Gỡ vốn từ tài sản đang có để đầu tư tiếp - nên hay không

Chị Thắm, 54 tuổi, chủ một tiệm may ở Hà Đông, nhắn tin Hoàn lúc 10 giờ đêm Chủ nhật. “Em ơi chị đang có căn chung cư cho thuê được 11 triệu một tháng ở Long Biên, mua năm 2019 giá 1 tỷ 7, giờ người ta trả 2 tỷ 6. Chị tính bán đi gom thêm 1 tỷ nữa, mua một miếng đất trong Nam. Em thấy có nên không?”

Hoàn đọc tin xong, không trả lời ngay. Vì câu hỏi của chị Thắm nghe thì đơn giản, nhưng bên dưới nó là ba cửa khác nhau, mà mỗi cửa dẫn tới một kết quả khác hẳn.

Gỡ vốn từ tài sản đang có là một trong những quyết định quan trọng nhất của người đã đi được nửa đường đầu tư. Làm đúng thì tài sản tăng tốc. Làm sai thì mất cả cái cũ lẫn cái mới. Bài này Hoàn kể cho anh chị ba cửa thật để gỡ vốn, bốn bẫy phải tránh, và cách biết khi nào gỡ là đúng, khi nào gỡ là tự chặt chân mình.

Gỡ vốn từ tài sản là gì

Gỡ vốn từ tài sản nghĩa là anh chị lấy một phần hoặc toàn bộ giá trị của một tài sản đang có, chuyển thành tiền mặt, để làm việc khác. Có ba cách thường gặp. Một là bán hẳn tài sản. Hai là cầm sổ vay ngân hàng. Ba là bán một phần, giữ lại một phần.

Người làm nghề đã lâu nghĩ việc này là bình thường. Nhưng với người có một đến hai tài sản, gỡ vốn là việc lớn. Vì tài sản đang có đã cho dòng tiền ổn định, đã có giá trị tăng, đã thành một mỏ neo. Rời mỏ neo đó để đi tìm tài sản mới là việc phải tính rất kỹ.

Hoàn gặp hai nhóm người hay gỡ vốn. Nhóm một là người thấy tài sản cũ đã tăng giá đủ, muốn chốt lời để đi món lớn hơn. Nhóm hai là người đã lỡ mua một món không ra tiền, giờ muốn rút ra để làm lại. Hai nhóm này phải dùng hai công thức khác nhau, không trộn được.

Trần Quốc Hoàn trước cổng chào phường Lái Thiêu, gỡ vốn chuyển sang khu đang lên

Ba cửa thật để gỡ vốn

Cửa một – bán hẳn, chuyển sang món mới

Đây là cửa chị Thắm đang nhắm. Bán căn chung cư Long Biên 2 tỷ 6, cộng 1 tỷ gom thêm, mua miếng đất Nam.

Cửa này đúng khi: tài sản cũ đã hết dư địa tăng, dòng tiền thuê không bù được chi phí giữ, hoặc có cơ hội mới chắc chắn tốt hơn. Chữ “chắc chắn” ở đây quan trọng. Tốt hơn trên giấy, tốt hơn trong lời quảng cáo, tốt hơn trong mắt bạn bè chưa đủ. Phải tốt hơn khi anh chị đã đi thực địa, đã kiểm tra pháp lý, đã so dòng tiền thật.

Chị Thắm trường hợp này Hoàn hỏi lại ba câu. Căn Long Biên còn tăng được bao nhiêu trong 3 năm tới? Dòng tiền 11 triệu một tháng, trừ phí quản lý, trừ phí sửa chữa, thực còn bao nhiêu? Miếng đất Nam chị nhắm, chị đã vào tận nơi xem chưa? Chị trả lời được hai câu đầu, câu thứ ba im lặng. Hoàn bảo: “Chưa vào xem thì khoan bán, chị.”

Cửa hai – cầm sổ vay ngân hàng, giữ tài sản cũ

Cửa này dành cho người tin căn cũ còn tăng tiếp, nhưng muốn có vốn để mua thêm. Vay thế chấp căn Long Biên 2 tỷ 6 thì được 60-70% giá trị, tức 1,5-1,8 tỷ. Lãi suất hiện nay dao động 10-12% một năm cho khoản thế chấp bất động sản.

