Tuổi 40 bắt đầu đầu tư bất động sản chưa muộn cho nhà đầu tư miền Bắc

Buổi sáng thứ Ba tuần trước, anh Đạt 40 tuổi ngồi ăn phở đối diện Hoàn ở một quán trên đường Lê Thánh Tôn Q1. Anh vừa bay từ Hà Nội vào, cầm tờ giấy A4 ghi tài chính gia đình. Sự nghiệp anh ổn, làm giám đốc kinh doanh cho một công ty phần mềm, gom được 10 tỷ sau 15 năm cày. Câu anh hỏi làm Hoàn suy nghĩ mấy giây. Anh nói: “Hoàn, 40 tuổi rồi mới nghĩ đến đầu tư bất động sản, có phải trễ quá không? Bạn bè cùng lứa đã có 3 tới 4 căn hết rồi. Tôi bắt đầu bây giờ liệu có kịp cho tuổi hưu không?” Câu này Hoàn đã nghe từ khoảng 40 anh chị lứa 38 tới 42 trong 3 năm gần đây. Ai cũng nghĩ mình muộn. Nhưng đúng lứa 40 lại là lứa đầu tư bất động sản hiệu quả nhất, không phải muộn nhất.

Anh chị đã từng nghe ai đó nói tuổi 40 mới bắt đầu là đúng thời điểm, không phải muộn chưa? Câu trả lời nằm ở phần 3 bài này, và nó là con số làm anh Đạt thở phào ngay tại quán phở.

Tuổi 40 bắt đầu đầu tư bất động sản là gì

Tuổi 40 bắt đầu đầu tư bất động sản không phải là “muộn” như nhiều anh chị lo. Nó là điểm cân bằng giữa ba yếu tố quan trọng nhất trong đầu tư dài hạn. Vốn tích lũy: 15 năm đi làm gom được 8 tới 15 tỷ, đủ ngưỡng để mua tài sản chất lượng, không phải căn vụn. Kinh nghiệm nghề nghiệp: đã ổn định trong nghề, hiểu chu kỳ kinh tế, biết đọc rủi ro tài chính, không dễ bị dụ vì FOMO. Thời gian còn lại: 15 tới 20 năm trước khi hưu, đủ để chạy một cỗ máy tích sản hoặc lộ trình 4 mốc đầy đủ.

So với người 30 tuổi bắt đầu, tuổi 40 có vốn gấp 3 tới 4 lần. Người 30 tuổi có 2 tỷ chỉ đủ mua căn hộ giá rẻ ven, tuổi 40 có 10 tỷ đủ mua nhà phố Thủ Đức hoặc căn hộ lõi Bình Thạnh. So với người 55 tuổi, tuổi 40 có thời gian gấp đôi, đủ để đi qua trọn vẹn một chu kỳ 10 năm và bắt đầu chu kỳ thứ hai.

Điều “muộn” duy nhất ở tuổi 40 là mất cơ hội đầu tư từ 25 tuổi, nhưng cơ hội đó chỉ đáng nếu người đó đã có vốn 3 tỷ từ 25 tuổi. 90% người 25 tuổi không có 3 tỷ. Vậy nên “muộn” là ảo tưởng so với người khác, không phải sự thật đầu tư.

Hoàn phân tích tuổi 40 là điểm ngọt để bắt đầu đầu tư bất động sản cho khách miền Bắc

Lộ trình 15 năm cho vốn 10 tỷ ở tuổi 40

Với 10 tỷ của anh Đạt, Hoàn vẽ lộ trình 3 giai đoạn.

Giai đoạn 1, năm 40 tới 45 tuổi — nền và mở rộng. Chia 10 tỷ thành 8 tỷ đầu tư và 2 tỷ giữ tiền mặt dự phòng cùng chi phí Nam tiến. 8 tỷ đưa vào hai tài sản đa dạng khu. Tài sản thứ nhất 5 tỷ mua một căn nhà phố Thủ Đức Hiệp Bình Chánh giá rao 65 tới 95 triệu một mét vuông diện tích 60 mét, ra tay 60 tới 90, tổng 3,6 tới 5,4 tỷ. Chọn căn 4,7 tỷ. Cho thuê 8 tới 17 triệu, TSSH thô 2,4%. Tài sản thứ hai 3 tỷ mua một căn hộ Thuận An VSIP 70 mét, giá rao 25 tới 37 triệu, tổng 1,75 tới 2,6 tỷ. Chọn căn 2,3 tỷ. Cho thuê 8 tới 14 triệu, TSSH thô 5,4%. Cuối năm 45 anh Đạt có 2 tài sản, tổng giá trị khoảng 7 tỷ, dòng thuê ròng 16 triệu mỗi tháng.

