Chủ kinh doanh Hà Nội đầu tư Nam: em Dũng chuỗi Apple 20 tỷ và bài toán "vốn phải sinh vốn"

Em Dũng gọi Hoàn từ một quán cà phê trên Cầu Giấy, giọng nhanh, dứt khoát. “Anh Hoàn ơi, em 38, chủ chuỗi 4 cửa hàng Apple ủy quyền ở Hà Nội. Doanh thu chuỗi mỗi năm cả trăm tỷ. Em vừa rút ra 20 tỷ tiền mặt định đầu tư dài hạn. Em muốn vào Nam vì em thấy tệp NĐT Bắc đang dịch hết vào đó. Nhưng em kinh doanh Bắc, quản lý tài sản Nam thì em quản kiểu gì?” Anh chị chủ doanh nghiệp có bao giờ cầm 20 tỷ mà chỉ có 2 tuần trống để quyết định chưa? Câu chuyện em Dũng là tình huống Hoàn nghe từ tệp chủ kinh doanh Hà Nội nhiều nhất quý này.

Chủ kinh doanh Hà Nội đầu tư Nam không giống người làm công đầu tư Nam. Chủ doanh nghiệp có ba lợi thế: dòng tiền chủ động lớn, khả năng chịu rủi ro trung bình, quyết định nhanh. Nhưng chủ doanh nghiệp có ba bất lợi: không có thời gian đi thực địa, không thể tự quản lý tài sản xa, bị cuốn theo bảng giá “cao cấp” vì có tiền. Ba cái bất lợi này chính là chỗ Hoàn phải cân với em Dũng ngay từ buổi đầu.

Em Dũng, 15 phút phân tích doanh nghiệp trước khi phân tích đầu tư

Trước khi vẽ tuyến đầu tư cho em Dũng, Hoàn hỏi 4 câu về doanh nghiệp.

Một, doanh thu chuỗi 4 cửa hàng bao nhiêu mỗi tháng? Em Dũng trả lời trung bình 8-10 tỷ mỗi tháng, biên lợi nhuận 8-10%, tức lợi nhuận 700-900 triệu mỗi tháng. Vốn lưu động cần trong chuỗi khoảng 25-30 tỷ. Em Dũng cầm 20 tỷ rút ra là phần vốn dôi dư sau khi đảm bảo lưu động chuỗi.

Hai, chuỗi có kế hoạch mở rộng không? Có, em Dũng đang cân nhắc mở cửa hàng 5 tại Cầu Giấy, chi phí đầu tư 3-4 tỷ. Nghĩa là trong 20 tỷ dôi dư có 3-4 tỷ nên để dự phòng cho việc mở rộng chuỗi, không đem đi Nam hết.

Ba, tuổi tác và giai đoạn cuộc đời? Em Dũng 38 tuổi, có 2 con nhỏ (5 và 8 tuổi), vợ làm ngân hàng lương ổn định. Chi phí gia đình 80-100 triệu mỗi tháng. Không có áp lực tài chính ngắn hạn.

Bốn, đã từng đầu tư BĐS chưa? Đã có 1 căn nhà mặt phố Cầu Giấy 45 tỷ (đang ở + có 2 tầng cho thuê 25 triệu), 1 căn Vinhomes Ocean Park cho thuê 22 triệu, 1 lô đất ngoại thành Hà Nội 3 tỷ. Tổng danh mục BĐS Bắc khoảng 55 tỷ.

Sau 4 câu, Hoàn nói với em. “Em không phải là NĐT mới. Em đã có 55 tỷ tài sản BĐS Bắc rồi. Vào Nam bây giờ là em mở tầng mới, không phải bắt đầu từ 0. Cách vào phải khác.”

Chủ doanh nghiệp Bắc tính dịch vốn vào Nam — anh Hoàn đứng ở công trường Vành đai 4 Tân Vạn

Ba tuyến Hoàn đưa cho em Dũng

Với chủ doanh nghiệp Hà Nội có 15-17 tỷ dôi dư sau khi trừ dự phòng chuỗi, Hoàn đưa ba tuyến.

Tuyến một: dồn vào 2 căn hộ cao cấp có thanh khoản cao và ban quản lý chuyên nghiệp. Hai căn 3PN Vinhomes Central Park Bình Thạnh hoặc The Manor Bình Thạnh, mỗi căn 14-16 tỷ, tổng vượt 20 tỷ. Nếu chỉ có 15 tỷ thì chọn 1 căn 3PN VCP + 1 căn 2PN Sunrise City Q7 (4 tỷ). Ưu điểm: dòng thuê ổn định 45-55 triệu tổng, ban quản lý xử lý 90% việc, em không cần vào TP.HCM mỗi tháng. Nhược điểm: dòng thuê thấp so với vốn, 2,5-3% mỗi năm.

