Ngân sách mua bất động sản gồm những chi phí gì?

Chị Kim nhắn với tôi lúc 11 giờ tối: “Anh ơi, mai em đi công chứng rồi mà kế toán vừa báo em thiếu 70 triệu. Em không hiểu nó nằm ở đâu.”

Tôi hỏi: “Chị tính ngân sách lúc đặt cọc thế nào?”

Chị nói: giá nhà 2 tỷ 850 triệu. Vay 1,5 tỷ. Chuẩn bị 1 tỷ 350 triệu tiền tự có. Hôm đặt cọc trả 200 triệu. Tới ngày công chứng còn 1 tỷ 150 triệu, cộng với 1,5 tỷ ngân hàng giải ngân. Tổng 2 tỷ 650 triệu. Thiếu 200 triệu – vừa đúng tiền cọc.

Nhưng chị quên: thuế trước bạ, phí công chứng, phí sang tên, phí thẩm định, phí bảo hiểm vay, phí môi giới cho người giới thiệu. Cộng lại gần 80 triệu. Thêm sửa chữa trước khi dọn vào 50 triệu nữa. Chị thiếu 130 triệu, không phải 70.

Chị Kim không phải người cẩu thả. Chị là kế toán, đã tính rất kỹ. Nhưng chị chỉ tính giá nhà + lãi vay. Chị không biết hết các khoản còn lại – vì chẳng ai nói với chị.

Tôi viết bài này cho chị Kim, và cho mọi người mua lần đầu. Để không ai phải nhắn tôi lúc 11 giờ đêm trước ngày công chứng.

Chi phí mua bất động sản chia làm 4 nhóm

Chi phí mua bất động sản là tổng các khoản tiền thực tế người mua phải chi, từ lúc đặt cọc đến lúc dọn vào ở, chứ không chỉ là giá niêm yết trên hợp đồng.

Tôi chia thành bốn nhóm, theo thứ tự tiền chảy ra:

– Nhóm 1: Giá mua chính thức. – Nhóm 2: Thuế, phí nhà nước và các khoản chuyển nhượng. – Nhóm 3: Chi phí vay ngân hàng (nếu có vay). – Nhóm 4: Chi phí sau mua – sửa chữa, nội thất, phí quản lý ban đầu.

Thiếu một nhóm là vỡ ngân sách. Nhiều người tôi gặp vỡ ở nhóm 2 và nhóm 4, vì nhóm 1 và 3 ai cũng tính.

Tư vấn chi phí mua bất động sản — không chỉ tính giá niêm yết

Nhóm 1 – Giá mua chính thức

Phần dễ nhất. Giá niêm yết của sản phẩm, hoặc giá đã đàm phán.

Một chỗ cần lưu ý: giá hợp đồng công chứng và giá thực trả có thể khác nhau. Nhiều giao dịch ghi hợp đồng thấp hơn để giảm thuế. Nếu anh chị đi vay ngân hàng, ngân hàng cho vay theo giá công chứng, không phải giá thực. Chênh lệch này anh chị phải bù bằng tiền mặt.

Ví dụ: giá thực 3 tỷ, hợp đồng ghi 2 tỷ. Vay 70% = ngân hàng cho vay 1 tỷ 4 (dựa trên 2 tỷ), không phải 2 tỷ 1 (dựa trên 3 tỷ). Anh chị phải chuẩn bị thêm 700 triệu tiền mặt cho phần “lệch giá”.

Đây là lý do tôi luôn hỏi khách: giá anh chị nghe người bán báo, đã là giá công chứng hay giá thực?

Nhóm 2 – Thuế, phí nhà nước và các khoản chuyển nhượng

Phần này là chỗ hay bị bỏ quên nhất. Tôi liệt kê từng khoản.

Thuế trước bạ

– 0,5% giá hợp đồng công chứng (hoặc giá do nhà nước ban hành – khung giá đất, nếu khung giá cao hơn). – Người mua chịu. – Nộp tại chi cục thuế quận/huyện nơi có bất động sản.

