 tuổi. Hợp đồng mua bán in sẵn 4 trang, hai bên đã đọc lướt. Tiền 12 tỷ đã chuyển từ tài khoản anh Thuận sang tài khoản ông Tâm trước đó 10 phút.
Công chứng viên đọc to từng điều khoản. Đến điều 5, anh Thuận giơ tay. “Em xin hỏi, điều này ghi rằng bên bán cam kết bàn giao nhà trong vòng 30 ngày. Nhưng trong sổ hộ khẩu vẫn còn 4 người đang đăng ký tạm trú. Họ là ai, có chuyển khẩu không?”
Công chứng viên nhìn ông Tâm. Ông Tâm im lặng 5 giây. Rồi bảo: “Đó là người thuê. Anh để em sắp xếp lại.”
Anh Thuận đặt bút xuống. “Em chưa ký. Anh sắp xếp xong rồi mình ký.”
Buổi công chứng dừng lại. Tiền anh Thuận đã chuyển. Ông Tâm cam kết trả lại trong ngày. Một tuần sau hai bên gặp lại, anh Thuận có sẵn cam kết bằng văn bản từ 4 người thuê là sẽ trả nhà trong 15 ngày, kèm hợp đồng bồi thường nếu chậm.
Câu hỏi anh Thuận giơ tay hôm đó cứu anh 12 tỷ. Vì nếu ký, anh nhận nhà có người ở, không đuổi được, mất 6 tháng thương lượng.
Bài này Hoàn viết cho anh chị nhà đầu tư miền Bắc đang chuẩn bị bước vào phòng công chứng lần đầu tiên trong Nam. Sau bài này, anh chị sẽ hiểu rõ từng bước, biết phí ai trả, và quan trọng nhất, nhận ra 6 điểm dễ bị gài trong buổi công chứng.
Công chứng mua bán nhà đất là gì
Công chứng mua bán nhà đất là việc công chứng viên chứng nhận hợp đồng mua bán giữa hai bên là đúng pháp luật, đúng ý chí tự nguyện, và các bên đã đọc, hiểu, đồng ý ký vào hợp đồng.
Theo Luật Công chứng và Luật Đất đai, hợp đồng mua bán nhà đất bắt buộc phải công chứng. Hợp đồng không công chứng coi như vô hiệu. Không sang tên được. Không bảo vệ được trước tòa.
Đây là khâu pháp lý nặng nhất trong cả hành trình mua nhà. Nhưng cũng là khâu mà NĐT miền Bắc thường lướt qua nhanh nhất, vì tin “đã có công chứng viên”.
Sai lầm đó tốn tiền.
Quy trình công chứng từng bước
Bước 1: Chuẩn bị giấy tờ
Bên bán mang theo: sổ hồng bản gốc, chứng minh thư hoặc căn cước công dân vợ chồng, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu có), văn bản đồng ý chuyển nhượng của các đồng sở hữu (nếu nhà đứng tên chung).
Bên mua mang theo: chứng minh thư hoặc căn cước công dân vợ chồng, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn.
Nếu một trong hai bên ủy quyền cho người khác đi ký, phải có giấy ủy quyền đã công chứng.
Bước 2: Chọn văn phòng công chứng
Văn phòng công chứng nào cũng làm được, không phụ thuộc địa bàn nhà. Nhưng Hoàn khuyên chọn văn phòng công chứng nhà nước hoặc văn phòng công chứng tư nhân lâu năm, có uy tín trong khu vực. Hỏi môi giới hoặc luật sư địa phương để chọn.
Tránh chọn theo lời chủ nhà nếu họ ép một văn phòng cụ thể. Có thể có quan hệ riêng, không có lợi cho bên mua.
Bước 3: Soạn hợp đồng
Hợp đồng do công chứng viên soạn dựa trên thông tin hai bên cung cấp, hoặc hai bên tự mang hợp đồng soạn sẵn tới.
