Gom vốn trong 6-12 tháng: cách tính tiền thật bạn có

Em Hiệp, 38 tuổi, chủ một xưởng gỗ nhỏ ở Bắc Ninh, ngồi đối diện Hoàn ở quán cà phê gần hồ Tây sáng thứ Bảy, mở điện thoại ra khoe. Màn hình app ngân hàng hiện số 3 tỷ 150 triệu. Em cười: “Em gom đủ rồi anh ơi, giờ đi mua gì cho ngon.”

Hoàn hỏi lại một câu: “Số đó đã trừ tiền trả cho mấy anh thợ cuối năm chưa?” Em Hiệp khựng lại một nhịp. “Thì… cuối năm còn hai tháng nữa, em tính sau.” Hoàn hỏi tiếp: “Trừ tiền học của hai đứa nhỏ kỳ hai chưa? Trừ tiền sinh hoạt gia đình sáu tháng tới chưa? Trừ tiền sửa máy cưa cũ đã hẹn thợ chưa?” Mỗi câu hỏi là một lần em Hiệp cúi xuống bấm máy tính. Khi em ngẩng lên, con số còn 1 tỷ 820 triệu.

Chênh lệch 1 tỷ 330 triệu đó, đứa nào cầm số dư tài khoản đi mua nhà cũng từng trả giá. Trả bằng việc chạy vạy mượn người quen hai tháng sau khi hết tiền sống. Trả bằng việc bán cắt lỗ căn vừa mua. Trả bằng cả năm trời bị vợ nhìn với ánh mắt khác.

Bài này Hoàn kể cho anh chị cách gom vốn đầu tư bất động sản đúng nghĩa, trong 6-12 tháng, bằng cách tính tiền thật mình có, không phải tiền giấy mình thấy trên app.

Gom vốn đầu tư bất động sản là gì

Gom vốn nghĩa là anh chị tập hợp tiền từ nhiều nguồn trong một khoảng thời gian xác định, để có đủ số dùng được cho một thương vụ cụ thể. Không phải là xem số dư tài khoản bây giờ bao nhiêu. Không phải là ước tính nếu bán hết tất cả thì có bao nhiêu. Mà là tính được số tiền thật, sau khi trừ hết các khoản phải chi trong 6-12 tháng tới, mang đi mua được mà không ảnh hưởng tới cuộc sống.

Việc này quan trọng vì bất động sản ăn một cục tiền, không trả dần từng tháng như mua xe. Khi đã xuống tiền, phần còn lại trong tay anh chị phải đủ sống. Nếu không, anh chị sẽ phải xử lý bất động sản vừa mua trong áp lực, mà áp lực là thứ phá nát mọi quyết định đầu tư tốt.

Hoàn gặp quá nhiều người làm sai bước này. Họ gom vốn kiểu “nếu bán hết thì được 4 tỷ”. Nhưng bán hết là bán gì, bao lâu bán được, bán mất phí bao nhiêu, họ không biết. Đến khi mua xong căn 3 tỷ 8, sau 4 tháng vẫn chưa bán được tài sản cũ, lãi ngân hàng chạy ầm ầm.

Trần Quốc Hoàn ngồi suy nghĩ việc gom vốn đầu tư bất động sản trong 6-12 tháng

Tiền thật khác tiền giấy ở ba chỗ

Trước khi tính con số cuối, nhìn thẳng vào ba nguồn tiền mà anh chị hay cộng nhầm vào vốn.

Một là tiền để kinh doanh. Nếu anh chị đang chạy một cửa hàng, một xưởng, một đội thi công, trong tài khoản luôn phải có một khoản tiền quay vòng. Trả hàng cho nhà cung cấp, trả lương công nhân cuối tháng, giữ hàng tồn. Khoản này nhìn trong app thì là tiền của anh chị, nhưng rút ra là mất khả năng kinh doanh. Hoàn thấy nhiều người lấy luôn khoản này đi mua nhà, hai tháng sau phải vay nóng để trả lương, lãi 3-4% mỗi tháng.

Hai là tiền cho các khoản chi lớn đã lên lịch. Học phí con cái kỳ tới, tiền sửa nhà, tiền cưới hỏi, tiền giỗ chạp. Những khoản này anh chị đã biết trước nhưng chưa đến ngày. Đừng cộng vào vốn.