Tuyến hai: 1 căn nhà phố hẻm xe hơi khu Bình Thạnh hoặc Phú Nhuận. Nhà phố 45-65m² tại hẻm XVNT hoặc Phan Xích Long giá 140-175 triệu mỗi mét vuông, tổng khoảng 7-10 tỷ. Cộng thêm 1 căn hộ Q7 Sunrise 4 tỷ. Vốn dùng khoảng 11-14 tỷ, còn dư giữ mặt bằng. Ưu điểm: nhà phố có thanh khoản khi cần bán (4-6 tháng), có biên tăng giá cao hơn căn hộ. Nhược: quản lý nhà phố cần người tại chỗ, phải thuê công ty quản lý 8-10% tiền thuê.

Tuyến ba: kết hợp – 1 căn hộ dòng thuê Q7 (4 tỷ), 1 shophouse mặt đường Thủ Đức trục Metro (8-10 tỷ), 1 lô đất tích sản KDC An Thuận Long Thành (2-3 tỷ). Tổng khoảng 14-17 tỷ. Ưu điểm: 3 lớp sản phẩm, cân bằng dòng thuê – kinh doanh cho thuê – tích sản. Nhược điểm: quản lý phức tạp nhất, cần người tại chỗ theo dõi ít nhất 3 địa điểm.

Em Dũng nghe xong hỏi. “Em nghiêng tuyến hai vì em thích nhà phố hơn căn hộ. Nhưng em ở Hà Nội, ai quản lý cho em?” Đây là câu hỏi quan trọng nhất.

Bài toán quản lý từ xa cho chủ doanh nghiệp Bắc

Chủ doanh nghiệp không có thời gian bay vào Nam mỗi tháng. Có ba giải pháp thực tế.

Giải pháp một: dịch vụ quản lý cho thuê chuyên nghiệp. Có nhiều công ty ở TP.HCM chuyên quản lý căn hộ và nhà phố cho NĐT xa. Phí thường 8-10% tiền thuê thu được. Bao gồm: tìm khách, ký hợp đồng, thu tiền, xử lý sự cố nhỏ, báo cáo hàng tháng. Với căn 45m² thuê 14 triệu, phí quản lý khoảng 1,1-1,4 triệu mỗi tháng, hợp lý.

Giải pháp hai: người thân hoặc bạn bè tại TP.HCM đứng ra thay mặt. Em Dũng có 1 người anh họ tại Q7, có thể nhờ đứng tên các việc lặt vặt (thay khóa, đổi bình gas, kiểm tra định kỳ). Đây là giải pháp rẻ nhưng phụ thuộc mối quan hệ.

Giải pháp ba: đội ngũ dẫn đường có sẵn tại chỗ. Có nhóm chuyên gia BĐS tại Nam chuyên phục vụ NĐT Bắc, bao gồm cả việc quản lý tài sản sau bán. Phí có thể cao hơn công ty quản lý thuần túy nhưng có tư vấn thêm về tối ưu dòng thuê, thời điểm sang tay.

Hoàn nói với em Dũng. “Em không cần chọn 1 giải pháp. Em kết hợp giải pháp 1 cho căn hộ (đã có ban quản lý tòa nhà, phối hợp công ty quản lý), giải pháp 2 cho nhà phố (nhờ anh họ Q7). Kết hợp này giảm chi phí, giảm rủi ro tập trung.”

Lộ trình 12 tháng cho em Dũng

Hoàn không khuyên em Dũng vào tiền hết trong 1 tháng. Chủ doanh nghiệp có thời gian, phải dùng thời gian như ưu thế.

Tháng 1-2: đi thực địa 3 chuyến vào TP.HCM, mỗi chuyến 3-4 ngày. Xem 15-20 sản phẩm ở 5 khu vực (Q7, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Thủ Đức, Q1). Không quyết mua trong 2 tháng đầu.

Tháng 3-4: chọn sản phẩm đầu tiên, thường là căn hộ dễ nhất để bắt đầu. Đặt tiền, sang tên, đưa vào cho thuê. Trải nghiệm quy trình quản lý từ xa 2 tháng.

Tháng 5-8: nếu quy trình quản lý ok, chọn sản phẩm thứ hai theo tuyến đã chọn (nhà phố hoặc căn hộ thứ hai). Nếu quy trình có vấn đề, dừng lại điều chỉnh trước khi vào tiếp.

Tháng 9-12: hoàn tất tuyến đầu tư đã chọn. Nếu có phần vốn dôi ra và thị trường có cơ hội tốt, cân nhắc thêm 1 tài sản tích sản (đất Long Thành hoặc shophouse Thủ Đức).

