Dòng tiền kinh doanh đang xuống có nên rút ra đầu tư đất

Em Tâm, 38 tuổi, chủ một chuỗi cửa hàng điện thoại tại Thái Nguyên, bắt đầu kinh doanh từ năm 2015, hiện có 3 cửa hàng, doanh thu khoảng 2,5 tỷ một tháng, lợi nhuận sau thuế khoảng 25-30 triệu. Hai năm nay doanh thu đi ngang, lợi nhuận giảm nhẹ do cạnh tranh. Em có 1 tỷ 6 tiền mặt tích lũy từ việc chia lợi nhuận hàng năm. Em nhắn Hoàn: “Anh ơi, kinh doanh em đang đi xuống, em muốn rút tiền ra khỏi kinh doanh để mua đất đầu tư thay vì đổ vào mở rộng. Em thấy anh em kinh doanh xung quanh mua đất lãi nhiều hơn em làm cả năm. Em có nên không?”

Câu hỏi của em Tâm là câu hỏi của hàng ngàn chủ doanh nghiệp nhỏ. Dòng tiền kinh doanh đầu tư đất không phải quyết định đơn giản. Nó liên quan đến tương lai doanh nghiệp, dòng tiền hàng ngày, và cả tâm lý “từ bỏ nghề gốc để sang nghề khác”.

Hoàn làm nghề 15 năm, đã nhìn thấy quá nhiều ca sai ở điểm này. Bài này Hoàn chỉ em và anh chị bốn câu hỏi phải trả lời trước, năm ca thật, và cách tránh chôn cả doanh nghiệp.

Dòng tiền kinh doanh đầu tư đất không giống đầu tư từ lương

Người làm công ăn lương đầu tư bất động sản thì rủi ro là mất một phần tiết kiệm. Người kinh doanh đầu tư bất động sản thì rủi ro là mất cả doanh nghiệp cộng tiền tích lũy. Bốn điểm khác nhau cốt lõi.

Khác nhau một – tiền kinh doanh có tính luân chuyển. Tiền trong doanh nghiệp không phải là tiền “đã có”, nó là tiền “đang chạy”: hàng tồn, công nợ phải thu, tiền thuê mặt bằng chưa trả. Rút tiền mặt ra khỏi doanh nghiệp là rút máu khỏi cơ thể đang vận hành.

Khác nhau hai – doanh nghiệp cần dòng tiền dự phòng cho những cú sốc kinh doanh. Nhà cung cấp đột xuất tăng giá, khách hàng đột xuất chậm trả, mặt bằng tăng tiền thuê. Những cú sốc này cần tiền ngay. Nếu đã dồn vào đất, không rút ra kịp.

Khác nhau ba – kinh doanh có nhiều biến phí. Lương nhân viên, điện nước, hàng hóa, marketing. Khi doanh thu giảm, phần lớn chi phí không giảm theo. Phải có đệm.

Khác nhau bốn – người kinh doanh có xu hướng tự tin thái quá về khả năng dự đoán. Thành công một thập niên trong một ngành không có nghĩa thấy đất là biết đất. Hai nghề khác nhau, đầu tư đất cần kỹ năng khác hoàn toàn.

Bốn câu hỏi phải trả lời trước khi rút tiền

Câu một – doanh nghiệp tôi còn khả năng hồi phục không? Trả lời bằng dữ liệu, không bằng cảm giác. Nếu doanh thu giảm vì chu kỳ ngắn hạn (6-18 tháng), có thể hồi phục, cần tiền để gồng. Rút tiền lúc này là giảm khả năng sống sót. Nếu giảm vì xu hướng dài hạn (3-5 năm), có thể không hồi phục, lúc đó cân nhắc chuyển vốn.

Em Tâm: ngành điện thoại cạnh tranh gay gắt, biên lợi nhuận giảm chung toàn ngành. Nhưng doanh thu em vẫn đi ngang, chưa giảm. Chưa phải lúc dừng kinh doanh.

Câu hai – tôi cần giữ bao nhiêu tiền trong doanh nghiệp để an toàn? Công thức: 3 tháng chi phí vận hành + 2 tháng doanh thu dạng hàng tồn + 1 tháng công nợ phải trả. Số còn lại mới là tiền tự do có thể rút.

Em Tâm: chi phí vận hành 2 tỷ 1 một tháng, cần 6 tỷ 3 cho 3 tháng. Nhưng doanh nghiệp em chỉ cần tiền mặt luân chuyển 400-500 triệu, phần còn lại nằm trong hàng và công nợ. Tiền em tích lũy 1 tỷ 6 là tiền “ngoài kinh doanh”, không phải tiền “đang chạy”. Có thể rút.

Câu ba – nếu doanh nghiệp cần tiền gấp trong 12 tháng tới, tôi có đường quay lại không? Nếu có nguồn vay (thế chấp bất động sản, vay ngân hàng doanh nghiệp), có thể rút tiền tạm thời đi đầu tư. Nếu không có nguồn vay nào, giữ tiền trong doanh nghiệp.

Em Tâm: có thể vay ngân hàng doanh nghiệp 500-800 triệu nếu khó, thế chấp bằng cửa hàng. Có đường quay lại.

