Đầu tư bất động sản không nên để mất ăn mất ngủ vì tiền

Chị Hiền, 46 tuổi, kế toán trưởng một công ty dược ở Long Biên, mua xong căn nhà phố Thuận An tháng 11 năm ngoái. Căn giá 3 tỷ 6, chị dồn 2 tỷ 2 tiền mặt, vay 1 tỷ 4. Ba tháng đầu chị bình thường, nhưng từ tháng tư năm nay chị bắt đầu mất ngủ. Mỗi tối chị mở điện thoại kiểm tra giá căn nhà trên các trang rao, kiểm tra số dư tài khoản, kiểm tra lãi vay. Có đêm chị không ngủ được từ 1 giờ đến 4 giờ sáng.

Chị nhắn Hoàn tháng 6: “Em ơi, chị không biết chị sai ở đâu. Chị tính toán kỹ trước khi mua, lãi vay vẫn trả đều, lương chị vẫn đi, con chị vẫn học bình thường. Nhưng chị cứ nằm nghĩ về căn nhà đó mãi, không ngủ nổi. Chị thấy mệt lắm.”

Hoàn hẹn chị cà phê. Nói chuyện 1 tiếng, Hoàn hiểu ra vấn đề: chị đầu tư đúng về mặt tài chính nhưng sai về mặt tâm lý. Chị mua căn vượt ngưỡng chịu đựng tâm lý của mình, dù chưa vượt ngưỡng tài chính. Và đó là sai lầm lớn hơn cả sai lầm tài chính.

Bài này Hoàn chỉ anh chị cách đầu tư không áp lực tiền để không mất ăn mất ngủ, giữ được quyết định tỉnh táo suốt chu kỳ.

Mất ngủ vì đầu tư không phải chuyện tài chính

Đầu tư không áp lực tiền là cách tiếp cận ưu tiên trạng thái tâm lý ổn định làm nền tảng cho mọi quyết định tài chính. Nó không nghĩa là đầu tư ít đi, hoặc nhát tay, hoặc không dám chịu rủi ro. Nó nghĩa là chọn một mức rủi ro và một kiểu tài sản khớp với sức chịu đựng tâm lý của mình.

Người bắt đầu mất ngủ vì tài sản thường có một trong ba lý do.

Lý do một – vượt ngưỡng chịu đựng tâm lý mà không biết. Chị Hiền đủ tiền trả lãi 1 tỷ 4, nhưng trong lòng chị, nợ 1 tỷ 4 là con số làm chị gợn. Người khác nợ 2 tỷ vẫn ngủ ngon, người này nợ 500 triệu đã không ngủ nổi. Mỗi người có một mức khác nhau, không giống ai.

Lý do hai – bỏ hết trứng vào một giỏ. Dồn 90 phần trăm vốn vào một căn nhà, không giữ đệm, không có nguồn tiền thay thế. Khi giá căn đó biến động hoặc có tin xấu về khu vực, cả tâm trí dồn vào đó, mất khả năng nghĩ việc khác.

Lý do ba – kiểm tra giá quá thường xuyên. Mở điện thoại xem giá rao, giá bán xung quanh, tin tức thị trường mỗi ngày. Mỗi lần một tin nhỏ cũng làm nhịp tim thay đổi. Theo thời gian, não quen với trạng thái cảnh giác liên tục, không trở về trạng thái nghỉ được.

Trần Quốc Hoàn — bốn luật cứng đầu tư bất động sản không mất ngủ

Bốn luật cứng để không mất ngủ

Luật một – mức vay tối đa là mức mình ngủ được, không phải mức ngân hàng cho vay. Trước khi vay, tự hỏi: “Mỗi tháng trả lãi X triệu, nếu điều đó kéo dài 10 năm, tôi có ngủ được không?” Nếu câu trả lời là có nhưng hơi gợn, giảm xuống 20 phần trăm. Nếu câu trả lời là không, giảm xuống 40 phần trăm. Trả lời câu này trong lúc tỉnh táo, không phải lúc đang hào hứng vì căn đẹp.

