Đầu tư một mình hay góp vốn nhóm: NĐT miền Bắc nên chọn cách nào khi vào Nam

Anh Đạt ngồi trước mặt Hoàn, mở điện thoại ra khoe cái nhóm Zalo bảy người. “Bọn anh gom được 42 tỷ rồi Hoàn ạ, tính vào Nam mua chung một căn nhà phố. Chia đều mỗi người 6 tỷ.” Anh nói xong nhìn Hoàn chờ gật đầu. Hoàn không gật. Hoàn hỏi lại một câu: “Nếu ba năm nữa cần bán mà năm người muốn giữ, hai người muốn ra, anh xử thế nào?” Anh Đạt im lặng.

Đó là buổi tối tháng Ba, ở một quán cà phê trong ngõ Đội Cấn. Anh Đạt 42 tuổi, làm kỹ sư xây dựng ngoài Bắc, có 7 tỷ tiết kiệm sau mười lăm năm đi làm. Nghe bạn rủ vào Nam mua chung cho đỡ áp lực vốn, anh gật liền. Nhưng khi Hoàn hỏi câu đó, anh mới nhận ra một chuyện: gom tiền thì dễ, chia tiền lại khó.

Hôm nay Hoàn viết bài này để anh chị đọc trước khi ký bất cứ hợp đồng góp vốn nào. Vì Hoàn thấy nhiều nhóm bạn đầu tư chung, ba năm sau ngồi cãi nhau ở toà.

Đầu tư một mình là gì và tại sao đa số NĐT miền Bắc chọn cách này

Đầu tư một mình là anh chị dùng vốn riêng của mình (hoặc vợ chồng chung sổ hộ khẩu) để mua một tài sản, đứng tên một người, quyết định một mình. Không có ai chia phần, không có ai bàn ra bàn vào. Ưu điểm lớn nhất là ra quyết định nhanh, không phải xin ý kiến ai, muốn bán lúc nào cũng được.

Với tệp NĐT miền Bắc mà Hoàn tiếp mỗi ngày, tám trên mười người đang đầu tư một mình. Vì họ đã có sẵn 5 đến 15 tỷ trong tay, đủ để mua một căn nhà phố vùng ven Vành đai 3 hoặc một căn hộ thứ cấp ở Quận 7, Bình Thạnh. Không cần gom với ai.

Nhược điểm thì cũng rõ: gánh hết rủi ro, gánh hết chi phí, gánh hết trách nhiệm quản lý từ xa. Nếu không có người dẫn tại chỗ thì cực. Nếu tài sản trống thuê ba tháng liên tiếp, cũng phải một mình mà lo.

Đầu tư bất động sản miền Nam cần suy nghĩ kỹ - Trần Quốc Hoàn thực địa ven sông Chánh Mỹ Bình Dương — Đầu tư bất động sản miền Nam cần suy nghĩ kỹ – Trần Quốc Hoàn thực địa ven sông Chánh Mỹ Bình Dương

Góp vốn nhóm là gì và khi nào nó có lý

Góp vốn nhóm là hai người trở lên gộp tiền lại mua một tài sản chung, chia tỷ lệ sở hữu theo phần tiền góp vào. Ưu điểm là vào được sản phẩm lớn hơn khả năng vốn của từng người: bốn người mỗi người 5 tỷ thì gom được 20 tỷ, đủ mua một căn nhà phố có mặt tiền trong lõi. Chia đều rủi ro, chia đều lợi nhuận, chia đều luôn cả chi phí quản lý.

Cách này có lý trong ba trường hợp. Một là nhóm anh em ruột thịt, cha con, vợ chồng chung sổ, có huyết thống ràng buộc, dễ nói chuyện. Hai là một quỹ chuyên nghiệp có văn bản pháp lý chặt, có người điều hành riêng, có quy chế thoái vốn rõ ràng, mỗi năm chia lợi nhuận đúng hạn. Ba là bạn bè thân từ nhỏ, đã có nhiều kinh nghiệm làm ăn chung, ai cũng hiểu tính nhau.

Ngoài ba trường hợp đó, Hoàn nghiêng về khuyên đầu tư một mình.

Ba câu hỏi phải trả lời trước khi gom tiền với người khác

Hoàn không muốn kể chuyện tệ để doạ anh chị. Nhưng Hoàn đã chứng kiến ba nhóm bạn thân đầu tư chung ở Bình Dương, Long An, và Quận 7. Cả ba nhóm sau ba năm đều ra toà. Vì cùng một lý do: lúc mua thì gom vui vẻ, lúc bán thì mỗi người một ý.

Trước khi ký hợp đồng góp vốn, anh chị bắt buộc phải trả lời được ba câu hỏi này bằng văn bản, có chữ ký tất cả các bên.