Ví dụ: nhà 2 tỷ 850 triệu → thuế trước bạ 14,25 triệu.

Phí công chứng

– 0,05-0,1% giá hợp đồng (tùy văn phòng công chứng và tỉnh thành). – Người mua và người bán thường chia đôi, nhưng tùy thỏa thuận. – Mức trần theo quy định: không quá 10 triệu/giao dịch.

Nhà 2 tỷ 850 triệu → phí công chứng khoảng 3-5 triệu (phần người mua trả).

Phí sang tên, cấp sổ

– Phí thẩm định hồ sơ: 0,15% giá hợp đồng, tối đa 5 triệu. – Lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng: đã nằm trong 0,5% ở trên. – Phí cấp sổ (sổ hồng/sổ đỏ mới): 100-500 nghìn, tùy nơi.

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) – người bán chịu

– 2% giá hợp đồng công chứng. – Nguyên tắc: bên bán nộp. – Nhưng: trong thực tế, nhiều giao dịch người bán ép người mua chịu – “giá X tỷ net, mọi thứ bên anh/chị tính”. Khi anh chị nghe cụm “giá net”, phải hỏi rõ: có bao gồm thuế trước bạ không? Có bao gồm 2% TNCN không?

Nhà 2 tỷ 850 triệu, nếu phải chịu luôn 2% TNCN của bên bán → thêm 57 triệu.

Phí môi giới

– 1-2% giá giao dịch (tùy khu vực và sản phẩm). – Thường bên bán chịu, nhưng với nhà phố thứ cấp, nhiều môi giới hỏi cả hai bên. – Hỏi rõ trước khi đặt cọc: môi giới ăn phí từ bên nào, hay cả hai.

Nhà 2 tỷ 850 triệu, nếu anh chị phải trả môi giới 1% → thêm 28,5 triệu.

Tổng nhóm 2 của một căn 2 tỷ 850 triệu, nếu tình huống xấu (chịu cả thuế TNCN bên bán + môi giới): 100-120 triệu. Tình huống đẹp (chỉ chịu trước bạ + công chứng + sang tên): 20-25 triệu.

Nhóm 3 – Chi phí vay ngân hàng

Nếu không vay, bỏ qua nhóm này. Có vay, có từng khoản sau.

Phí thẩm định tài sản

– 1-3 triệu cho một lần định giá tài sản (ngân hàng thuê công ty thẩm định). – Trả một lần, trước khi giải ngân.

Phí bảo hiểm cháy nổ (bắt buộc với nhà vay)

– 0,15-0,3%/năm trên dư nợ hoặc giá trị tài sản (tùy ngân hàng). – Đóng theo năm, trong suốt thời gian vay.

Vay 1,5 tỷ → bảo hiểm khoảng 2-4 triệu/năm.

Phí bảo hiểm nhân thọ liên kết khoản vay

– Nhiều ngân hàng yêu cầu, hoặc đưa vào gói ưu đãi lãi suất. – 5-15 triệu/năm tùy sản phẩm. – Hỏi kỹ: có bắt buộc không, hay là tùy chọn.

Phí trả nợ trước hạn

– 1-3% trên số tiền trả trước hạn, trong 3-5 năm đầu. – Không trả trước hạn thì không mất khoản này. Nhưng nếu có kế hoạch trả nhanh, cộng khoản này vào bài toán.

Lãi suất ưu đãi và lãi suất thả nổi

Đây không phải “chi phí một lần”, nhưng là chỗ gây sốc nhất sau 12-24 tháng.

Phần lớn ngân hàng ưu đãi 1-3 năm đầu lãi 7-9%, sau đó thả nổi theo lãi suất tiết kiệm + biên 3-4%, thành 12-14%.

Trả vay bằng lương, anh chị phải tính được: tháng thứ 25 tiền trả hàng tháng sẽ nhảy từ 15 triệu lên 22 triệu. Không chuẩn bị, lúc đó mới ngất.

Tổng nhóm 3 của khoản vay 1,5 tỷ trong năm đầu: 15-30 triệu chi phí thực + chênh lệch lãi suất năm sau trở đi.