Giai đoạn 2, năm 46 tới 50 tuổi — leo bậc. Dòng thuê 5 năm gom được khoảng 900 triệu ròng, cộng tiết kiệm cá nhân 5 năm khoảng 1,5 tỷ, tổng 2,4 tỷ. Vay ngân hàng thêm 2,5 tỷ. Bán căn Thuận An sau 5 năm giá vốn tăng 30% lên khoảng 3 tỷ, ròng 3 tỷ. Tổng vốn có 7,9 tỷ. Mua một căn nhà phố Bình Thạnh hẻm xe hơi P24 diện tích 55 mét, giá rao 140 tới 165 triệu, ra tay 130 tới 155, tổng 7,1 tới 8,5 tỷ. Chọn căn 7,7 tỷ. Cho thuê 13 tới 16 triệu, TSSH thô 2,4%. Cuối năm 50 anh Đạt có 2 tài sản chất lượng (Thủ Đức nền dòng tiền và Bình Thạnh lõi), tổng giá trị khoảng 12 tới 14 tỷ, dòng thuê ròng 20 triệu mỗi tháng sau trừ lãi vay.

Giai đoạn 3, năm 51 tới 55 tuổi — củng cố cho hưu. Trả bớt gốc vay, giữ 2 tài sản chất lượng cao. Dòng thuê ròng lúc này 30 triệu mỗi tháng sau khi giảm gốc. Cộng tiết kiệm gia đình, gom thêm 1 tỷ, mua thêm một căn hộ ven biển Vũng Tàu diện tích 60 mét giá 2 tỷ, để nghỉ dưỡng và cho thuê ngắn hạn khi không dùng. Cuối năm 55 anh Đạt có 3 tài sản, tổng danh mục 17 tới 20 tỷ, dòng thuê ròng 40 triệu mỗi tháng, đủ chi tiêu hưu không cần đụng tài sản gốc.

Xuất phát 40 tuổi vốn 10 tỷ, sau 15 năm ròng danh mục nhân được khoảng 1,7 tới 2 lần, đồng thời có dòng tiền hưu ổn định. Không nhanh như người 30 tuổi vốn ít nhưng thời gian dài, không chậm như người 50 tuổi vốn nhiều nhưng thời gian ngắn. Điểm cân đối.

Vì sao 40 tuổi là điểm ngọt

Anh chị đang nghĩ: “Nếu bắt đầu sớm hơn thì có phải tốt hơn không?” Không hẳn. Vì đầu tư bất động sản không phải chạy đua thời gian, nó là chạy đua chất lượng tài sản trong danh mục. Người 30 tuổi có 2 tỷ mua căn hộ ven Long An, người 40 tuổi có 10 tỷ mua nhà phố Thủ Đức. Sau 15 năm, căn ven Long An có thể tăng 40%, căn Thủ Đức tăng 90% vì có Metro và vành đai. Người 40 tuổi thắng dù xuất phát muộn hơn 10 năm.

Càng đọc, anh chị càng thấy vì sao “muộn” là so sánh sai chuẩn. So sánh đúng chuẩn phải là “sau 15 năm nữa, danh mục của tôi có đủ dòng tiền cho hưu không, chất lượng tài sản có đứng vững qua chu kỳ không”. Cả hai câu trả lời với vốn 10 tỷ ở tuổi 40 đều là “có”.

Lý do thứ hai làm tuổi 40 là điểm ngọt, vì kỷ luật đầu tư ở tuổi 40 cao hơn tuổi 30 nhiều. Tuổi 30 dễ bị FOMO, dễ đưa quyết định nhanh, dễ tin lời môi giới. Tuổi 40 đã từng thấy bạn bè mất tiền, đã có kinh nghiệm nghề, đủ chín để không dồn hết vào một tài sản, đủ trách nhiệm gia đình để không dùng đòn bẩy quá tay. Kỷ luật này giá trị hơn 10 năm khởi động sớm.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm thứ nhất, bù lại thời gian bằng đòn bẩy cao. Nghĩ “mình muộn 10 năm rồi, phải vay 3 lần vốn để bù”. Vay 30 tỷ trên vốn 10 tỷ tương đương đòn bẩy 300%. Một cú xuống 15% là mất cả gốc. Đầu tư muộn không cần bù bằng rủi ro, cần bù bằng chọn tài sản chất lượng hơn.