Cửa này đúng khi: dòng tiền thuê của căn cũ bù được ít nhất 70% lãi vay, và tài sản mới có khả năng sinh lời cao hơn chi phí vốn. Không bù được là anh chị bơm tiền sống vào trả lãi mỗi tháng.

Phép tính thô cho chị Thắm: vay 1,5 tỷ, lãi 11%, mỗi tháng khoảng 13,7 triệu. Dòng tiền thuê 11 triệu. Mỗi tháng chị tự bù 2,7 triệu. 12 tháng là 32 triệu. Đổi lại là 1,5 tỷ vốn để mua thêm. Phép toán có lý nếu tài sản mới tăng ít nhất 10% một năm. Không lên được là chị thua hai mặt: trả lãi vẫn phải, mà tài sản mới chưa đẻ ra tiền.

Cửa ba – bán một phần, giữ một phần

Áp dụng với tài sản chia được: đất lớn chia nền, nhiều căn hộ cho thuê trong một tòa, hoặc một dự án đang có 2-3 lô. Bán nửa để lấy vốn, giữ nửa để tiếp tục nhận dòng tiền và lên giá.

Cửa này tối ưu nhất nhưng chỉ hợp với một nhóm nhỏ người có tài sản lớn, chia được. Chị Thắm chỉ có một căn chung cư, không chia được, nên cửa này không mở cho chị.

Bốn bẫy phải tránh khi gỡ vốn

Bẫy một – gỡ vốn vì FOMO. Nghe bạn bè kể vừa mua đất tỉnh ngoài lời 500 triệu, nhìn lại căn mình đang có mỗi tháng ra 11 triệu, thấy “mình đang để tiền ngủ”. Rồi vội vàng bán hoặc cầm sổ. Lúc đó quyết định không dựa trên phép tính, mà dựa trên cảm xúc so sánh. Người bạn kia có thể đã bán ở đỉnh, có thể đang kẹt mà nói miệng cho đỡ ngại. Không gỡ vốn vì nghe một chuyện kể.

Bẫy hai – gỡ vốn chỉ vì căn cũ đã lên giá nhiều. “Mua 1 tỷ 7, giờ 2 tỷ 6, lãi 900 triệu rồi, chốt thôi.” Nhưng lãi trên giấy không phải lãi về tay. Sau khi bán, trừ thuế, phí, hoa hồng, phí sang tên, thuế thu nhập cá nhân 2%, anh chị cầm thật được bao nhiêu? Và cầm xong tiền đó đi đâu? Nếu chưa có đích rõ, giữ lại tốt hơn. Lên giá tiếp cũng là lãi.

Bẫy ba – gỡ hết, không để lại gì. Chị Thắm đã nói “bán đi gom thêm 1 tỷ”, nghĩa là chị dự định dồn toàn bộ 3 tỷ 6 vào miếng đất Nam. Mất căn cũ, mất dòng tiền thuê, dồn hết vào một món chưa đi thực địa. Nếu gỡ vốn, cũng phải giữ lại 15-20% ngoài làm vùng đệm. Đã nói chi tiết ở bài không nên dồn hết tiền vào một bất động sản.

Bẫy bốn – cầm sổ vay mà không tính được dòng tiền tháng. Lãi vay là khoản phải trả đều, không phụ thuộc tâm trạng. Trước khi ký giấy vay, bắt buộc phải có bảng excel 12 tháng tới, mỗi tháng ghi rõ: tiền vào bao nhiêu, lãi ngân hàng phải trả bao nhiêu, chi phí sống bao nhiêu, còn lại bao nhiêu. Không có bảng này thì chưa vay.

Khi nào gỡ vốn là đúng

Hoàn tổng hợp từ các ca gỡ vốn thành công Hoàn đã đi cùng. Có bốn điều kiện phải thỏa đồng thời:

Một, tài sản cũ đã hết đà tăng rõ ràng, hoặc dòng tiền thuê đang giảm dần, hoặc chi phí giữ (phí quản lý, sửa chữa, thuế) đang vượt quá dòng tiền. Hai, cơ hội mới đã được xác thực bằng thực địa, pháp lý rõ, giá có cơ sở so sánh. Ba, sau khi gỡ, anh chị vẫn còn vùng đệm 10-15% tổng tài sản. Bốn, tâm lý anh chị đã sẵn sàng cho khoảng 6-12 tháng chuyển tiếp – vì gỡ vốn hiếm khi suôn sẻ, luôn có trục trặc.

Thiếu một điều là chưa nên gỡ.

