Khi tiền nằm rải ở nhiều nơi: cách gom lại để đầu tư bất động sản

Anh Đức nhắn với tôi: “Hoàn ơi, em cộng lại thì có hơn 3 tỷ. Mà em không biết tại sao mỗi lần tính đi mua, em lại thấy không đủ. Có vấn đề gì ở đây không anh?”

Tôi hỏi anh một câu: “Ba tỷ đó của anh đang nằm ở mấy chỗ?”

Anh đếm: tiết kiệm ngân hàng, chứng khoán, vàng cất tủ, bảo hiểm nhân thọ đã đóng được 7 năm, phần vốn trong công ty của anh, cộng với một khoản bạn vay chưa trả.

Sáu chỗ. Mỗi chỗ một kiểu tiền. Và đây mới là vấn đề thật của anh – không phải “đủ hay chưa đủ”, mà là tiền đang ở trạng thái nào.

Tôi viết bài này cho anh Đức, và cho những người ở cùng tình huống. Người đã có năng lực tạo ra tiền, đã tích lũy nhiều năm, tiền chảy vào nhiều kênh khác nhau – giờ muốn gom lại để đi vào một thương vụ bất động sản.

Vấn đề thật – tiền của anh không ở cùng một trạng thái

Khi anh Đức nói “em có 3 tỷ”, con số 3 tỷ đó không sai. Nhưng nó là con số kế toán, không phải con số dùng được.

Tiền của anh có thể ở ba trạng thái khác nhau:

– Tiền có thể dùng ngay – trong tài khoản thanh toán, sổ tiết kiệm không kỳ hạn, tiền mặt. – Tiền phải mất thời gian và chi phí để rút – tiết kiệm có kỳ hạn, chứng khoán, vàng, trái phiếu, phần hùn công ty. – Tiền không rút được, hoặc rút ra là mất rất nhiều – bảo hiểm nhân thọ chưa đáo hạn, bất động sản chưa bán, khoản cho vay chưa đến hạn.

Ba trạng thái, ba cách gom. Gom nhầm cách là mất tiền để lấy tiền – nghe thì nghịch lý, nhưng đó là chuyện tôi gặp mỗi tháng vài ba lần.

Chuyên gia tư vấn gom tiền từ nhiều nguồn trước thương vụ bất động sản

Bảy kênh tiền phổ biến – mỗi kênh một chi phí rút

Tôi hay vẽ cho khách một bảng. Tôi viết ra đây để anh chị tự đối chiếu với tiền của mình.

Tiết kiệm ngân hàng

Rút trước kỳ hạn: mất lãi, giữ gốc. Khoản này gần nhất với “tiền dùng ngay”. Chi phí rút thấp, thời gian rút tính bằng giờ.

Nhưng: nếu đang khớp vào một sổ tiết kiệm 100-500 triệu lãi suất cao đã gửi được 10-11 tháng, rút sớm mất lãi là mất một khoản không nhỏ. Cân nhắc đợi vài tuần đến hạn trước khi rút.

Chứng khoán

Thời gian bán: T+2 (bán hôm nay, 2 ngày sau nhận tiền). Chi phí giao dịch: 0,15-0,3%.

Chi phí thật của việc bán cổ phiếu không phải là phí giao dịch – nó là giá đang ở đâu so với giá anh mua. Bán khi đang lãi – mất phần có thể lên tiếp. Bán khi đang lỗ – chốt lỗ.

Nguyên tắc: cổ phiếu đang lỗ nặng, giữ chờ lên là chôn tiền. Nếu quyết định không giữ nữa, chốt luôn để tiền chảy sang nơi sinh ra tiền.

Vàng cất tủ

Rút nhanh nhất trong các kênh – mang ra tiệm vàng, trong vòng vài giờ có tiền.

Chi phí: chênh lệch mua-bán, thường 1-2%. Vàng miếng SJC chênh ít hơn vàng nhẫn trơn, và nhẫn trơn chênh ít hơn vàng trang sức.

Bảo hiểm nhân thọ

Đây là chỗ mất nhiều nhất khi rút sớm.

Hợp đồng bảo hiểm nhân thọ dưới 10 năm, rút ra thường chỉ được 40-70% số tiền đã đóng. Chi phí mất lên tới 30-60%.

Lời khuyên của tôi: bảo hiểm nhân thọ chỉ nên rút khi không còn cách nào khác. Nếu đang có khoản vay 2% một tháng từ chính hợp đồng (vay ứng trước), cân nhắc vay ứng chứ đừng hủy hợp đồng.

Phần vốn trong công ty

Rút phần vốn trong công ty mình đang kinh doanh là chuyện lớn nhất trong gom tiền.

Phần vốn này không rút theo tháng, không rút theo kỳ hạn. Rút nó là làm giảm dòng tiền kinh doanh – và dòng tiền kinh doanh là nguồn sinh ra khoản thu nhập hàng tháng của anh.

Tôi gặp vài khách rút 1-2 tỷ từ công ty để mua bất động sản, sau đó công ty thiếu vốn luân chuyển, phải vay ngân hàng với lãi suất cao hơn hẳn khoản bất động sản họ vừa mua.