Chị Hiền thực tế chịu được vay 800 triệu, không phải 1 tỷ 4. Lúc mua chị không nghĩ kỹ, chị tin vào bảng tính. Bảng tính đúng về tài chính nhưng chưa tính đến bản thân chị.

Luật hai – giữ đệm sau mua lớn hơn số mình nghĩ ban đầu 20 phần trăm. Lý do: lúc mua, mình đang trong trạng thái lạc quan. Lạc quan ước lượng rủi ro thấp hơn thực tế. Nhân lên 20 phần trăm là bù cho sai lệch tâm lý.

Luật ba – một tháng chỉ kiểm tra giá tài sản của mình tối đa một lần. Giá bất động sản không biến động theo ngày, kiểm tra hàng ngày là tự tạo ra áp lực nhân tạo. Mỗi tháng ngồi 15 phút kiểm tra giá rao, giá bán gần nhất, giá cho thuê, ghi lại. Phần còn lại của tháng không nghĩ về nó.

Luật bốn – mỗi quý ngồi lại 1 giờ với bản thân, kiểm xem mình đang stress ở điểm nào. Hỏi 5 câu: Tôi có ngủ ngon hơn hay kém hơn so với 3 tháng trước? Tôi có nghĩ về căn nhà này nhiều hơn hay ít hơn? Tôi có đang vui với công việc chính không? Tôi có thấy căng khi nghĩ đến tiền không? Nếu có vấn đề, cần làm gì để giảm áp lực?

Nếu trả lời xấu đi, có một quyết định phải cân nhắc: bán, cơ cấu lại nợ, hoặc đổi tài sản sang loại ít gây stress hơn.

Đo sức chịu đựng tâm lý của mình

Trước khi quyết định đầu tư, dành 20 phút trả lời ba câu hỏi.

Câu một – tài sản tôi đang xem có bao nhiêu phần trăm giá trị, tôi sẵn sàng chịu mất tạm thời mà vẫn ngủ được? Người chịu được 15 phần trăm thì chọn chung cư trung bình. Người chịu được 25 đến 30 phần trăm thì chọn nhà phố hoặc đất nền có hạ tầng. Người chỉ chịu được 5 đến 10 phần trăm thì không nên đầu tư vào bất động sản, nên gửi tiết kiệm hoặc mua vàng.

Câu hai – nếu phải trả lãi vay X triệu một tháng trong 10 năm, tôi có thấy X triệu là một con số lớn hay một con số bình thường? Nếu cảm giác X triệu là bình thường, không gợn khi nghĩ đến, thì được. Nếu nghĩ đến đã thấy gợn, giảm X xuống đến khi hết gợn mới quyết định vay mức đó.

Câu ba – nếu căn nhà này mất giá tạm thời 20 phần trăm trong 2 năm trước khi phục hồi, tôi có bán ra hay giữ? Người bán ra lúc giảm là người đang stress nặng. Người giữ được là người đang trong vùng an toàn tâm lý. Trả lời thật, không trả lời theo cách “nên trả lời”.

Chị Hiền trả lời câu hai: “Tôi thấy 10 triệu một tháng là bình thường, 15 triệu bắt đầu gợn, 20 triệu không ngủ được.” Căn chị mua đang bắt chị trả 15 triệu một tháng, đúng ngưỡng gợn. Nên chị mất ngủ không phải vô cớ.

Chọn tài sản để không mất ngủ

Dù mỗi người có ngưỡng khác nhau, có một số lựa chọn tài sản chung cho người ưu tiên ngủ ngon.

Căn hộ cho thuê ở khu đã có dân. Dòng tiền thuê đều, giá ít biến động, nhiều người muốn mua khi cần bán. Mức stress trung bình thấp nhất trong các loại bất động sản.

