Giá rao 2,5 tỷ có phải giá thật không? Cách tự kiểm chứng

Anh Hùng gửi tôi link một căn nhà, kèm câu hỏi: “Hoàn ơi, căn này rao 2,5 tỷ, anh thấy có hợp lý không?”

Tôi đọc tin đăng. Tôi không trả lời “hợp lý” hay “không hợp lý”. Tôi hỏi lại anh một câu: “Anh đã xem bao nhiêu tin ở cùng khu đó rồi?”

Anh nói mới xem 2-3 tin.

Tôi nói: “Anh chưa đủ cơ sở để biết 2,5 tỷ là cao hay thấp. Để em chỉ anh cách tự chấm, chứ đừng hỏi em – em cũng chỉ chấm bằng đúng cách đó thôi.”

Bài này tôi viết ra năm mốc đối chứng để tự kiểm chứng giá một bất động sản. Áp dụng được cho mọi khu vực, mọi loại sản phẩm. Người đang cầm một tin rao trong tay đọc xong sẽ biết tin đó là giá người bán mơ, giá thị trường trả, hay giá đang được kê.

Giá rao, giá giao dịch, giá bán lại – ba thứ khác nhau

Giá rao là giá người bán muốn bán. Giá này nằm trên tin đăng, trong lời môi giới nói, trong hợp đồng đặt cọc nếu không đàm phán.

Giá giao dịch là giá hai bên thực tế chốt, sau khi đàm phán. Đây là giá thực của thị trường.

Giá bán lại là giá người mua hôm nay có thể bán được trong 6-12 tháng tới. Đây là giá quan trọng nhất, vì đây là đường ra của khoản tiền anh chị đang xuống.

Ba giá này thường chênh nhau: – Giá rao – Giá giao dịch: 5-15% (tùy phân khúc, tùy tuyến). – Giá giao dịch – Giá bán lại: tùy chu kỳ thị trường. Chu kỳ đi lên thì bán lại cao hơn mua vào. Chu kỳ nén/xả thì bán lại thấp hơn mua vào 10-30%.

Nhiều người nhầm giá rao là giá thật. Nhầm chỗ này là mua đắt mà không biết, vì mình đang so giá rao của một căn với giá rao của những căn khác – tất cả đều cao hơn thực tế.

Khảo sát giá bất động sản thực tế trên từng tuyến đường — Trần Quốc Hoàn

Năm mốc đối chứng – tự kiểm chứng giá một căn

Tôi dùng năm mốc này mỗi lần khách gửi tôi một tin rao. Anh chị có thể tự làm, không cần ai hướng dẫn.

Mốc 1 – So với 10-15 tin đang rao cùng tuyến, cùng loại, cùng diện tích

Vào một trong các trang bất động sản lớn (batdongsan.com.vn, tuan123.vn, hoặc nhommoi). Lọc theo: – Cùng phường/xã với căn anh đang xem. – Cùng loại (nhà phố thì so nhà phố, căn hộ so căn hộ). – Cùng khoảng diện tích (chênh lệch dưới 15%).

Lấy ít nhất 10 tin đang rao. Ghi lại giá của từng tin. Tính giá trung bình trên mét vuông (hoặc giá tổng nếu các căn khá giống nhau).

Giá rao căn anh đang xem cao hơn trung bình trên 10% → cao bất thường. Hỏi: tại sao cao? Có đặc điểm gì khác biệt (vị trí hơn, mới xây, đã sửa chữa, nội thất)? Thấp hơn trung bình trên 10% → cũng bất thường. Hỏi: tại sao rẻ? Có vấn đề gì (pháp lý, tranh chấp, hướng xấu, hàng xóm)?

Phép thử này gọi là cùng rổ. Rổ cùng loại, cùng diện tích, cùng tuyến. So khác rổ là so sai.

Mốc 2 – So với giá giao dịch gần nhất tại tuyến đó

Giá rao có thể cao hơn giá thật 10-15%. Nên phải tìm giá giao dịch thật – tức giá đã sang tên xong.

Hai cách tìm:

– Hỏi môi giới địa phương (môi giới nhà phố, không phải sàn giao dịch dự án). Hỏi: “Em có căn nào đã bán xong trong 3-6 tháng gần đây ở tuyến này không? Giá bao nhiêu?” – Hỏi dân cư quanh đó. Đi vào quán nước đầu hẻm, hỏi: “Em thấy số nhà X vừa bán rồi phải không anh, bán được bao nhiêu?” – dân khu đó thường biết. Hỏi 2-3 người, lấy giá trùng khớp.

Giá giao dịch gần nhất tại tuyến thường bằng 85-92% giá rao hiện tại. Nếu giá rao căn anh đang xem bằng hoặc cao hơn giá giao dịch gần nhất, cần đàm phán xuống.

Mốc 3 – So với giá cùng tuyến ở thời điểm 6-12 tháng trước

Mục đích: biết tuyến này đang tăng, đứng im, hay giảm.