Ba là tiền giả tưởng từ tài sản chưa bán. Mảnh đất quê 1 tỷ 2 anh chị định bán vẫn đang nằm đó. Mảnh đất đó có thể là 1 tỷ 2 trong 3 tháng, có thể là 900 triệu sau 8 tháng, có thể là 700 triệu nếu phải bán gấp. Trước khi tiền về tài khoản thì nó chưa phải vốn. Nó chỉ là tiềm năng vốn.

Cộng ba nguồn này vào trong lúc gom thì con số đẹp. Nhưng khi đi xuống tiền thật, chênh lệch 1-2 tỷ là bình thường.

Công thức tính tiền thật dùng được

Lấy giấy bút ra, ngồi 30 phút, trả lời đúng theo thứ tự này:

Bước một – cộng tiền mặt thật. Số dư tất cả tài khoản thanh toán. Số dư sổ tiết kiệm sắp đáo hạn trong 60 ngày. Tiền vàng, ngoại tệ cầm trong tay. Cộng lại ra số A.

Bước hai – cộng tiền chắc chắn vào trong 6 tháng. Lương, lãi suất, tiền cho thuê đang có người thuê thật, tiền thu nợ đã có lịch cụ thể. Chỉ cộng cái chắc chắn, không cộng cái dự kiến. Nhân với 6 tháng ra số B.

Bước ba – trừ chi phí sống 12 tháng. Chi phí ăn uống, học hành, điện nước, xăng xe, bảo hiểm, hiếu hỉ. Lấy trung bình tháng trong 6 tháng vừa qua, nhân với 12. Đây là số C. Không trừ số này ra là đi vào sai hướng, vì anh chị cần sống đã.

Bước bốn – trừ nợ phải trả trong 12 tháng. Nợ ngân hàng đến hạn, nợ người quen đã hẹn, nợ nhà cung cấp cho công việc. Cộng lại ra số D.

Bước năm – trừ quỹ dự phòng y tế gia đình. 150-300 triệu tùy số người trong nhà. Đây là số E.

Công thức: Vốn thật = A + B − C − D − E

Em Hiệp bên trên, A là 3 tỷ 150, B là 240 triệu (lương vợ 6 tháng), C là 480 triệu, D là 920 triệu (nợ nhà cung cấp gỗ cuối năm + học phí), E là 170 triệu. Vốn thật = 3,15 + 0,24 − 0,48 − 0,92 − 0,17 = 1 tỷ 820 triệu. Đúng số em ngẩng lên lúc đó.

Tiền thuê không phải là phần lời, nó là bằng chứng có người cần chỗ đó thật. Phần lời nằm ở giá vốn, và giá vốn chỉ tăng khi mua đúng chỗ đúng lúc. Nên nếu em Hiệp mang 3 tỷ 150 ra mua căn 3 tỷ, phần “lời” trên giấy không bù lại được 1 tỷ 330 triệu em sẽ phải vay nóng để trả thợ và học phí.

Gom thêm trong 6-12 tháng – làm thế nào

Khi biết vốn thật, có hai hướng đi. Một là đi với số đang có, chọn món vừa túi. Hai là tiếp tục gom cho đủ số mục tiêu. Hoàn kể hướng thứ hai, vì đây là chỗ nhiều người làm sai nhất.

Lộ trình gom 6-12 tháng tỉnh táo:

Chia tiền sẽ gom thành ba nguồn, mỗi nguồn một kịch bản khác nhau.

Nguồn thứ nhất là tiền tiết kiệm từ dòng tiền hàng tháng. Đây là nguồn chắc nhất. Mỗi tháng dư được bao nhiêu, chuyển ngay sang tài khoản riêng, không đụng vào. 10 triệu một tháng, 12 tháng là 120 triệu. Nhỏ nhưng chắc.

Nguồn thứ hai là tiền từ tài sản bán được trong khung thời gian. Đã có kế hoạch bán, đã treo biển, đã làm giá. Phải tự ra deadline: ba tháng không bán được thì hạ giá bao nhiêu, sáu tháng không bán được thì rút khỏi kế hoạch gom. Đừng để một tài sản “sắp bán” treo trong đầu một năm làm hỏng cả thương vụ.

Nguồn thứ ba là tiền thưởng, tiền làm thêm, tiền dự án. Đây là tiền không chắc. Chỉ cộng vào kế hoạch khi nó về tài khoản, không cộng trước.