Nhà phố dự án 1/500 đã có dân. Dòng tiền thuê thấp hơn chung cư, nhưng giá vốn tăng ổn định, không biến động mạnh. Phù hợp cho người ưu tiên giữ của hơn tăng nhanh.

Đất nền có hạ tầng và cư dân xung quanh. Chọn khu đã có khoảng 60 đến 70 phần trăm nhà hoàn thiện, có đường, có điện, có nước. Không chọn khu còn trống trải.

Tránh các loại gây stress cao: đất nền ở xa dân, dự án chưa có sổ, bất động sản nghỉ dưỡng chưa có khách thuê, nhà cũ xuống cấp cần sửa chữa lớn. Những loại này có thể lên giá, nhưng kèm theo đó là đêm không ngủ.

Sáu ca thật đã sửa được áp lực tâm lý

Ca một – chị Hiền. Hoàn khuyên chị cơ cấu lại: bán căn nhà phố Thuận An, mua một căn hộ Thủ Đức 2 tỷ 2, trả nợ ngân hàng, giữ 500 triệu đệm. Chịu mất 150 triệu trong quá trình bán và mua. Nhưng sau 3 tháng chị ngủ ngon trở lại. Chị nhắn Hoàn: “Mất 150 triệu đổi lại giấc ngủ, chị thấy đáng. Mà giờ chị thấy tỉnh táo, có thể bắt đầu nghĩ căn thứ hai sau 2 năm nữa.”

Ca hai – anh Tùng, 42 tuổi, kỹ sư Bắc Giang. Vay 1 tỷ 5 mua nhà phố 3 tỷ. Sau 6 tháng không ngủ được, mỗi đêm mở app ngân hàng kiểm tra 3 lần. Hoàn khuyên trả bớt 500 triệu nợ bằng tiền tiết kiệm thêm. Anh làm theo. Lãi vay giảm từ 14 triệu xuống 9 triệu một tháng. Anh ngủ ngon trở lại, 2 năm sau mới nghĩ đến tài sản thứ hai.

Ca ba – chị Nhung, 50 tuổi, kinh doanh Hải Phòng. Mua hai căn nhà phố 4 tỷ 8 vay 2 tỷ. Áp lực lớn khiến chị stress ảnh hưởng đến công việc. Hoàn khuyên bán một căn, trả hết nợ, giữ một căn. Chị làm theo, lãi 70 triệu từ việc bán, chi phí giao dịch 110 triệu, lỗ ròng 40 triệu. Nhưng công việc trở lại bình thường, cửa hàng hoạt động tốt hơn, 2 năm sau chị có đủ tiền mua lại căn thứ hai, lần này không vay.

Ca bốn – anh Hậu, 38 tuổi, lập trình viên Hà Nội. Vay 800 triệu mua chung cư Dĩ An 2 tỷ 1. Lãi 7 triệu một tháng, lương vợ chồng 65 triệu. Về mặt tài chính rất ổn, nhưng anh vẫn mất ngủ 2 tháng đầu. Hoàn khuyên anh áp luật ba (một tháng kiểm giá một lần). Sau 6 tuần anh quen, không còn nghĩ về căn nhà hàng ngày, ngủ ngon.

Ca năm – chị Trang, 44 tuổi, giáo viên. Mua căn hộ 1 tỷ 7 không vay, giữ 300 triệu đệm. Chị không mất ngủ, nhưng chị kiểm giá hàng tuần vì “sợ mất cơ hội bán khi giá đỉnh”. Hoàn khuyên chị tắt thông báo giá, mỗi quý kiểm một lần. Sau 2 quý chị thấy nhẹ hẳn, có thời gian cho việc dạy và cho gia đình nhiều hơn.