Lên lại các trang bất động sản, lọc theo tuyến, nhưng lấy tin cũ (6-12 tháng trước). Trang nào không hiển thị tin cũ thì lưu các tin hiện tại hôm nay, so với 3 tháng sau.

Nếu giá hôm nay cao hơn 6 tháng trước 10% → tuyến đang tăng. Mua đúng kỳ, nhưng cân nhắc giá đã đẩy lên có bền không.

Nếu giá hôm nay ngang 6 tháng trước → tuyến đang đứng. Khả năng tăng ngắn hạn thấp. Phải nhìn xa hơn.

Nếu giá hôm nay thấp hơn 6 tháng trước 10% → tuyến đang xả. Có cơ hội giá tốt, nhưng cũng có khả năng giảm tiếp. Phải tìm hiểu lý do.

Mốc 4 – So với sản phẩm cùng dòng tại khu khác

Mở rộng ra: căn nhà phố 60m² ở quận này, so với căn tương đương ở quận bên cạnh, cách 3-5 km, cùng hạ tầng.

Nếu khu A đang giá 42 triệu/m², khu B tương đương chỉ 35 triệu/m² → có hai khả năng: khu A có yếu tố nào đó (hạ tầng mới, dự án lớn, đường rộng hơn) chưa thấy trên tin đăng, hoặc khu A đang bị đẩy giá.

Phép thử này giúp nhìn ra “khu được yêu thích” (giá đắt vì có lý do thật) và “khu đang trong cơn sốt” (giá đắt vì tâm lý đám đông, có khả năng xẹp).

Mốc 5 – So với dòng tiền thuê của chính căn đó

Nếu căn đang xem cho thuê được, hỏi: căn này cho thuê được bao nhiêu một tháng?

Tỷ suất thuê/giá mua = (tiền thuê một năm × 100) / giá bán.

– Dưới 2%: giá đang bị đẩy khỏi vùng sinh lời cho thuê. Có thể là khu đã lên giá vì kỳ vọng, nhu cầu thuê chưa theo kịp. Mua chủ yếu kỳ vọng tăng giá, không ăn được dòng tiền. – 2-3,5%: vùng cân bằng. Có dòng tiền thuê, có kỳ vọng tăng giá. – Trên 3,5%: giá đang thấp so với nhu cầu thuê. Cơ hội giá tốt, hoặc khu đã trưởng thành không còn kỳ vọng tăng.

Mốc này đặc biệt quan trọng nếu anh chị đi vay ngân hàng để mua. Tỷ suất thuê dưới lãi vay (10-13%) là mỗi tháng tiền thuê không đủ trả lãi, còn phải bù thêm.

Năm mốc, ba câu hỏi gộp lại

Năm mốc trên gộp lại trả lời ba câu:

– Giá này cao hay thấp so với cùng loại cùng tuyến? (mốc 1 + 2) – Giá này đang trong chu kỳ nào? (mốc 3) – Giá này có bền không nếu tôi phải bán lại? (mốc 4 + 5)

Trả lời được ba câu đó, anh chị có cơ sở để nói với người bán: “Em thấy giá này cao hơn mặt bằng, em đề xuất xuống Y tỷ.” Không trả lời được, mọi đàm phán của anh chị chỉ là cảm giác.

Chi tiết thật – một lần tôi làm sai mốc 1

Tôi khai thật: tôi từng chấm sai mốc 1 cho một khách.

Năm 2022, tôi so căn khách đang xem với 10 tin cùng tuyến. Giá trung bình các tin kia 50 triệu/m², căn khách xem 48 triệu/m² – tôi bảo khách “giá hợp lý”. Khách mua.

Ba tháng sau, giá tuyến đó rớt xuống 44 triệu/m². Chín trong mười tin tôi so là tin cùng chủ, cùng một môi giới đưa lên để tạo mặt bằng. Thực tế giao dịch của tuyến đó khi đó đã là 44-46 triệu, không phải 50.

Bài học: mốc 1 phải lọc trùng chủ, trùng môi giới. 10 tin phải từ ít nhất 5-6 nguồn khác nhau. 10 tin của cùng một người đẩy lên không nói lên gì về thị trường cả.

Những cái sai thường gặp khi tự kiểm chứng giá

Sai thứ nhất – chỉ xem giá rao, không hỏi giá giao dịch. Giá rao là mơ. Giá giao dịch là thật. Chỉ xem mơ thì chấm sai 10-15%.

Sai thứ hai – so sai rổ. So nhà phố với căn hộ, so nhà 50m² với nhà 90m², so trong hẻm với mặt phố. Rổ phải cùng loại, cùng diện tích, cùng tuyến.

Sai thứ ba – nghe một môi giới một chiều. Một môi giới chỉ nói giá có lợi cho họ (giá cao cho người bán hoặc giá thấp cho người mua, tùy họ đứng bên nào). Hỏi ít nhất 2-3 môi giới không liên quan nhau.