Câu bốn – tôi có hiểu đất nhiều hơn mức “nghe người ta nói” không? Mua đất không phải mua xong là xong. Phải chọn khu, xem pháp lý, định giá, quản lý khách thuê, biết khi nào bán. Mỗi khâu một bước có thể sai 10-20 phần trăm giá trị. Người kinh doanh đi ngang chưa chắc là người đầu tư đất giỏi.

Em Tâm: em chưa từng đầu tư đất, chỉ nghe anh em nói. Đây là tín hiệu phải chậm lại.

Khi nào rút tiền kinh doanh đi đầu tư là đúng

Có bốn hoàn cảnh rõ ràng.

Hoàn cảnh một – doanh nghiệp đã có dòng tiền ổn, có dự phòng đủ. Rút phần tích lũy “thừa” đi đầu tư, không ảnh hưởng doanh nghiệp. Đây là trường hợp của những người đã kinh doanh 10+ năm, có đệm vững.

Hoàn cảnh hai – doanh nghiệp đang vào chu kỳ xuống dài hạn, cần chuyển vốn trước khi mất giá. Ví dụ: ngành đang biến mất vì công nghệ mới. Chuyển vốn sớm là bảo toàn tài sản.

Hoàn cảnh ba – tìm được tài sản đất đặc biệt tốt, chiết khấu lớn, cần hành động nhanh. Nhưng phải có kiến thức để nhận ra “đặc biệt tốt” là thật, không phải cảm giác.

Hoàn cảnh bốn – chủ doanh nghiệp đang chuẩn bị nghỉ hưu, cần chuyển dần vốn sang tài sản dễ quản lý hơn. Đất và bất động sản cho thuê dễ quản lý hơn doanh nghiệp, phù hợp cho người sắp giảm việc.

Em Tâm chưa thuộc hoàn cảnh nào. Nhưng em có một phần tiền tích lũy ngoài kinh doanh có thể dùng để bắt đầu học đầu tư, không phải rút tiền trong kinh doanh.

Khi nào không nên rút tiền

Ba hoàn cảnh rõ ràng không nên.

Hoàn cảnh một – doanh nghiệp đang khó, dòng tiền âm hoặc chưa đủ dự phòng. Rút tiền lúc này là cắt oxy của chính mình. Doanh nghiệp cần tiền để sống sót, không phải để mạo hiểm.

Hoàn cảnh hai – chủ doanh nghiệp không hiểu đất. Mua đất mà không hiểu là xác suất chôn vốn rất cao. Trước khi mua, phải học, phải đi thực địa, phải có người đi trước dẫn đường.

Hoàn cảnh ba – mua đất vì “anh em xung quanh mua”. Đây là tâm lý theo đám đông, không phải quyết định đầu tư. Mỗi người có hoàn cảnh khác, không phải ai mua đất cũng lãi.

Năm ca thật

Ca một – em Tâm. Hoàn khuyên em không rút tiền từ kinh doanh. Thay vào đó, dùng 1 tỷ 6 tích lũy (ngoài kinh doanh) để bắt đầu học và đầu tư. Em mua một căn hộ 1 tỷ 55 ở Dĩ An, không vay. Dòng tiền thuê 8,5 triệu một tháng. Trong khi đó, em tập trung xoay chuyển kinh doanh: thêm dịch vụ sửa chữa, mở shop online. 2 năm sau cửa hàng dần hồi phục, căn hộ lên giá 1 tỷ 7. Em không mất doanh nghiệp, cũng có thêm tài sản.

Ca hai – anh Lượng, 44 tuổi, chủ công ty xây dựng nhỏ Hải Phòng. Doanh thu đi xuống 2 năm. Rút 2 tỷ từ công ty đi mua đất nền Hưng Yên. 8 tháng sau công ty không có vốn làm công trình mới, phải đóng cửa. Đất Hưng Yên không lên giá nhanh như mong đợi, treo 3 năm. Anh mất cả doanh nghiệp lẫn 2 năm trả lãi vay cầm cố đất.

Ca ba – chị Hạnh, 50 tuổi, chủ xưởng may Bắc Ninh. Doanh nghiệp vận hành 15 năm, dòng tiền ổn, có đệm 2 năm chi phí. Rút 3 tỷ tích lũy ngoài doanh nghiệp mua 2 căn hộ cho thuê ở Thủ Đức. Dòng tiền thuê 20 triệu/tháng. Năm sau xưởng may vẫn chạy đều, 2 căn lên giá tổng 400 triệu. Đây là ca rút tiền đúng, vì doanh nghiệp đã ổn, có đệm vững.

Ca bốn – anh Phú, 42 tuổi, chủ cửa hàng cơ khí Bắc Giang. Rút 1 tỷ 8 từ cửa hàng đi mua đất nền ven thành phố. Đất không bán được trong 3 năm, mất dòng tiền. Mùa khó năm 2024 cửa hàng cần 500 triệu để nhập hàng cuối năm, không có. Phải vay nóng 2,5 phần trăm tháng, trả 11 tháng mất 165 triệu tiền lãi. Nếu giữ 1,8 tỷ trong doanh nghiệp, không mất.