Câu một: Ai là người ra quyết định cuối cùng? Nếu bốn người mà mỗi người có một phiếu bằng nhau, sáu tháng nữa gặp một quyết định gấp (bán, cho thuê, hạ giá) thì sẽ tê liệt. Phải chọn một người làm trưởng nhóm, có quyền quyết trong khung ngân sách và thời gian nhất định. Những người còn lại chỉ có quyền phủ quyết nếu vượt khung.

Câu hai: Cơ chế thoái vốn thế nào? Ba năm nữa nếu một người cần tiền gấp (con vào đại học Mỹ, bố mẹ bệnh nặng, làm ăn thua lỗ) thì rút được không? Rút bằng cách nào? Người còn lại có quyền ưu tiên mua lại phần đó không, giá tính theo giá thị trường hay giá gốc? Nếu không có người ưu tiên thì được bán cho ai? Cả ba khả năng đó phải viết ra hôm nay, không phải để ba năm nữa mới bàn.

Câu ba: Nếu bất đồng gay gắt thì trọng tài là ai? Nhóm bạn thân đầu tư chung cãi nhau chuyện chia lời chưa bao giờ là chuyện nhỏ. Phải có một điều khoản trọng tài (thường là một luật sư hoặc trung tâm trọng tài thương mại) được cả các bên đồng ý từ đầu. Ai vi phạm, ai đúng, ai sai, để bên thứ ba phán, không phải để nội bộ đánh nhau.

Ba câu hỏi này nếu trả lời được rõ ràng, có văn bản, có chữ ký, thì góp vốn nhóm mới có lý. Trả lời không xong mà vẫn gom tiền là đang chôn tình bạn xuống dưới một tài sản.

Chi phí ẩn của góp vốn nhóm mà ít ai nói

Ngoài ba câu hỏi lớn ở trên, còn có mấy chi phí ẩn mà nhóm bạn đầu tư chung ít khi tính trước. Hoàn kể ra để anh chị nhìn cho đủ.

Thứ nhất là chi phí thời gian ra quyết định. Bốn người bận việc khác nhau, mỗi lần cần chốt một chuyện (đổi giá thuê, sửa nhà, đóng thuế) đều phải hẹn được cả bốn. Trong khi thị trường không chờ. Có căn nhà đẹp giá tốt xuất hiện sáng nay, đến chiều bốn người mới họp xong thì căn đó đã có người khác đặt cọc.

Thứ hai là chi phí tin tưởng. Nhóm nào cũng có người siêng lo và người ỷ lại. Người siêng lo sáu tháng đầu còn nhiệt tình, sang năm thứ hai bắt đầu cảm giác “sao mình phải làm hết mà mọi người chia đều”. Chuyện đó rất khó nói ra, nhưng nó có thật, và nó phá nhóm từ bên trong.

Thứ ba là chi phí thuế và pháp lý. Sổ đứng tên chung nhiều người phức tạp hơn sổ đứng tên một người. Vay ngân hàng cũng khó hơn. Khi chuyển nhượng phần vốn cho người khác trong nhóm cũng phát sinh thuế thu nhập cá nhân. Những cái đó tính đủ vào một bài toán 20 tỷ có khi ăn mất 200-300 triệu mà lúc đầu không ai để ý.

Sai lầm thường gặp

Hoàn thấy ba sai lầm này lặp lại nhiều nhất ở các nhóm bạn thân đầu tư chung.

Sai lầm một: gom tiền trước, viết hợp đồng sau. Chuyển khoản vào tài khoản trưởng nhóm rồi mới thuê luật sư soạn hợp đồng. Đến khi hợp đồng xong thì đã lỡ ký cọc căn nhà rồi, ai cũng muốn cho qua, hợp đồng viết lỏng lẻo. Ba năm sau tra lại điều khoản không có, cãi nhau không hồi kết.

Sai lầm hai: chia đều số phiếu bằng nhau giữa bốn người. Nghe thì công bằng, nhưng thực chất là ai cũng có quyền phủ quyết. Một người phản đối là cả nhóm đứng. Đầu tư bất động sản không sống được với cơ chế đó. Phải có người chịu trách nhiệm chính, những người còn lại có tiếng nói nhưng không có quyền phủ quyết trong khung đã thống nhất.

Sai lầm ba: không bàn cách chia lợi nhuận theo thời gian. Nhóm nào cũng nghĩ “bán được thì chia đều”. Nhưng nếu năm thứ hai đã có tiền thuê về, chia luôn hay giữ lại? Nếu có chi phí sửa nhà đột xuất, lấy từ tiền thuê hay góp thêm? Nếu một người muốn bán trước bốn năm thì giá trị phần đó tính theo giá mua hay giá thẩm định hiện tại? Ba câu hỏi vặt vãnh đó, không bàn từ đầu, sau này đủ để đưa nhau ra toà.