Nhóm 4 – Chi phí sau mua

Phần này không bắt buộc nhưng gần như luôn phải chi.

Sửa chữa, cải tạo trước khi dọn vào

– Nhà mới xây mua từ chủ đầu tư: thường chỉ cần nội thất, sửa chữa ít. – Nhà cũ, nhà thứ cấp: sửa chữa cơ bản thường 100-500 triệu cho căn 60-100m².

Phép thử: đi xem căn, cầm theo điện thoại, chụp từng chỗ cần sửa. Về nhà cộng lại. Số sẽ cao hơn chị nghĩ 30-50%.

Nội thất tối thiểu

Giường, tủ, bàn ăn, bếp, máy lạnh, máy giặt, tủ lạnh – cho một căn ở được: 80-200 triệu.

Mua trả góp được, nhưng vẫn phải tính vào ngân sách tổng.

Phí quản lý căn hộ (nếu mua chung cư)

– 8-25 nghìn/m²/tháng tùy chung cư. – Đóng theo tháng hoặc theo quý. – Căn hộ 70m², phí 15 nghìn → 1 triệu/tháng, 12 triệu/năm.

Chi phí chuyển nhà, dọn dẹp, nhập hộ khẩu

Thường 5-10 triệu. Khoản nhỏ nhưng vẫn phải chi.

Tổng nhóm 4 cho người mua nhà thứ cấp 60-80m² dọn vào ở ngay: thường 200-500 triệu.

Bảng ngân sách tổng – ví dụ nhà 2,85 tỷ

Để chị Kim và anh chị tiện tham khảo, tôi làm một bảng ngân sách tổng cho căn nhà 2,85 tỷ, vay 1,5 tỷ, mua thứ cấp cần sửa chữa nhẹ:

Nhóm	Khoản	Số tiền
1	Giá mua chính thức	2 tỷ 850 triệu
2	Thuế trước bạ (0,5%)	14,25 triệu
2	Phí công chứng, sang tên	8 triệu
2	Phí môi giới (nếu chịu 1%)	28,5 triệu
2	Chênh lệch nếu chịu thuế TNCN bên bán	0 – 57 triệu
3	Phí thẩm định tài sản	2 triệu
3	Phí bảo hiểm cháy nổ năm 1	3 triệu
3	Phí bảo hiểm nhân thọ (nếu có)	0 – 10 triệu
4	Sửa chữa cơ bản	100-300 triệu
4	Nội thất tối thiểu	80-150 triệu
4	Phí quản lý, chuyển nhà, khác	10-20 triệu

Chi phí ngoài giá mua: 245 triệu đến gần 600 triệu. Chị Kim tính 70 triệu – chị thiếu từ 175 đến 530 triệu.

Đây là lý do tôi luôn khuyên khách: chuẩn bị thừa 15-20% so với giá mua để không phải vay nóng lúc công chứng.

Những cái sai thường gặp khi lập ngân sách

Sai thứ nhất – tính giá mua, không tính giá sở hữu. Giá mua là tiền chảy ra một lần. Giá sở hữu là tiền chảy ra hàng tháng, hàng năm trong 5-10 năm tới. Nhiều người chỉ tính được một lần.

Sai thứ hai – tin lời bên bán về chi phí. Người bán hay nói “chị không phải lo thuế phí đâu, bên anh lo hết” – nhưng không nói rõ “lo hết” là bao nhiêu, nằm trong giá hay nằm ngoài. Hỏi lại, bắt viết vào văn bản.

Sai thứ ba – không tính dự phòng. Mọi khoản tôi liệt kê ở trên là tình huống bình thường. Tình huống bất thường (phát sinh thủ tục, chủ cũ chưa dọn, hàng xóm có tranh chấp cũ) có thể làm tăng thêm 50-100 triệu. Luôn để dự phòng 5-10% ngân sách tổng cho việc không ngờ.

