Doanh nhân đầu tư bất động sản ít tốn thời gian: 3 mô hình cho người bận rộn

Anh Đạt gọi cho Hoàn vào 10 giờ đêm thứ Ba, giọng nghe rõ mệt.

“Em Hoàn, anh vừa xong cuộc họp lúc 9 rưỡi. Ba tuần nay anh gần như không có bữa tối ở nhà. Anh có 12 tỷ tiền mặt đang nằm im trong ngân hàng, lãi suất 5,2% một năm, mất 2% cho lạm phát. Anh muốn tiền này chạy, nhưng anh không có thời gian đi coi nhà từng buổi, không có thời gian gặp môi giới, không có thời gian quản lý người thuê. Em có cách nào không?”

Anh Đạt 42 tuổi, người Hà Nội, làm chủ chuỗi 8 cửa hàng thời trang trẻ em ở phía Bắc. Doanh thu chị em nhân viên anh làm ra không đủ để anh yên tâm giao, nên tuần nào anh cũng có 5-6 cuộc họp trực tiếp với quản lý, chưa kể việc đi ngân hàng, gặp nhà cung ứng, xử lý khiếu nại khách. Một ngày của anh Đạt kín 12 tiếng.

Anh là mẫu doanh nhân điển hình mà Hoàn gặp mỗi tuần: có tiền, có sức, có tham vọng, nhưng không có thời gian. Đây là bài toán không mới, nhưng ít ai nói thẳng.

Hoàn không hứa với anh Đạt là “có cách hoàn toàn không tốn thời gian”. Vì không có cách nào như vậy. Nhưng có 3 mô hình mà doanh nhân đầu tư bất động sản ít tốn thời gian có thể áp dụng được, mỗi mô hình đánh đổi khác nhau giữa dòng tiền, thanh khoản và công quản lý.

Doanh nhân đầu tư bất động sản ít tốn thời gian là gì

Doanh nhân đầu tư bất động sản ít tốn thời gian là mô hình mua và giữ tài sản mà công quản lý sau khi mua nằm dưới 3 giờ mỗi tháng. Không phải là không phải làm gì. Mà là công việc phần lớn giao được cho bên thứ ba, chỉ cần ký hợp đồng, chuyển tiền và nhìn báo cáo.

Ba yếu tố quyết định mức “tốn thời gian” của một tài sản: loại sản phẩm, chất lượng khách thuê, và cách bên quản lý được thiết lập từ đầu. Một căn nhà phố cho gia đình thuê nguyên căn 3 năm chỉ cần 30 phút mỗi tháng. Một căn nhà chia phòng cho công nhân tuần nào cũng có việc, mỗi tháng mất 8-10 giờ.

Doanh nhân bận rộn cần chọn đúng loại thứ nhất, tránh loại thứ hai. Nghe đơn giản, nhưng 80% NĐT Bắc vào Nam lần đầu chọn nhầm vì bị hấp dẫn bởi tỷ suất cao của mô hình chia phòng.

Bên sông Sài Gòn — nơi doanh nhân tìm không gian dòng thuê đều mỗi tháng

Vì sao doanh nhân dễ mua nhầm loại tài sản tốn thời gian

Lý do thứ nhất là con số hấp dẫn. Một căn nhà nguyên căn cho thuê ở Gò Vấp giá 3,5 tỷ, thuê 20 triệu, tỷ suất 6,8% một năm. Cùng căn đó chia thành 8 phòng công nhân, mỗi phòng 2,5 triệu, tổng 20 triệu, tỷ suất vẫn 6,8%. Nhưng nếu chia lại thành 12 phòng nhỏ hơn cho công nhân, mỗi phòng 2,3 triệu, tổng 27,6 triệu, tỷ suất lên 9,5%. Con số này đập vào mắt doanh nhân, họ tính nhanh: “chênh 3 điểm phần trăm là 105 triệu một năm.”

Lý do thứ hai là môi giới bán. Sản phẩm chia phòng bán được giá cao hơn cho NĐT vì con số tỷ suất nghe hay. Môi giới không có lợi khi bán nhà cho gia đình thuê nguyên căn.

Lý do thứ ba là doanh nhân đánh giá thấp công quản lý. Họ nghĩ “tuần một lần thu tiền, có gì đâu”. Sự thật: phòng công nhân là môi trường có tỷ lệ trục trặc cao nhất, từ hỏng vòi nước, mất trộm đồ chung, xích mích giữa người thuê, cho tới người bỏ đi giữa tháng không đóng tiền. Trung bình một căn 12 phòng ở Bình Dương có 4-5 sự vụ cần xử lý mỗi tháng.

Anh chị đang là doanh nhân, nhẩm thử xem: nếu mỗi sự vụ tốn 90 phút gọi điện thoại và chạy lên chạy xuống, 5 sự vụ là 7,5 giờ mỗi tháng. Chưa kể việc đi tìm người thuê mới khi có phòng trống. Đây là lý do lớn nhất khiến doanh nhân bỏ ngang, bán lại tài sản sau 18 tháng.