Tiền thuê không phải là phần lời, nó là bằng chứng có người cần chỗ đó thật. Phần lời nằm ở giá vốn, và giá vốn chỉ tăng khi mua đúng chỗ đúng lúc. Nên nếu căn cũ đang có người thuê thật và còn dư địa tăng giá vốn, giữ nó không phải là “để tiền ngủ”. Nó là có một tài sản đang chứng minh được giá trị.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm một – nghĩ gỡ vốn là bắt buộc khi tài sản đã lên giá nhiều. Không. Lên giá là lãi âm thầm. Trừ khi có đích rõ ràng cần vốn, giữ nguyên vẫn tốt.

Sai lầm hai – gỡ vốn mà không có đích cuối cùng cho tiền. Gỡ xong tiền vào tài khoản 3-6 tháng không biết làm gì, lại tiêu dần. Phải có đích trước, gỡ sau.

Sai lầm ba – tin lời định giá miệng của môi giới. Căn Long Biên “giờ người ta trả 2 tỷ 6” – ai trả, cọc bao nhiêu, hợp đồng chưa, đã có người thật đến xem chưa? Lời chào mua miệng không phải giá bán thật.

Sai lầm bốn – gỡ vốn để “cứu” một món đã lỗ. Bán căn đang có dòng tiền tốt để bù lỗ cho một món đã sai. Đây là cách phá tiếp những gì chưa phá. Món sai thì xử lý món sai, đừng kéo món đúng vào.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Em đang có 2 căn chung cư cho thuê, muốn bán 1 căn mua nhà phố, nên không? Nên xem lại dòng tiền và vị trí. Nếu một căn chung cư đã hết đà tăng, dòng tiền yếu, bán lấy vốn mua nhà phố ở khu đang lên là hợp lý. Nhưng nhà phố cũng phải cho thuê được, không phải cứ bán chung cư là tốt.

Hỏi: Em có nên vay 70% giá trị tài sản để đầu tư thêm không? 70% là mức cao, dòng tiền thuê rất khó bù lãi. Mức an toàn hơn là 40-50%, để lãi vay nằm trong 70% dòng tiền thuê, còn dư 30% cho rủi ro.

Hỏi: Căn em mua 5 năm trước tăng gấp đôi rồi, giữ hay bán? Hỏi ngược: tiền bán ra sẽ đi đâu, món đó có tốt hơn căn này không, và tốt hơn trên cơ sở nào? Trả lời được rõ thì bán. Chưa trả lời được thì giữ, lên giá tiếp cũng là lãi.

Hỏi: Em sợ bán xong giá còn lên nữa, phải làm sao? Cảm giác đó ai cũng có. Cách khắc phục là chốt theo kế hoạch, không chốt theo cảm xúc. Trước khi bán, viết ra 3 lý do bán. Nếu 3 lý do đó vẫn đúng sau khi giá tăng tiếp, anh chị không tiếc. Nếu 3 lý do yếu, giữ lại.

P.S.

Chị Thắm cuối cùng không bán căn Long Biên. Chị vào Nam 4 ngày, đi 3 khu, thấy miếng đất ban đầu quá xa, không có hạ tầng. Chị để Hoàn dẫn xem một căn nhà phố giá vừa túi 2 tỷ 2, có người thuê thật. Chị quyết vay thế chấp căn Long Biên 1,4 tỷ, cộng 800 triệu tiền dành, mua căn nhà phố Nam. Giờ chị có 2 tài sản, 2 dòng tiền thuê. Nếu chị bán Long Biên theo ý đầu, chị đã mất mỏ neo.

Hoàn đã làm một bảng checklist 8 câu để anh chị tự chấm điểm trước khi quyết gỡ vốn. 8 câu đó cho ra kết quả rõ: gỡ được, gỡ một phần, hay chưa nên gỡ. Anh chị muốn Hoàn gửi tận tay bảng checklist, hay muốn Hoàn nghe trực tiếp 15 phút qua điện thoại trường hợp của mình, Hoàn làm việc anh chị cần. Để lại bình luận GỠ VỐN bên dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.

Bài viết liên quan

Bài viết bởi Trần Quốc Hoàn — 15 năm trong nghề bất động sản, đồng hành cùng nhà đầu tư miền Bắc vào Nam.

Gỡ vốn từ tài sản đang có để đầu tư tiếp – nên hay không

Gỡ vốn từ tài sản là gì