Tái đầu tư dòng tiền cho thuê để cuộn vốn cho nhà đầu tư miền Bắc

Tối thứ Ba tuần trước, anh Cường 40 tuổi ngồi trong quán cà phê đường Nguyễn Văn Cừ Q1, đưa cho Hoàn cuốn sổ tay ghi chi tiết dòng thuê 18 tháng gần nhất. Anh có một căn hộ Sunrise City Q7 mua từ 2023, dòng thuê ròng sau phí 12 triệu một tháng, cả năm gom được 144 triệu. Anh nói: “Hoàn, 18 tháng qua tôi gom được 216 triệu, cứ để sổ tiết kiệm, lãi thêm 8 triệu nữa. Có nên đưa số này đi tái đầu tư gì không, hay giữ để dồn cho căn thứ hai?” Câu này Hoàn đã nghe từ khoảng 30 anh chị đang đi năm thứ hai tới thứ tư của cỗ máy tích sản. Câu trả lời không đơn giản như tưởng.

Anh chị có tin không, cùng 216 triệu đó, người biết tái đầu tư đúng cách sau 5 năm có thêm 1 tỷ, người để nguyên sổ tiết kiệm chỉ thêm 240 triệu? Câu trả lời nằm ở phần 3 bài này.

Tái đầu tư dòng tiền cho thuê là gì

Tái đầu tư dòng tiền cho thuê là việc dùng phần tiền thuê nhận được mỗi tháng hoặc mỗi quý, sau khi trừ chi phí quản lý và một phần chi tiêu cá nhân, đưa trở lại vào các kênh sinh lời khác thay vì giữ nguyên trong tài khoản tiết kiệm. Nó là cỗ máy cuộn vốn phi tuyến tính, nghĩa là dòng tiền không đi thẳng theo lãi suất tiết kiệm mà nhân lên nhờ chọn kênh có lợi suất cao hơn.

Có ba kênh tái đầu tư phổ biến, phù hợp với nhà đầu tư bất động sản. Kênh thứ nhất, gom vốn để trả bớt gốc vay ngân hàng trên các tài sản đang có, giảm chi phí lãi và tăng ròng dòng tiền tương lai. Kênh thứ hai, mua thêm đất nền vừa túi ở khu có hạ tầng mới, giữ 3 tới 5 năm bán lấy vốn cho căn thứ hai. Kênh thứ ba, gửi kỳ hạn 12 tới 24 tháng với lãi cao hơn tiết kiệm không kỳ hạn, chờ cơ hội xuống tiền lớn.

Tái đầu tư khác với “để dành” ở hai chỗ. Để dành là dừng lại, tái đầu tư là tiếp tục vòng quay. Để dành đo bằng số dư sổ tiết kiệm, tái đầu tư đo bằng tổng giá trị danh mục 5 năm sau. Cùng 200 triệu, hai chiến lược này ra hai con số khác nhau tới 4 lần.

Hoàn tư vấn khung 50 30 20 tái đầu tư dòng tiền cho thuê cho nhà đầu tư miền Bắc

Cỗ máy cuộn vốn 5 năm cho anh Cường

Với dòng thuê ròng 12 triệu một tháng, anh Cường có 144 triệu một năm. Hoàn tư vấn anh chia 144 triệu này thành ba phần theo tỷ lệ 50 30 20.

50 phần trăm cho quỹ trả bớt gốc vay. Anh Cường đang vay ngân hàng 1,5 tỷ với lãi 9,5% để mua căn Sunrise City. Mỗi năm anh dùng 72 triệu trả bớt gốc, sau 3 năm giảm gốc còn 1,28 tỷ, tiết kiệm được 20 triệu tiền lãi mỗi năm bắt đầu từ năm thứ 4. Đây là kênh an toàn cao và cụ thể, không phụ thuộc vào thị trường.