Mô hình 1: Nhà phố nguyên căn cho gia đình thuê dài hạn

Đây là mô hình Hoàn khuyên anh Đạt làm trước.

Mua một căn nhà phố 1 trệt 2 lầu, diện tích đất 4×14 mét, tổng sàn khoảng 130-150 mét, ở khu Gò Vấp, Tân Bình hoặc Bình Thạnh. Giá 3,2-3,8 tỷ nếu đi ra ngoài vành đai 3 phía Bắc. Cho gia đình 4-5 người thuê nguyên căn, hợp đồng 3 năm, giá 18-22 triệu một tháng.

Tỷ suất khoảng 5,5-6% một năm, thấp hơn chia phòng, nhưng công quản lý sau khi mua chỉ 20-30 phút mỗi tháng. Người thuê tự lo điện nước, tự sửa vòi hỏng, chỉ báo khi có việc lớn. Hợp đồng 3 năm nghĩa là 3 năm không phải đi tìm khách mới.

Anh Đạt hỏi: “Vậy chênh 1-2 điểm phần trăm tỷ suất mất đi có đáng không?”

Hoàn hỏi ngược: “Anh làm chủ chuỗi cửa hàng, một giờ của anh trị giá bao nhiêu?”

Anh Đạt tính: khoảng 800 nghìn một giờ. Hoàn tiếp: “Chia phòng tiết kiệm được 30 triệu một năm so với cho gia đình thuê, nhưng ngốn của anh thêm 8 giờ mỗi tháng, tức 96 giờ một năm, tương đương 76 triệu chi phí thời gian. Anh lỗ 46 triệu.”

Anh Đạt gật đầu. Đây là bài toán doanh nhân giỏi, chỉ cần quy về đơn vị tiền.

Mô hình 2: Căn hộ chung cư cho gia đình trẻ hoặc chuyên gia nước ngoài thuê

Mô hình này Hoàn khuyên nếu anh Đạt không muốn động đến nhà phố, muốn thứ gọn hơn.

Mua 2-3 căn hộ 2 phòng ngủ ở các dự án chung cư trung cấp gần trung tâm hoặc gần khu công nghệ cao Quận 9 (Thủ Đức). Giá mỗi căn 2,2-2,8 tỷ, tổng 6-8 tỷ cho 3 căn. Thuê 12-16 triệu một căn, tổng 40-48 triệu một tháng.

Tỷ suất 5-5,5% một năm. Ưu điểm: quản lý căn hộ cực nhẹ vì đã có ban quản trị lo phần chung, chỉ lo phần trong nhà. Người thuê thường là cặp vợ chồng trẻ có công việc ổn định, ít trục trặc. Rất hợp cho doanh nhân bận.

Nhược điểm: chi phí quản lý chung cư 12-18 nghìn mỗi mét mỗi tháng, ăn vào lợi nhuận thực. Tỷ suất giấy tờ đẹp nhưng thực tế thấp hơn 0,5-0,8 điểm phần trăm. Cần biết trước để không kỳ vọng sai.

Bài chi tiết về căn hộ trung cấp cho thuê Sài Gòn Hoàn đã viết trong series trước, anh chị có thể đọc để so sánh cụ thể từng dự án.

Mô hình 3: Nhà kho hoặc shop mặt tiền cho doanh nghiệp thuê

Đây là mô hình mà anh Đạt ban đầu không nghĩ tới, nhưng lại phù hợp nhất với anh vì anh là doanh nhân, hiểu tư duy khách thuê là doanh nghiệp.

Mua một shop mặt tiền diện tích 60-80 mét vuông ở khu vực đông văn phòng như đường Cộng Hòa Tân Bình, hoặc mua một nhà kho 200-400 mét vuông ở khu công nghiệp Bình Dương. Giá 4-6 tỷ cho shop mặt tiền, 3-5 tỷ cho nhà kho.

Cho doanh nghiệp thuê hợp đồng 5-10 năm, giá 35-55 triệu một tháng cho shop, 25-40 triệu cho nhà kho.

Tỷ suất 7-8% một năm, cao nhất trong 3 mô hình. Công quản lý cực thấp vì doanh nghiệp tự vận hành, tự sửa chữa nhỏ, chỉ báo chủ khi có việc lớn. Hợp đồng dài, không phải đi tìm khách mới trong 5-10 năm.

Nhược điểm: khi doanh nghiệp chuyển đi, có thể mất 2-4 tháng để tìm khách mới. Đòi hỏi chọn vị trí kỹ và biết phân khúc doanh nghiệp nào đang thiếu mặt bằng ở khu vực đó.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm thứ nhất: Chọn tỷ suất cao mà quên tính công quản lý. Doanh nhân giỏi phải quy công quản lý thành tiền và cộng vào chi phí cơ hội. Không có tỷ suất nào “cao” nếu ăn vào thời gian mình đang làm ra tiền nhiều hơn.