Chỉ rút khỏi công ty phần tiền đang dư thừa thật sự – phần không ảnh hưởng đến vận hành 12 tháng tới.

Khoản cho người thân/bạn bè vay

Khoản này thường được xem là “có” nhưng thực chất là chưa chắc.

Trước khi tính nó vào tiền đầu tư, hỏi lại người vay: khi nào trả được, trả bao nhiêu, có giấy tờ không. Nếu câu trả lời là “khi nào tiện em trả anh” – khoản đó không được tính.

Vay ngân hàng

Vay là gom tiền tương lai để dùng cho hôm nay.

Chi phí: lãi suất 10-13%/năm (nhà ở), 11-14%/năm (bất động sản đầu tư). Thời gian vay: 15-20 năm.

Vay có thể là lựa chọn khôn ngoan nếu các kênh khác đang sinh lợi cao hơn chi phí vay. Nhưng vay quá tay là xích chân cho 10-15 năm.

Phương pháp gom tiền – 5 bước theo chi phí rút

Phần này là xương sống. Tôi tách thành năm bước.

Bước 1 – Liệt kê hết, không bỏ sót

Lấy một tờ giấy. Viết ra TẤT CẢ các chỗ tiền của mình đang nằm. Không bỏ qua chỗ nào, dù nhỏ.

Ví dụ: – Tài khoản thanh toán ngân hàng A: 120 triệu – Sổ tiết kiệm ngân hàng B, kỳ 12 tháng, còn 3 tháng đến hạn: 500 triệu – Chứng khoán: 350 triệu (giá hiện tại), 400 triệu (giá vốn) – Vàng 5 lượng SJC: 450 triệu – Bảo hiểm nhân thọ đã đóng 7 năm, đã đóng 420 triệu, giá trị rút trước 180 triệu – Phần vốn công ty: 1,2 tỷ (trong đó dư thừa thật: 400 triệu) – Bạn vay chưa trả: 300 triệu (hẹn 6 tháng nữa, có giấy)

Tổng kế toán: hơn 3 tỷ. Tổng dùng được trong 30 ngày: tùy cách gom.

Bước 2 – Xếp theo chi phí rút, từ thấp đến cao

Xếp lại danh sách trên theo mức độ dễ rút:

1. Rút ngay, không mất gì: tiền tài khoản thanh toán. 2. Rút nhanh, mất ít: vàng, cổ phiếu (nếu đang hòa hoặc lãi). 3. Rút được, mất một ít: tiết kiệm (mất lãi), cổ phiếu đang lỗ (chốt lỗ). 4. Rút phức tạp, mất nhiều: bảo hiểm nhân thọ, phần vốn công ty. 5. Chưa rút được: khoản cho vay chưa đến hạn, hợp đồng chưa kết thúc.

Bước 3 – Tính số tiền cần gom thực sự

Đừng tính tổng. Tính con số cần cho thương vụ cụ thể.

Nếu căn nhà anh định mua giá 2,8 tỷ, anh định vay 1,5 tỷ – thì số cần gom là 1,3 tỷ tiền mặt + khoảng 100 triệu cho phí giao dịch, thuế trước bạ, công chứng.

Số cần: 1,4 tỷ, không phải 3 tỷ.

Bước 4 – Gom từ dễ đến khó, dừng khi đủ

Lấy đủ 1,4 tỷ từ các kênh dễ rút trước. Dừng ngay khi đủ. Không gom thừa.

Theo ví dụ trên: – Tiền tài khoản: 120 triệu – Vàng: 450 triệu – Cổ phiếu: 350 triệu (nếu không lỗ nặng) – Tiết kiệm sắp đến hạn: đợi 3 tháng → gom được 500 triệu

Tổng: 1,42 tỷ. Đủ. Không cần đụng đến bảo hiểm, không cần rút vốn công ty, không cần ép bạn trả nợ.

Lý do dừng khi đủ: mỗi kênh anh đụng là một kênh phải xây lại. Càng ít đụng, càng ít phải phục hồi.

Bước 5 – Lập lại cấu trúc sau khi mua

Sau khi mua xong, anh phải xây lại dự phòng.

Trước gom: anh có 500 triệu tiết kiệm làm quỹ dự phòng. Sau khi gom hết, anh còn: tiền tài khoản dành chi tiêu, phần vốn công ty, bảo hiểm (chưa đụng), khoản cho vay.

Phần tiền mặt dự phòng của anh bằng 0 trong vòng 3-6 tháng sau mua. Đây là giai đoạn rủi ro nhất. Trong giai đoạn này, mỗi tháng dư ra bao nhiêu phải chảy ngay vào tiết kiệm, không chảy sang chỗ khác.

Mục tiêu: trong 6-12 tháng, phục hồi quỹ dự phòng đủ sống 3-6 tháng không thu nhập.

Những cái sai thường gặp khi gom tiền từ nhiều nguồn

Sai thứ nhất – gom bằng cách lấy chỗ mất nhiều nhất trước. Người lười tính thì rút chỗ dễ nhất về tâm lý, không phải chỗ dễ nhất về chi phí. Ví dụ: rút bảo hiểm vì “em không hiểu nó lắm nên không tiếc”, trong khi vàng đang nằm trong tủ có thể rút ngay.