30 phần trăm cho quỹ mua đất nền cuộn vốn. Mỗi năm 43 triệu, sau 3 năm gom được 130 triệu, cộng với tiết kiệm 4% mỗi năm khoảng 15 triệu, tổng 145 triệu. Vay thêm 400 triệu, mua một lô đất nền phân lô sổ đỏ ở Long An Đức Hòa hoặc Bình Dương Tân Uyên, đường 8 mét, giá rao 7 tới 15 triệu một mét vuông, lô 60 mét, tổng 420 tới 900 triệu. Chọn lô 550 triệu. Giữ 4 năm sau bán ra ở tầm 800 tới 900 triệu, lời 250 tới 350 triệu, tương đương 12 tới 15% mỗi năm trên vốn tự có 145 triệu. Cao gấp 3 lần lãi tiết kiệm.

20 phần trăm cho quỹ cơ hội. Mỗi năm 29 triệu, gửi kỳ hạn 24 tháng lãi 5,5%. Sau 5 năm gom được 145 triệu tự thân cộng 18 triệu lãi, tổng 163 triệu. Số này giữ nguyên tiền mặt, chờ cơ hội xuống tiền lớn khi có tài sản đẹp giảm giá 15 tới 20% trong đợt điều chỉnh thị trường.

Cộng ba phần lại, sau 5 năm anh Cường có: giảm gốc vay 360 triệu, đất nền lời 300 triệu, tiền mặt cơ hội 163 triệu, tổng 823 triệu ròng. Nếu để nguyên 720 triệu tiền thuê 5 năm trong sổ tiết kiệm 4,5%, chỉ gom được 720 triệu tự thân cộng 82 triệu lãi, tổng 802 triệu, nhưng phần gốc vay 1,5 tỷ vẫn còn nguyên, ăn 9,5% lãi mỗi năm suốt 5 năm. Chênh lệch ròng hai chiến lược sau 5 năm là hơn 500 triệu.

Vì sao cỗ máy này chạy được, không phải nhờ may

Anh chị đang nghĩ: “Số nghe đẹp, nhưng có phải Hoàn giả định điều kiện lý tưởng?” Không. Cỗ máy này chạy được trong 3 điều kiện thực tế, không cần thị trường thần kỳ.

Điều kiện thứ nhất, dòng thuê đều 12 tháng trong năm. Căn hộ Sunrise City Q7 hoặc Vinhomes Central Park có tỷ lệ trống dưới 30 ngày mỗi năm nếu chọn đúng vị trí gần trung tâm và cho thuê với giá thị trường, không tham cao hơn 10% để đuổi khách tốt. Anh Cường 18 tháng qua chỉ trống 22 ngày, đúng chuẩn thị trường.

Điều kiện thứ hai, đất nền có thanh khoản khi cần bán. Chọn khu có hạ tầng vành đai 3 hoặc vành đai 4 mới thông xe, không phải khu xa cách trung tâm quá 60 km. Long An Đức Hòa cách trung tâm Sài Gòn 30 km, Bình Dương Tân Uyên 40 km, đều trong bán kính có thanh khoản tốt cho lô 500 tới 900 triệu.

Điều kiện thứ ba, kỷ luật với ba khoản. Không lẫn tiền tái đầu tư với tiền chi tiêu gia đình. Anh Cường mở 3 tài khoản riêng, mỗi tháng dòng thuê về là chia ngay ba khoản theo tỷ lệ 50 30 20. Không “gom lại tính sau”. Không kỷ luật thì cỗ máy sập ở tháng thứ 6.

Càng đọc, anh chị càng thấy tái đầu tư không phải là “thêm bước phức tạp”, nó là cách duy nhất để dòng thuê không bị lạm phát ăn dần trong khi tài sản gốc vẫn tăng giá vốn theo chu kỳ.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm thứ nhất, tái đầu tư 100% vào một kênh. Dồn cả 144 triệu tiền thuê vào việc trả bớt gốc vay, không giữ tiền mặt cơ hội. Khi có tài sản giảm giá 20% xuất hiện, không có tiền xuống tay. Kênh trả gốc tốt cho an toàn nhưng khóa quyền chọn.