Sai thứ tư – vay quá sát trần ngân hàng. Ngân hàng duyệt vay 70% – không có nghĩa là nên vay 70%. Vay 60% an toàn hơn – để phần còn lại 10% dành cho các chi phí nhóm 2 và nhóm 4.

Lúc nào thì phương pháp này không dùng được

Bảng ngân sách của tôi không dùng được trong hai trường hợp:

Một là anh chị mua đất nền ở vùng xa, hạ tầng chưa có. Lúc đó không có nhóm 4 (sửa chữa, nội thất) nhưng có khoản khác – tiền giữ đất, phí phát sinh khi đất chưa có đường, phí xây dựng khi làm nhà. Bài toán khác hẳn, phải tính riêng.

Hai là anh chị mua bất động sản đã có người ở sẵn (cho thuê sẵn, hoặc chủ cũ chưa dọn). Lúc đó có thêm chi phí giải quyết người đang ở, có thể từ vài triệu đến hàng trăm triệu nếu có tranh chấp.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Thuế trước bạ tính trên giá hợp đồng hay giá thị trường? Tính trên giá cao hơn giữa hai mức: giá hợp đồng công chứng và khung giá đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành. Ở nhiều quận trung tâm TP.HCM, khung giá đất đang cao hơn giá hợp đồng ở các giao dịch ghi thấp – nên dù hợp đồng ghi 2 tỷ, thuế vẫn tính trên 2,5 tỷ nếu khung giá cao hơn.

Hỏi: Phí môi giới ai trả, bên bán hay bên mua? Theo thông lệ, bên bán trả – vì môi giới là người giúp bên bán tìm người mua. Nhưng trong thực tế, nhiều môi giới ăn phí hai bên, hoặc ép bên mua trả nếu bên bán không chịu. Trước khi đặt cọc, hỏi rõ môi giới ăn phí từ ai, bao nhiêu, và yêu cầu viết vào giấy.

Hỏi: Có nên vay bảo hiểm nhân thọ để lấy ưu đãi lãi suất không? Tùy mức ưu đãi và tùy nhu cầu. Nếu đã có bảo hiểm nhân thọ ở nơi khác, không nên mua thêm chỉ để lấy ưu đãi 0,5-1% lãi vay. Nếu chưa có bảo hiểm nhân thọ và đang có nhu cầu bảo vệ gia đình, cân nhắc. Phép thử: nếu không có khoản vay này, mình có mua bảo hiểm đó không? Nếu câu trả lời là không, đừng mua.

Hỏi: Dự phòng ngân sách bao nhiêu phần trăm là đủ? Tối thiểu 10% giá mua, lý tưởng 15-20%. Với căn 2 tỷ 850 triệu, dự phòng tối thiểu 285 triệu. Dự phòng để làm gì: trả phí phát sinh, sửa chữa ngoài kế hoạch, trả 3 kỳ vay nếu có việc không ngờ.

Hỏi: Nếu không có đủ dự phòng, có nên dừng mua không? Có. Mua xong rồi vay nóng cho các khoản sau mua là bắt đầu ngay bằng một cái nợ mà mình đang trong trạng thái yếu nhất. Lãi vay nóng cao hơn vay ngân hàng 3-5 lần. Thà chờ 6-12 tháng tích lũy thêm, rồi mua.

Kết

Chị Kim, nếu chị đọc bài này: tôi mong chị không phải nhắn tôi lúc 11 giờ đêm trước ngày công chứng nữa. Lần sau, chị lấy cái bảng ngân sách tôi làm ở trên, điền từng dòng. Điền xong, chị sẽ biết chính xác chị cần bao nhiêu, chứ không phải đoán.

Nếu chị muốn một bản bảng ngân sách để tự tính, cộng với cách kiểm tra một món trước khi xuống tiền, nhắn tôi qua fanpage, tôi gửi.

Mua bất động sản không khó. Khó là biết đủ số tiền thực sự để mua. Biết trước, không có bất ngờ.

Bài viết liên quan

Bài viết bởi Trần Quốc Hoàn — 15 năm trong nghề bất động sản, đồng hành cùng nhà đầu tư miền Bắc vào Nam.