Sai thứ hai – gom quá tay, để lại 0 quỹ dự phòng. Vét sạch mọi kênh để có cục tiền to là tự đi dây làm xiếc không lưới. Một việc không ngờ xảy ra là vỡ.

Sai thứ ba – rút phần vốn công ty mà chưa tính dòng tiền kinh doanh. Công ty của anh sinh ra 50-80 triệu/tháng. Rút 1 tỷ ra, công ty mất 3-4 tháng mới quen được. Trong 3-4 tháng đó, dòng tiền cá nhân của anh giảm – ngay lúc anh đang trả nợ căn nhà mới mua.

Sai thứ tư – tính cả tiền chưa chắc có. Khoản bạn vay, phần hoa hồng chưa nhận, bonus Tết chưa biết bao nhiêu – tính vào là tự lừa.

Lúc nào thì phương pháp này không dùng được

Phương pháp 5 bước của tôi không dùng được trong hai trường hợp:

Một là anh đang có một thương vụ gấp – chỉ còn 7-10 ngày phải xuống tiền. Lúc đó không có thời gian đợi tiết kiệm đến hạn, không có thời gian canh giá vàng, canh giá cổ phiếu. Lúc đó phải chấp nhận chi phí rút cao hơn, hoặc bỏ qua thương vụ. Thương vụ gấp 90% là không đáng gấp – hoặc là chiêu, hoặc là lừa.

Hai là tổng tiền của anh dưới mức giá thương vụ 50%. Lúc đó không phải gom – phải tính lại cả bài toán: có nên mua không, hay chờ tích lũy thêm.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Rút tiết kiệm sớm hay rút chứng khoán trước? Tùy. Rút tiết kiệm sớm mất lãi, dễ tính (ví dụ sổ 500 triệu lãi 7%, rút trước 3 tháng mất khoảng 10 triệu). Rút chứng khoán tùy giá hiện tại – nếu đang hòa hoặc lãi nhẹ thì rút được, nếu đang lỗ nặng thì giữ. Nguyên tắc: so chi phí mất với chi phí vay bù – chỗ nào rẻ hơn thì chọn chỗ đó.

Hỏi: Có nên hủy hợp đồng bảo hiểm nhân thọ để lấy tiền đầu tư không? Hầu hết là không. Bảo hiểm nhân thọ dưới 10 năm chịu phí hủy cao (30-60%). Thay vì hủy, cân nhắc vay ứng trước từ chính hợp đồng – lãi vay ứng thường 7-9%, thấp hơn lãi vay ngân hàng. Chỉ hủy khi hợp đồng không còn ý nghĩa bảo vệ (ví dụ con đã lớn, không cần quyền lợi tử vong).

Hỏi: Vay thêm ngân hàng để không phải đụng tiết kiệm, có đúng không? Đúng nếu lãi vay thấp hơn lãi tiết kiệm cộng thuế thu nhập từ lãi. Hiện tại lãi vay 10-13% > lãi tiết kiệm 5-7%, nên vay thêm thường không có lợi. Vay chỉ hợp khi anh cần giữ thanh khoản, không phải để tối ưu lãi suất.

Hỏi: Phần vốn trong công ty có nên rút ra để đầu tư bất động sản không? Chỉ rút phần dư thừa thật – phần không ảnh hưởng đến vận hành 12 tháng tới. Phần vốn đang sinh dòng tiền kinh doanh có khi còn hiệu quả hơn bất động sản. Phép thử: rút ra rồi, công ty còn đủ tiền trả lương, nhập hàng, duy trì công nợ với khách hàng không. Nếu không, đừng rút.

Hỏi: Nên dành bao nhiêu tiền mặt làm quỹ dự phòng sau khi gom hết đi mua nhà? Tối thiểu: 6 tháng chi tiêu cá nhân + 3 kỳ trả nợ. Với người có khoản vay 15 triệu/tháng và chi tiêu 25 triệu/tháng, quỹ dự phòng tối thiểu là 150 + 45 = gần 200 triệu. Dưới mức này là đi dây không lưới.

Kết

Anh Đức, nếu anh đọc bài này: tôi không khuyên anh mua ngay. Tôi khuyên anh ngồi xuống liệt kê tiền của anh đang ở đâu. Liệt kê xong, anh sẽ biết thương vụ anh định làm có thực sự khớp với sức của anh không.

Nếu anh muốn một bản để tự liệt kê và tự tính, tôi có một tài liệu nhỏ – cách kiểm tra một món trước khi xuống tiền. Nhắn tôi qua fanpage, tôi gửi.

Có nhiều tiền ở nhiều chỗ không phải là giàu. Giàu là biết mình đang có bao nhiêu tiền thực sự dùng được, và mình đang trả bao nhiêu để lấy ra.

Bài viết liên quan

Bài viết bởi Trần Quốc Hoàn — 15 năm trong nghề bất động sản, đồng hành cùng nhà đầu tư miền Bắc vào Nam.