Em Dũng nghe xong nói. “Anh cho em 12 tháng để vào 15 tỷ, không phải 3 tháng. Đó là điều em cần nghe nhất.” Đó là ưu thế của chủ doanh nghiệp có dòng tiền chủ động: không phải chạy đua với ai.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm 1: rút hết vốn dôi ra khỏi chuỗi để đầu tư dài hạn. Chuỗi cần vốn lưu động ổn định. Rút hết vốn dôi có thể làm chuỗi thiếu tiền khi có cơ hội mở rộng hoặc khi có sự cố. Giữ 15-20% vốn dôi cho chuỗi, chỉ đem 80-85% đi đầu tư dài hạn.

Sai lầm 2: chọn sản phẩm “cao cấp” vì có tiền. Nhiều chủ doanh nghiệp nghe “penthouse”, “biệt thự đảo” là chọn ngay. Nhưng sản phẩm cao cấp có dòng thuê thấp (1,5-2%) và thanh khoản chậm khi cần bán. Không hợp cho phần vốn cần tối ưu.

Sai lầm 3: vào tiền quá nhanh vì tin “cơ hội có hạn”. Chủ doanh nghiệp không có thời gian đi thực địa, dễ tin lời sale rằng “phải chốt tuần này”. Nhưng thị trường BĐS chín không có “cơ hội có hạn” trong tuần. Cơ hội thật đến từ việc đi 15-20 sản phẩm rồi so sánh.

Sai lầm 4: bỏ qua vấn đề quản lý từ xa. Mua xong không có kế hoạch quản lý là công thức tài sản kém hiệu quả. Nhà không có người thuê 3 tháng, sửa chữa không ai theo dõi, hư hỏng leo thang. Kế hoạch quản lý phải có trước khi ký hợp đồng mua.

Câu hỏi thường gặp

Chủ doanh nghiệp 20 tỷ vào Nam nên dồn hết vào căn hộ hay chia nhiều loại? Nên chia. 60-70% căn hộ dòng thuê (dễ quản lý từ xa), 20-30% nhà phố hoặc shophouse (biên tăng giá cao), 5-10% tiền mặt dự phòng. Không dồn 100% vào một loại vì cả rủi ro tập trung lẫn khó tối ưu.

Người kinh doanh Bắc có nên mua BĐS tại Nam để chuyển hộ khẩu và làm chuỗi ở Nam luôn không? Tùy quy mô. Nếu chuỗi Bắc đang ổn định và có đội ngũ tin cậy, không cần chuyển. Nếu muốn nhân đôi mô hình tại Nam thì mua BĐS đầu tư trước, thuê văn phòng khảo sát thị trường 6-12 tháng, rồi mới quyết mở chuỗi.

Có nên vay ngân hàng để mua thêm khi đã có 20 tỷ tiền mặt không? Có, nếu vay đúng tỷ lệ. Chủ doanh nghiệp có dòng tiền chủ động 700-900 triệu mỗi tháng có thể chịu được lãi vay 30-40 triệu mỗi tháng. Vay thêm 3-4 tỷ để mua thêm 1 căn hộ dòng thuê là hợp lý, nâng danh mục lên 24-25 tỷ mà không quá áp lực.

Quản lý cho thuê từ xa phí bao nhiêu là hợp lý? Với căn hộ, 8-10% tiền thuê là mức thị trường. Với nhà phố, 10-12% vì phức tạp hơn. Với shophouse có kinh doanh, 12-15%. Nếu công ty quản lý báo giá dưới 6% là dấu hiệu chất lượng không đảm bảo.

Anh chị là chủ doanh nghiệp Hà Nội có 10-30 tỷ tiền mặt và đang cân nhắc dịch một phần vào Nam? Hoàn muốn ngồi 60 phút với anh chị, phân tích trước tình hình doanh nghiệp, sau đó vẽ ba tuyến đầu tư kèm lộ trình 12 tháng phù hợp với ngân sách. Anh chị muốn Hoàn gửi trước bảng “5 câu hỏi trước khi rút vốn khỏi doanh nghiệp”, hay muốn hẹn Zoom trực tiếp cuối tuần? Bình luận “CHỦ CHUỖI” bên dưới, Hoàn phản hồi trong ngày.

P.S. — Em Dũng nhắn Hoàn 6 tháng sau chuyến đầu tiên vào TP.HCM. “Em vừa nhận sổ căn thứ hai. Chuỗi Hà Nội em vẫn chạy đều, có thêm 45 triệu dòng thuê từ Nam mỗi tháng. Cảm giác an tâm không phải vì thêm tiền, mà vì em có tài sản ở hai chu kỳ khác nhau, không phụ thuộc chu kỳ nào cả.” Chủ doanh nghiệp giỏi không tối ưu riêng doanh nghiệp. Người ta tối ưu tổng danh mục cuộc đời. Doanh nghiệp là một cửa. Đầu tư dài hạn là một cửa khác. Có cả hai mới ngủ ngon.