Ca sáu – ngược lại, anh Lượng, 47 tuổi. Mua nhà phố 4 tỷ 2 vay 1 tỷ 8. Mất ngủ 4 tháng nhưng không chịu bán, không chịu cơ cấu, cứ “gắng chịu”. Tháng thứ 10 bị cao huyết áp nhập viện 2 tuần. Phải nghỉ việc 1 tháng rưỡi hồi phục, mất lương 70 triệu. Đó là chi phí thật của việc không sửa áp lực tâm lý sớm.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm một – nghĩ “ai cũng vay được, mình cũng vay được”. Mỗi người có ngưỡng riêng. Người khác vay 1 tỷ ngủ ngon, không có nghĩa mình vay 1 tỷ ngủ ngon. Phải đo của chính mình, không so với người khác.

Sai lầm hai – tin vào bảng tính nhưng không tin vào cảm giác của mình. Bảng tính nói mua được, lãi trả được, kết luận là “ổn”. Nhưng cảm giác gợn trong người là tín hiệu quan trọng. Cảm giác gợn kéo dài 3 tháng mà chưa quen là có vấn đề, không phải lo thừa.

Sai lầm ba – chịu đựng áp lực vì sĩ diện. “Người ta mua được, mình cũng mua được, không bán.” Giữ tài sản vì sĩ diện là mất cả tiền lẫn sức khỏe. Bán không phải thất bại, bán là sửa quyết định sai, lớn.

Sai lầm bốn – không kiểm giá đủ cũng là sai, kiểm quá cũng sai. Không kiểm bao giờ thì không biết đang đứng ở đâu. Kiểm hàng ngày thì tạo áp lực nhân tạo. Mức đúng là mỗi tháng một lần, mỗi quý ngồi lại một lần.

Sai lầm năm – nghĩ áp lực tâm lý sẽ tự biến mất sau 6 tháng. Nó có thể giảm, có thể không. Nhiều người mất ngủ 2 năm liên tục cho đến khi bán tài sản mới hết. Càng để lâu càng ảnh hưởng sức khỏe. Sửa sớm luôn tốt hơn chờ.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Em mới mua xong, chưa biết mình có mất ngủ không, phải làm sao? Chờ 3 tháng. Trong 3 tháng đó, mỗi tối ghi lại một dòng về tâm trạng và giấc ngủ. Sau 3 tháng xem lại. Nếu giấc ngủ ổn và không nghĩ về căn nhà quá 10 phút mỗi ngày, không có vấn đề. Nếu có gợn, bắt đầu nghĩ cách sửa.

Hỏi: Em bán tài sản để hết áp lực có tiếc không? Có tiếc, nhưng mất tiền còn làm lại được, mất sức khỏe và mất quan hệ gia đình thì khó làm lại. Bán sớm để sửa sớm luôn rẻ hơn kéo dài.

Hỏi: Vợ em không mất ngủ, chỉ mình em mất ngủ, có nghĩa là em sai không? Không. Hai vợ chồng có ngưỡng khác nhau. Người nhạy cảm hơn với rủi ro thường mất ngủ trước. Việc này không có nghĩa ai sai. Nhưng khi một trong hai bị ảnh hưởng, cả hai cần ngồi lại điều chỉnh.

Hỏi: Em nên đổi loại tài sản gì cho ít stress hơn? Từ nhà phố/đất nền sang chung cư cho thuê là một hướng. Từ căn to vay nhiều sang căn nhỏ vay ít là hướng khác. Hoặc từ hai căn sang một căn. Chọn hướng khớp với tình thế mình.

P.S.

Hoàn làm sẵn một bảng tự đánh giá ngưỡng chịu đựng tâm lý: 10 câu hỏi, trả lời xong có số điểm, kèm gợi ý loại tài sản và mức vay phù hợp. Anh chị muốn Hoàn gửi tận tay bảng này, hay muốn Hoàn ngồi điện thoại 25 phút nói chuyện kiểm tra tình trạng cụ thể, Hoàn làm theo ý anh chị. Để lại bình luận NGỦ NGON bên dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.