Nếu hai bên tự soạn, anh chị phải đọc kỹ trước khi tới. Đặc biệt là các điều về giá, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao, ai chịu thuế phí. Đây là chỗ dễ bị cài.
Bước 4: Đối chiếu giấy tờ tại văn phòng
Công chứng viên kiểm tra giấy tờ gốc của hai bên. Tra cứu thông tin tài sản trên hệ thống. Xác nhận tài sản không bị kê biên, không bị thế chấp, không tranh chấp.
Nếu tài sản đang thế chấp ngân hàng, phải có văn bản giải chấp hoặc đồng ý bán của ngân hàng. Không có thì không công chứng được.
Bước 5: Đọc và ký hợp đồng
Công chứng viên đọc to hợp đồng trước mặt hai bên. Hai bên xác nhận từng điều khoản. Sau đó ký vào hợp đồng và lăn tay.
Đây là khoảnh khắc anh chị có quyền dừng lại, hỏi lại, yêu cầu sửa nếu thấy không đúng. Đừng ngại làm chậm. Một câu hỏi đúng lúc cứu anh chị hàng tỷ đồng.
Bước 6: Đóng phí và nhận bản công chứng
Phí công chứng tính theo giá trị hợp đồng, dao động vài triệu cho nhà 5 đến 11 tỷ, đến vài chục triệu cho nhà 30 đến 50 tỷ. Phổ biến hai bên chia đôi, nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc trước đó.
Văn phòng công chứng giao bản công chứng (thường 4 bản) cho hai bên giữ. Bên mua dùng bản này để sang tên ở văn phòng đăng ký đất đai sau đó.
Bước 7: Nộp hồ sơ sang tên
Sau công chứng, bên mua nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện. Hồ sơ gồm bản công chứng, sổ gốc, các giấy tờ tùy thân. Thời gian sang tên thông thường 15 đến 30 ngày làm việc.
6 điểm dễ bị gài trong buổi công chứng
Điểm 1: Giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá thực
Đây là điểm gài phổ biến nhất. Bên bán muốn ghi giá thấp để giảm thuế thu nhập cá nhân. Họ bảo “ghi thấp cho đỡ thuế, hai bên cùng có lợi”.
Sự thật: bên mua không có lợi gì. Trái lại, nếu sau này tranh chấp, anh chị chỉ chứng minh được mình mua đúng giá ghi trong hợp đồng. Phần chênh lệch coi như mất.
Hoàn từng dắt một anh khách mua nhà 15 tỷ, ghi 7 tỷ trong hợp đồng. Một năm sau phát hiện sai pháp lý, kiện ra tòa. Tòa xử trả lại 7 tỷ. 8 tỷ kia coi như rơi xuống biển.
Khuyên: ghi đúng giá thật. Tốn thêm vài chục triệu thuế, nhưng được bảo vệ pháp lý đầy đủ.
Điểm 2: Người ký bán không phải toàn bộ chủ sở hữu
Sổ hồng có thể đứng tên một người, nhưng tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân nên vợ hoặc chồng cũng có quyền. Khi bán phải có chữ ký của cả hai.
Hoặc tài sản thừa kế từ cha mẹ, có nhiều anh chị em cùng có quyền. Khi bán phải có giấy đồng ý của tất cả.
Công chứng viên thường yêu cầu giấy này. Nhưng có khi bị bỏ sót, đặc biệt khi hợp đồng làm gấp. Anh chị phải tự kiểm tra. Hỏi rõ: “Tài sản này đứng tên ai, có ai có quyền cùng, đã có giấy đồng ý chưa?”
Điểm 3: Tình trạng người đang ở trong nhà
Như trường hợp anh Thuận. Hợp đồng cam kết bàn giao trong 30 ngày, nhưng thực tế có người đang thuê hoặc đang ở. Sau công chứng, đuổi người không dễ.
Trước khi tới công chứng, anh chị phải tới xem nhà thật. Hỏi rõ ai đang ở. Yêu cầu bên bán có cam kết bằng văn bản từ người đang ở về thời gian dọn ra.