Ca năm – chị Mai, 55 tuổi, chủ nhà thuốc Thanh Hóa. Chuẩn bị nghỉ hưu, kinh doanh 25 năm. Rút dần 1,2 tỷ/năm trong 2 năm từ doanh nghiệp, mua 2 căn hộ cho thuê và một mảnh đất xây nhà cho thuê. Dòng tiền thuê 35 triệu/tháng. Đến tuổi nghỉ, chị bán cửa hàng cho đồng nghiệp, nhận thêm 2 tỷ. Tuổi già đủ sống thoải mái. Đây là ca rút tiền đúng, có kế hoạch rõ.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm một – rút tiền khi doanh nghiệp đang khó, nghĩ “chuyển vốn sang nơi an toàn hơn”. Doanh nghiệp đang khó cần tiền để gồng. Chuyển vốn ra là tăng tốc độ sập.

Sai lầm hai – không phân biệt tiền kinh doanh và tiền tích lũy ngoài. Tiền tích lũy ngoài kinh doanh (lợi nhuận đã chia về gia đình, tiết kiệm cá nhân) có thể dùng đầu tư. Tiền trong doanh nghiệp không nên động.

Sai lầm ba – mua đất theo kiểu “mua đi bán lại trong 6-12 tháng”. Người kinh doanh quen với vòng quay nhanh, nghĩ đất cũng vậy. Nhưng đất cần 3-7 năm cho một chu kỳ. Vào bằng tư duy ngắn hạn là chôn vốn.

Sai lầm bốn – không kiểm tra pháp lý đất kỹ. Người kinh doanh quen làm việc nhanh, “tin tưởng là chính”. Nhưng đất cần sổ hồng rõ, giấy tờ đủ. Thiếu một bước là mất cả vốn.

Sai lầm năm – nghĩ “lãi đất bù lại cho lợi nhuận kinh doanh đang giảm”. Hai nguồn thu không gộp được. Đất không ra tiền hàng tháng (trừ cho thuê), còn cửa hàng phải trả lương nhân viên mỗi tháng.

Khi dòng tiền kinh doanh đang giảm, nên làm gì

Thay vì rút tiền đi đầu tư đất, có bốn hướng khác nên cân nhắc trước.

Hướng một – xoay chuyển kinh doanh. Thêm sản phẩm, dịch vụ mới, kênh bán hàng mới. Chi phí thấp hơn nhiều so với đầu tư đất, và trong nghề mình giỏi.

Hướng hai – cắt giảm chi phí. Mặt bằng nào không hiệu quả thì đóng. Lương nhân viên dư thì cơ cấu lại. Mua hàng rẻ hơn, bán giá tốt hơn.

Hướng ba – tối ưu dòng tiền. Thu nợ nhanh hơn, kéo dài công nợ phải trả, giảm hàng tồn. Có thể tạo thêm 10-20 phần trăm tiền mặt mà không cần tăng doanh thu.

Hướng bốn – chỉ khi ba hướng trên đã làm hết, mới cân nhắc chuyển vốn sang bất động sản. Lúc đó chuyển có kế hoạch, không phải vội.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Em có 500 triệu tiền tích lũy ngoài kinh doanh, có đủ bắt đầu đầu tư đất không? Chưa đủ cho đất nền, nhưng đủ bắt đầu với căn hộ cho thuê giá 1-1,2 tỷ, vay thêm 500-700 triệu. Hoặc góp vốn với người thân mua một tài sản chia sẻ.

Hỏi: Em muốn bán một cửa hàng để lấy tiền mua đất, có nên không? Phụ thuộc cửa hàng đó có hiệu quả không. Nếu không hiệu quả (lợi nhuận thấp hoặc âm), bán để lấy vốn làm việc khác. Nếu hiệu quả nhưng cần tiền gấp, bán là mất tài sản tốt.

Hỏi: Em có thế chấp cửa hàng vay 1 tỷ để mua đất, có nên không? Rất rủi ro. Vay bằng chính nguồn thu nhập chính thì khi doanh thu giảm, không trả nổi lãi, có thể mất cả cửa hàng. Chỉ vay khi doanh nghiệp đã rất ổn và vay dưới 20 phần trăm giá trị cửa hàng.

Hỏi: Em muốn đầu tư để không phụ thuộc kinh doanh nữa, có nên dồn vốn mạnh? Mục tiêu đúng, nhưng phải có lộ trình. Rút dần trong 3-5 năm, không rút một lần. Mỗi lần rút kiểm tra lại tình trạng kinh doanh, điều chỉnh.

P.S.

Hoàn làm sẵn một bảng kiểm tra bốn câu hỏi + lộ trình chuyển vốn từ kinh doanh sang bất động sản. Bảng tính tổng tài sản, phân chia tiền trong và ngoài kinh doanh, gợi ý tỷ lệ chuyển và thời gian. Anh chị muốn Hoàn gửi tận tay bảng này, hay muốn Hoàn ngồi điện thoại 30 phút giúp một trường hợp cụ thể, Hoàn làm theo ý anh chị. Để lại bình luận KINH DOANH bên dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.