Sai lầm thứ hai: Ủy quyền hoàn toàn cho môi giới quản lý mà không có cơ chế kiểm tra. Có doanh nhân giao tài sản cho môi giới quản lý theo mô hình “trọn gói 10%”, sau 12 tháng phát hiện người thuê thật đang trả 25 triệu nhưng báo cáo chỉ nhận 18 triệu. Chênh 7 triệu một tháng, 84 triệu một năm bị ăn mất. Cần cơ chế đối soát 3-6 tháng một lần.

Sai lầm thứ ba: Chỉ mua một tài sản lớn thay vì 2-3 tài sản nhỏ. Doanh nhân bận rộn dễ nghĩ “mua một cái to cho gọn”. Nhưng một cái to bị trống 3 tháng ngốn hết dòng tiền, còn 3 cái nhỏ có 1 cái trống vẫn có 2 cái nuôi. Phân tán 2-3 tài sản không chỉ giảm rủi ro, còn giảm áp lực tâm lý.

Sai lầm thứ tư: Chưa có bên quản lý địa phương đã ký hợp đồng mua. Doanh nhân Hà Nội mua ở Sài Gòn mà không có người ở Sài Gòn giúp quản lý là mua vào một mớ việc. Hợp đồng bên quản lý phải ký song song với hợp đồng mua, không sau.

Sai lầm thứ năm: Đầu tư vào loại tài sản mình không hiểu vận hành. Doanh nhân bận đừng mua khách sạn mini, đừng mua homestay Airbnb, đừng mua đất trống chờ tăng giá vì các loại này đều đòi công. Chỉ mua loại doanh nhân bận rộn có thể “quên đi trong 6 tháng mà tài sản vẫn tự chạy”.

Câu hỏi thường gặp

Doanh nhân bận có nên tự đi coi nhà không?

Có, nhưng chỉ đi coi vòng cuối. Vòng đầu và vòng giữa để bên tư vấn độc lập lọc giúp. Doanh nhân chỉ mất 1-2 buổi để chọn giữa 3-5 căn đã được lọc, không phải mất 20 buổi để đi coi 100 căn.

Chi phí thuê bên quản lý là bao nhiêu?

Với nhà phố nguyên căn 5-8% doanh thu thuê. Với căn hộ 8-10%. Với shop hoặc kho cho doanh nghiệp thuê thường không cần bên quản lý vì khách tự vận hành. Chi phí này phải trừ ngay khi tính tỷ suất, không được lơ.

Tôi ở Hà Nội, làm sao chọn được bên quản lý uy tín ở Sài Gòn?

Đây là câu khó nhất. Cách tốt nhất là chọn qua người quen NĐT Bắc đã dùng và hài lòng 2-3 năm. Không tin lời quảng cáo, không tin website. Hoàn có danh sách 4-5 công ty quản lý mà khách hàng Bắc của Hoàn đang dùng, anh chị hỏi Hoàn sẽ chia sẻ.

Nếu tôi muốn tự quản lý một phần, phần nào là dễ nhất?

Ký hợp đồng và thu tiền hàng tháng. Đây là 2 việc chỉ mất 10 phút mỗi tháng và giữ được cảm giác kiểm soát. Còn việc sửa chữa, xử lý khách hàng, tìm người thuê mới thì để bên quản lý làm, doanh nhân không có lợi thế ở phần này.

Kết cục của anh Đạt

Anh Đạt chọn kết hợp: 2 căn nhà phố nguyên căn Gò Vấp (mô hình 1) và 1 shop mặt tiền Tân Bình (mô hình 3). Tổng đầu tư 11 tỷ, dòng tiền dự kiến 78 triệu một tháng, tỷ suất hỗn hợp 8,5%.

3 tháng sau khi mua, anh Đạt nhắn cho Hoàn: “Em ơi, tuần này anh không phải làm gì với tài sản Nam. Bên quản lý báo cáo qua email lúc 8 giờ tối chủ nhật. Anh đọc trong 5 phút. Xong.”

Đây là điều anh Đạt cần: không phải tỷ suất cao nhất, mà là dòng tiền đủ tốt kèm ít việc phải làm nhất.

Nếu anh chị đang là doanh nhân bận, đang có 8-15 tỷ tiền mặt, đang thấy tiền đứng im mỗi tháng, thì 3 mô hình trên là bản đồ để anh chị bắt đầu. Đọc đến đây anh chị nhẩm nhanh xem: mỗi giờ của anh chị đáng bao nhiêu, và tài sản anh chị định mua có ngốn quá nhiều giờ so với dòng tiền nó đẻ ra không?

Anh chị muốn Hoàn gửi bản so sánh 3 mô hình kèm số cụ thể trên excel để tự nhập ngân sách của mình, hay muốn Hoàn phân tích trực tiếp trong buổi 30 phút zoom cuối tuần này?

Bình luận “DOANH NHÂN” dưới bài, Hoàn gửi ngay trong ngày.

P.S. — Điều Hoàn lo nhất khi anh chị bỏ qua bài này không phải là anh chị mua nhầm. Mà là anh chị sẽ tiếp tục để 10-15 tỷ nằm im trong ngân hàng thêm 12 tháng nữa, mất khoảng 900 triệu chi phí cơ hội. Không ai bù cho anh chị số đó.