Sai lầm thứ hai, ngược lại, giữ 100% tiền mặt chờ cơ hội. Chờ mãi không có cơ hội, sau 5 năm 720 triệu tiền thuê chỉ có 802 triệu, tiền lãi ngân hàng ăn không lại lạm phát. Chờ cơ hội mà không tận dụng dòng thuê hiện tại là bỏ phí thời gian.

Sai lầm thứ ba, mua đất nền không có hạ tầng. Nghe “đất nền lời cao”, mua một lô ở Đồng Nai vùng sâu cách trung tâm 80 km, giá 300 triệu. Sau 5 năm giá vẫn 320 triệu vì không có hạ tầng vào. Đất nền chỉ chạy nếu có “câu chuyện hạ tầng” cụ thể trong 3 năm tới.

Sai lầm thứ tư, lẫn tiền tái đầu tư với tiền chi tiêu. Không phân tách, dòng thuê về tài khoản chung, cuối tháng thấy còn 5 triệu thì để đó, thấy hết thì dùng. Sau 12 tháng nhìn lại, 144 triệu tiêu hết vào chi tiêu vụn. Không có tài khoản riêng thì không có cỗ máy tái đầu tư.

Câu hỏi thường gặp

Tôi có dòng thuê 20 triệu mỗi tháng, có nên chia 50 30 20 luôn không?

Nên, nhưng nếu chưa có khoản vay ngân hàng nào thì đổi tỷ lệ thành 40 40 20, tăng phần mua đất nền cuộn vốn lên. Khung 50 30 20 chỉ đúng khi đang có gốc vay đáng kể.

Nên trả gốc vay hàng tháng hay dồn thành cục 6 tháng?

Dồn 6 tháng để trả cục lớn, tiết kiệm phí trả trước hạn của một số ngân hàng. Nhưng luôn có tài khoản riêng gom hàng tháng, không chờ đến hạn mới nghĩ.

Đất nền cuộn vốn có phải là đầu cơ không?

Không, nếu giữ 3 tới 5 năm chờ hạ tầng vào, có kế hoạch bán rõ và lấy vốn quay lại cỗ máy. Đầu cơ là mua với mục tiêu 6 tới 12 tháng lướt sóng, không có hạ tầng làm neo giá.

Nếu thị trường xuống thì tái đầu tư thế nào?

Thị trường xuống là lúc quỹ cơ hội 20% phát huy giá trị nhất. Dùng số tiền mặt gom được xuống tay tài sản giảm giá 15 tới 25%. Kênh trả gốc vay vẫn tiếp tục, không dừng. Kênh đất nền tạm dừng, chờ chu kỳ tăng.

Việc tiếp theo

Anh Cường sau buổi tư vấn về nhà mở 3 tài khoản riêng, quý đầu tiên đã chạy đúng khung 50 30 20. Cỗ máy cuộn vốn của anh bắt đầu quay. Còn anh chị đang để dòng thuê chảy về đâu?

Anh chị muốn Hoàn gửi bảng khung 50 30 20 để tự áp dụng theo dòng thuê hiện tại, hay muốn Hoàn phân tích tài sản đang cho thuê để chỉ ra kênh tái đầu tư hợp nhất? Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.

Đọc thêm: Chiến lược tích sản bất động sản và Giữ bao nhiêu tiền mặt khi đầu tư và Bậc thang nâng cấp tài sản bất động sản.

P.S. — Anh chị mà bỏ qua bài này, điều Hoàn lo nhất không phải chuyện dòng thuê ít hay nhiều. Điều Hoàn lo là 5 năm nữa nhìn lại, thấy tổng dòng thuê 720 triệu chảy hết vào chi tiêu và sổ tiết kiệm không kỳ hạn, không cuộn được thêm một tài sản nào. Dòng thuê không tự đẻ ra thêm tài sản, phải có kỷ luật ba khoản để nó đẻ.