Sai thứ tư – tin câu “giá chưa bao giờ giảm ở khu này”. Mọi khu đều có chu kỳ. Khu nào càng bật mạnh càng dễ xẹp. Phải hỏi: giá khu này 2 năm trước là bao nhiêu, 5 năm trước là bao nhiêu – không hỏi “sắp tới sẽ tăng không”.

Sai thứ năm – không tính được tỷ suất thuê. Có người mua 15 năm chưa biết căn mình mua tỷ suất thuê bao nhiêu, chỉ biết “giá đã tăng gấp đôi”. Không biết tỷ suất là không biết căn đó có thật sự tạo ra tiền hay chỉ là đồng tiền ngủ trong gạch.

Lúc nào thì phương pháp này không dùng được

Năm mốc đối chứng của tôi không dùng được trong hai trường hợp:

Một là đất ở vùng vừa mở – chưa có đủ 10 tin rao cùng loại. Lúc đó phải so với vùng đã trưởng thành gần đó, với công thức riêng (lấy giá vùng trưởng thành, chiết khấu 30-50% cho sự khác biệt hạ tầng). Và lúc này rủi ro cao, phương pháp này không đủ.

Hai là bất động sản có đặc điểm độc đáo không thể so sánh – biệt thự ven sông, căn hộ penthouse tầng cao nhất, nhà có giá trị di sản. Loại này không có “cùng rổ”, mỗi căn là một trường hợp riêng. Phải định giá bằng phương pháp khác.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Giá rao bao nhiêu phần trăm so với giá giao dịch thật? Giá rao thường cao hơn giá giao dịch 8-15%. Phân khúc đất nền, nhà phố thứ cấp thường chênh 10-15%. Căn hộ chung cư thứ cấp chênh ít hơn, 5-10%. Căn hộ mới mở bán của chủ đầu tư thường ít chênh lệch, vì giá đã công khai.

Hỏi: Nên tin trang nào về giá bất động sản? Không nên tin một trang duy nhất. Lấy số liệu từ ít nhất 3 nguồn: batdongsan.com.vn (nhiều tin, nhưng có tin ảo), tuan123.vn (ít tin hơn nhưng chủ đăng nhiều, giá sát hơn), và nhommoi hoặc nhóm Facebook địa phương. So chéo rồi mới có kết luận. Chotot thường có nhiều tin ảo, không nên dùng làm số đưa vào quyết định.

Hỏi: Làm sao biết giá giao dịch thật nếu môi giới không nói? Hỏi dân cư là cách rẻ nhất và chính xác nhất. Vào quán nước đầu hẻm, trò chuyện với bác hàng xóm, hỏi về căn vừa bán gần đây. Dân thường biết giá vì có người thân/bạn bè mua bán. Hỏi 2-3 người, nếu trùng khớp thì tin được. Cách thứ hai: tìm công chứng viên quen, hỏi khung giá đã công chứng gần đây (nhưng giá công chứng thường thấp hơn giá thực do ghi lệch để giảm thuế).

Hỏi: Tỷ suất thuê bao nhiêu thì được gọi là tốt? Tùy phân khúc và vị trí. Căn hộ cho thuê trung tâm TP.HCM: 3-4%/năm là bình thường, 4-5% là tốt. Nhà phố cho thuê: 2-3%/năm, trên 3,5% là tốt. Đất nền không cho thuê trực tiếp được, nên không áp dụng mốc này. Tỷ suất càng cao thì dòng tiền càng tốt, nhưng kỳ vọng tăng giá có thể thấp hơn.

Hỏi: Giá hôm nay thấp hơn 6 tháng trước, có nên mua ngay không? Chưa chắc. Giảm 10% rồi có thể giảm thêm 10% nữa. Phải tìm hiểu: lý do giảm là gì (xả hàng, mất niềm tin, hạ tầng chưa về như hứa, hay là chu kỳ thị trường chung)? Và câu hỏi quan trọng hơn: nếu phải bán lại trong 2-3 năm, có bán được không? Nếu khu đang trong giai đoạn xả và chưa thấy đáy, chờ thêm.

Kết

Anh Hùng, nếu anh đọc bài này: tôi không trả lời câu “2,5 tỷ có hợp lý không” của anh – vì câu đó phải anh tự chấm. Năm mốc tôi viết ra, anh áp lên căn anh đang xem. Chấm xong, anh biết giá đó cao, thấp, hay đang bị kê.

Nếu anh muốn một bảng chấm sẵn, cộng với cách kiểm tra một món trước khi xuống tiền, nhắn tôi qua fanpage, tôi gửi.

Giá không phải thứ ai cũng nói đúng. Giá là thứ chỉ số liệu nói đúng. Năm mốc trên là năm chỗ anh chị có thể tìm số liệu, không cần tin ai cả.