Sai lầm thứ hai, chọn tài sản rẻ để mua nhiều căn. Vốn 10 tỷ chia thành 4 căn giá 2 tỷ ở Bình Dương và Đồng Nai vùng sâu. Nghe đa dạng nhưng thực ra chất lượng thấp, thanh khoản kém, giá vốn tăng chậm. Sau 15 năm chỉ nhân 1,3 lần. Tuổi 40 nên chọn 2 tới 3 tài sản chất lượng cao, không nên chia 4 tới 5 căn nhỏ.

Sai lầm thứ ba, so sánh bản thân với bạn bè. Bạn có 5 căn thì mình cũng phải có 5 căn. Ép mua vượt tầm vốn, kết cục dòng tiền âm, phải bán vội. Đầu tư là hành trình cá nhân, không phải cuộc đua. Danh mục 3 tài sản chất lượng cao ăn đứt 6 tài sản chất lượng thấp.

Sai lầm thứ tư, không tính chi phí y tế và học phí giai đoạn 40 tới 50. Con vào cấp 3 và đại học chi phí 500 tới 800 triệu trong 5 tới 7 năm. Cha mẹ tuổi 65 tới 70 cần hỗ trợ y tế 300 tới 500 triệu. Cộng lại 1 tới 1,3 tỷ, phải dự trù trong vốn đầu tư từ đầu. Không tính là bẫy phổ biến làm cỗ máy sập giữa chừng.

Câu hỏi thường gặp

Tôi 42 tuổi vốn 6 tỷ có bắt đầu được không?

Được, nhưng lộ trình 15 năm chỉ mua được 2 tài sản chất lượng trung, không lên tới lõi Bình Thạnh. Chọn Thủ Đức và Bình Dương làm nền, mục tiêu cuối là danh mục 3 tài sản trị giá 12 tới 15 tỷ ở tuổi 57.

Có nên vay ngân hàng ở tuổi 40 không?

Nên, nhưng đòn bẩy tối đa 30% giá trị danh mục. Vay 3 tỷ trên vốn 10 tỷ ròng là an toàn. Vay quá 40% là bẫy phổ biến, một cú thay đổi công việc hoặc sức khỏe là mất căn.

Nên đầu tư căn hộ hay nhà phố ở tuổi 40?

Cả hai. Căn hộ cho dòng tiền đều nhưng khấu hao đất, nhà phố cho tài sản trường tồn nhưng dòng tiền yếu. Chia 60 40 nhà phố và căn hộ là khung phổ biến cho tuổi 40.

Nếu tôi bắt đầu ở tuổi 45 thì sao?

Vẫn kịp, nhưng lộ trình rút xuống 10 năm và mục tiêu cuối là 2 tài sản chất lượng cao thay vì 3 tài sản. Vay ít hơn, giữ tiền mặt nhiều hơn (12 tới 15%), tránh rủi ro tập trung.

Việc tiếp theo

Anh Đạt sau buổi cà phê ăn xong tô phở, gọi vợ báo tin quyết định khởi động giai đoạn 1 trong quý này. Anh không còn thấy mình “muộn” nữa, thấy mình “đúng thời điểm”. Còn anh chị đang đứng ở tuổi nào và nghĩ mình sớm hay muộn?

Anh chị muốn Hoàn gửi lộ trình 15 năm theo vốn và tuổi hiện tại, hay muốn Hoàn phân tích tài sản đang có để xem đang thiếu chân nào cho hưu? Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.

Đọc thêm: Chiến lược tích sản bất động sản và Lộ trình xây danh mục bất động sản và Có 10 tỷ đầu tư bất động sản.

P.S. — Anh chị mà bỏ qua bài này, điều Hoàn lo nhất không phải chuyện muộn hay sớm. Điều Hoàn lo là 15 năm nữa nhìn lại, thấy vẫn còn giữ nguyên 10 tỷ trong sổ tiết kiệm, ăn lãi 4,5%, không dịch chuyển được vào Nam, không có tài sản nào làm dòng tiền hưu. Tuổi 40 chưa muộn, đứng yên ở tuổi 40 mới muộn thật.