Vậy Hoàn khuyên gì cho NĐT miền Bắc

Nếu anh chị có 5 đến 15 tỷ, Hoàn khuyên đầu tư một mình. Vốn đó đủ vào một căn nhà phố vùng ven Vành đai 3 (Bình Dương giáp Dĩ An, Nhà Bè, Bình Chánh) hoặc một căn hộ thứ cấp ở Quận 7, Bình Thạnh, có dòng thuê bảo chứng.

Nếu anh chị có dưới 5 tỷ, Hoàn không phục vụ tệp này. Không phải vì Hoàn kén khách. Mà vì tệp dưới 5 tỷ ở miền Nam cho NĐT ở xa rất khó tìm được sản phẩm vừa an toàn pháp lý vừa có dòng thuê. Hoàn không dám dẫn.

Nếu anh chị có 20 tỷ trở lên và muốn vào lõi để lấy vị thế, hoặc muốn phân tán thành hai ba căn ở các vùng khác nhau, thì cũng vẫn đầu tư một mình. Không cần góp với ai. Vốn đủ rồi.

Chỉ khi anh chị dưới 5 tỷ mà vẫn muốn vào Nam, HOẶC muốn vào lõi trung tâm cần 30-50 tỷ mà chỉ có 10-15 tỷ, thì góp vốn nhóm mới có lý. Và ngay cả khi đó, ba câu hỏi ở phần trên phải trả lời xong bằng văn bản trước khi chuyển đồng nào cho ai.

Câu hỏi thường gặp

Em có 4 tỷ, gom với anh em bên vợ được 20 tỷ, mua chung căn nhà phố Quận 7 có ổn không?

Nếu bên vợ có chung sổ hộ khẩu và tin cậy tuyệt đối (anh chị em ruột) thì được, nhưng vẫn cần văn bản rõ ràng. Nếu là anh em bên vợ (khác họ), Hoàn khuyên không. Vì khi vợ chồng có chuyện, nhóm đầu tư đó là quả bom hẹn giờ. Nhà phố Quận 7 hẻm xe hơi Tân Quy hiện đang có giá 90 đến 120 triệu/m² theo giá rao, giá thật thường thấp hơn khoảng 10 đến 15%. Với 20 tỷ, một mình bốn người ai đó có thể vay thêm ngân hàng để mua một căn nhỏ hơn cho riêng mình.

Em có 6 tỷ, được rủ góp vào một quỹ đầu tư BĐS chuyên nghiệp, có mấy chục người, có công ty quản lý riêng. Có nên vào không?

Quỹ chuyên nghiệp khác nhóm bạn góp vốn. Quỹ có pháp nhân, có báo cáo tài chính định kỳ, có cơ chế thoái vốn rõ ràng, có ban điều hành chịu trách nhiệm. Nhưng anh chị phải đọc kỹ điều lệ quỹ, xem thời gian khoá vốn tối thiểu bao nhiêu năm, phí quản lý mấy phần trăm, cơ chế phân phối lợi nhuận thế nào. Có quỹ tính phí 2% mỗi năm cộng 20% lợi nhuận vượt ngưỡng, ăn không nhẹ đâu. Đọc kỹ trước khi ký.

Em muốn góp vốn với Hoàn thì Hoàn có nhận không?

Không. Hoàn dẫn đường, không góp vốn với khách. Vì nếu Hoàn có phần trong căn nhà anh chị mua, Hoàn sẽ không còn khách quan khi tư vấn. Hoàn muốn giữ vai trò trung lập để nói được lời thật, kể cả khi lời thật đó khiến deal không xảy ra.

Đầu tư một mình rồi ba năm sau muốn bán mà thị trường trầm thì sao?

Đó là lý do vì sao Hoàn chỉ khuyên mua tài sản có dòng thuê bảo chứng. Dòng thuê không phải là thứ để bán, dòng thuê là bảo chứng để anh chị chờ được. Nếu thị trường trầm ba năm, mỗi tháng vẫn có tiền thuê về đều đặn thì anh chị đủ sức đợi chu kỳ. Còn nếu mua đất trống chờ tăng giá, ba năm trầm là ba năm khô tiền, khác nhau ở chỗ đó.

CTA

Anh chị muốn Hoàn phân tích cụ thể vốn 7 tỷ nên mua một mình ở đâu, hay muốn Hoàn xem giúp hợp đồng góp vốn nhóm mà anh chị đang tính ký? Nhắn cho Hoàn kèm số vốn và tình huống, Hoàn phản hồi trong ngày.

P.S. — Anh chị mà bỏ qua bài này rồi ký hợp đồng góp vốn theo miệng, ba năm nữa lúc muốn rút mới đọc lại thì đã muộn. Hoàn đã thấy hai nhóm bạn thân mười lăm năm, sau vụ đầu tư chung không nhìn mặt nhau. Tài sản chia được, tình bạn thì không.