Điểm 4: Lịch sử thế chấp và giải chấp
Có những căn nhà từng thế chấp, đã trả nợ ngân hàng, nhưng chưa làm thủ tục giải chấp trên sổ. Khi công chứng, hệ thống vẫn báo đang thế chấp.
Trường hợp này, bên bán phải mang giấy giải chấp của ngân hàng tới. Hoặc giải chấp trước khi công chứng.
Tự kiểm tra trước bằng cách yêu cầu bên bán cho xem sổ gốc, đối chiếu mặt sau xem có dấu thế chấp chưa được xóa không.
Điểm 5: Quy hoạch chưa được cập nhật trên giấy
Có những khu vực đã có quy hoạch mở đường, mở rộng hẻm, làm công trình công cộng, nhưng chưa cập nhật chính thức vào sổ. Công chứng viên không có nghĩa vụ tra cứu quy hoạch.
Anh chị phải tự ra Phòng quản lý đô thị quận huyện tra cứu quy hoạch trước khi tới công chứng. Hoặc thuê luật sư địa phương làm hộ.
Đặc biệt khu vực vành đai 3, vành đai 4, các tuyến metro mở rộng. Bài Quy hoạch vùng Đông Nam Bộ và bài toán mua đất chu kỳ tới có chi tiết các tuyến đang được mở.
Điểm 6: Phương thức và lịch chuyển tiền
Chuyển tiền trước hay sau khi ký hợp đồng. Chuyển một lần hay nhiều đợt. Chuyển vào tài khoản nào.
Phổ biến nhất là: bên mua chuyển toàn bộ tiền vào tài khoản bên bán ngay trước khi ký, hoặc chuyển vào tài khoản phong tỏa, ngân hàng giải ngân khi đủ điều kiện.
Tránh các cách: chuyển tiền sau khi ký (rủi ro cho bên bán), nhận tiền mặt trực tiếp (không có chứng cứ), chuyển qua trung gian (mất thời gian, mất bảo đảm).
Lý tưởng nhất là dùng tài khoản phong tỏa của ngân hàng. Phí khoảng 0,1 phần trăm giá trị. Đổi lại, hai bên đều an tâm.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Không đọc lại hợp đồng tại văn phòng
Nhiều anh chị nhận hợp đồng từ bên bán hoặc môi giới, đọc qua ở nhà, rồi vào công chứng ký luôn. Hợp đồng tại văn phòng có thể đã bị sửa vài chữ, vài số. Phải đọc lại từng dòng tại văn phòng.
Sai lầm 2: Tin “công chứng viên kiểm tra hết rồi”
Công chứng viên kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng và giấy tờ. Họ không kiểm tra giá có đúng thị trường không, người đang ở là ai, quy hoạch ra sao. Đó là việc của bên mua.
Sai lầm 3: Đi công chứng một mình mà không có người chuyên môn đi cùng
NĐT miền Bắc lần đầu công chứng trong Nam, nên có luật sư hoặc người môi giới có kinh nghiệm đi cùng. Phí thuê luật sư đi công chứng vài triệu, đáng để có người đọc giúp từng điều khoản.
Sai lầm 4: Ký nhanh vì sợ bị thúc
Bên bán hoặc môi giới có khi thúc “ký nhanh, có người chờ”. Đó là chiêu. Anh chị có quyền dừng, đọc lại, hỏi. Không ai cấm anh chị mất 2 giờ để công chứng nếu cần.
Sai lầm 5: Không giữ bản gốc bản công chứng
Bản công chứng phải giữ bản gốc, cất kỹ. Không đưa cho ai cầm tay. Photo nhiều bản dùng cho thủ tục sau, nhưng bản gốc luôn ở chỗ an toàn.
Một góc nhìn riêng cho NĐT miền Bắc
NĐT miền Bắc vào Nam công chứng thường vấp ba chuyện.