Nhiều người gom vốn bằng cách thứ tư, Hoàn phải nói ra để anh chị tránh: vay người thân rồi gộp vào. Nghe tưởng ngon, nhưng khi đã mang tiền của bố mẹ, của anh em vào thương vụ, anh chị không còn tự do quyết định nữa. Mua phải căn chững 10 tháng, mỗi bữa cơm gia đình đều là một lần bị hỏi. Áp lực đó không đáng cho khoản chênh lệch 500-700 triệu.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm một – tính vốn bằng số dư tài khoản hiện tại. Số dư là ảnh chụp một thời điểm, không phải là tiền thật của 6-12 tháng tới. Phải trừ chi phí sống trước, luôn luôn.

Sai lầm hai – gom cho đủ con số đẹp rồi mới quyết mua gì. Đi ngược: biết mua gì trước, biết cần bao nhiêu, rồi mới gom cho đủ. Gom tròn 3 tỷ không có mục tiêu cuối cùng ra một đống tiền đi mua đại một món.

Sai lầm ba – tin lời hứa bán tài sản của người quen. “Em cứ gom đi, tháng sau anh gửi cho em 400 triệu từ bán xe cũ.” Lời hứa không ghi vào vốn. Tiền chuyển về tài khoản mới ghi.

Sai lầm bốn – không hẹn deadline cho mỗi nguồn. Nguồn nào không về đúng hạn thì cắt khỏi kế hoạch, chuyển sang món nhỏ hơn. Chờ đợi vô thời hạn là cách bỏ lỡ cả thị trường.

Khung tư duy một trang

Nếu anh chị không nhớ hết các bước trên, nhớ đúng khung này: Vốn thật = tiền có − tiền phải chi trong 12 tháng − dự phòng y tế. Rồi vốn gom thêm = số mục tiêu − vốn thật. Rồi lộ trình gom = chia ba nguồn, hẹn deadline từng nguồn, không cộng tiền hứa.

Em Hiệp cuối cùng chọn tiếp tục gom 8 tháng để lên 2 tỷ 5, rồi mua một căn nhà phố cho thuê ở khu công nghiệp gần xưởng. Em không cố ăn căn 3 tỷ. Và cũng không rút tiền kinh doanh. Hai tháng sau khi em quyết, một đơn hàng gỗ 1,8 tỷ của em bị đối tác chậm trả – nhờ em còn tiền kinh doanh trong tài khoản, xưởng vẫn chạy đều.

Việc này Hoàn đã nói ở nhiều góc độ khác nhau, nếu anh chị muốn đọc thêm, bài tính tỷ trọng tiền đầu tư trên tổng tài sản và bài tiền nhàn rỗi được phép đụng bao nhiêu đi cùng mạch với bài này.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Nếu em có 1 tỷ đang gửi tiết kiệm, có cộng vào vốn luôn không? Có, nếu sổ đáo hạn trong 60 ngày. Nếu còn 10 tháng mới đáo hạn, cộng vào thì phải trừ phí phá sổ ra, mất 70-80% lãi đã tích. Tính kỹ, có khi lợi hơn khi để sổ chạy hết rồi mua.

Hỏi: Em có một mảnh đất quê trị giá 800 triệu, bán trong 3 tháng được không? 3 tháng là lạc quan. Đất quê thanh khoản thấp, trung bình 6-12 tháng. Nếu kế hoạch gom vốn phụ thuộc vào bán mảnh này, phải có kịch bản B khi 6 tháng chưa bán được.

Hỏi: Em có nên vay thêm để gom cho đủ không? Vay được không đồng nghĩa với nên vay. Vay thêm 1 tỷ với lãi 10% là 100 triệu một năm trừ vào lợi nhuận. Căn em mua phải lên giá nhanh hơn con số đó mới có lời. Thị trường hiện nay chưa chắc chạy nhanh như vậy trong 12 tháng đầu.

Hỏi: Em bán nhà đang ở để gom vốn mua căn mới có nên không? Hạn chế. Nếu bắt buộc, phải có nơi ở ổn định ít nhất 18 tháng tiếp theo. Đi thuê 2 năm trong lúc chờ nhà mới xong là một gánh áp lực tâm lý rất nặng cho cả gia đình.

P.S.

Hoàn đã làm một bảng tính Excel giúp anh chị tính vốn thật trong 15 phút, có đủ các dòng A, B, C, D, E phía trên và tự ra kết quả. Bảng này Hoàn chỉ gửi riêng, không đăng công khai. Anh chị muốn Hoàn gửi tận tay bảng tính, hay muốn Hoàn ngồi 20 phút qua điện thoại tính giúp một trường hợp cụ thể, Hoàn làm cái anh chị cần. Để lại bình luận TÍNH VỐN bên dưới, Hoàn gửi trong ngày.