Một là không quen văn phòng công chứng trong Nam. Quy trình về cơ bản giống ngoài Bắc, nhưng cách làm có khác. Có văn phòng đông đúc, chờ cả buổi sáng. Có văn phòng làm nhanh nhưng phí cao. Nên hỏi trước người địa phương.
Hai là không quen các tài khoản phong tỏa của ngân hàng trong Nam. Vietcombank, BIDV, Vietinbank, ACB, Techcombank đều có dịch vụ này. Anh chị mở tài khoản trước, thử quy trình trước khi đến ngày công chứng.
Ba là khoảng cách. Sau công chứng còn nhiều khâu sang tên, làm sổ mới. Nếu anh chị bay về Bắc, ai làm hộ những khâu đó? Cần ủy quyền sẵn cho người tin cậy.
Hoàn đã dắt vài chục khách miền Bắc qua khâu này. Có quy trình chuẩn, có người chuyên trách từng khâu. Khách bay vào một ngày, công chứng xong, bay về. Tất cả thủ tục sau Hoàn thay mặt làm.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi 1: Phí công chứng bao nhiêu, ai trả?
Đáp: Phí công chứng tính theo bậc giá trị hợp đồng. Nhà 10 tỷ phí khoảng 4 đến 6 triệu. Nhà 30 tỷ phí khoảng 15 đến 20 triệu. Theo thông lệ hai bên chia đôi, nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc trước đó.
Hỏi 2: Tôi ở Hà Nội, có ủy quyền cho người trong Nam đi công chứng được không?
Đáp: Được. Anh chị làm hợp đồng ủy quyền tại văn phòng công chứng ở Hà Nội, ghi rõ ủy quyền cho ai, làm việc gì. Mang vào Nam dùng. Nhưng Hoàn khuyên đi công chứng đối với giao dịch lớn nên anh chị tự bay vào ký. Vì nếu có gì cần quyết tại chỗ, người được ủy quyền không quyết thay anh chị được hết.
Hỏi 3: Công chứng xong bao lâu thì có sổ mới đứng tên tôi?
Đáp: Sau công chứng, nộp hồ sơ sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai. Thông thường 15 đến 30 ngày làm việc. Khu Thủ Đức và lõi TP.HCM nhanh hơn, vùng ven Bình Dương Long An có thể lâu hơn.
Hỏi 4: Trong lúc chờ sổ mới, tôi đã là chủ căn nhà chưa?
Đáp: Về mặt pháp lý, ngay khi công chứng xong, quyền sở hữu đã chuyển. Nhưng để hoàn thiện về mặt hành chính, phải có sổ mới đứng tên anh chị. Trong khoảng thời gian chờ, không nên bán lại hoặc thế chấp.
Hoàn chốt
Công chứng không phải là kết thúc của việc mua nhà. Đó là bước giữa. Nhưng là bước có sức nặng nhất.
Sai một chữ trong hợp đồng công chứng, mất hàng tỷ đồng. Bỏ sót một câu hỏi tại bàn công chứng, như anh Thuận suýt bỏ sót, mất hàng tháng dọn dẹp về sau.
Vào phòng công chứng với tâm thế của người mua chủ động. Đọc to. Hỏi rõ. Dừng lại khi cần. Đừng để ai thúc.
Anh chị muốn Hoàn gửi checklist 6 điểm phải hỏi tại bàn công chứng cho NĐT miền Bắc, hay muốn Hoàn đi cùng buổi công chứng đầu tiên của anh chị trong Nam để có người chuyên môn đứng bên?
P.S. Mỗi tuần Hoàn nhận được ít nhất một tin nhắn từ khách báo “công chứng xong rồi mới phát hiện chuyện X”. Phần lớn các chuyện X đó nằm trong 6 điểm Hoàn viết ở trên. Đọc lại bài này một lần nữa trước ngày anh chị bay vào ký. Đáng để đọc lần hai.
